你的假定是利率降低0.25%,那closing cost会是多少呢,会不会超过低利率给的好处呢?这需要计算,不是无脑认为这样做划算。 A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.
金银岛 发表于 2024-03-22 09:38 你的假定是利率降低0.25%,那closing cost会是多少呢,会不会超过低利率给的好处呢?这需要计算,不是无脑认为这样做划算。 A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.
No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点(为了cover所有的费用)的情况下,仍比你当前持有的利率还低时,才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算,所以只有在头几年做才真正划算
如果是no cost refinance,只要利率降低了,降低的哪怕再少,那从金钱角度来算就是划算的。(如果有cost,那就要算算是不是划算。另外如果省的钱不多,是不是值得花时间花精力去做,那是另外一个话题)。
1)从一个最简单的角度去解释: 比方说你原来贷款利率5%,月付10,000,30年还清。你设置了一个auto payment,每个月自动付款。假设你没有做refinance,但是银行自己降低利率了,银行发给你的通知被你错过了,所以你自己都不知道利率降低了,你还是按照原来10000的auto payment付款,结果到了28年贷款就突然付清了。从你的角度来看,你什么都没有做,没有任何变化,但是最后少付了24万,为什么?因为你的贷款利率降低了。在其他什么都没有改变的情况下,你一共少付了24万的利息,这就是利率降低带来的好处,也就是所谓的划算。
2)从金融角度来讲 (我不是学金融的,只是从我自己了解的最基础的金融知识出发): 不同时候的钱是不一样的,COVID前的100块钱比今天的100块值钱,今天的100块比10年后的100块值钱,就是所谓的time value of money。所以在比较的时候不能拿不同时候的钱直接比较,而是要换算成现值(present value)来算,或者通俗的说in today's dollar。很多人在说refinance不划算的时候说你最后付的总金额多了blah blah,这其实就是一个错误的思考,因为没有考虑到time value of money。
举个例子,你借给邻居100块钱,有两个还款选项: A: 一年后还$53,二年后再还$56.18 B: 两年后还$110.25
选项A一共拿回来109.18,选项B一共拿回来110.25,对你来说是不是选项B更划算? 错,选项A的投资回报率是6% (53/1.06+56.18/1.06^2 = 100),而选项B的投资回报率是5% (110.25/1.05^2 = 100)。从投资回报率角度来说A对你来说更划算。
no cost refinance也一样,利率低的永远划算,就算利率只降低了0.0125%,算账的时候要考虑time value of money,而不是简单的把所有的30年的利息加起来。
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始,这个要考虑
2. 很多中介,尤其是中国中介,no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来,做 no cost, 我觉得不值得折腾
1.你还是没考虑到time value of money。就算你不考虑tiime value of money,看我的第一点,就知道是不是划算了 2.如果有cost,那当然是另外一个话题
值不值得折腾,那也是另外一个话题。我们这里说的是从金钱角度看是不是划算。
那是你不懂,no cost并不是真的no cost.
这里当然说的是把cost都算进了interest rate的“no cost"。就是在没有额外费用的情况下,interest rate还是更低。
你的假定是利率降低0.25%,那closing cost会是多少呢,会不会超过低利率给的好处呢?这需要计算,不是无脑认为这样做划算。
A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.
是的,我第一次贷款和refinance都差不多花了五千,refinance从30年4.5降到20年的2.5,不知道省出来的利率能否盖过手续费。
又比如,当年买车的时候去toyota试驾,开出了明确的0 interest rate的优惠,那还有什么犹豫的,上呀!结果仔细核对了对方贷款后的总额,还是比现金买多出两三千。 你不用这种方法去核对就查不出来。可能是以其他的费用,tax等的借口加上去了。这就是一个显然的例子。
你怎么就是不明白呢?很多商家打着low cost的猪头卖狗肉 因为广告说no cost的,用户是一种理解。真到你开始做了,里面会多出来几千的费用。此cost非彼cost
No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点(为了cover所有的费用)的情况下,仍比你当前持有的利率还低时,才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算,所以只有在头几年做才真正划算
你怎么就是不明白呢?我都说了是在讨论no cost refinance是不是划算,你要是加上几千几万的cost,那是另外一个话题啊。
为什么”只有在头几年做才真正划算“? 你能说说其中的逻辑吗? 只要利率低,过了10年,20年再refinance都划算啊。
从新30年算起,无所谓呀。 你拿到新利率以后,每个月还是按照老利率来交钱, 这样最后才能省钱。 如果按照新利率交,最后要交的多。。
第一个很好回答,仍然按原来的数付钱,可以多付本金肯定是赚了
至于是不是真的no cost, HUD表自己详细读清楚了,比自己报税容易多了
真正的no cost是因为有cost的利息更低,成本打入了利息而不是upfront fee
disclaim - 不从事这行