sophie518 发表于 2024-03-20 19:00 贷款利率降了0.25%值得refinance，月供少了$141。no cost refinance，值不值得做？再等等还是先做了，降了再再refi？
sophie518 发表于 2024-03-20 19:29回复 6楼 dingdang8467 的帖子 我有点不明白的是，如果我4月做了，到了12月又额外降了0.75%， 我12月再做一次不行吗？毕竟我4月-12月中间这个日子也是月供降了啊。我想的有什么问题吗？
dingdang8467 发表于 2024-03-20 19:52没有费用不是说0 cost好吧，是比如30年贷款你已经还了一年了，剩下29年，你要refinance又要重新还30年。你是觉得多还一年反正是29年以后的事无所谓是吧？还是说反正你也不打算还完就等卖了换其他房子？那些频繁refinance的我是不知道是怎么想的。我是除非cash out否则我没觉得refinance有什么意义。
没有费用不是说0 cost好吧，是比如30年贷款你已经还了一年了，剩下29年，你要refinance又要重新还30年。你是觉得多还一年反正是29年以后的事无所谓是吧？还是说反正你也不打算还完就等卖了换其他房子？那些频繁refinance的我是不知道是怎么想的。我是除非cash out否则我没觉得refinance有什么意义。dingdang8467 发表于 2024-03-20 19:52
WildandFree 发表于 2024-03-20 20:56 这个也是我经常想不明白的地方。 还经常自我怀疑，是我算术太差吗？
回复 6楼 dingdang8467 的帖子 我有点不明白的是，如果我4月做了，到了12月又额外降了0.75%， 我12月再做一次不行吗？毕竟我4月-12月中间这个日子也是月供降了啊。我想的有什么问题吗？ sophie518 发表于 2024-03-20 19:29
rituximab 发表于 2024-03-21 12:20 为什么不值得？如果真的是no cost refinance，又没有其他什么限制（比方说6个月之内不能再refinance之类），从金钱角度来算，只要利率降低0.0000000001%都是划算的。 一个利率高，一个利率低，想都不用想，肯定是利率低的划算啊，什么算还了多少本金，还了多少利息，还剩下多少年，全是扯淡。 就一句话，利率低的肯定划算！
aq2016 发表于 2024-03-21 15:04 网上有计算器啊，可以算算两种方式总共要付多少利息。如果已经还了好几年（大于等于3年）的贷款，前面几年几乎都是还的利息（每月等额还款里，前几年利息是大头，然后比重逐渐降低，最后几年基本是还的本金），重新贷款不一定划算，利率要降低到一定程度才能抵消重新从头付利息的花费。只有刚刚买房一两年的时候，是无脑重新贷。比如2020年利率下降到2点几的时候，我家在3点多的利率已经还了4年的贷款了，算了一算，重新贷款到还完30年，不光每月月供少了，整体的利息还可以少一万多，所以就重贷了。
Emilyll 发表于 2024-03-21 15:39 不尽然，下载一个excel loan amortization schedule 玩一下就明白了。 一般loan 越大，还贷时间越长，利息只差0.25，绝对要算一下新利率下总利息+已还的利息 vs 旧利率下总利息。
little_white 发表于 2024-03-21 16:12No cost refinance = no upfront cost refinance. Costs 是打在后期还款中的。一般情况下需要考虑在这套房子还要住多久，一般至少降1% 才合算。
rituximab 发表于 2024-03-21 15:45 我们用个简单的例子来算： 比方说你本金100万，原来利率每个月1%，每个月你要付10000的利息。 refinance之后，利率每个月0.875%，每个月你要付8750的利息。 利息少了1250，怎么不划算了？还要算什么amortazation? 简单的东西被你们搞得这么复杂。
No cost refinance = no upfront cost refinance. Costs 是打在后期还款中的。一般情况下需要考虑在这套房子还要住多久，一般至少降1% 才合算。little_white 发表于 2024-03-21 16:12
Emilyll 发表于 2024-03-21 16:26 mortgage 的利息和本金不是均摊到每个月的，比如loan 1.5M, 6% ，30年，1/1/2024 开始，本金和利息大概要到18.5年才差不多一半一半，尽管每个月都是payment 是一样8993.26， 你前些年付的大头是利息。 现在我们假设你还款2年后已经付利息177,861.7， loan还剩下1,462,023.46 这时候利率降为5.75%，你继续贷30年，要不要做no cost refinance呢？ 新利率5.75，新loan 1,462,023.46（你过去两年只还了37,976.54本金）， 总利息1,609,487.93 加上之前2年付出的利息177,861.7 等于1,787,349.63， 而你如果按照6% 利率一直还款总利息是1,737,571.46 ，你会refinance 嘛？ 根本就在于你已经还贷了2年，而不是几个月，利率差0.25不够大到可以cover 你已经付过的利息。
mortgage 的利息和本金不是均摊到每个月的，比如loan 1.5M, 6% ，30年，1/1/2024 开始，本金和利息大概要到18.5年才差不多一半一半，尽管每个月都是payment 是一样8993.26， 你前些年付的大头是利息。 现在我们假设你还款2年后已经付利息177,861.7， loan还剩下1,462,023.46 这时候利率降为5.75%，你继续贷30年，要不要做no cost refinance呢？ 新利率5.75，新loan 1,462,023.46（你过去两年只还了37,976.54本金）， 总利息1,609,487.93 加上之前2年付出的利息177,861.7 等于1,787,349.63， 而你如果按照6% 利率一直还款总利息是1,737,571.46 ，你会refinance 嘛？ 根本就在于你已经还贷了2年，而不是几个月，利率差0.25不够大到可以cover 你已经付过的利息。 Emilyll 发表于 2024-03-21 16:26
路人路过 发表于 2024-03-21 16:47 这明显错了！ refi后，你继续用原来每个月的payment付钱，保证你提前付完，保证你利息少付了。 再给你举一个例子，把事情简单化一下。现在假设银行可以借你一百万。有两个选择，一年期和两年期 利息6%，还一次，一年满还清，一共106万 利息5.75%，可以还一次，一年满还清，105.75万，这就比1，省了2500；或者还两次（两年期），第一次50万*1.0575%，和第二次50万*1.0575%*2，第二个50万因为借了两年，利息要*2。还两年，会因为借钱时间长，最后利息也多。 会选了吗？
Emilyll 发表于 2024-03-21 16:57 哈哈，彼此不理解就不用争论啦：） 你要是变了利率，继续原来每个月的payment，那叫additional payment ，充的是本金，当然会提前还贷省利息啊。
rituximab 发表于 2024-03-21 17:00 大家讨论的是利率变低了之后，refinance划算不划算。 如果refinance之后，每个月payment不变，和以前一样，但是能够提前还清贷款，最后付的利息也少了。这个还叫作不划算？
Emilyll 发表于 2024-03-21 17:10 哈 楼主有说利率变低后，monthly payment 不变嘛？ 这是变相additional payment 当然降低总利息啊。
楼主问值不值得，你为什么觉得不值得呢？从任何角度来说这个都是值得的。 rituximab 发表于 2024-03-21 17:20
rituximab 发表于 2024-03-21 16:19 什么cost打在后期了？ 你付的利息跟住多久又没有关系，利率低了，付的利息就少了，从你refinance的那一刻开始， 你付的利息就少了。
aq2016 发表于 2024-03-22 00:10 回复 38楼 rituximab 的帖子 我说的是一直按照30年的贷款月供来还，每个月没有多付本金，也没有提前还款的情况。比如我家的例子，利率3点多的时候付了4年的利息，重新贷款以后，又要以2点多的利率付30年的利息，这34年的利息加起来就是总利息。这个数值与不重新贷款，一直用3点多的利率贷款30年的总利息来比较，哪个数值小哪个就划算。因为利率很低，比平均通胀率还要低，实在没有提前还款的必要。
如果你的loan刚刚持有一年以内，还可以考虑一下
我有点不明白的是，如果我4月做了，到了12月又额外降了0.75%， 我12月再做一次不行吗？毕竟我4月-12月中间这个日子也是月供降了啊。我想的有什么问题吗？
应该可以，两次之间间隔好像是半年
没问题
对，如果每个月多还141最后是短于29年比如还完那是值得的。否则就不值得。
30年是指可以在30年内还清不是指一定要还够30年 利息是每日产生的，单日的利息只跟利率有关。
要说国人挺精明的，每次说起都有人言之凿凿的说不合算
所以我下面说了，如果每个月多还$141本金新的贷款还款期限更短就值得。
你可以refi后还按原来的金额还，最后还完的时间应该比refi前更早。如果不是，就不是true no cost
这个也是我经常想不明白的地方。 还经常自我怀疑，是我算术太差吗？
有的人的目标是尽量降低月供，有闲钱可以花在别的地方
这数学学的…你每个月多还一丢丢不就是29年了吗？在保持跟原来同样年限的情况下，每个月还款额也应该是下降的。
你没有不明白，是说那句话的人数学不好。
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一个利率高，一个利率低，想都不用想，肯定是利率低的划算啊，什么算还了多少本金，还了多少利息，还剩下多少年，全是扯淡。
就一句话，利率低的肯定划算！
算总的interest啊。只要低了，管30Y还是29Y。
不尽然，下载一个excel loan amortization schedule 玩一下就明白了。 一般loan 越大，还贷时间越长，利息只差0.25，绝对要算一下新利率下总利息+已还的利息 vs 旧利率下总利息。
满嘴的胡说八道，什么叫“利率要降低到一定程度才能抵消重新从头付利息的花费”？
你每个月要付的利息就是本金*利率/12，利率低了，付的利息相应就少了，当然就更划算。如果你本来贷款利率3%，refinance之后利率2.875%，那每个月的利息肯定就更少啊。
怎么可能利率高比利率低还划算，还要用计算器算划不划算，真是笑话。
我们用个简单的例子来算：
比方说你本金100万，原来利率每个月1%，每个月你要付10000的利息。
refinance之后，利率每个月0.875%，每个月你要付8750的利息。
利息少了1250，怎么不划算了？还要算什么amortazation? 简单的东西被你们搞得这么复杂。
什么cost打在后期了？
你付的利息跟住多久又没有关系，利率低了，付的利息就少了，从你refinance的那一刻开始， 你付的利息就少了。
mortgage 的利息和本金不是均摊到每个月的，比如loan 1.5M, 6% ，30年，1/1/2024 开始，本金和利息大概要到18.5年才差不多一半一半，尽管每个月都是payment 是一样8993.26， 你前些年付的大头是利息。
现在我们假设你还款2年后已经付利息177,861.7， loan还剩下1,462,023.46 这时候利率降为5.75%，你继续贷30年，要不要做no cost refinance呢？
是的。做refinance的代理，律师都要收费的。贷款利率降得多，是很值得做refinance. 我在疫情期间做了，相同的月付，还款时间少了五年。 还是华人网友推荐的代理，感谢
你是对的，前面的高赞回复是错的。好多大妈不懂胡说八道
前面好几个认为，虽然没cost，但是因为term变长了，最后要交更多利息，所以不值得，这是绝对错的。假设其他条件不变，当然还款时间越长越好。 例如，你有个30年fixed 的loan，过了15年了，那时loan理论上就成了15年fixed。假设现在有个机会refi成30年fixed一样利率，那是值得做的。30fixed一般比15fixed利息高不少。refi后，你可以继续原来的payment交，那15年后，就付完了，你也可以付少点，把时间拉长
回答一下楼主的问题 首先要问lender，这个loan做完多久不能refi，covid前，一般是半年不能refi，covid中很多大公司改成随时可以refi。我有几个loan，close完的第二天就开始做新的refi。过去十年，做了几十次refi。
然后，问loan要多久close。以前一般是1-3月。 假设loan做2个月，并且可以立刻refi，那其实你就是有两个月不方便跟其他银行做refi。如果开始做的一个月后，发现有其他家利息更好，其实也可以停了那个loan，只是你一般要垫付几百刀的appraisal fee，这个就要自己出。
另一个损失，是pull credit会影响一点信用分数。这个对多数人来说，问题不大
当然，也要考虑你loan amount，如果就几万刀，那不见得worth the effort。我有几m loan，所以就算只低0.125，对我来说，一年可以省几千到，那为什么不做呢？
你又是一个把简单的问题弄得超级复杂的。
比方说你要存款，假设其他情况都一样，唯一的差别是利率，一个利率5%，一个利率6%， 你会存哪个？肯定6%对不对，因为利率高，你能拿到的利息多。
贷款也一样啊，利率低的当然划算，哪有放弃低利率，非要去贷高利率的道理。
就比如你说的例子，本金1,462,023.46，利率6%的时候，你下一个月要付1462023.46*0.06/12 =7310块钱的利息。如果利率降到了5.75%，你下个月的利息是1462023.46*0.0575/12 = 7005。你要付的利息少了305块钱。
为什么你觉得多付305块钱的利息更划算？
“总利息1,609,487.93 加上之前2年付出的利息177,861.7 等于1,787,349.63， 而你如果按照6% 利率一直还款总利息是1,737,571.46” 这个1,787,349.63是贷款32年的利息，1,737,571.46是贷款30年的利息
这明显错了！
refi后，你继续用原来每个月的payment付钱，保证你提前付完，保证你利息少付了。
再给你举一个例子，把事情简单化一下。现在假设银行可以借你一百万。有两个选择，一年期和两年期 利息6%，还一次，一年满还清，一共106万 利息5.75%，可以还一次，一年满还清，105.75万，这就比1，省了2500；或者还两次（两年期），第一次50万*1.0575%，和第二次50万*1.0575%*2，第二个50万因为借了两年，利息要*2。还两年，会因为借钱时间长，最后利息也多。 会选了吗？
哈哈，彼此不理解就不用争论啦：） 你要是变了利率，继续原来每个月的payment，那叫additional payment ，充的是本金，当然会提前还贷省利息啊。
大家讨论的是利率变低了之后，refinance划算不划算。
如果refinance之后，每个月payment不变，和以前一样，但是能够提前还清贷款，最后付的利息也少了。这个还叫作不划算？
哈 楼主有说利率变低后，monthly payment 不变嘛？ 这是变相additional payment 当然降低总利息啊。
楼主问值不值得，你为什么觉得不值得呢？从任何角度来说这个都是值得的。
你的逻辑我真是不能忍
你refi后，还可以选择每个月pay和以前一样的本金，但利息会少，payment也会少点，最后你的total interest也会少。这次没有额外principal，又省钱了。满意了吗？
算了吧，尊重别人的命运，多解释没用的 我正式放弃了
你可以找到一个比旧月供低，比新月供高的数，在旧约期限里把贷款付清。 因为每月还的利息少了。
我说的是一直按照30年的贷款月供来还，每个月没有多付本金，也没有提前还款的情况。比如我家的例子，利率3点多的时候付了4年的利息，重新贷款以后，又要以2点多的利率付30年的利息，这34年的利息加起来就是总利息。这个数值与不重新贷款，一直用3点多的利率贷款30年的总利息来比较，哪个数值小哪个就划算。因为利率很低，比平均通胀率还要低，实在没有提前还款的必要。
你说的就是我理解的意思，不提前还款，每个月的月供不多付的情况下，应该算一下。有些人说的是提前还款，或者按原来的月供数额每月多付一部分本金，这完全是不同的情况，混为一谈就是强词夺理。
No cost refinance的费用是打在新的mortgage loan里，可以是加在本金里，而省的是之后30年的利息支出。 一般需要考虑再住多少年节省的利息费用才能把refinance的隐含费用打平。
Mark一下讨论 学习学习
你可以找到一个比旧月供低，比新月供高的数，在旧约期限里把贷款付清。
否则一辈子就是一个小鼻子小眼睛的猥琐男女
注定不会有出息了