cliu706 发表于 2024-03-22 19:42 refinance不一定要30年的呀。如果利息降的够多，refinance15或者20年的，有可能每月月供一样，但是还款时间缩短。
Maggie0717 发表于 2024-03-22 20:19 “贷款tricky的地方就是我们是先还利息再还本金的” 你按照简单的小学算术算算，会发现这个理解是错误的，被以讹传讹。 按小学算术。100万贷款，1%利息。忽略房贷怎么计算。这样借出去一年利息是1万。 如果你用网上的mortgage calculator去算，利息大概是比1万少一点。为啥？因为每个月还了本金，所以本金比100万少。 非房贷从业者，我就是个好奇为什么的人。lender赚的钱其他人回帖已经说到了。很多lender就是转手卖给别人了，不会慢慢收还款的。
ElvisTX 发表于 2024-03-22 21:42回复 6楼 zhuangzhuang27 的帖子 呵呵！哪里来的先还利息再还本金的说法。这可能么？利息是按照你欠的本金算的。你第一年欠100万，当然是利息最多的时候。以后每年欠的本金在变少，相应你欠银行的利息也在变少。到第三十年，你只剩下很少的本金，利息当然少啊。这是非常简单的simple interest。你和银行谁也没占谁的便宜。
zhuangzhuang27 发表于 2024-03-22 20:52 请你好好理解一下什么叫先还利息，后还本金 美国都是等额还款，也就是每个月的还款额一样。按照你每个月总额是3000的还款额算，利息占了2000左右，本金可能只是1000，所以这就是先还利息后还本金的概念。如果真的按照整个贷款合同走，你去看一下到第30年的时候，每个月的还款就是本金，几乎没有利息的钱 lender并没有把利息按照30年平摊到每个月让你去还，你一开始几年利息还的是大头。 他们不光赚的的手续费和loan sale的钱，这也就是为啥刚刚做完贷款的半年是不允许提前还贷的
flyingforce 发表于 2024-03-22 22:14 呵呵，楼主缺一点财务会计知识，所以想不清楚这个事情； 如果稍微懂一点NPV这些知识，就能明白实际上不存在什么先还利息后还本金这个事情，你每个月还的利息永远等于你当前的贷款金额乘以你的利率；开始一些年，你剩余的贷款金额高，你的利息就得高。楼主这种想法只是等额还款所带来的错觉而已。 所以如果能够无成本降低利率，肯定是省钱的；楼主可以拿个计算器算一下看看你每月还款里面interest部分是否等于你剩余principle乘利率。
shuma08 发表于 2024-03-22 22:33 30年贷款，每年每个月本金加利率还款金额是相同的。如果每个月利息都是本金乘以利率，那每个月还款金额应该减少的，因为本金在减少，利率也在减少。
zhuangzhuang27 发表于 2024-03-22 19:39 隔壁的帖子分析了在任何其他条件不变的情况下，利率降低，你就少付利息。这不是大家都知道的基本数学概念吗？ 但是贷款tricky的地方就是我们是先还利息再还本金的，按照30年来说我们的前15年把2/3的利息都还了，越到后面利息越少。lender已经在前面几年把利息的钱都赚到了，对于你后面是不是按照30年的term保持还款，他已经无所谓了。 简单点，我们贷款30年，100万，5点的利率，大家可以去算一下，前10年我们所还的利息已经达到了46万，占了总利息的近1/2，但你的本金只付了18万左右，还有82万欠款等着你。也就是lender已经提前拿到了近一半的利息，多好的事儿啊。这个时候你因为利率低了，重新做贷款，就是把所有的钱都还给了这个lender，找另外一个lender再重头来一遍，合着你在给lender们扶贫呢啊。 之前这个lender就相当于100万借了你10年，最后拿了146万走人，这钱我也愿意借啊。 至于no cost，哎，就是make up罢了
Apriltree 发表于 2024-03-22 22:51 本金是在减少，但这个本金指的是总的principal balance在减少，不是每个月还款额中还的本金部分。月还款额中的本金部分是在增加的，拉个excel表算一下就知道了
Maggie0717 发表于 2024-03-23 02:06 回复 6楼 zhuangzhuang27 的帖子 本来一个简单的小学数学题（利息=利率*欠款），居然还有这么多人算不明白。。。算不明白的人，找个mortgage calculator算一下，然后看看还款schedule的table。你把里面每年的利息求和，然后利率乘以年初和年尾的balance，比较一下这三个数的差距。简单的用第一年当例子就行。 无论amortize还是多少年分期，基本的算法就是利率*欠款=利息。 你觉得开头利息多是因为balance高。后来balance低所以利息低。因为月供是固定的，所以显得开头利息多本金少，后来本金少利息多。而且想想如果真的银行前面多收利息，早就有人去sue银行了。靠算明白数挣钱的人，美国很多 明明可以相信数学的，非要选择相信自己的感觉，而且还是错觉。
以前还真没思考过这个问题，现在借这个帖子认真想了一下，这是我的理解：lz30年贷款100万，利率5%，前十年只还了本金18万，后面82万相当于为期20年的贷款，利率其实还是5%。如果ref的时候还是做20年贷款，没有其他fee，只要利率低于5%就是划算的。但是如果重新做30年贷款就会多出不少利息，毕竟贷款时间变长。 oldbear1 发表于 2024-03-23 01:17
oldbear1 发表于 2024-03-23 01:17 以前还真没思考过这个问题，现在借这个帖子认真想了一下，这是我的理解：lz30年贷款100万，利率5%，前十年只还了本金18万，后面82万相当于为期20年的贷款，利率其实还是5%。如果ref的时候还是做20年贷款，没有其他fee，只要利率低于5%就是划算的。但是如果重新做30年贷款就会多出不少利息，毕竟贷款时间变长。
majia2023 发表于 2024-03-23 02:34 是这样的。每次看到有人说，refi不划算，因为刚开始付的都是利息，我就想骂人
还做30年的，但是你按照你以前的月供交钱。 也就是相当于提前还完。 heJJ 发表于 2024-03-23 03:36
heJJ 发表于 2024-03-23 03:29回复 1楼 zhuangzhuang27 的帖子 一看就是没买过房，没做过ref的。 你ref过以后，还要按照以前利率交月供，这样最后才能省钱。 你按照新月供交钱，最后的总数当然要多了。 Ref 的关键是利率降了，但是你交的月供不能降，不然就亏了。
youyouzou 发表于 2024-03-23 03:56 那为啥不做15年的no cost refinance ？利率比 30年的还要低，如果卡在同样的日子还清，每个月月供，15年的，比30年的还要低。
bluegene123 发表于 2024-03-22 23:18 不知道为什么要说怎么多， 反正我做过两次 no-cost refiance。 他都给我两种选择， 要不原来剩下的时间， 每月供款数变少了， 如原来还要供 50 个月， 月供 $2000， re-fin 后也是要供50月, 但 monthly payment变为 $1800. 还有一种选择就是月供不变， 还是 $2000， 但只需要供 40 个月。然后没其它任何 cost。 怎么这么简单的东西还要讨论来讨论去啊？！
Vaperous 发表于 2024-03-23 02:38有意思，不知道多少CPA和CFA level 1 加入讨论，其实双方理解都没错, 根据实际情况计算得失。从会计角度，amortization schedule 是固定计算模式，所以还款方式就是利息由多变少，如果提前还款，还款额只会扣在尾数，月付不会重新计算，但不改变合同的情况下会提前还完。如果refinance那就重新计算amortization, 短期看是亏了，本金没还多少，利息付了很多。长期看，如果拿到相对低的利率和low cost并且计划提前还清的话，那还是会得益。个人不prefer refinance, 费心费力，还不一定划算，除非计划提前还清贷款，否则就是折腾, 特别是只减少一丁点利率的情况下。美国金融系统就是希望大家不断拆借，这样钱就活了，但赢家永远是资本家。
youyouzou 发表于 2024-03-23 03:32 对。 只要最终还款日期不变，no cost refinance 只要你付的利率 比原来的低，月供就会降低。 这个系统有个理论上的 bug。举个例子，假如市场利率 长期一直不变，30年利率 6%，15年利率 4%，那么还了15年 6% 之后，你应该做 15年的refinance 拿 no cost 4.5%的利率，这样后15年的 月供 比 不做（继续还 6%）refinance要低一些。 当然实际情况下，如果贷款额小，15年后本金小一些，no cost refinance 15年 4% 的基础上，需要额外2%, 你就占不到便宜。 上面具体例子数字是假设的，但背后的逻辑就是那么回事。
Shani 发表于 2024-03-23 11:15 不理解大家为什么那么执着的想减低整个贷款周期的总利息额。不考虑是否refinance的问题，你有闲钱总是可以选择多还本金，这样会提前还清，也一定会减少总利息额。但大部分人并不会这么做吧。因为如果你的贷款利率很低，像之前的2.x，3.x，你多余的钱就算存银行也比还款划算。你把得到的存款利息抵掉你“多付”的贷款利息，还是有剩。更别提投资其他回报率更高的东西了。 所以我觉得只要no cost并且利率降了，都是有一定好处的。具体这个好处值不值得你折腾取决于利率降低幅度和你多余出来的钱能不能找到更好的用处。
给自己一个灵活性呀。 万一家里有事，你可以把月供降到新的利率规定的要求。 给自己一个缓冲余地 从前30年Ref 到15年,月供一般会比你ref 前的月供高。增加了每个月的还供的压力。 Ref的最基本目的是降低月供的压力。这样降低了断供的风险。对某些人群而言， 每月少交几百块就是省钱了。 他不管最后总共交多少， 只care现在交多少。 heJJ 发表于 2024-03-23 09:55
youyouzou 发表于 2024-03-23 11:54 所以我觉得只要no cost并且利率降了，都是有一定好处的。 ～～～ 我觉得删掉就行了 具体这个好处值不值得你折腾取决于利率降低幅度和你多余出来的钱能不能找到更好的用处 ～～～～～～～～～～～～ 不对。 重新no cost refinance 只要利率低了，卡在原先的日子付清，你月供少了，等于白白捡钱，每个月吃顿包肥的全白送花给你了。 当然，每个月就省个20块，还有5年就还清，那是自然别去折腾了。
no cost其实都是有cost的 只不过把cost算进本金或者利率要上长 所以如果利率降的不多的话就没意思了吧 oldhare0917 发表于 2024-03-23 12:26
rainnight8 发表于 2024-03-23 19:04 回复 1楼 的帖子 是mortgage broker喜欢，不是lender喜欢 mortgage broker的公司，每一单批准的申请，一般能从lender那里多赚借款的2%。比如你贷款50万，mortgage broker就能从lender那里拿1万的佣金。 Lender需要足够的时间，在利息之上还要多赚回回这一开头就付的“2%的佣金”，才能赚钱。所以lender不希望你refinance。你越早refinance，lender越亏 mortgage broker不一样，你每refinance一次，都能立即赚2%的佣金。所以mortgage broker一般每隔2年就拼命打电话叫你refinance。
回复 6楼 zhuangzhuang27 的帖子 呵呵！哪里来的先还利息再还本金的说法。这可能么？利息是按照你欠的本金算的。你第一年欠100万，当然是利息最多的时候。以后每年欠的本金在变少，相应你欠银行的利息也在变少。到第三十年，你只剩下很少的本金，利息当然少啊。这是非常简单的simple interest。你和银行谁也没占谁的便宜。 ElvisTX 发表于 2024-03-22 21:42
所以根据剩下的利息比较一下refinace的利息总额才比较有意义啊，隔壁那个算法我是不支持的
请你好好理解一下什么叫先还利息，后还本金
美国都是等额还款，也就是每个月的还款额一样。按照你每个月总额是3000的还款额算，利息占了2000左右，本金可能只是1000，所以这就是先还利息后还本金的概念。如果真的按照整个贷款合同走，你去看一下到第30年的时候，每个月的还款就是本金，几乎没有利息的钱 lender并没有把利息按照30年平摊到每个月让你去还，你一开始几年利息还的是大头。 他们不光赚的的手续费和loan sale的钱，这也就是为啥刚刚做完贷款的半年是不允许提前还贷的
如果银行把你的贷款留在book上， 那应该是不喜欢你refinance的， 这就是为什么很多商业贷款都有 prepayment penalty.
至于先还利息， 楼主的观念是错误的， 你付的利息永远是本金balance乘以利率， 一开始利息高是因为你本金也高啊。
呵呵！哪里来的先还利息再还本金的说法。这可能么？利息是按照你欠的本金算的。你第一年欠100万，当然是利息最多的时候。以后每年欠的本金在变少，相应你欠银行的利息也在变少。到第三十年，你只剩下很少的本金，利息当然少啊。这是非常简单的simple interest。你和银行谁也没占谁的便宜。
对啊，你每年付的利息都是你欠的本金决定的。
呵呵，楼主缺一点财务会计知识，所以想不清楚这个事情；
如果稍微懂一点NPV这些知识，就能明白实际上不存在什么先还利息后还本金这个事情，你每个月还的利息永远等于你当前的贷款金额乘以你的利率；开始一些年，你剩余的贷款金额高，你的利息就得高。楼主这种想法只是等额还款所带来的错觉而已。
所以如果能够无成本降低利率，肯定是省钱的；楼主可以拿个计算器算一下看看你每月还款里面interest部分是否等于你剩余principle乘利率。
本来就是，只要你refinance后每月付款金额和原来一样，就会比原来更早还完。但是如果按降低了的月供还，就需要还更长时间。不过也看refinance完的利率，要是像前几年的2%，真是没有任何必要提前还完
30年贷款，每年每个月本金加利率还款金额是相同的。如果每个月利息都是本金乘以利率，那每个月还款金额应该减少的，因为本金在减少，利率也在减少。
本金是在减少，但这个本金指的是总的principal balance在减少，不是每个月还款额中还的本金部分。月还款额中的本金部分是在增加的，拉个excel表算一下就知道了
是的，每个月的利息确实是在减少，所以每个月归还的本金是可以一点点增加的；你可以想象一下，当每月归还利息数字固定以后，实际上每月还多少本金银行并不在乎，但是从贷款人角度来说，每个月还的钱是固定金额比较好计划，所以才设计出这种等额本金模式，在每个月还款金额固定的情况下，每个月的利息慢慢减少，每个月归还的本金慢慢增加。
不知道为什么要说怎么多， 反正我做过两次 no-cost refiance。 他都给我两种选择， 要不原来剩下的时间， 每月供款数变少了， 如原来还要供 50 个月， 月供 $2000， re-fin 后也是要供50月, 但 monthly payment变为 $1800. 还有一种选择就是月供不变， 还是 $2000， 但只需要供 40 个月。然后没其它任何 cost。
怎么这么简单的东西还要讨论来讨论去啊？！
这个是比较逻辑的。一直不理解那个前面还的都是利息的说法。 每个月还的利息是当月欠款产生的利息。
好多人居然不知道amortization是怎么还款的
"但你的本金只付了18万左右，还有82万欠款等着你"
你的意思是说如果不做refi，就不是欠82万么？既然都是欠82万，难道不是利率越低越好？
在做不做refi的决定时刻，你欠款都是82万，现在旧贷款20年还清，你非要和新贷款30年还清去比，不是蠢就是故意误导。
本来一个简单的小学数学题（利息=利率*欠款），居然还有这么多人算不明白。。。算不明白的人，找个mortgage calculator算一下，然后看看还款schedule的table。你把里面每年的利息求和，然后利率乘以年初和年尾的balance，比较一下这三个数的差距。简单的用第一年当例子就行。
无论amortize还是多少年分期，基本的算法就是利率*欠款=利息。
你觉得开头利息多是因为balance高。后来balance低所以利息低。因为月供是固定的，所以显得开头利息多本金少，后来本金少利息多。而且想想如果真的银行前面多收利息，早就有人去sue银行了。靠算明白数挣钱的人，美国很多
明明可以相信数学的，非要选择相信自己的感觉，而且还是错觉。
谢谢。我从网上找了一个公式推导过程就看明白了。derivation of mortgage payment calculation equation : https://www.hughcalc.org/formula_deriv.php
是这样的。每次看到有人说，refi不划算，因为刚开始付的都是利息，我就想骂人
Refinance 只有前几年利率跌到几乎为0才划算，否则只是穷人拆东墙补西墙的做法，因为不少人拿floating rate, 到期了因为利率上涨厉害而不得不refinance. Lender靠这赚钱，极力推荐，0 cost 肯定有其他地方找补。拿固定利率的还是少折腾，除非市场迅速降息，目前来看央行也不会这么做。
一看就是没买过房，没做过ref的。
你ref过以后，还要按照以前利率交月供，这样最后才能省钱。
你按照新月供交钱，最后的总数当然要多了。
Ref 的关键是利率降了，但是你交的月供不能降，不然就亏了。
不变最终还款最终日期，no cost refinance ，只要你最终付出的利率低, 就合算。
比如你贷款的利率是7%，市场利率成为降到了 6.5%，你refinance no cost no fee 能做到 6.99%，你就能能省付给银行的钱。
只要你小学6年级数学真懂，就不会这么中式文科思维扯半天。
美国银行家，代理销售，最喜欢你这种小学数学都学不明白的 😂
对。
只要最终还款日期不变，no cost refinance 只要你付的利率 比原来的低，月供就会降低。
这个系统有个理论上的 bug。举个例子，假如市场利率 长期一直不变，30年利率 6%，15年利率 4%，那么还了15年 6% 之后，你应该做 15年的refinance 拿 no cost 4.5%的利率，这样后15年的 月供 比 不做（继续还 6%）refinance要低一些。 当然实际情况下，如果贷款额小，15年后本金小一些，no cost refinance 15年 4% 的基础上，需要额外2%, 你就占不到便宜。
上面具体例子数字是假设的，但背后的逻辑就是那么回事。
还做30年的，但是你按照你以前的月供交钱。 也就是相当于提前还完。
你骂也没用，小学数学知识似乎学明白了，背后的逻辑思考推理却不会的，是大多数。 文科大妈大叔基本上如此。
那为啥不做15年的no cost refinance ？利率比 30年的还要低，如果卡在同样的日子还清，每个月月供，15年的，比30年的还要低。
对，大家不要太mean，楼主的提醒是好心的，感谢一下，尤其对于30年房贷前7年ARM的refinance，很多时候refinance的所谓“好deal”都是重新30年loan，而不是20年loan，或者自己月收入不够支撑更高付款的20年loan。很多人都被忽悠重新做了30年refinance。所以关键答案就是，要refinance可以，但要1）变成20年或者15年loan，也就是比剩下年数少或差不多，或者2）30年refinance利率显著下降到值得多花的几年利息，或者3）愿意多花麻烦自己不按默认的更少每月需要付款额度，而继续按refinance之前自己每月付款额度去付（也就是多付本金）。
不要轻易踩楼主，楼主还是有普遍性的，大部分人都不懂得按之前的付款额去多付refinance的月付，或者觉得多付的部分不如拿去投资或存银行赚比loan利率更高的5%利息/收益
给自己一个灵活性呀。
万一家里有事，你可以把月供降到新的利率规定的要求。 给自己一个缓冲余地
从前30年Ref 到15年,月供一般会比你ref 前的月供高。增加了每个月的还供的压力。
Ref的最基本目的是降低月供的压力。这样降低了断供的风险。对某些人群而言， 每月少交几百块就是省钱了。 他不管最后总共交多少， 只care现在交多少。
同意。很多人认为是简单的数学题，但市场实际操作定价没有那么容易让你想当然就可以拿到好“deal”. 目前市场利率高，refinance的人很少，除非少数拿ARM的，但很多ARM涨的利率也没有今天市场利率那么高，没生意怎么办？打广告0 cost 来吸引客户，实际降息很少，而且总会碰上被忽悠了拿更长期还款的。做生意的不是比数学多好，而是你知不知道其中的套路。08年为啥市场crash, 因为到处是0%0 downpay的mortgage, 前期就是只付利息，这样的设计就是指望你还不上款，继续refinance, 结果造成恶果，房价下跌后本来就没钱的根本不能refinance，整个体系坍塌。经济复苏时利率极低，各大行笼络客户，而且因为监管加强，可以借贷的其本是优质客户，所以这时候好deal非常多，那时很多人都refinance 到2-3%。现在的市场，又想降息又想换15年又想0 cost, 那真是做梦了，资本家不是慈善家。
正解 很多人其实不明白refi
bingo， totally agreed
“长期看，如果拿到相对低的利率和low cost并且计划提前还清的话，那还是会得益。个人不prefer refinance, 费心费力，还不一定划算，除非计划提前还清贷款，否则就是折腾, 特别是只减少一丁点利率的情况下”
是的。
Refinance后因为贷款利率更低，还款期限延长，所以每月的还款额会比之前少的多。如果你还按照之前的还款额来还，你就会发现，不仅每月的利息变少，还能提前还完。
是这个理，有人算不明白
你一开始30年的，月供X还了15年， 接下来重新做 30年 no cost refinance， 月供X30 已经远远小于 X（重新贷款的本金少了）。如果每个月还 X30_15，正好15年还完，那么X30_15 一定小于 X，否则说明 新贷款利率ha变高了，那你重新贷款干啥？
重新no cost refinance, 贷15年的利率比 再次30年的低，那么前者月供X15, 低于上面的 X30_15，更加远低于 X。根本没有压力的情况下，当然选15年了。 除非你原来的月供 X都还不起了。
你的这句话”从前30年Ref 到15年,月供一般会比你ref 前的月供高。增加了每个月的还供的压力”，如果已经还了215年的情况下，是完全错的。
所以我觉得只要no cost并且利率降了，都是有一定好处的。 ～～～ 我觉得删掉就行了
具体这个好处值不值得你折腾取决于利率降低幅度和你多余出来的钱能不能找到更好的用处 ～～～～～～～～～～～～ 不对。 重新no cost refinance 只要利率低了，卡在原先的日子付清，你月供少了，等于白白捡钱，每个月吃顿包肥的全白送花给你了。 当然，每个月就省个20块，还有5年就还清，那是自然别去折腾了。
no cost其实都是有cost的 只不过把cost算进本金或者利率要上长 所以如果利率降的不多的话就没意思了吧
是的。利率下降 超过0.5%才有可能，一般来说。
另外，你还的只剩10万本金欠银行了，no cost refinance 手续费比如5000刀，要给你加个5%利率都不奇怪。实际操作也就是没啥机会。
是mortgage broker喜欢，不是lender喜欢
mortgage broker的公司，每一单批准的申请，一般能从lender那里多赚借款的2%。比如你贷款50万，mortgage broker就能从lender那里拿1万的佣金。
Lender需要足够的时间，在利息之上还要多赚回回这一开头就付的“2%的佣金”，才能赚钱。所以lender不希望你refinance。你越早refinance，lender越亏
mortgage broker不一样，你每refinance一次，都能立即赚2%的佣金。所以mortgage broker一般每隔2年就拼命打电话叫你refinance。
从概念上来说是错误的，从数学上来说是正确的。。。
美国这个社会，金融撸消费者狠，撸lender也这么狠，真是两通吃啊。
外国投资者，看来也是被撸羊毛的。😂
对呀，我也纳闷。。。这利息显然是按欠的本金算出来的啊。至于越到后面还的本金比例越大，因为欠的本金总额下降了而你每月付的mortgage没变啊。