实在忍不住，上来吐槽一下

昨天华人有人发帖，问如果no cost refinance，利率降低0.25%，值不值得做refinance。结果一堆人上来说不值得，还做了一堆复杂无比的计算，什么原来你要付多少，后来你要付多少，来证明不值得。我看了觉得非常无语，我以为这是一个非常简单无脑的决定，不知道为什么这么多人有错误的概念。
如果是no cost refinance，只要利率降低了，降低的哪怕再少，那从金钱角度来算就是划算的。(如果有cost，那就要算算是不是划算。另外如果省的钱不多，是不是值得花时间花精力去做，那是另外一个话题)。
1）从一个最简单的角度去解释： 比方说你原来贷款利率5%，月付10，000，30年还清。你设置了一个auto payment，每个月自动付款。假设你没有做refinance，但是银行自己降低利率了，银行发给你的通知被你错过了，所以你自己都不知道利率降低了，你还是按照原来10000的auto payment付款，结果到了28年贷款就突然付清了。从你的角度来看，你什么都没有做，没有任何变化，但是最后少付了24万，为什么？因为你的贷款利率降低了。在其他什么都没有改变的情况下，你一共少付了24万的利息，这就是利率降低带来的好处，也就是所谓的划算。
2）从金融角度来讲 （我不是学金融的，只是从我自己了解的最基础的金融知识出发）： 不同时候的钱是不一样的，COVID前的100块钱比今天的100块值钱，今天的100块比10年后的100块值钱，就是所谓的time value of money。所以在比较的时候不能拿不同时候的钱直接比较，而是要换算成现值(present value)来算，或者通俗的说in today's dollar。很多人在说refinance不划算的时候说你最后付的总金额多了blah blah，这其实就是一个错误的思考，因为没有考虑到time value of money。
举个例子，你借给邻居100块钱，有两个还款选项： A: 一年后还$53，二年后再还$56.18 B: 两年后还$110.25
选项A一共拿回来109.18，选项B一共拿回来110.25，对你来说是不是选项B更划算？ 错，选项A的投资回报率是6% (53/1.06+56.18/1.06^2 = 100)，而选项B的投资回报率是5% (110.25/1.05^2 = 100)。从投资回报率角度来说A对你来说更划算。
no cost refinance也一样，利率低的永远划算，就算利率只降低了0.0125%，算账的时候要考虑time value of money，而不是简单的把所有的30年的利息加起来。

但是那些贷款销售嘴里的no cost是要好好验证下的。

回复 1楼 rituximab 的帖子
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始，这个要考虑
2. 很多中介，尤其是中国中介，no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来，做 no cost, 我觉得不值得折腾

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1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始，这个要考虑
2. 很多中介，尤其是中国中介，no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来，做 no cost, 我觉得不值得折腾
pwwq 发表于 2024-03-22 09:16

1.你还是没考虑到time value of money。就算你不考虑tiime value of money，看我的第一点，就知道是不是划算了 2.如果有cost，那当然是另外一个话题
值不值得折腾，那也是另外一个话题。我们这里说的是从金钱角度看是不是划算。

回复 1楼 rituximab 的帖子
那是你不懂，no cost并不是真的no cost.

airsense 发表于 2024-03-22 09:25
回复 1楼 rituximab 的帖子
那是你不懂，no cost并不是真的no cost.

这里当然说的是把cost都算进了interest rate的“no cost"。就是在没有额外费用的情况下，interest rate还是更低。

这里当然说的是把cost都算进了interest rate的“no cost"。就是在没有额外费用的情况下，interest rate还是更低。
rituximab 发表于 2024-03-22 09:29

你的假定是利率降低0.25%，那closing cost会是多少呢，会不会超过低利率给的好处呢？这需要计算，不是无脑认为这样做划算。
A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.

进来支持一下！如果是no cost, 无论怎样都是划算的

要no Cost no fee aopraisal 还要钱呢

基本上不存在no cost, 都是把cost 隐藏到你的recast mortgage payment 里面用你的延长了的time来支付loan cost

为什么还有人纠结cost呢，都说了是基于no cost refinance之上，也就是说cost都已经打进了new interest rate，没有其他的upfront cost。有cost当然要算算是不是划算。

我理解的no cost，就是 cash to close只包括prepaid保险，initial deposit to escrow account之类的。所以要仔细看CD。

支持楼主，很简单的算术题，不理解为啥要纠结。 如果担心延长了还款时间，你可以这样算：还按照原来还款金额每个月多付点本金，算算还清一共需要多少钱，vs 不做refi 还清一共需要多少钱，一定是前者更划算。

Processing fee, appraisal..........no cost

如果是真正的no cost， 只要新的loan开始后 每个月和老的loan月供一样（多出的部分只还本金） 那就一定不亏， （一样的年限内还清贷款 总付出的利息减少） 又想少月供 又想不亏， no cost也要算了

我学过金融当然明白present和future value的不同和opportunity cost，我不喜欢的是这些lender不讲清楚，那些不懂或者刚刚接触贷款的人可能稀里糊涂就做了。

但是那些贷款销售嘴里的no cost是要好好验证下的。
dingdang8467 发表于 2024-03-22 09:11

是的，我第一次贷款和refinance都差不多花了五千，refinance从30年4.5降到20年的2.5，不知道省出来的利率能否盖过手续费。
又比如，当年买车的时候去toyota试驾，开出了明确的0 interest rate的优惠，那还有什么犹豫的，上呀！结果仔细核对了对方贷款后的总额，还是比现金买多出两三千。 你不用这种方法去核对就查不出来。可能是以其他的费用，tax等的借口加上去了。这就是一个显然的例子。

rituximab 发表于 2024-03-22 09:53
为什么还有人纠结cost呢，都说了是基于no cost refinance之上，也就是说cost都已经打进了new interest rate，没有其他的upfront cost。有cost当然要算算是不是划算。

你怎么就是不明白呢？很多商家打着low cost的猪头卖狗肉 因为广告说no cost的，用户是一种理解。真到你开始做了，里面会多出来几千的费用。此cost非彼cost

金银岛 发表于 2024-03-22 09:38
你的假定是利率降低0.25%，那closing cost会是多少呢，会不会超过低利率给的好处呢？这需要计算，不是无脑认为这样做划算。
A no-closing-cost refinance gets rid of the need to pay refinancing fees upfront, but it’s not free. Instead, you’ll finance the closing costs — with interest — as part of your new loan, or take a higher interest rate.

No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点（为了cover所有的费用）的情况下，仍比你当前持有的利率还低时，才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算，所以只有在头几年做才真正划算

believeicanfly 发表于 2024-03-22 12:27
你怎么就是不明白呢？很多商家打着low cost的猪头卖狗肉 因为广告说no cost的，用户是一种理解。真到你开始做了，里面会多出来几千的费用。此cost非彼cost

你怎么就是不明白呢？我都说了是在讨论no cost refinance是不是划算，你要是加上几千几万的cost，那是另外一个话题啊。

枫叶08 发表于 2024-03-22 12:36
No cost refi一般是指在比正常市场利率高一点（为了cover所有的费用）的情况下，仍比你当前持有的利率还低时，才会考虑去做。而且考虑到mortgage recasted会重新开始算，所以只有在头几年做才真正划算

为什么”只有在头几年做才真正划算“？ 你能说说其中的逻辑吗？ 只要利率低，过了10年，20年再refinance都划算啊。

其实就是，比如你20岁的时候，借了100万30年，然后，当你30岁的时候，比如你就剩下50万了，20年还完。这个时候refinance说，我借你50万，利率比现在低，你可以30年还。即使利率不变，我觉得变成30年也是划算的啊。虽然总利息增加了。另外也要看你是不是把钱可以用来投资。假如没有投资渠道，还不如早点还贷款。

pwwq 发表于 2024-03-22 09:16
回复 1楼 rituximab 的帖子
1. no cost refin , mortgage recasted 到重新 30年开始，这个要考虑
2. 很多中介，尤其是中国中介，no cost 是骗人的
就这么简单
不需要写这么多废话
0.25% 降下来，做 no cost, 我觉得不值得折腾

从新30年算起，无所谓呀。 你拿到新利率以后，每个月还是按照老利率来交钱， 这样最后才能省钱。 如果按照新利率交，最后要交的多。。

回复 3楼 pwwq 的帖子
第一个很好回答，仍然按原来的数付钱，可以多付本金肯定是赚了
至于是不是真的no cost, HUD表自己详细读清楚了，比自己报税容易多了
真正的no cost是因为有cost的利息更低，成本打入了利息而不是upfront fee
disclaim - 不从事这行