谈论任何交易都要从“人性”出发，这个词下面要被多次提到。我们先看看买卖双方中介是否应该存在。再看看如果应该存在，如何衡量价值。（我好象已经下了结论了，LOL ） 先看卖方代理, 没有人会怀疑有卖房子的市场需求，那么无非房主自己卖或者请卖房中介卖。房主自卖（for sale by owner）这种情况早已有之，人人都可以拍几张照片往网上放，等买家询盘。很简单的操作可为什么绝大多数的房子最终还是由卖房agent卖出，难道大多数卖家都不知道自己卖可以省大笔的listing fee? 那可是人人口中的6%。 假设你是买家，在几个房子里选择，你是愿意选择有卖方中介的房子还是没有卖方中介，owner自己在卖的房子？如果你想来想去还是决定买有卖房中介的房子，不奇怪，别人也多数这样想。for sale by owner 的房子的买家pool 就会小，房子就不容易被卖掉。事实是大多数for sale by owner 最终还是找了中介。不为别的，就因为owner自己不一定能顺利买掉。而卖不掉的原因是买家不来，买家不来的原因正是因为这个房子没有卖方中介，买房代理会觉得自己的佣金不容易从owner拿到,他们习惯于和卖方代理打交道，在投入大量工作后还要冒着从homeowner那里拿不到佣金的风险，他们不如直接找有卖方代理的房子。 买房人自己也会心想这事不可靠，麻烦多，怕出事，有猫腻，一句话，“看起来不怎么正常”，如果不是利益特别大，我为什么要冒这个险。尤其是我有别的选择，两个block 之外就有房子挂牌在卖，而且都是有卖房中介的。别人都这么买，我也这么买吧。人们买东西的心理都是趋同的，但凡我可以买的舒服，为什么我要趟浑水。交易中使卖方中介存在的决定因素的不只是中介的能力，而是市场博弈中的人性，每个人都在为自己打算。Homeowner找了卖方中介不是因为喜欢这个人，是因为有了他，会比自己卖带来更多的买家。 也有人说，“我就是喜欢找for sale by owner, 就是因为利益特别大，价格会比较便宜。这个利益驱使我一定要找for sale by owner 的房子。 但市场数据证明，总体看来for sale by owner 的价格比有卖方中介的房子高。因为homeowner会由于人性本能的利益驱动且没有足够的市场数据而高估自己的房价，因为没有中介的纠正，也不易修正价格。这些因素一开始就没有创造出一个良性的房主自卖市场。一个不良性的市场自然不易获得广大买家入场。而没有广大买家也不易创造出一个更良性的供应市场。这就象一个向下螺旋，所以for sale by owner 一直存在却一直搞不起来 ，能存在而没有彻底消失是因为总有人是少数，有需求就有供应，其中滋味冷暖自知，透风的墙总会让屋外的人判断自己值不值得迈脚进屋。这个人离开了，其他好奇的人又进来，公众趋同的判断力让存在即是合理，也让存在只存在于一个小百分比。从来没有agent对for sale by owner 这个现象有过异议，因为没有中介觉得owner自卖会威胁到他们的行业生存，他们知道有了对比反而有选择。在二选一中，一个数据差另一个就自动胜出了，如果没有for sale by owner怎么让人相信agent的存在合理呢，agent 一定程度上可以理解成一个cusion,而且如果for sale by owner 是市场的正确选择，中介早就自动消失了。因此，卖房中介的存在是买方的一个需求， 而另一个卖房场景中homeowner自己就有找卖方agent的主动需求。这些房主因为不想麻烦，没有时间，不熟悉流程等种种原因，想要一个人代理这些事。就好象我会修车，但也不愿操这份心。这个世界上愿意事事自己做的是少数，找代理卖房的这种情况占比远超for sale by owner。多数人时间都不够用，等到能卖房的年纪，多数人的生活就算不差钱，但也差不多疲于奔命，花钱是买少受罪。当你知道睡觉的重要性的时候就会花钱情人给你割草了。正巧你卖房的时候，也差不多知道睡觉很重要了，人年轻的时候都是无所畏惧的。 总结： 只要有卖房的市场需求，如果想让卖房中介消失，至少需要每个homeowner 都要能够并且愿意自己去卖房。而且买房人都不在乎要买的房子有没有卖方中介，都觉得从私人手上买房是天经地义的事情。但这两个条件连单独一个都不可能成立，更不要说同时。而且只要市场是自由的，以二手车市场为例，一个自由买卖的二手车市场就算一开始都是小农经济，都私卖私买。但迟早会因为买家的选择出现二手车dealer, 这些dealer一开始也一定只做品牌，寄卖别人的车赚服务费。本质跟房产代理一样。只是因为车价与房价差异巨大，大的二手车dealer最终能够发展成自己直接购买二手车再转卖赚差价。迟早二手车dealer的销售量一定会因为买家的购买习惯慢慢超过车主自卖的销售量。因为人性本能不愿意相信个人的卖家，更愿意相信有名分的卖家。多数人的共同习惯又会让行业里有代理成为一个理所应当的既成事实，而越多的人认可的“理所应当”，又会使更多人参与其中，这是一个向上的螺旋，这就是为什么网上如此多的人发声反对，而事实上多数人还是想也不想的就找了中介买房卖房，真实需求都用脚投票，投完了票，人们依旧会在网上发声。 下面我们看看买房代理是不是有必要存在，答案是技术上不需要。正如大家都认为的，没有什么是中介懂，你不能懂的.但是客观上买房中介被迫被市场里的“消费行为”需要。当你买房没有中介为你代理的时候，你看中的房子的对方卖房中介不一定想搭理你，这就是常说的没有agent抢不到房。你的offer是递给卖房agent的，除非明显高于所有其他offer，对方卖房代理不会选择你，因为他们有别的offer, 而且大部分是有买方代理的买家. 对于这个房子的卖房agent来说，跟没有买房代理的买家打交道太麻烦而且担风险。他虽然有责任忠实于他的雇主，但你因为没有买方agent带来的问题也是他合理拒绝你的理由，你可以说我没有买方代理怎么就会给对方agent带来问题，但对方是不会在乎你的想法的，他在以有利于他的雇主（卖家，homeowner）和他那一方的操作方式选择该接受谁。如果你还想要这个房子，你只有适应对方的选择。要么出价高的对方不得不改变，要么以对方希望的方式出现，那就是也找个买方代理。这点上卖房agent的选择并没有与他的雇主利益相冲突。就好象他会选择虽然价格低但是全现金的买家，而不会选择高一两万但要申请贷款的买家。他的雇主还会因为他的正确选择，把他推荐给自己的朋友。你只有申请贷款失败后才知道对方为什么当初没有选择你虽然高，但是要通过审批的出价。你从中会获得一次经验，而对方无论卖房agent还是homeowner则失去了一次交易机会。他们会为成全你的不成熟，而消耗自己的时间吗？再一次，这些行为的背后还是人性。而你也许会因为自己的一时不理解，把对方agent不能成全自己理解成从中作梗。 你如果没有买房中介，对方卖方中介也会假定他需要做双份的工作但拿一份钱，因为你作为买家会本能的认为自己给了对方卖房agent一个赚钱的机会，就把所有问题理所应当交给他，而你要是有买房代理，这本该是你的代理要做的事。在对方卖房agent有别的选择的时候,为什么要舍易求难？他会认为不想找买房agent的买家太cheap，难deal直接pass了。买家还没等到offer间的比价，直接在资格赛被淘汰了。要怪对方卖方agent不厚道吗，人家也是实践出真知，有过教训才总结出经验。如果他接受了无买方代理的offer, 买房人还有可能会提出既然我没有代理是不是可以把买方代理的佣金从房价里减掉，那卖方agent心想，你要我做你的代理该做的事，但你还想拿走你的agent该拿走的钱，那我还不如一开始就拒绝，因为我有别的选择。所有的这些negotiation会很消耗时间，久而久之卖方agent就有了自己的“gold standard"，即什么样的offer不考虑。这些现象的本质是人性利己，时间是有限的和还有别的选择。 总结：买方代理技术上不是必须的，但是你会为了自己的成交需求被动的去找个买方代理。你并不情愿但也不得不做，也正因为这个被动性，所以你没有付钱给买房agent的动力。因为你觉得你并不需要,谁愿意为自己并不需要的付钱呢？但是事实上你真的没有用过买房代理吗？ 也不是，你要看房子的时候你的agent让你有credit可以进去看。不然谁敢开门让你看呢？可是你没有为这个劳动付钱，你一天不买，你的代理一天白忙，你看10个房子不买，他为你白跑10次，这10个房子的背景他也需要为你了解调查，这些时间的成本你一天不买房他都在白白支出。 上面已经肯定了买卖双方Agent存在的合理性，下面说他们的价值衡量。首先6%这个数字早已不是一成不变了，事实上不同地区的中介费一直可以浮动。很简单的道理，如果一个agent想少收钱做生意，你还能把他抓起来?任何agent都可以自由发挥，他甚至可以免费为你卖房子，免费为你拍照，staging, open house，上MLS, etc. 成交以后一分佣金不收，然后自掏腰包付给他的公司这笔生意的比例抽成。他不会坐牢，不会被人干掉，没有垄断组织会要他的命，说他坏了规矩。事实上，他不说到底收了多少，谁知道。就算有规矩，这规矩也无法被执行。只是他也不会那么傻的白干。他收多少佣金本质上是他有多贪和有多少竞争者。两者中有多少竞争者更是他收多少的决定因素，竞争的市场抑制贪婪，跟行业组织没有关系。这也是卖家能看到4%的listing Fee，flat rate, 买家能看到1%，1.5% rebate 的原因, Agent实际所得的佣金早就各地各异，随行就市。有能降价的空间自会有人愿意降。有人降的不甘心了，就只提供他认为值这个价的服务，有人甘愿忍耐，提供超额的服务，赢得了市场，这都是自己的经营策略和人生选择，并没有什么组织在干预和指导甚至垄断市场。但凡有垄断，就会有人借这个垄断，偷偷降佣金争取客户。如果你没有看到1% listing fee在你的附近，那是因为没有人愿意为这个回报去提供你需要的service，就好像你问为什么没有人愿意30块钱给你家除草，你说提供割草机，对方只出劳力，你觉得一小时搞定只值得这个钱。无论你觉得你的想法有多合理，不存在就因为不合理。有人尝试了收低价提供高质量的服务，结果无法坚持，就象dollar店卖target的质量，你说他能活多久。 Redfin早已给出了1%的listing fee，让卖家自己给买家代理佣金，他们不裹里面。为什么这个1%低价也没有占据市场的主流。因为房主要更多的服务，而1% listing fee无法cover. Redfin出于要保证自己存在的特异性，坚持了1% listing fee，为特定的顾客群服务，但是市场的主流需求是要超过1%的佣金去支撑的。Redfin自己也在有的市场调整到1.5%，足见市场的自由波动始终存在。但redfin的1% 是不包括给买家代理的佣金的。多年下来这个方式被市场证明，卖家的需求不是这么简单。但Redfin的1%也确实无法做的更多满足这些要求，能做他早就做了。要想收1% listing fee 还能做的和traditional agent 一样，只有压榨他的agent.但是很遗憾，这个工作无法外包 关于6%的矛盾还有些认识误区，人们总认为6%全部进了卖方代理的口袋。实际上是买家agent要分走一半。他们分走佣金的原因是他们带来了客人，本质是卖房的homeowner为了激励买房代理带买家来付出的佣金，homeowner为了激励买家就算给卖房agent 10% 并商量其中的7%全给买方agent又有什么关系？当买房代理看到这个房子有7%的佣金就会蜂拥代客过来，买家的多寡是homeowner愿意付出的激励决定，这些钱并没有落进卖方代理口袋。但是明面上看得到的是钱是由卖房经纪喊出的并收下来了，就被以为是他赚了，实际他只有拿到一半，甚至不到一半，在一个总共5%佣金的市场里，卖房经纪只得到2.5%的佣金。而且他要为做市场付出各种成本，获得的profit要与公司分成，最后还要交15%的税，这些减记，没有多少人会提及。几乎只看到了6%.卖家对6%的怨念还出自与一个固有观念，我的小孩最漂亮，不愁嫁。这么好嫁居然还要陪嫁妆，无法接受。谁跟我提，谁可恨。但如果事实与想象总一致，就没有现在公园里父母给自己家的剩男剩女找对象了，人总会知道自己始终是被选择者，想娶想嫁的不是只有你家孩子一个选择，大家在竞争。 佣金被耿耿于怀的另一个症结是这个佣金是由房主单方面支付。作为卖家被一口啃掉6%，心里很懊恼。如果这笔钱里的一半是买房人付给买方代理，那就天下太平了。但买房人会愿意付钱给买房代理吗？问问你自己，你愿意吗？你肯定自己去下offer省掉这笔钱，但是卖方有多大意愿去接触你呢？ 除非每个人都没有买方代理，卖方也就认了，但凡卖方代理有一个选择他就不愿意跟买房人直接打交道。那么买房人自己直接下offer会总是处于被动地位，买方代理的价值会最终被定位在“只是因为他存在”，而价格因为没有了“规定”则可高可低，实际和现在不一定区别多大。如果homeowner高兴，homeowner也可以只出1%给买方代理，加上另1%给自己的卖房代理，一共只支付中间费用2% 没有垄断组织会制裁这样收费的listing代理，这是homeowner的自由。但卖房代理知道只出1%吸引买房代理的结果就是没人来看房，就算他不在乎只拿到1%，但他知道根本就卖不掉，自己等于白白付出劳动，他也不会答应做这个Listing.作为卖家你会责怪这个Listing agent太贪心，但是实际是卖家自己的决定导致了不能成交。你会借此得到个经验，知道给少了买家佣金房子卖不掉。而你的卖房代理则白白消耗几个月没收入而且还为做市场付出成本。相反homeowner也可以给更多，总共7%分5%给买方代理以吸引买家，房子好卖了，而自己的卖方agent还是拿2%，卖方代理并没有从更高的总佣金中获利更多。但听起来，卖方代理好像一单拿走了7%。 其二，谈到卖方代理的收益，无论多寡都有怨言。因为多数卖房人不是生意人，没有一个成本的概念。做任何交易都有交易成本，实话说4-6%的交易成本算高吗？各种金融交易成本转个手就3%，刷个信用卡就被收3%，信用卡公司做了什么？有见到对信用卡公司的收费有微辞么，我想也是有的，只是动不了这些人的利益罢了，面对aster，Visa没开口自己就气短一节。但当面对的是一个和自己一样的人的时候就说的开了。但相比信用卡公司的手续费，你能说卖房agent什么都没做吗？你可以自己试试。其实agent从来没有担心更多的人进入参与竞争，因为他们都知道，这个事情不那么好做。那个人身边没有挂了执照一年开不了一单的僵尸agent朋友呢.他倒是愿低价帮你卖，但你还可能愿意花更多钱找有经验的。 最后，诚如那一贴中有人提到的，新政调整到不再要求卖方为买方代理提供佣金而要求买方代理向买家收取佣金（这个情况究竟会如何操作，现在也看不清，下面只从逻辑推理）。这个做法表面上解决了卖家不满承担全部佣金的矛盾，而把交易中买家代理的费用转移到买房人身上。但新规如何保证买方代理能得到买家的佣金和该得到多少呢？如果你要买房，你会愿意给你的买房代理多少钱？你要付 $15/hr? $30/hr? 又怎么算hour呢,你的代理开车的车损，油耗，时间，随叫随到也是靠hourly pay 来cover? 他一天啥也不干，就等你一个电话，他的日程安排就随了你，他在等你召唤的时候是怎么活下来的，还是你愿意养着这个小长工呢？没活的时候你也养着，就等着用兵一时？ 没有新规的时候，作为买家你本来一分钱不用花，也没有隶属关系就有买房代理为你忙，不合适还可以更换，而现在变成你要为你的每一次看房，电话咨询付钱，因为你的买房代理现在所有收益从你而来。也许你没有买方代理，对方卖房代理也许也会开始对你收费，他要为你的看房，咨询收费。因为你只是询价了解，你没有代理，卖方代理做了你的的代理该做的事。你也许最后也没买房，但是却为一次次的为看房付了钱。你也许会因为成本的不断投入影响了自己的判断力买了不合适的房子。想到到这一切，你是愿意象过去那样的无费一身轻的买房，还是现在笔笔都是钱？还不知道何时能碰上中意的房子。出钱的频率带来的痛苦强于出钱的数字，一天花三笔，每笔100块比一次花300更令人不能忍受，何况不知何时到头。佣金矛盾的本质其实不来源于中介，而是卖家买家对于中介费谁出的矛盾，而这个数字究竟多少，其实也没有被规定。没有碰到要的少的，不是有人不让利，是没人愿意干。 新规之下，作为买方，你实际上承担了卖房人的成本，是你支付本来由卖房人支付的费用，虽然你本就应该支付。过去的操作模式是因为大家有个共识，谁卖了房，谁获益，谁就该承担成本。但是本质上买家代理的服务是提供给买房人的，享受服务的买房人却没有支付费用。现在只是把逻辑误区纠正了而已。 新规之下你曾今有过免费的体验没了，你愿意放弃吗？ 我认为一想到这个结果，很多买房人宁愿回到过去，新规把房产代理与卖家之间的的矛盾转移给了卖家与买家。而一切矛盾根本都因为人天性都为自己打算，无论卖家，买家，双方代理。costco 卖的东西再物美价廉，你也不能否认costco还是为了赚钱在做生意。否定商业模式等于否定人性。 眼下的费率已然是市场自我调节的结果。而新规经过市场再调节，付钱的方式也一定会谁获益，谁需求，谁支付。没有代理的买家会在交易中遇到更多障碍，卖家卖出的时间可能会变长。买家从原来的无服务费买房会变成忍着痛在购房后再掏一笔给自己的代理，而卖家的房价会应卖家要求相应的减少，卖家减少了要支付的佣金，但房价也减少了，实际所获跟原来不一定有多大区。本质是收之东隅，失之桑榆。 新规是一次妥协，但不会根本上改变成本结构，新规之前早已有的低价agent并没有成为市场的主流，而人们也总会为他们想要的服务付出合理的代价。过去的6%也好，5%也好，也不是靠把刀架在脖子上逼出来的。有人见过付佣金支票时哭的稀里哗啦的卖家吗？倒是不断有人写完了支票还把自己的agent介绍给别人。
长篇大论的没用。在sale by owner 和建商手里都直接买过房的人告诉你只要自己肯下功夫研究，完全没必要用经纪。现在一些建商都通过自己的销售员卖房，给买家经纪固定费用小几千。这些建商都不看好经纪这行。而且从用过的几个经纪看，她们真是对找房和过户没任何帮助，就设个portal让系统按你的要求每天发几个房子，还不如自己在Zillow上看的全面
aade88 发表于 2024-03-21 16:20 谈论任何交易都要从“人性”出发，这个词下面要被多次提到。我们先看看买卖双方中介是否应该存在。再看看如果应该存在，如何衡量价值。（我好象已经下了结论了，LOL ） 先看卖方代理, 没有人会怀疑有卖房子的市场需求，那么无非房主自己卖或者请卖房中介卖。房主自卖（for sale by owner）这种情况早已有之，人人都可以拍几张照片往网上放，等买家询盘。很简单的操作可为什么绝大多数的房子最终还是由卖房agent卖出，难道大多数卖家都不知道自己卖可以省大笔的listing fee? 那可是人人口中的6%。 假设你是买家，在几个房子里选择，你是愿意选择有卖方中介的房子还是没有卖方中介，owner自己在卖的房子？如果你想来想去还是决定买有卖房中介的房子，不奇怪，别人也多数这样想。for sale by owner 的房子的买家pool 就会小，房子就不容易被卖掉。事实是大多数for sale by owner 最终还是找了中介。不为别的，就因为owner自己不一定能顺利买掉。而卖不掉的原因是买家不来，买家不来的原因正是因为这个房子没有卖方中介，买房代理会觉得自己的佣金不容易从owner拿到,他们习惯于和卖方代理打交道，在投入大量工作后还要冒着从homeowner那里拿不到佣金的风险，他们不如直接找有卖方代理的房子。 买房人自己也会心想这事不可靠，麻烦多，怕出事，有猫腻，一句话，“看起来不怎么正常”，如果不是利益特别大，我为什么要冒这个险。尤其是我有别的选择，两个block 之外就有房子挂牌在卖，而且都是有卖房中介的。别人都这么买，我也这么买吧。人们买东西的心理都是趋同的，但凡我可以买的舒服，为什么我要趟浑水。交易中使卖方中介存在的决定因素的不只是中介的能力，而是市场博弈中的人性，每个人都在为自己打算。Homeowner找了卖方中介不是因为喜欢这个人，是因为有了他，会比自己卖带来更多的买家。 也有人说，“我就是喜欢找for sale by owner, 就是因为利益特别大，价格会比较便宜。这个利益驱使我一定要找for sale by owner 的房子。 但市场数据证明，总体看来for sale by owner 的价格比有卖方中介的房子高。因为homeowner会由于人性本能的利益驱动且没有足够的市场数据而高估自己的房价，因为没有中介的纠正，也不易修正价格。这些因素一开始就没有创造出一个良性的房主自卖市场。一个不良性的市场自然不易获得广大买家入场。而没有广大买家也不易创造出一个更良性的供应市场。这就象一个向下螺旋，所以for sale by owner 一直存在却一直搞不起来 ，能存在而没有彻底消失是因为总有人是少数，有需求就有供应，其中滋味冷暖自知，透风的墙总会让屋外的人判断自己值不值得迈脚进屋。这个人离开了，其他好奇的人又进来，公众趋同的判断力让存在即是合理，也让存在只存在于一个小百分比。从来没有agent对for sale by owner 这个现象有过异议，因为没有中介觉得owner自卖会威胁到他们的行业生存，他们知道有了对比反而有选择。在二选一中，一个数据差另一个就自动胜出了，如果没有for sale by owner怎么让人相信agent的存在合理呢，agent 一定程度上可以理解成一个cusion,而且如果for sale by owner 是市场的正确选择，中介早就自动消失了。因此，卖房中介的存在是买方的一个需求， 而另一个卖房场景中homeowner自己就有找卖方agent的主动需求。这些房主因为不想麻烦，没有时间，不熟悉流程等种种原因，想要一个人代理这些事。就好象我会修车，但也不愿操这份心。这个世界上愿意事事自己做的是少数，找代理卖房的这种情况占比远超for sale by owner。多数人时间都不够用，等到能卖房的年纪，多数人的生活就算不差钱，但也差不多疲于奔命，花钱是买少受罪。当你知道睡觉的重要性的时候就会花钱情人给你割草了。正巧你卖房的时候，也差不多知道睡觉很重要了，人年轻的时候都是无所畏惧的。 总结： 只要有卖房的市场需求，如果想让卖房中介消失，至少需要每个homeowner 都要能够并且愿意自己去卖房。而且买房人都不在乎要买的房子有没有卖方中介，都觉得从私人手上买房是天经地义的事情。但这两个条件连单独一个都不可能成立，更不要说同时。而且只要市场是自由的，以二手车市场为例，一个自由买卖的二手车市场就算一开始都是小农经济，都私卖私买。但迟早会因为买家的选择出现二手车dealer, 这些dealer一开始也一定只做品牌，寄卖别人的车赚服务费。本质跟房产代理一样。只是因为车价与房价差异巨大，大的二手车dealer最终能够发展成自己直接购买二手车再转卖赚差价。迟早二手车dealer的销售量一定会因为买家的购买习惯慢慢超过车主自卖的销售量。因为人性本能不愿意相信个人的卖家，更愿意相信有名分的卖家。多数人的共同习惯又会让行业里有代理成为一个理所应当的既成事实，而越多的人认可的“理所应当”，又会使更多人参与其中，这是一个向上的螺旋，这就是为什么网上如此多的人发声反对，而事实上多数人还是想也不想的就找了中介买房卖房，真实需求都用脚投票，投完了票，人们依旧会在网上发声。 下面我们看看买房代理是不是有必要存在，答案是技术上不需要。正如大家都认为的，没有什么是中介懂，你不能懂的.但是客观上买房中介被迫被市场里的“消费行为”需要。当你买房没有中介为你代理的时候，你看中的房子的对方卖房中介不一定想搭理你，这就是常说的没有agent抢不到房。你的offer是递给卖房agent的，除非明显高于所有其他offer，对方卖房代理不会选择你，因为他们有别的offer, 而且大部分是有买方代理的买家. 对于这个房子的卖房agent来说，跟没有买房代理的买家打交道太麻烦而且担风险。他虽然有责任忠实于他的雇主，但你因为没有买方agent带来的问题也是他合理拒绝你的理由，你可以说我没有买方代理怎么就会给对方agent带来问题，但对方是不会在乎你的想法的，他在以有利于他的雇主（卖家，homeowner）和他那一方的操作方式选择该接受谁。如果你还想要这个房子，你只有适应对方的选择。要么出价高的对方不得不改变，要么以对方希望的方式出现，那就是也找个买方代理。这点上卖房agent的选择并没有与他的雇主利益相冲突。就好象他会选择虽然价格低但是全现金的买家，而不会选择高一两万但要申请贷款的买家。他的雇主还会因为他的正确选择，把他推荐给自己的朋友。你只有申请贷款失败后才知道对方为什么当初没有选择你虽然高，但是要通过审批的出价。你从中会获得一次经验，而对方无论卖房agent还是homeowner则失去了一次交易机会。他们会为成全你的不成熟，而消耗自己的时间吗？再一次，这些行为的背后还是人性。而你也许会因为自己的一时不理解，把对方agent不能成全自己理解成从中作梗。 你如果没有买房中介，对方卖方中介也会假定他需要做双份的工作但拿一份钱，因为你作为买家会本能的认为自己给了对方卖房agent一个赚钱的机会，就把所有问题理所应当交给他，而你要是有买房代理，这本该是你的代理要做的事。在对方卖房agent有别的选择的时候,为什么要舍易求难？他会认为不想找买房agent的买家太cheap，难deal直接pass了。买家还没等到offer间的比价，直接在资格赛被淘汰了。要怪对方卖方agent不厚道吗，人家也是实践出真知，有过教训才总结出经验。如果他接受了无买方代理的offer, 买房人还有可能会提出既然我没有代理是不是可以把买方代理的佣金从房价里减掉，那卖方agent心想，你要我做你的代理该做的事，但你还想拿走你的agent该拿走的钱，那我还不如一开始就拒绝，因为我有别的选择。所有的这些negotiation会很消耗时间，久而久之卖方agent就有了自己的“gold standard"，即什么样的offer不考虑。这些现象的本质是人性利己，时间是有限的和还有别的选择。 总结：买方代理技术上不是必须的，但是你会为了自己的成交需求被动的去找个买方代理。你并不情愿但也不得不做，也正因为这个被动性，所以你没有付钱给买房agent的动力。因为你觉得你并不需要,谁愿意为自己并不需要的付钱呢？但是事实上你真的没有用过买房代理吗？ 也不是，你要看房子的时候你的agent让你有credit可以进去看。不然谁敢开门让你看呢？可是你没有为这个劳动付钱，你一天不买，你的代理一天白忙，你看10个房子不买，他为你白跑10次，这10个房子的背景他也需要为你了解调查，这些时间的成本你一天不买房他都在白白支出。 上面已经肯定了买卖双方Agent存在的合理性，下面说他们的价值衡量。首先6%这个数字早已不是一成不变了，事实上不同地区的中介费一直可以浮动。很简单的道理，如果一个agent想少收钱做生意，你还能把他抓起来?任何agent都可以自由发挥，他甚至可以免费为你卖房子，免费为你拍照，staging, open house，上MLS, etc. 成交以后一分佣金不收，然后自掏腰包付给他的公司这笔生意的比例抽成。他不会坐牢，不会被人干掉，没有垄断组织会要他的命，说他坏了规矩。事实上，他不说到底收了多少，谁知道。就算有规矩，这规矩也无法被执行。只是他也不会那么傻的白干。他收多少佣金本质上是他有多贪和有多少竞争者。两者中有多少竞争者更是他收多少的决定因素，竞争的市场抑制贪婪，跟行业组织没有关系。这也是卖家能看到4%的listing Fee，flat rate, 买家能看到1%，1.5% rebate 的原因, Agent实际所得的佣金早就各地各异，随行就市。有能降价的空间自会有人愿意降。有人降的不甘心了，就只提供他认为值这个价的服务，有人甘愿忍耐，提供超额的服务，赢得了市场，这都是自己的经营策略和人生选择，并没有什么组织在干预和指导甚至垄断市场。但凡有垄断，就会有人借这个垄断，偷偷降佣金争取客户。如果你没有看到1% listing fee在你的附近，那是因为没有人愿意为这个回报去提供你需要的service，就好像你问为什么没有人愿意30块钱给你家除草，你说提供割草机，对方只出劳力，你觉得一小时搞定只值得这个钱。无论你觉得你的想法有多合理，不存在就因为不合理。有人尝试了收低价提供高质量的服务，结果无法坚持，就象dollar店卖target的质量，你说他能活多久。 Redfin早已给出了1%的listing fee，让卖家自己给买家代理佣金，他们不裹里面。为什么这个1%低价也没有占据市场的主流。因为房主要更多的服务，而1% listing fee无法cover. Redfin出于要保证自己存在的特异性，坚持了1% listing fee，为特定的顾客群服务，但是市场的主流需求是要超过1%的佣金去支撑的。Redfin自己也在有的市场调整到1.5%，足见市场的自由波动始终存在。但redfin的1% 是不包括给买家代理的佣金的。多年下来这个方式被市场证明，卖家的需求不是这么简单。但Redfin的1%也确实无法做的更多满足这些要求，能做他早就做了。要想收1% listing fee 还能做的和traditional agent 一样，只有压榨他的agent.但是很遗憾，这个工作无法外包 关于6%的矛盾还有些认识误区，人们总认为6%全部进了卖方代理的口袋。实际上是买家agent要分走一半。他们分走佣金的原因是他们带来了客人，本质是卖房的homeowner为了激励买房代理带买家来付出的佣金，homeowner为了激励买家就算给卖房agent 10% 并商量其中的7%全给买方agent又有什么关系？当买房代理看到这个房子有7%的佣金就会蜂拥代客过来，买家的多寡是homeowner愿意付出的激励决定，这些钱并没有落进卖方代理口袋。但是明面上看得到的是钱是由卖房经纪喊出的并收下来了，就被以为是他赚了，实际他只有拿到一半，甚至不到一半，在一个总共5%佣金的市场里，卖房经纪只得到2.5%的佣金。而且他要为做市场付出各种成本，获得的profit要与公司分成，最后还要交15%的税，这些减记，没有多少人会提及。几乎只看到了6%.卖家对6%的怨念还出自与一个固有观念，我的小孩最漂亮，不愁嫁。这么好嫁居然还要陪嫁妆，无法接受。谁跟我提，谁可恨。但如果事实与想象总一致，就没有现在公园里父母给自己家的剩男剩女找对象了，人总会知道自己始终是被选择者，想娶想嫁的不是只有你家孩子一个选择，大家在竞争。 佣金被耿耿于怀的另一个症结是这个佣金是由房主单方面支付。作为卖家被一口啃掉6%，心里很懊恼。如果这笔钱里的一半是买房人付给买方代理，那就天下太平了。但买房人会愿意付钱给买房代理吗？问问你自己，你愿意吗？你肯定自己去下offer省掉这笔钱，但是卖方有多大意愿去接触你呢？ 除非每个人都没有买方代理，卖方也就认了，但凡卖方代理有一个选择他就不愿意跟买房人直接打交道。那么买房人自己直接下offer会总是处于被动地位，买方代理的价值会最终被定位在“只是因为他存在”，而价格因为没有了“规定”则可高可低，实际和现在不一定区别多大。如果homeowner高兴，homeowner也可以只出1%给买方代理，加上另1%给自己的卖房代理，一共只支付中间费用2% 没有垄断组织会制裁这样收费的listing代理，这是homeowner的自由。但卖房代理知道只出1%吸引买房代理的结果就是没人来看房，就算他不在乎只拿到1%，但他知道根本就卖不掉，自己等于白白付出劳动，他也不会答应做这个Listing.作为卖家你会责怪这个Listing agent太贪心，但是实际是卖家自己的决定导致了不能成交。你会借此得到个经验，知道给少了买家佣金房子卖不掉。而你的卖房代理则白白消耗几个月没收入而且还为做市场付出成本。相反homeowner也可以给更多，总共7%分5%给买方代理以吸引买家，房子好卖了，而自己的卖方agent还是拿2%，卖方代理并没有从更高的总佣金中获利更多。但听起来，卖方代理好像一单拿走了7%。 其二，谈到卖方代理的收益，无论多寡都有怨言。因为多数卖房人不是生意人，没有一个成本的概念。做任何交易都有交易成本，实话说4-6%的交易成本算高吗？各种金融交易成本转个手就3%，刷个信用卡就被收3%，信用卡公司做了什么？有见到对信用卡公司的收费有微辞么，我想也是有的，只是动不了这些人的利益罢了，面对aster，Visa没开口自己就气短一节。但当面对的是一个和自己一样的人的时候就说的开了。但相比信用卡公司的手续费，你能说卖房agent什么都没做吗？你可以自己试试。其实agent从来没有担心更多的人进入参与竞争，因为他们都知道，这个事情不那么好做。那个人身边没有挂了执照一年开不了一单的僵尸agent朋友呢.他倒是愿低价帮你卖，但你还可能愿意花更多钱找有经验的。 最后，诚如那一贴中有人提到的，新政调整到不再要求卖方为买方代理提供佣金而要求买方代理向买家收取佣金（这个情况究竟会如何操作，现在也看不清，下面只从逻辑推理）。这个做法表面上解决了卖家不满承担全部佣金的矛盾，而把交易中买家代理的费用转移到买房人身上。但新规如何保证买方代理能得到买家的佣金和该得到多少呢？如果你要买房，你会愿意给你的买房代理多少钱？你要付 $15/hr? $30/hr? 又怎么算hour呢,你的代理开车的车损，油耗，时间，随叫随到也是靠hourly pay 来cover? 他一天啥也不干，就等你一个电话，他的日程安排就随了你，他在等你召唤的时候是怎么活下来的，还是你愿意养着这个小长工呢？没活的时候你也养着，就等着用兵一时？ 没有新规的时候，作为买家你本来一分钱不用花，也没有隶属关系就有买房代理为你忙，不合适还可以更换，而现在变成你要为你的每一次看房，电话咨询付钱，因为你的买房代理现在所有收益从你而来。也许你没有买方代理，对方卖房代理也许也会开始对你收费，他要为你的看房，咨询收费。因为你只是询价了解，你没有代理，卖方代理做了你的的代理该做的事。你也许最后也没买房，但是却为一次次的为看房付了钱。你也许会因为成本的不断投入影响了自己的判断力买了不合适的房子。想到到这一切，你是愿意象过去那样的无费一身轻的买房，还是现在笔笔都是钱？还不知道何时能碰上中意的房子。出钱的频率带来的痛苦强于出钱的数字，一天花三笔，每笔100块比一次花300更令人不能忍受，何况不知何时到头。佣金矛盾的本质其实不来源于中介，而是卖家买家对于中介费谁出的矛盾，而这个数字究竟多少，其实也没有被规定。没有碰到要的少的，不是有人不让利，是没人愿意干。 新规之下，作为买方，你实际上承担了卖房人的成本，是你支付本来由卖房人支付的费用，虽然你本就应该支付。过去的操作模式是因为大家有个共识，谁卖了房，谁获益，谁就该承担成本。但是本质上买家代理的服务是提供给买房人的，享受服务的买房人却没有支付费用。现在只是把逻辑误区纠正了而已。 新规之下你曾今有过免费的体验没了，你愿意放弃吗？ 我认为一想到这个结果，很多买房人宁愿回到过去，新规把房产代理与卖家之间的的矛盾转移给了卖家与买家。而一切矛盾根本都因为人天性都为自己打算，无论卖家，买家，双方代理。costco 卖的东西再物美价廉，你也不能否认costco还是为了赚钱在做生意。否定商业模式等于否定人性。 眼下的费率已然是市场自我调节的结果。而新规经过市场再调节，付钱的方式也一定会谁获益，谁需求，谁支付。没有代理的买家会在交易中遇到更多障碍，卖家卖出的时间可能会变长。买家从原来的无服务费买房会变成忍着痛在购房后再掏一笔给自己的代理，而卖家的房价会应卖家要求相应的减少，卖家减少了要支付的佣金，但房价也减少了，实际所获跟原来不一定有多大区。本质是收之东隅，失之桑榆。 新规是一次妥协，但不会根本上改变成本结构，新规之前早已有的低价agent并没有成为市场的主流，而人们也总会为他们想要的服务付出合理的代价。过去的6%也好，5%也好，也不是靠把刀架在脖子上逼出来的。有人见过付佣金支票时哭的稀里哗啦的卖家吗？倒是不断有人写完了支票还把自己的agent介绍给别人。
先看卖方代理, 没有人会怀疑有卖房子的市场需求，那么无非房主自己卖或者请卖房中介卖。房主自卖（for sale by owner）这种情况早已有之，人人都可以拍几张照片往网上放，等买家询盘。很简单的操作可为什么绝大多数的房子最终还是由卖房agent卖出，难道大多数卖家都不知道自己卖可以省大笔的listing fee? 那可是人人口中的6%。
假设你是买家，在几个房子里选择，你是愿意选择有卖方中介的房子还是没有卖方中介，owner自己在卖的房子？如果你想来想去还是决定买有卖房中介的房子，不奇怪，别人也多数这样想。for sale by owner 的房子的买家pool 就会小，房子就不容易被卖掉。事实是大多数for sale by owner 最终还是找了中介。不为别的，就因为owner自己不一定能顺利买掉。而卖不掉的原因是买家不来，买家不来的原因正是因为这个房子没有卖方中介，买房代理会觉得自己的佣金不容易从owner拿到,他们习惯于和卖方代理打交道，在投入大量工作后还要冒着从homeowner那里拿不到佣金的风险，他们不如直接找有卖方代理的房子。
买房人自己也会心想这事不可靠，麻烦多，怕出事，有猫腻，一句话，“看起来不怎么正常”，如果不是利益特别大，我为什么要冒这个险。尤其是我有别的选择，两个block 之外就有房子挂牌在卖，而且都是有卖房中介的。别人都这么买，我也这么买吧。人们买东西的心理都是趋同的，但凡我可以买的舒服，为什么我要趟浑水。交易中使卖方中介存在的决定因素的不只是中介的能力，而是市场博弈中的人性，每个人都在为自己打算。Homeowner找了卖方中介不是因为喜欢这个人，是因为有了他，会比自己卖带来更多的买家。
也有人说，“我就是喜欢找for sale by owner, 就是因为利益特别大，价格会比较便宜。这个利益驱使我一定要找for sale by owner 的房子。 但市场数据证明，总体看来for sale by owner 的价格比有卖方中介的房子高。因为homeowner会由于人性本能的利益驱动且没有足够的市场数据而高估自己的房价，因为没有中介的纠正，也不易修正价格。这些因素一开始就没有创造出一个良性的房主自卖市场。一个不良性的市场自然不易获得广大买家入场。而没有广大买家也不易创造出一个更良性的供应市场。这就象一个向下螺旋，所以for sale by owner 一直存在却一直搞不起来 ，能存在而没有彻底消失是因为总有人是少数，有需求就有供应，其中滋味冷暖自知，透风的墙总会让屋外的人判断自己值不值得迈脚进屋。这个人离开了，其他好奇的人又进来，公众趋同的判断力让存在即是合理，也让存在只存在于一个小百分比。从来没有agent对for sale by owner 这个现象有过异议，因为没有中介觉得owner自卖会威胁到他们的行业生存，他们知道有了对比反而有选择。在二选一中，一个数据差另一个就自动胜出了，如果没有for sale by owner怎么让人相信agent的存在合理呢，agent 一定程度上可以理解成一个cusion,而且如果for sale by owner 是市场的正确选择，中介早就自动消失了。因此，卖房中介的存在是买方的一个需求，
而另一个卖房场景中homeowner自己就有找卖方agent的主动需求。这些房主因为不想麻烦，没有时间，不熟悉流程等种种原因，想要一个人代理这些事。就好象我会修车，但也不愿操这份心。这个世界上愿意事事自己做的是少数，找代理卖房的这种情况占比远超for sale by owner。多数人时间都不够用，等到能卖房的年纪，多数人的生活就算不差钱，但也差不多疲于奔命，花钱是买少受罪。当你知道睡觉的重要性的时候就会花钱情人给你割草了。正巧你卖房的时候，也差不多知道睡觉很重要了，人年轻的时候都是无所畏惧的。
总结： 只要有卖房的市场需求，如果想让卖房中介消失，至少需要每个homeowner 都要能够并且愿意自己去卖房。而且买房人都不在乎要买的房子有没有卖方中介，都觉得从私人手上买房是天经地义的事情。但这两个条件连单独一个都不可能成立，更不要说同时。而且只要市场是自由的，以二手车市场为例，一个自由买卖的二手车市场就算一开始都是小农经济，都私卖私买。但迟早会因为买家的选择出现二手车dealer, 这些dealer一开始也一定只做品牌，寄卖别人的车赚服务费。本质跟房产代理一样。只是因为车价与房价差异巨大，大的二手车dealer最终能够发展成自己直接购买二手车再转卖赚差价。迟早二手车dealer的销售量一定会因为买家的购买习惯慢慢超过车主自卖的销售量。因为人性本能不愿意相信个人的卖家，更愿意相信有名分的卖家。多数人的共同习惯又会让行业里有代理成为一个理所应当的既成事实，而越多的人认可的“理所应当”，又会使更多人参与其中，这是一个向上的螺旋，这就是为什么网上如此多的人发声反对，而事实上多数人还是想也不想的就找了中介买房卖房，真实需求都用脚投票，投完了票，人们依旧会在网上发声。 下面我们看看买房代理是不是有必要存在，答案是技术上不需要。正如大家都认为的，没有什么是中介懂，你不能懂的.但是客观上买房中介被迫被市场里的“消费行为”需要。当你买房没有中介为你代理的时候，你看中的房子的对方卖房中介不一定想搭理你，这就是常说的没有agent抢不到房。你的offer是递给卖房agent的，除非明显高于所有其他offer，对方卖房代理不会选择你，因为他们有别的offer, 而且大部分是有买方代理的买家. 对于这个房子的卖房agent来说，跟没有买房代理的买家打交道太麻烦而且担风险。他虽然有责任忠实于他的雇主，但你因为没有买方agent带来的问题也是他合理拒绝你的理由，你可以说我没有买方代理怎么就会给对方agent带来问题，但对方是不会在乎你的想法的，他在以有利于他的雇主（卖家，homeowner）和他那一方的操作方式选择该接受谁。如果你还想要这个房子，你只有适应对方的选择。要么出价高的对方不得不改变，要么以对方希望的方式出现，那就是也找个买方代理。这点上卖房agent的选择并没有与他的雇主利益相冲突。就好象他会选择虽然价格低但是全现金的买家，而不会选择高一两万但要申请贷款的买家。他的雇主还会因为他的正确选择，把他推荐给自己的朋友。你只有申请贷款失败后才知道对方为什么当初没有选择你虽然高，但是要通过审批的出价。你从中会获得一次经验，而对方无论卖房agent还是homeowner则失去了一次交易机会。他们会为成全你的不成熟，而消耗自己的时间吗？再一次，这些行为的背后还是人性。而你也许会因为自己的一时不理解，把对方agent不能成全自己理解成从中作梗。 你如果没有买房中介，对方卖方中介也会假定他需要做双份的工作但拿一份钱，因为你作为买家会本能的认为自己给了对方卖房agent一个赚钱的机会，就把所有问题理所应当交给他，而你要是有买房代理，这本该是你的代理要做的事。在对方卖房agent有别的选择的时候,为什么要舍易求难？他会认为不想找买房agent的买家太cheap，难deal直接pass了。买家还没等到offer间的比价，直接在资格赛被淘汰了。要怪对方卖方agent不厚道吗，人家也是实践出真知，有过教训才总结出经验。如果他接受了无买方代理的offer, 买房人还有可能会提出既然我没有代理是不是可以把买方代理的佣金从房价里减掉，那卖方agent心想，你要我做你的代理该做的事，但你还想拿走你的agent该拿走的钱，那我还不如一开始就拒绝，因为我有别的选择。所有的这些negotiation会很消耗时间，久而久之卖方agent就有了自己的“gold standard"，即什么样的offer不考虑。这些现象的本质是人性利己，时间是有限的和还有别的选择。
总结：买方代理技术上不是必须的，但是你会为了自己的成交需求被动的去找个买方代理。你并不情愿但也不得不做，也正因为这个被动性，所以你没有付钱给买房agent的动力。因为你觉得你并不需要,谁愿意为自己并不需要的付钱呢？但是事实上你真的没有用过买房代理吗？ 也不是，你要看房子的时候你的agent让你有credit可以进去看。不然谁敢开门让你看呢？可是你没有为这个劳动付钱，你一天不买，你的代理一天白忙，你看10个房子不买，他为你白跑10次，这10个房子的背景他也需要为你了解调查，这些时间的成本你一天不买房他都在白白支出。 上面已经肯定了买卖双方Agent存在的合理性，下面说他们的价值衡量。首先6%这个数字早已不是一成不变了，事实上不同地区的中介费一直可以浮动。很简单的道理，如果一个agent想少收钱做生意，你还能把他抓起来?任何agent都可以自由发挥，他甚至可以免费为你卖房子，免费为你拍照，staging, open house，上MLS, etc. 成交以后一分佣金不收，然后自掏腰包付给他的公司这笔生意的比例抽成。他不会坐牢，不会被人干掉，没有垄断组织会要他的命，说他坏了规矩。事实上，他不说到底收了多少，谁知道。就算有规矩，这规矩也无法被执行。只是他也不会那么傻的白干。他收多少佣金本质上是他有多贪和有多少竞争者。两者中有多少竞争者更是他收多少的决定因素，竞争的市场抑制贪婪，跟行业组织没有关系。这也是卖家能看到4%的listing Fee，flat rate, 买家能看到1%，1.5% rebate 的原因, Agent实际所得的佣金早就各地各异，随行就市。有能降价的空间自会有人愿意降。有人降的不甘心了，就只提供他认为值这个价的服务，有人甘愿忍耐，提供超额的服务，赢得了市场，这都是自己的经营策略和人生选择，并没有什么组织在干预和指导甚至垄断市场。但凡有垄断，就会有人借这个垄断，偷偷降佣金争取客户。如果你没有看到1% listing fee在你的附近，那是因为没有人愿意为这个回报去提供你需要的service，就好像你问为什么没有人愿意30块钱给你家除草，你说提供割草机，对方只出劳力，你觉得一小时搞定只值得这个钱。无论你觉得你的想法有多合理，不存在就因为不合理。有人尝试了收低价提供高质量的服务，结果无法坚持，就象dollar店卖target的质量，你说他能活多久。
Redfin早已给出了1%的listing fee，让卖家自己给买家代理佣金，他们不裹里面。为什么这个1%低价也没有占据市场的主流。因为房主要更多的服务，而1% listing fee无法cover. Redfin出于要保证自己存在的特异性，坚持了1% listing fee，为特定的顾客群服务，但是市场的主流需求是要超过1%的佣金去支撑的。Redfin自己也在有的市场调整到1.5%，足见市场的自由波动始终存在。但redfin的1% 是不包括给买家代理的佣金的。多年下来这个方式被市场证明，卖家的需求不是这么简单。但Redfin的1%也确实无法做的更多满足这些要求，能做他早就做了。要想收1% listing fee 还能做的和traditional agent 一样，只有压榨他的agent.但是很遗憾，这个工作无法外包 关于6%的矛盾还有些认识误区，人们总认为6%全部进了卖方代理的口袋。实际上是买家agent要分走一半。他们分走佣金的原因是他们带来了客人，本质是卖房的homeowner为了激励买房代理带买家来付出的佣金，homeowner为了激励买家就算给卖房agent 10% 并商量其中的7%全给买方agent又有什么关系？当买房代理看到这个房子有7%的佣金就会蜂拥代客过来，买家的多寡是homeowner愿意付出的激励决定，这些钱并没有落进卖方代理口袋。但是明面上看得到的是钱是由卖房经纪喊出的并收下来了，就被以为是他赚了，实际他只有拿到一半，甚至不到一半，在一个总共5%佣金的市场里，卖房经纪只得到2.5%的佣金。而且他要为做市场付出各种成本，获得的profit要与公司分成，最后还要交15%的税，这些减记，没有多少人会提及。几乎只看到了6%.卖家对6%的怨念还出自与一个固有观念，我的小孩最漂亮，不愁嫁。这么好嫁居然还要陪嫁妆，无法接受。谁跟我提，谁可恨。但如果事实与想象总一致，就没有现在公园里父母给自己家的剩男剩女找对象了，人总会知道自己始终是被选择者，想娶想嫁的不是只有你家孩子一个选择，大家在竞争。 佣金被耿耿于怀的另一个症结是这个佣金是由房主单方面支付。作为卖家被一口啃掉6%，心里很懊恼。如果这笔钱里的一半是买房人付给买方代理，那就天下太平了。但买房人会愿意付钱给买房代理吗？问问你自己，你愿意吗？你肯定自己去下offer省掉这笔钱，但是卖方有多大意愿去接触你呢？ 除非每个人都没有买方代理，卖方也就认了，但凡卖方代理有一个选择他就不愿意跟买房人直接打交道。那么买房人自己直接下offer会总是处于被动地位，买方代理的价值会最终被定位在“只是因为他存在”，而价格因为没有了“规定”则可高可低，实际和现在不一定区别多大。如果homeowner高兴，homeowner也可以只出1%给买方代理，加上另1%给自己的卖房代理，一共只支付中间费用2% 没有垄断组织会制裁这样收费的listing代理，这是homeowner的自由。但卖房代理知道只出1%吸引买房代理的结果就是没人来看房，就算他不在乎只拿到1%，但他知道根本就卖不掉，自己等于白白付出劳动，他也不会答应做这个Listing.作为卖家你会责怪这个Listing agent太贪心，但是实际是卖家自己的决定导致了不能成交。你会借此得到个经验，知道给少了买家佣金房子卖不掉。而你的卖房代理则白白消耗几个月没收入而且还为做市场付出成本。相反homeowner也可以给更多，总共7%分5%给买方代理以吸引买家，房子好卖了，而自己的卖方agent还是拿2%，卖方代理并没有从更高的总佣金中获利更多。但听起来，卖方代理好像一单拿走了7%。 其二，谈到卖方代理的收益，无论多寡都有怨言。因为多数卖房人不是生意人，没有一个成本的概念。做任何交易都有交易成本，实话说4-6%的交易成本算高吗？各种金融交易成本转个手就3%，刷个信用卡就被收3%，信用卡公司做了什么？有见到对信用卡公司的收费有微辞么，我想也是有的，只是动不了这些人的利益罢了，面对aster，Visa没开口自己就气短一节。但当面对的是一个和自己一样的人的时候就说的开了。但相比信用卡公司的手续费，你能说卖房agent什么都没做吗？你可以自己试试。其实agent从来没有担心更多的人进入参与竞争，因为他们都知道，这个事情不那么好做。那个人身边没有挂了执照一年开不了一单的僵尸agent朋友呢.他倒是愿低价帮你卖，但你还可能愿意花更多钱找有经验的。 最后，诚如那一贴中有人提到的，新政调整到不再要求卖方为买方代理提供佣金而要求买方代理向买家收取佣金（这个情况究竟会如何操作，现在也看不清，下面只从逻辑推理）。这个做法表面上解决了卖家不满承担全部佣金的矛盾，而把交易中买家代理的费用转移到买房人身上。但新规如何保证买方代理能得到买家的佣金和该得到多少呢？如果你要买房，你会愿意给你的买房代理多少钱？你要付 $15/hr? $30/hr? 又怎么算hour呢,你的代理开车的车损，油耗，时间，随叫随到也是靠hourly pay 来cover? 他一天啥也不干，就等你一个电话，他的日程安排就随了你，他在等你召唤的时候是怎么活下来的，还是你愿意养着这个小长工呢？没活的时候你也养着，就等着用兵一时？ 没有新规的时候，作为买家你本来一分钱不用花，也没有隶属关系就有买房代理为你忙，不合适还可以更换，而现在变成你要为你的每一次看房，电话咨询付钱，因为你的买房代理现在所有收益从你而来。也许你没有买方代理，对方卖房代理也许也会开始对你收费，他要为你的看房，咨询收费。因为你只是询价了解，你没有代理，卖方代理做了你的的代理该做的事。你也许最后也没买房，但是却为一次次的为看房付了钱。你也许会因为成本的不断投入影响了自己的判断力买了不合适的房子。想到到这一切，你是愿意象过去那样的无费一身轻的买房，还是现在笔笔都是钱？还不知道何时能碰上中意的房子。出钱的频率带来的痛苦强于出钱的数字，一天花三笔，每笔100块比一次花300更令人不能忍受，何况不知何时到头。佣金矛盾的本质其实不来源于中介，而是卖家买家对于中介费谁出的矛盾，而这个数字究竟多少，其实也没有被规定。没有碰到要的少的，不是有人不让利，是没人愿意干。
新规之下，作为买方，你实际上承担了卖房人的成本，是你支付本来由卖房人支付的费用，虽然你本就应该支付。过去的操作模式是因为大家有个共识，谁卖了房，谁获益，谁就该承担成本。但是本质上买家代理的服务是提供给买房人的，享受服务的买房人却没有支付费用。现在只是把逻辑误区纠正了而已。 新规之下你曾今有过免费的体验没了，你愿意放弃吗？ 我认为一想到这个结果，很多买房人宁愿回到过去，新规把房产代理与卖家之间的的矛盾转移给了卖家与买家。而一切矛盾根本都因为人天性都为自己打算，无论卖家，买家，双方代理。costco 卖的东西再物美价廉，你也不能否认costco还是为了赚钱在做生意。否定商业模式等于否定人性。
眼下的费率已然是市场自我调节的结果。而新规经过市场再调节，付钱的方式也一定会谁获益，谁需求，谁支付。没有代理的买家会在交易中遇到更多障碍，卖家卖出的时间可能会变长。买家从原来的无服务费买房会变成忍着痛在购房后再掏一笔给自己的代理，而卖家的房价会应卖家要求相应的减少，卖家减少了要支付的佣金，但房价也减少了，实际所获跟原来不一定有多大区。本质是收之东隅，失之桑榆。 新规是一次妥协，但不会根本上改变成本结构，新规之前早已有的低价agent并没有成为市场的主流，而人们也总会为他们想要的服务付出合理的代价。过去的6%也好，5%也好，也不是靠把刀架在脖子上逼出来的。有人见过付佣金支票时哭的稀里哗啦的卖家吗？倒是不断有人写完了支票还把自己的agent介绍给别人。
能有时间码这么多字 看来现在市场是真的冷清
有人提到时间清闲，实际的确，agent不是靠砸时间，是需要有效时间
多数人的回答正好证明我文中的观点，人性都是利己的，都出自己出发，以为自己怎么想就代表了别人也怎么想。如果这个“推己及人”是成立的，根本不会有矛盾，问题自己就消失了。纠结的本质就是出于自己的利益，就是因为每个人都觉得自己不该承担，但是又想得到，本质是自私，但是我不认为自私是错的。自私是进步根本的驱动力。但是也正因为人性利己，利己带来短视，所以不多人会去深想为什么事情就是不按 “我认为的那样“合理进行， 也正因为自私性，所以也意识不到你所觉得的合理会侵害到这个交易里的其他人。而别人为了保护自己，一定会有反制或者预案。你所有的的不快，本质上是因为别人的行为没有满足你。 本质上agent不是比你有用，他们等同于支付宝，托管账户，情绪cusion, 这些价值不是专业知识，买卖房子能有什么专业知识。他们的价值是你在交易中会需要，而又不一定能自己提供的，要永远记住，你不代表市场。
后发的一些贴子是能读到后面的，观点从左偏中了一些。也提到了虽然认可但是对费用有不忿。我文中的关于费用在下半段，中心意思是价格是浮动的，并没有被垄断，基本就是自由市场，存在即合理。这里都是聪明人，一点就通。而切如果费用被新规看似下调，并不一定是总中介费用减少，只是谁会比以前少，谁会比以前多。物质能量守恒定律这里依然有效。
有人提到北欧，你住过北欧吗？你来美国之前一定觉得美国是天堂，这个论坛里你感受到了美式天堂吗？ 北欧就没有房产问题了吗？事实是全世界都有，没有一个地方例外，因为房产本质是人和人打交道，金额巨大，利益巨大，人天性不相信人，如果人人天然互信，为什么要有托管账户? 你的例子里很多不确定项，这个唯一中介代表那方利益？还是不代表任何一方。他拿多少钱？他拿到的验房报告为什么被双方认可？谁付钱验房？如果是卖家付钱验房，为什么买家要相信？如果买家要花钱验房，没看房他怎么能决定要买，没决定买，为什么要花钱验房，将心比心，如果是你1，你会不会做这个事。又，房价怎么定？只靠竞价？怎么规避买房人串通？没有可信市场价的参考就靠投标买房，事后发现买错卖错出人命也正常不要高估自己的判断力，回头想想，我们一生买错的东西还少吗？这种方式买房如果能搞定，怎么全世界还是以经纪人模式为主？难道全世界都是傻瓜，不求进取？都互联网了，有什么是你知道我不知道的？现在没有信息差
有人提到flat fee, 好像怎么想，别人就该follow, 但是你一定不会满意他的服务，你想要拍照，文案上网，open house, paper work,staging,你算的是你看得见的时间，人家好像要突然口袋一掏，变出一切。这样的小时是值得付钱的，但是为什么就是没有一个是这样呢？ 大多数人并不了解自己，对别人苛责，也不会从别人角度设想，flat fee 多少才好，我可以肯定大多数认为一个房500-1000块，但是为什么没有法律禁止开这个价，却找不到愿意这个价格去做事的人呢。如果明明市场已经作交代了，还非要用自己的意愿去强扭市场，这时候是agent有问题还是客户有问题？
回复27楼说我意淫，准确的回答是你在意淫，你可能意味owner自卖的一定会便宜，事实是房价是agent 帮助矫正的，房主自己喊价普遍高于市场价，你做为买家看到价格，连时间都不会花，agian, 因为你有别的选择。不要主观认为你在做选择，事实是你的选择是被市场决定的，owner自卖反而让卖家代理有了存在的理由。还是那句话，不要一个case代表市场主流，难道你会相信市场自卖的房子价格都比有代理的便宜？ 如果是这样，怎么可能还有代理, 没人会买有代理的房子，因为没有人买，则没有房主会用代理。这是个简单逻辑。解释复杂而客观的问题简单的办法就是： 存在即合理。
32楼提到了用dual agent 正解释了存在的理由，这是客户主动的需求，不是伪需求，用dual 就是要他的积极性。但是有的地方dual 是违法的，这个很locall 但很有效果，中介费肯定不会超过4%
34楼提到的不透明，好像双方在坑卖买双方，这点其实很费解？怎么就坑了呢，决定权还不是在卖买家手上. 卖价高卖主得利，卖方agent 也得利，利益共同，他们的利益就是买家啊的损失，买家代理却也在帮买家还价。这两代理是怎么坑的呢？卖主不想卖，不也就不卖了，代理最多看看没法成交就不积极了而已。实际情况是大多数买家代理因为买房人的迟迟不买，最后放弃这个客户，因为不能总是白忙啊。将心比心，你说你本来就不用买房代理，谁逼着你一定要找买房代理呢，可最后为什么多数人还是找了代理？ 不是选择，是被迫。
26楼说到是经济屏蔽了房主自卖的信息，事实是你如果想自卖，有很多自卖网站，网站收你的费用，不多，你完全可以曝光在市场里。你会被人看见，没有人屏蔽你。但如果我要买房，发现你既不比别人便宜多少，又没有卖方代理，而我随便redfin,zillow都能看到差不多价格的房子，绝大多数都有代理。我就算不在乎你是不是自卖，我为什么一定要跟你deal。 注意，此时我是买房人，不是经纪，我也是利己的。我的决定都是为我自己好。你想吸引我的办法只有价格比别人都便宜，但是你能比别人价格低？我很怀疑。你没有理由比别人出价低很多。你如果真价格比别人低很多，我又会怀疑为什么你要价格降这么多，还是自己卖，如果你是我，你怎么决定，冒险吗？如果你是这位自卖房主，你很快会发现，你标价是低也不好高也不好。但你没了价格优势更没有人愿意去deal，除非有人就是强烈喜欢你的这个房子，这种情况较看对眼了，两情相悦。花点时间很多房子迟早碰到两情相悦，但是事实又是很多人没有那么多时间愿意等。这一切都是因为“人”的想法。 本楼还提到如果双方都没有经纪就可以规避卖方代理“从中作梗”，但是卖方经纪的产生我长文中以说明是“必然”，卖方人自己就有需求，因为不想烦。一但出现了卖方代理，代理的优势有出现了，毕竟更专业。买房为了避免劣势，不得不也找代理。因为不用花钱，谁不愿意找个护驾的呢？这个模式是自然产生，非政策或规定，正好说明没有垄断。我文中也说，如果不想有卖方代理出现几乎没有可能，自由市场必然导致卖方代理出现，这是人类社会分工必然导致。只要有人愿意为卖方代理付钱，就一定有人愿意努力做到出类拔萃。这样的人一定在市场是被选择和被学习，由一变十，由十变白一定是必然。到时候没有买方代理的买家一定会被迫找自己的代理。想真正让代理消失，其实只有老共做得到。红文件一道，代理全部违法。买卖双方直接交易。但结果一定是你说你有理，我说我有理，无法交易，打成仇家。国家收不到交易税，市场买卖不旺，总体经济随之拉跨。代理不好，但象烟草对于国家，存在有理，但要监管。
回复36楼说自己被for sale by owner被屏蔽。 你可以直接google “for sale by owner" 一系列网站列在哪里，随便哪一个都没有被屏蔽，我能看到，人人就都能看到。但是你能被人看到，不代表别人愿意来买。大多数买家是有代理的。无论代理还是买家本身就不喜欢买for sale by owner 的房子，是你买房你愿意吗？你说你要买，因为便宜，人家自卖房的就是因为不想付中介费想多赚，你们买卖双方直接是矛盾的。 看看for sale by owner 的网站流量就知道了，难道是买家代理不让买家看这些网？是你选的市场本身就不是个热点。你当然可以慢慢挂网上卖，谁也不能屏蔽你，卖多久，卖多钱就看有没有看对眼的人。但是你要用代理买卖过一次，也许就不会在for sale by owner了，前提是要选对人。要有做市场和善deal的能力，懂心理。你说的被屏蔽都是自己的主观臆断，你把自己卖不掉归结在被屏蔽，好东西卖不掉的多了，一块宝石放大市场里买不出一块雨花石的价格，你要找到你的流量密码，大路你不走，偏要走小道，你怪人看不见你，还选在黑夜里走。
38楼关于dual 正解，dual的问题就是会有纠纷，大牌业务量大，不值得冒这些险，本身代理制的本意就象控辩律师各护其主，（是不是很做到了，肯定没有）dual的存在是客户的不严格，和想提高效率。但是以美国这里如此爱打官司，屁大点事也能被告，正常业务的都不趟浑水，能dual的也会被公司指定另一个agent代表另一方。形式上也是互有保障，客户想告没有口实。agent在乎少拿吗，多少不还是有，比冒险强。公司吃亏吗？总金额里的百分比，没有任何区别。
回复39楼， 我觉得你是ChatGPT LOL.
不用代理不是“人”？🤣
我朋友圈好多agent都已经发了大作文了，哈哈
楼主如果论证的是agent有存在的必要，那没人反对。现在这个案子的判例，是说地产协会违反了反垄断法。这是什么意思呢？是说这个行业有存在的价值，但是它的价值，被行业垄断了，被人为固定在一个不合理的范围。所以需要取消这个必须采用代理，必须给他们多少钱的制度。
这是分开的两个问题，行业有没有存在必要？有。目前收费是否合理？否。
都洋洋洒洒感叹论证了啥呢？
谢谢你的总结！看到这个长篇大论。我就直接忽略了。
offer时间到， 所有人（卖家，买家们，经纪人）都在一个短信群里， 所有人出的offer所有人全部可以看得见.
出价最高者得房子.
什么时候美国房屋买卖可以如此就好了.
btw，北欧那个经纪人的收入跟买卖价格不挂钩.
卖房的时候agent还挺有用的。但是费用也会转嫁到成交价里。
这种很不错
说半天还不是卖方和买方经济作怪
说人家owner自卖没有曝光度，谁害的？还不是被协会屏蔽的，卖房信息都不让你放出来
要是两边都没有经济，显然对买卖双方才是最优解。一旦一方用经济，经济自然考虑的是自己的利益，楼主的帖子恰恰说明了这一点。卖房没经济，经济的圈子尽力排挤
也不是说经济没用，有人懒得自己做功课，又或者远程的土豪，这必须是要用经济的
看到这里就知道是中介自己在意淫了，买家谁管你有没有卖方中介啊，价格才是硬道理
说白了经济这个行业本身是合理的，不合理的是6%。当年可能房价低，6%对应了一份正常职业的收入，所以当年是合理的。现在房子都多贵了，还是6%？所以才会妖魔鬼怪都来做中介，搞得这个行业乌烟瘴气。不然的话也不会有redfin这种减价agent fee平台的机会
其实现在有个很大的商机，出个平台直接撮合买卖双方自行交易，中间收个千分之五或者百分之一。但这种平台肯定被协会搞得很难开出来
这方法好啊
在现有体系下有个小技巧。我买房从来都是直接叫卖方做double agent的，你猜：：第一谁最有动力促成这单生意？第二是不是最高价offer得到这单？
这个 买家不用去看房子就出价？
受不了铺天盖地的垃圾文字。求摘要
同意 我们自己sell by owner，结果到处被屏蔽，zillow上还要专门点一个sell by owner才能看到。
总结: 这段文章从买卖双方和中介三个角度,分析了房产交易中介存在的合理性和佣金定价的市场化。 卖方中介的存在是买家的需求所致。大多数卖家会选择委托中介,因为中介能带来更多买家,房子更容易卖出。 买方中介虽然从技术上讲不是必需的,但买家为了成交往往不得不请中介,因为卖方中介更愿意与买方中介打交道。 佣金定价实际上是市场化的结果,受供需关系影响,而非垄断组织操纵。6%的总佣金也并非全归卖方中介,而是买卖双方中介对半分。 新政策要求买方支付买方中介佣金,本质上是把成本转嫁给买方,改变了支付方式,但不会根本上改变成本结构和市场格局。 房产中介的存在是基于买卖双方的实际需求,佣金水平也是市场博弈的结果,反映了交易成本和服务价值,其背后体现的是人性使然。
卧草，总结的真好，我怎么居然写了这么多。其实就这么简单。
看你才注册不久，是否以前就因为不守规矩被禁了？
应该是不想被认出大衣吧
没有问那么细， 按照北欧清明透彻的政策风格来看， 肯定是可以先看房子再下offer的.
中心思想是说这完全不是垄断，这是自由竞争，客户愿打愿挨给出的公平市场价，经纪本就应得的这么多钱。地产协会居然没有请楼主去做辩护律师，瞎应下了自己垄断市场，白白赔偿这么多钱，太亏了。现在还可以上诉吧，楼主去支招。
太长了，谁能总结下lol
中介带你看房，你感激涕零，保证你不偷东西，然后你献上5w刀
我买我的你想你的 没毛病
我dual买了好几个了
你自己如果是经济，你想一单早点做完早完事，还是给卖家卖最高价多赚个几百块？
我的这些case最终都是agent倒贴一点点进来促成交易的，大家三方都开心
楼主洋洋洒洒没法看。评论清晰明了。
律师也可以签字画押的。我们这里可以律师全权代理法律手续，不需要agent。大概200刀。你自己买卖
我也觉得，如果一切能照楼上北欧透明交易可能就不那么生恨了。事实是你卖房出了5-6%的费用自己是蒙的只能听经纪说选择相信，因为买卖双方不见面其他有没有更高的出价，有没有被经纪拿做人情给熟人或朋友等等。
否则，我不信哪个卖家会肯出6%的agent fee去卖房。
这个也许一时半会儿反应不到房市，但是，用不了多久的，自然就会有新的平衡。
如果作为卖家，这个房子我本来是想卖200万的，但是，之前因为6%的agent fee，我可能要出价215万才能cover掉。 现在，新的平衡来了，隔壁邻居，他也想卖200万，但是，不用付6%的agent fee了，他可能就卖200万了。那你觉得，这两个房子哪个好卖？
你这根本没在热门区域买过房...
当然是卖价高时间长短无所谓，热门城市市场水涨船高，现在挂的越长最后可能卖价越高，我是卖家的话出钱请卖家经纪不是让他们钓鱼低价快点出手，而是要卖价高多拿到钱。我请的经纪都可以帮忙卖几个月，在目标价格卖掉前每周末3次open house，也就是1%-1.5% listing fee。
热门区大部分sell by owner，也是列同样的上市价格，不会给买家扣掉佣金。
我就在湾区，一套自助，两套投资 阁下是？
你的意思是湾区热门房子区域不需要加价抢？譬如疫情过后的地大的XA？那些房子还能容你把agent fee 去除？再告诉你个小秘密，热门房子agent基本不收卖家费用，别地赚钱，譬如德隆
这个已经是趋势了，agent还在这垂死挣扎。 不停说我们多重要。
卖方中介更愿意与买方中介打交道是被惯坏了, 中介嘛做生意，买家卖家亏了钱跟他们有啥相干，合同促成了就赚到了，谁的米谁心疼，买家必然比agent难说话啊。因为现在买家by default都有被卖家付费的中介，买家无所谓。
等买家要自己付费了用不着买家中介都自己去买，时间长了卖家中介就不挑了。