天下苦6%房产交易费久已。出来这么判例，大家都欢欣雀跃，可以理解。痛恨agent，也可以理解。但是大家的看戏的反应难道就该这么到头了吗？大家不觉得应该还有更多东西吗？在现如今的社会，我相信很多big news有他明面上的原因，也会有他背后的因素。而且很多时候，背后的因素才是根本因素。Whatever you see is what they want you to see。 在这件事情上，明面上的原因当然是6%的费用太高了。但是我觉得猜测推断背后的原因可能更有意思。小弟不才，抛砖引玉。现在来讨论三个当下的热点或者趋势和这个事情的联系： 大机构在到处买地买房。这个大家应该都看到过，新闻上到处都是。比尔盖茨是美国最大的农场主，Jeff Bezos投资公司买房子，等等一系列消息。在此不一一列举了。 AI大行其道，趋势是在不久将来取代很多行业。这个可供争论，毕竟谁也不敢肯定的说未来会怎么样。但是假如真的AI变成以后的主要生产力，那以后的人怎么办。可能的一个办法就是 universal basic income。所有人被像动物一样养起来，住鸽子笼或者贫民窟。这在不少科幻电影中表现过。 通胀难以控制 从第一点出发的话，降交易费很好理解。因为大机构不想出6%的交易费，他们想让不动产转手变得简单便宜。另外，commision的变化对大机构还有更大的优势。因为以后要买家自己付agent费。这么一个简单的规则变化，将会把多少收入紧张的人拒之门外。大机构可以很容易把很多买家挤出市场。这让美国人的美国梦更加难以企及。更多人沦为永远的租客。这个和第二点结合起来，以后没法拥有自己房产的人，在AI来临后，更容易被赶进贫民窟。 再说通胀，通胀是所有政府都会干的事情。而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩。他的通胀是很难控制的。不动产是为数不多的抗通胀的资产。规则制定者，有钱的，有权的都在买入不动产。美元以后值多少钱不好说，但是越来越不值钱却是基本可以肯定的。这也和前面一段分析的为什么要降交易费用是自洽的，为了方便有钱有权的人更便宜的交易，并把很多人排除在外。 那我们这样不高不低的华人要怎么办呢？这个真的很难预见和回答。我个人简单的思路就是照抄大机构和有权势的人。他们肯定知道我们不知道的，他们对未来的走向肯定看的比我们准。我们移民辛辛苦苦实现美国梦，尽量给二代三代创造条件，不要让他们阶级下沉变成无产阶级。 以上是个人拙见，欢迎讨论。
ElvisTX 发表于 2024-03-22 22:33 天下苦6%房产交易费久已。出来这么判例，大家都掸冠相庆，可以理解。痛恨agent，也可以理解。但是大家的看戏的反应难道就该这么到头了吗？大家不觉得应该还有更多东西吗？在现如今的社会，我相信很多big news有他明面上的原因，也会有他背后的因素。而且很多时候，背后的因素才是根本因素。Whatever you see is what they want you to see。 在这件事情上，明面上的原因当然是6%的费用太高了。但是我觉得猜测推断背后的原因可能更有意思。小弟不才，抛砖引玉。现在来讨论三个当下的热点或者趋势和这个事情的联系： 大机构在到处买地买房。这个大家应该都看到过，新闻上到处都是。比尔盖茨是美国最大的农场主，Jeff Bezos投资公司买房子，等等一系列消息。在此不一一列举了。 AI大行其道，趋势是在不久将来取代很多行业。这个可供争论，毕竟谁也不敢肯定的说未来会怎么样。但是假如真的AI变成以后的主要生产力，那以后的人怎么办。可能的一个办法就是 universal basic income。所有人被像动物一样养起来，住鸽子笼或者贫民窟。这在不少科幻电影中表现过。 通胀难以控制 从第一点出发的话，降交易费很好理解。因为大机构不想出6%的交易费，他们想让不动产转手变得简单便宜。另外，commision的变化对大机构还有更大的优势。因为以后要买家自己付agent费。这么一个简单的规则变化，将会把多少收入紧张的人拒之门外。大机构可以很容易把很多买家挤出市场。这让美国人的美国梦更加难以企及。更多人沦为永远的租客。这个和第二点结合起来，以后没法拥有自己房产的人，在AI来临后，更容易被赶进贫民窟。 再说通胀，通胀是所有政府都会干的事情。而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩。他的通胀是很难控制的。不动产是为数不多的抗通胀的资产。规则制定者，有钱的，有权的都在买入不动产。美元以后值多少钱不好说，但是越来越不值钱却是基本可以肯定的。这也和前面一段分析的为什么要降交易费用是自洽的，为了方便有钱有权的人更便宜的交易，并把很多人排除在外。 那我们这样不高不低的华人要怎么办呢？这个真的很难预见和回答。我个人简单的思路就是照抄大机构和有权势的人。他们肯定知道我们不知道的，他们对未来的走向肯定看的比我们准。我们移民辛辛苦苦实现美国梦，尽量给二代三代创造条件，不要让他们阶级下沉变成无产阶级。 以上是个人拙见，欢迎讨论。
ElvisTX 发表于 2024-03-22 22:33 天下苦6%房产交易费久已。出来这么判例，大家都掸冠相庆，可以理解。痛恨agent，也可以理解。但是大家的看戏的反应难道就该这么到头了吗？大家不觉得应该还有更多东西吗？在现如今的社会，我相信很多big news有他明面上的原因，也会有他背后的因素。而且很多时候，背后的因素才是根本因素。Whatever you see is what they want you to see。 在这件事情上，明面上的原因当然是6%的费用太高了。但是我觉得猜测推断背后的原因可能更有意思。小弟不才，抛砖引玉。现在来讨论三个当下的热点或者趋势和这个事情的联系： 大机构在到处买地买房。这个大家应该都看到过，新闻上到处都是。比尔盖茨是美国最大的农场主，Jeff Bezos投资公司买房子，等等一系列消息。在此不一一列举了。 AI大行其道，趋势是在不久将来取代很多行业。这个可供争论，毕竟谁也不敢肯定的说未来会怎么样。但是假如真的AI变成以后的主要生产力，那以后的人怎么办。可能的一个办法就是 universal basic income。所有人被像动物一样养起来，住鸽子笼或者贫民窟。这在不少科幻电影中表现过。 通胀难以控制 从第一点出发的话，降交易费很好理解。因为大机构不想出6%的交易费，他们想让不动产转手变得简单便宜。另外，commision的变化对大机构还有更大的优势。因为以后要买家自己付agent费。这么一个简单的规则变化，将会把多少收入紧张的人拒之门外。大机构可以很容易把很多买家挤出市场。这让美国人的美国梦更加难以企及。更多人沦为永远的租客。这个和第二点结合起来，以后没法拥有自己房产的人，在AI来临后，更容易被赶进贫民窟。 再说通胀，通胀是所有政府都会干的事情。而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩。他的通胀是很难控制的。不动产是为数不多的抗通胀的资产。规则制定者，有钱的，有权的都在买入不动产。美元以后值多少钱不好说，但是越来越不值钱却是基本可以肯定的。这也和前面一段分析的为什么要降交易费用是自洽的，为了方便有钱有权的人更便宜的交易，并把很多人排除在外。 那我们这样不高不低的华人要怎么办呢？这个真的很难预见和回答。我个人简单的思路就是照抄大机构和有权势的人。他们肯定知道我们不知道的，他们对未来的走向肯定看的比我们准。我们移民辛辛苦苦实现美国梦，尽量给二代三代创造条件，不要让他们阶级下沉变成无产阶级。 以上是个人拙见，欢迎讨论。
在这件事情上，明面上的原因当然是6%的费用太高了。但是我觉得猜测推断背后的原因可能更有意思。小弟不才，抛砖引玉。现在来讨论三个当下的热点或者趋势和这个事情的联系：
大机构在到处买地买房。这个大家应该都看到过，新闻上到处都是。比尔盖茨是美国最大的农场主，Jeff Bezos投资公司买房子，等等一系列消息。在此不一一列举了。 AI大行其道，趋势是在不久将来取代很多行业。这个可供争论，毕竟谁也不敢肯定的说未来会怎么样。但是假如真的AI变成以后的主要生产力，那以后的人怎么办。可能的一个办法就是 universal basic income。所有人被像动物一样养起来，住鸽子笼或者贫民窟。这在不少科幻电影中表现过。 通胀难以控制
从第一点出发的话，降交易费很好理解。因为大机构不想出6%的交易费，他们想让不动产转手变得简单便宜。另外，commision的变化对大机构还有更大的优势。因为以后要买家自己付agent费。这么一个简单的规则变化，将会把多少收入紧张的人拒之门外。大机构可以很容易把很多买家挤出市场。这让美国人的美国梦更加难以企及。更多人沦为永远的租客。这个和第二点结合起来，以后没法拥有自己房产的人，在AI来临后，更容易被赶进贫民窟。
再说通胀，通胀是所有政府都会干的事情。而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩。他的通胀是很难控制的。不动产是为数不多的抗通胀的资产。规则制定者，有钱的，有权的都在买入不动产。美元以后值多少钱不好说，但是越来越不值钱却是基本可以肯定的。这也和前面一段分析的为什么要降交易费用是自洽的，为了方便有钱有权的人更便宜的交易，并把很多人排除在外。
那我们这样不高不低的华人要怎么办呢？这个真的很难预见和回答。我个人简单的思路就是照抄大机构和有权势的人。他们肯定知道我们不知道的，他们对未来的走向肯定看的比我们准。我们移民辛辛苦苦实现美国梦，尽量给二代三代创造条件，不要让他们阶级下沉变成无产阶级。
以上是个人拙见，欢迎讨论。
你确定吗？举个例子，机构买了一套房，发现租不出去，要卖掉。有 in-house agent的话，付3%给buyer agent。新政之下，交易费用变成0了。买的的时候作用可能会更明显。直接用out of pocket的agent fee price out收入低的买家了。
AI确实可以取代一部分agents，许多买家就是不懂房子才需要帮助，有AI就能很快得出正确估价，可能会坏的空调，估算未来十年的修理费用，HOA是否过高，有没有法律风险，房价是否还能继续上涨等等。原本很大程度上只能问问agent得到一个biased的建议。
不过现在AI还没有那个功能，应该还需要一两年才能出来成熟产品。
很多工作好像都一下子不能做了，CS市场都不好了。以后估计医学院还要再卷十倍。
你的朋友就是我，陆陆续续复习一阵子了，看到这个新闻马上relieved，不考了找agent算了
谢谢！抛砖引玉。
不过政府想要收割老百姓的时候也有办法，想办法提高房产税， 提高持有成本也会有很多人拿不住要吐出来
没钱没资源的住贫民窟么。
不知道，只能猜。
现在机构都要盖build to rent 而不是build to sell的房子，总感觉在下一盘大棋
笑死人了，机构炒房靠的是增值？你看看房地产大亨川普的房子涨了多少？人家靠的是做高估值在银行抵押贷款套现，回头把房子扔给银行，你看看川普的公司破产了多少次！这也是这次民主党和纽约检察官抓住川普不放的原因
根据最近的季报显示，这个公司现有 75755 套独立房出租。去年买了 3221 套房子，卖掉 1489 套房子。省点佣金对它们来说不是什么大的优惠。买卖的时机对房价的影响都不止3%。 而且3%不付，总得付给对方钱的吧？1.5%？我估计一年也就省个十几个米。去年一年 净利润 519米。
公司股价表现一般。也不太会因为省了佣金业绩和股价就会暴涨。
套了现，然后呢？再去买地造房子？还是去买crypto？破产有什么好处呢？
都套现了，当然是想着怎么花，怎么享受生活了。人家搞一次就能赚几个b，才不会像散户天天想着怎么投资才能增值
对。这个法案一出，以后买房就跟买二手车一样，carmax 等几个垄断机构，低价收车，高价放车。个人私下卖车的市场一年比一年萎缩
大的投资房机构 缺贷款能力的，给你提供过桥贷款， 缺首付的，给你准备首付高利贷 要卖房没钱装修，给你"投资入股"
只要你接受大机构低买高卖，什么便利都好说。
个人交易基本会被机构挤死。
可怜某些人眼巴巴盯着个体agent那5%，却想不到以后机构低买高卖赚的钱是agent的倍。
因为房住必炒
毕竟，如果美元在这个高位没有人接盘，就只能放水放到房地产里去。那是唯一一个允许政府继续印钱而不会引起恶性通胀+汇率崩盘的路子。
美國也有資本利得稅啊 妨礙了他是強權亂世避風港嗎
几十年前，所有股票交易都要经过stock brokers操作，每次要给他们百分之几的交易费 这就是市场垄断，现在你买卖股票花多少commission？ 以前买卖房子付多少commission，以后会付多少？ 几十年前在股市的大部分是机构，现在在股市的大部分是个人 zillow redfin几年前就推出了carmax carvana这种直接收购房产的交易模式，结果亏本了几百亿 为什么？因为很多烂房子按地址收购来后要花很多钱翻建装修才能卖掉 2007年的时候，只要你买房子就能拿到贷款，也就是说几乎所有买来的房子都是属于“机构的”，这些机构就是银行 如果你喜欢跟着机构走，那最好跟着这些银行2007年买房子，然后等着银行2010年破产后拍卖掉 你保证跟银行们一样赚
“再说通胀，通胀是所有政府都会干的事情。而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩。他的通胀是很难控制的。不动产是为数不多的抗通胀的资产。规则制定者，有钱的，有权的都在买入不动产。美元以后值多少钱不好说，但是越来越不值钱却是基本可以肯定的。这也和前面一段分析的为什么要降交易费用是自洽的，为了方便有钱有权的人更便宜的交易，并把很多人排除在外。”
因为通胀美联储才会加息，正是因为通胀你才能拿到5%的银行利息，正是因为通胀你买房子的成本才会翻倍 通胀之后，你投资房子成本是7%的债率，你投资银行存款的收益是5%， 如果你房子投资每年利润不到12%以上，你为什么投资房子？ 现在机构投资房产的唯一原因就是他们赌美联储会大幅降息，你要投资房产，就是赌这个，跟其他没有任何关系
因为基本数学 现在是7%的房贷，5%的银行利息 如果美联储降息后，未来可能是4%的房贷，0%的银行利息 机构赌的就是这个
你确定07年银行随便贷钱给你？难道不是03-06年啥都不要更容易从银行贷钱，我咋记得07/08银行批贷款很难
大部分人都是只看表面现象的
ai不实地走一走 怎么给建议呢 批量买房的时候靠ai也许行 大部分人一次只买一个房 承受ai出错的能力没那么强大
2007年前半年MBS很容易卖出去，银行随便贷款然后MBS卖掉，所有银行都空手套白狼 2007年夏季，MBS市场突然冻结了，没人愿意接盘，投资者开始拒绝玩这个muscial chairs的游戏了 然后大家都知道了
哦，还认为你07叫人跟银行买房呢
请不要动不动笑死人了。我只想让大家讨论讨论。我当然可能说的错的，这就是讨论的目的。但是，我想请问，我哪里说了”机构炒房靠的是增值“？
赞数据说话！省费用是一个方面，price out 个人买家是另外一面。买家少了，房价对他们来说就更可控了。
好好说不行吗？哪里来的这么大的戾气。假如当你说了一个可供讨论的观点，被人直接上来就说说SB。你会怎么觉得？
“而且眼看美国，不断印钱，不断和世界脱钩”
不断和世界脱钩 lz在imply谁啊
没有imply谁，就是deglobalization
看到这种忽悠人买房投资的就来气。明摆着是投资股市回报更高。买房无非就是可以抵押，使用杠杆，风险太高。
就用川普为例，他继承大笔财产，自己还努力坑蒙拐骗，全家都上阵，结果 bond 都付不出。不过他快八十终于明白，还是要靠科技 startup 才能财务自由。
再说你的观点。对他们来说，干什么都是花点小钱。难道因为对他们来说花小钱做的事情就不需要关注吗？那比尔盖茨成为最大的私人土地拥有者，为什么会产生那么多的报道和关注？对比尔盖茨来说，那也是小钱。而且我们不想被left behide的话，当然要学习这些巨富们和机构的方式方法。只是有些能学的到，有些不一定学的到。你以为做慈善是我们想学就可以学的吗。
你怎么可以武断的认为我的目标是忽悠人买投资房。
网上随便查, Gates 房地产应该是他自家用，不到财产 1% 就是我们买了个包包。你也跟着去攒包包吗？
好吧，那我觉得已经解释清楚了。
自家用？他买那么多地自己用。自己怎么用这么多农田？
我帮你 google 一回。真的是自家用。不然还卖菜啊。
https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/111214/where-does-bill-gates-keep-his-money.asp
现在股票交易没手续费肯定利好交易。但是现在的计划是买卖双方各付各的费用，有可能反而会抑制个人买家，利好机构。个人买家连首付都难凑，更何况agent fee呢。降手续费，听着利好所有人，我觉得还是有可能更利好机构。
说得好！这个词在这确实用错了。
具体到计算这些投资收益的话题，我就不是很懂了。不敢妄加评论。机构买房可不是在利息高的时候开始的。几年前，利息低的时候人家就进场了。我觉得不动产的一个主要作用是抗通胀。我觉得以为美国平均房价（非热门地区）来估计的话，房价的价格上涨和真实的通胀应该高度关联。按道理来说，房子在变旧，价值应该不断的贬值。所以价值应该是递减，最好顶多是维持不变。但是价格却越来越高，这应该就是有印钱通胀惹得祸。所以我觉得机构和有钱有权的把越来越不值钱的美元变成可以抗通胀的不动产，顺便投资。他们知道印钱是停不下来的。土地应该是最扛通胀的资产之一，价值不变，价格基本一值上涨。
是啊。
但贵的东西，human factor 就变得更重要一些了。。。