搬了新家 旧房租还是卖？

5万人口的小镇 旧房八年前30万买的利率3.0%还有7年贷款，现在能卖55万左右。出租的话租金2500左右，减掉property manegement能拿到2300？
下个月就搬到新房子去了，不知道这老房子是该租还是直接卖了好 求智慧的姐妹们帮忙分析分析

这还用问，租的出去就租啊。除非你急等着用钱。

回复 2楼 SuperMJ 的帖子
也不一定。低利率贷款只有7年就还完了，租售比不太好。如果还有20多年肯定留着好。不如卖了，20多万capital gain 免税，直接买国债也有5%的利率。不急着用钱就买SP500，长期回报大于5%。 小镇人口不多，房子将来升值潜力不一定，还是落袋为安比较好。

回复 2楼 SuperMJ 的帖子
为啥呢 不着急用钱

回复 3楼 gabegabe 的帖子
谢谢mm 我也是觉得这里房价不能再涨了 租几年再卖没那么好卖

显然卖啊，租房真是着不完的急，我租房以后感觉老了十岁

这真是无脑卖。到手的钱的opportunity cost （投资收益，哪怕是CD）比租金收入都强。现在很多人被这几年的房产都刺激的魔怔了，以为这个东西就会疯狂地涨。 美国的房产持有成本摆在这里。房产税，保险，维护修理费用，出租后的房子因为维护不佳也会贬值。这种价位只能租2500一个月的房子。如果让你投资你干不干？

回复 1楼 SusieMDA 的帖子
卖！你的增资不用交税 （https://www.irs.gov/taxtopics/tc701 If you have a capital gain from the sale of your main home, you may qualify to exclude up to $250,000 of that gain from your income, or up to $500,000 of that gain if you file a joint return with your spouse. ）
出租有非常多的坑，要是遇到不良租客就完了

我自己在加州，我选择卖，租客很麻烦，取出来的钱定投大盘，分散一些到bond也可以。房地产不是liquidity觉得有点儿麻烦

你这租金有点低

我觉得这租售比很不错，我这80万的房子才能租2500。租金还要减去地税保险维修空置，还要和租客打交道。你新房的利率高吗，卖了填进新房的贷款里减少月供也挺好。

现在卖，25万不交税。你出租两年，如果55万卖掉，要交至少5万的税。然后你租2500一个月，出租两年打平你的5万的税。
所以，如果出租，做好长期出租的准备。如果只租两年，那就是一顿操作猛如虎，最后gain为0。

stacych8008 发表于 2024-05-10 16:20
现在卖，25万不交税。你出租两年，如果55万卖掉，要交至少5万的税。然后你租2500一个月，出租两年打平你的5万的税。
所以，如果出租，做好长期出租的准备。如果只租两年，那就是一顿操作猛如虎，最后gain为0。

为什么是出租两年就要交税，不是5年里只要自住两年就可以了吗？出租三年之后才开始要收税啊

回复 13楼 fansl88 的帖子
没错，我的理解也是只租两年再卖还是算自住房

租啊，以房养房，你卖了，这55万能买同样的房吗？还要各种费用好几万

可以先试试出租两年，如果异地不好handle就卖掉，也还是算自住房吧。30万出租2500，回报率还可以的。如果太麻烦，租客找得不好，那就不如卖掉。租客好好筛选一下，请神容易送神难，宁愿少赚钱也别惹麻烦。

回复 9楼 Duoremi 的帖子
可以做Airbnb？

stacych8008 发表于 2024-05-10 16:20
现在卖，25万不交税。你出租两年，如果55万卖掉，要交至少5万的税。然后你租2500一个月，出租两年打平你的5万的税。
所以，如果出租，做好长期出租的准备。如果只租两年，那就是一顿操作猛如虎，最后gain为0。

怎么可能2年打平。2500一个月，需要扣除地产税，保险，维修，到手恐怕就只有1000-1500，4到5年才能打平

浮云淡淡 发表于 2024-05-10 14:19
显然卖啊，租房真是着不完的急，我租房以后感觉老了十岁

为啥？ 要修理还是租霸的缘故？