上一个房根本都没有用realtor，for sale by owner, 律师就把一切搞定了，完全不明白房产经济还有什么理由抽6% georgiamoon 发表于 2024-03-17 11:32
改革之后Sale By Owner会日渐增多。之前很少人干，主要是因为：1）Sale By Owner的房子不让放MLS，大部分买家看不到这个房子在卖；2）买家大部分有中介，卖家还是要付买家中介费，卖家省钱有限。现在可不一样了！ 另外，以前很多人不愿意卖房子换房子，就是觉得费用太高，Equity都被经纪吃掉了。现在经纪佣金打下来，应该是有益于房子Inventory的。
smileyflower 发表于 2024-03-17 11:46 改革之后Sale By Owner会日渐增多。之前很少人干，主要是因为：1）Sale By Owner的房子不让放MLS，大部分买家看不到这个房子在卖；2）买家大部分有中介，卖家还是要付买家中介费，卖家省钱有限。现在可不一样了！ 另外，以前很多人不愿意卖房子换房子，就是觉得费用太高，Equity都被经纪吃掉了。现在经纪佣金打下来，应该是有益于房子Inventory的。
以后sale by owner还是没法放MLS啊，怎样让更多买家看到呢？Zillow ？sale by owner的房子应该比以前估价少6%？
前两天看新闻说亚特兰大的郊区的独立房19000，还是多少，具体记不清了，反正是个大数额，已经被三个机构全部买下。之后那两天的新闻都在大谈特谈以后美国梦没了，以后房子就是CORPORATE OWN 的天下，这些CORPORATE 就是有钱人在注资。听说世界上的热钱都要集中在美国投资了，因为世界别的地区都不太稳定。所以小屁民们千万别觉得这场革命是为屁民革的。
smileyflower 发表于 2024-03-17 11:46 改革之后Sale By Owner会日渐增多。之前很少人干，主要是因为：1）Sale By Owner的房子不让放MLS，大部分买家看不到这个房子在卖；2）买家大部分有中介，卖家还是要付买家中介费，卖家省钱有限。现在可不一样了！ 另外，以前很多人不愿意卖房子换房子，就是觉得费用太高，Equity都被经纪吃掉了。现在经纪佣金打下来，应该是有益于房子Inventory的。
https://www.nytimes.com/2024/03/15/realestate/nar-realtors-settlement-takeaways.html
周五凌晨，全国房地产经纪人协会同意达成一项全球和解协议，该协议将解决针对该贸易组织的几起诉讼。
密苏里州的一群房屋卖家就 NAR 的经纪人薪酬政策提起诉讼，认为 NAR 要求房屋卖家向其经纪人和买家的经纪人支付佣金的规定导致费用上涨和价格操纵。该诉讼还对另一项规则提出了质疑，该规则要求代理商在 NAR 附属数据库上列出房屋才能出售。10 月，陪审团一致认为这两种做法都是反竞争的，法官下令赔偿至少 18 亿美元。
随后出现了十几起模仿案件，所有案件都指控 NAR 扼杀竞争并违反反垄断法。
根据和解协议，NAR 将支付 4.18 亿美元的赔偿金，但更重要的是，它同意重写一些长期以来对美国房地产业至关重要的规则。以下是事情将如何改变，等待法院批准。
房价将会下降。 在美国，大多数代理商规定佣金为 5% 或 6%，由卖方支付。这意味着拥有 100 万美元房屋的人预计仅在房地产佣金上就需要花费高达 60,000 美元，其中 30,000 美元归他的经纪人所有，30,000 美元归给带来买家的经纪人。即使对于售价 40 万美元的房屋（接近目前美国房屋的中位数），卖家仍需支付约 24,000 美元的佣金，这笔费用已计入房屋的最终销售价格中。
全国房地产经纪人协会的混乱 这家实力雄厚的房地产集团是美国最大的专业组织，受到越来越多的审查。 一项具有里程碑意义的交易： 在全国房地产经纪人协会同意取消 6% 的销售佣金标准后，美国房主的房屋销售 成本可能会大幅下降。 失去控制：该集团在 2023 年遭遇了一系列丑闻， 目前正面临着来自 两个著名房地产经纪人创立的新贸易集团的竞争。 突然退出： NAR主席在上任仅四个月后就辞职，成为该组织第二位突然辞职的主席。NAR 首席执行官最近也辞职了。 骚扰指控：在《纽约时报》曝光了NAR 的性骚扰投诉（包括针对该组织前主席的指控）之后，领导层辞职。 根据和解协议，卖方代理人将不再需要向买方代理人提供佣金，这种做法称为“脱钩”。这将为房主节省数十亿美元。
美国消费者联合会退休执行董事史蒂夫·布罗贝克表示：“脱钩将允许佣金被取消并通过谈判降低，从而降低房价和总体消费成本。” 布罗贝克表示，美国人每年在房地产佣金上的支出约为 1000 亿美元，和解后，这一数字预计将减少至少 200 亿美元，最多减少 500 亿美元。
由于佣金是附加在房屋价格上的，“随着时间的推移，卖家和买家都会在价格更加透明的市场中通过谈判和比较购物来迫使利率下降，”他说。
6% 的佣金将不再是常态。 诉讼称，NAR 以及要求其代理人成为 NAR 会员的经纪公司制定了规则，导致行业范围内的标准佣金达到 5％ 或 6％，这是世界上最高的佣金之一。如果没有这个保证率，代理商现在很可能被迫降低佣金以争夺业务。
“美国的佣金不太可能下降到英国 1% 或 2% 的水平，因为英国通常只有一名代理人和一名律师参与房屋销售。但它们肯定会大幅下降，佣金也将越来越多地反映代理商在销售方面的能力和努力，”布罗贝克在一封电子邮件中表示。
引导——经纪人引导买家购买更昂贵房屋的做法——将不再那么常见。 大多数美国挂牌出售房屋的数据库仅限于属于 NAR 的缴纳会费的会员，这种主导地位导致了针对 NAR 的反垄断指控
NAR 的一项规则要求上市代理人在数据库上发布房屋时，明确说明购买代理人如果带来买家将获得的补偿金额。批评人士称，这种做法长期以来一直导致“引导”， 即买家经纪人将客户引导至价格更高的房屋，以收取更大的佣金支票。
根据和解协议，任何显示经纪人薪酬的字段都将被完全取消，这将有助于遏制这种做法。
大约一百万房地产经纪人可能会离开这个行业。 疫情期间，抵押贷款利率暴跌，房地产市场繁荣，房地产经纪人的数量激增。2020年和2021年，超过156,000人获得了房地产许可证，全国房地产经纪人协会的会员人数在2022年达到了160万会员的峰值。
这种增长很大程度上是基于宽松的货币理念。
但现在很多代理商都在苦苦挣扎，佣金率的降低只会 增加痛苦。去年，该国一半的经纪人出售了一套房子，或者根本没有出售任何房子。随着该行业现在面临大规模改革，经验丰富的经纪人预测他们经验不足的同行将一起离开该领域。
一些分析人士预测，将会出现大规模离职。投资银行公司 Keefe, Bruyette & Woods的一份被广泛引用的报告预计，随着共享佣金的消失，将有 100 万代理人离开该领域。
“经验丰富的代理商建立了牢固的关系、良好的声誉和广泛的网络。内华达州里诺市 LPT Realty 的领导者 Jen McDonald 表示，新的房地产经纪人可能会陷入困境，并已在该行业工作了 24 年。“如果没有既定的声誉或强大的客户群，他们将发现留住客户或吸引新客户具有挑战性。”
🔥 最新回帖
经纪从买家的pool赚钱少了，肯定会更大力度地争取做卖家经纪，最有效的无非是打价格战。现在常规是2.5%卖房，没有生意的情况下，大批经纪可能Offer 1.5%，长期下来，卖方费用也会下来的，1-1.5%甚至更低可能会成为常态。
现在的买家市场水更混 毕竟被reject10次 买家最终领悟到自己被这个地区priced out了也许就去租房了 尤其是抢房区 而且他们离开市场没有损失 而determined要买房的更有可能直接加价 加入bidding war 其实未必会被reject 10次那么多
我觉得以后的市场会有更好的信号区分determined 和 不愿意加入bidding war最终要离开市场的买家 determined的买家付出少一些 照样买成房 不determined的买家self service 总的工作量变少 工作机会集中到一部分跟determined 买家match的经纪人手里 其他人离开市场
pollst
redfin的agent就是分级制的 下级agent开门show房子，上级agent写offer 具体pay不知道。不过听他们口气开门的agent50/H是没有的
现在cashier的时薪也就十几刀，就开个门，50块一小时很高了。
🛋️ 沙发板凳
湾区有些区， 明着被几个大牌经纪霸着， 其他人去当她们小弟才能分点汤， 非常恶心。 买房找这种大牌， 人家基本上也就派马仔应付
感觉这一波操作下来，并没有缓解市场库存少的情况，只会更加推高房价。
不是6%，是2%-3%。卖家agent的佣金并没有受到影响。以后看open house的买家会更多，不被强制买家agent的感觉太爽了。
我这么多年都是自己看Open house，最烦Agent在我耳朵边上叨叨，烦死了。我就只需要一个写Offer的人就行了
谁说卖家省了6%？卖家省的是2-3%，这个以后会逐渐体现在房价中。各大主流机构都预测房价会跌，就你还预测继续推高房价。。。
一个open house也就两三个小时，两三千都嫌多，hourly pay已经吓死人了
用ChatGPT 写个offer letter还不容易？ 用什么buyer Agent？
少了最坑你的买家agent，还能谁坑你？交给律师和验房的，都是专业人士
认识的经纪 三娃私校 每年税后30万学费杂费
所以应该设个上限，房子越贵他们收的越多，可是房子贵跟他们有什么关系，增加他们工作量了吗？没有啊。
请教为什么会缓解？
这些全职经纪一般比较笨，别的白领工作不会干，蓝领工作干不了。当川粉是必然的
固定6%的时候， 大鳄经纪们有动力去霸下大部分交易， 平常只派马仔去执行也有6%， 形成了大鳄霸凌市场吃肉， 小弟跟随喝汤的特色生态
当中介费跟随市场结果波动， 不再旱涝保收6%时候， 马仔的价值肯定值不到6%， 大鳄亲自干活的话就算她业务强， 拿到6%也得下功夫去卷。 原本靠旱涝保收6%中分出来一点汤的马仔在新规则下只能从2%中去挤出点渣渣， 性价比呢， 会远远低于跳出来单干直接跟大牌卷！
所以生态系统就变了， 大牌亲自下场卷， 没有精力通吃了， 只能优先“高质量房源”收取高比例中介费， 普通房源会被释放出来给愿意的去刚大鳄内卷的前马仔
总结， 新规则下， 大鳄经纪们有可能“养不起”下级经纪马仔， 从而放弃垄断市场
这说明改革后买家买房价格相差不多但卖家会获利更多，所以房子应该会供过于求，房价降低的部分来自卖家的利润。这个改革就是消除中介。赞！
现在其他经纪都降到1-1.5%，老中经纪只会降到更低。
省的这点 一年就被通货膨胀抵消了 一般人说房价都是名义价格 只要通胀不是0或以下，价格一定会涨
异地租房？不然为啥用agent啊，自己搞一点难度也没有
好像还真是这样
改革之后Sale By Owner会日渐增多。之前很少人干，主要是因为：1）Sale By Owner的房子不让放MLS，大部分买家看不到这个房子在卖；2）买家大部分有中介，卖家还是要付买家中介费，卖家省钱有限。现在可不一样了！
另外，以前很多人不愿意卖房子换房子，就是觉得费用太高，Equity都被经纪吃掉了。现在经纪佣金打下来，应该是有益于房子Inventory的。
一样的自己卖房，疫情前给了300块上了Mls, 一个月搞定，只要价格合理根本没难度。律师只收了1000多。现在制度最不合理是强制buyer's agent费用。很多其他国家根本就没强制buyer's agent，喜欢要的买家自己雇佣好了。这个霸王条款早该废除了。
以后sale by owner还是没法放MLS啊，怎样让更多买家看到呢？Zillow ？sale by owner的房子应该比以前估价少6%？
我们这里本来就没回扣，有回扣的都是高房价地区吧？
我知道纽约那里是全国独一无二的有租房AGENT的地方。即使是自己通过网页租的，也要付这个钱，非常莫名其妙的事。
这个解释合理。不然几十年的垄断了，怎么会突然变天了呢……
前两天看新闻说亚特兰大的郊区的独立房19000，还是多少，具体记不清了，反正是个大数额，已经被三个机构全部买下。之后那两天的新闻都在大谈特谈以后美国梦没了，以后房子就是CORPORATE OWN 的天下，这些CORPORATE 就是有钱人在注资。听说世界上的热钱都要集中在美国投资了，因为世界别的地区都不太稳定。所以小屁民们千万别觉得这场革命是为屁民革的。
想先问是不是，再问为什么
非常有可能
这是正解。
请问是用real estate attorney 吗？买房如果卖家有中介，我不用买房中介的话，还需要请attorney 吗？
我之前买房从来没有回扣，倒是一个房子从owner手里直接买的时候，让owner降一点价，owner很爽快就答应了。
少写了个0吧，19万的房子？真是便宜
他是说19万栋房子，不是价值19万的房子。
热， 律师和验房都是flat fee，没有搞小动作的动机
是不是因为川普那次税改对他们的领域有利？ 反正那次税改对于需要搬家换工作的w2收入者特别不友好。把搬家费变成了需要交税的收入，特别坑。
川普的税改那个70万的cap 对有高价值房产的很不友好
或者房地产经纪的亲戚。。。
纽约买房子一般都请一个律师，大概几千块钱过一下合同，湾区也可以效仿，根本没必要几万块找个经纪人
机构有自己的agents, 外面的agents 对它们影响很小
来美国以后惊奇的发现房源信息都是透明的，居然还要给中介3%的手续费，一直没想明白。现在终于闹明白了
Attorney 还是要的
湾区这边一直是区别的： 南湾：卖家付both listing/buyer agent fee 中半岛：卖家只付listing，买家付buyer agent fee
中半岛并没有因此房价便宜很多，疫情的时候三番的购买都涌入了半岛，房子涨的一直比南湾猛，基本上房价还是由市场供需决定的，现在湾区买房也就是看谁钱多，cash多，contingency少，buyer agent没啥作用
这个我知道。房东和中介基本都是共和党，因为民主党特别纵容不付租的情况，比如纽约和加州，不付租的房客多了，影响投资房的交易，影响地产业务。
因为兰州对房东各种不友好，红州收房租容易些，地产经纪很多也帮客户代理房子出租业务，所以对极左的各种奇怪的规定深恶痛绝
蘑菇头的税改对small business 特别有利，像我这种1099 医工也能搞个20% business income 免税
所谓房产税抵税对我来说本来就没有， 以前hit amt 的
赞这个 其实很多listing agent隐瞒高价offer，或者赶紧催卖家签合同， 也很不透明，两边骗
几十年前他们拿比较高比例的佣金是合理的，一是房价低，二是是信息不发达，你确实需要专人替你寻找房源，寻找潜在买家，现在一切都是网上公开的，他们的工作量和重要性大大减低，早就应该调整了。
我卖房子时候联系过的agent，就有过一个，给我感觉非常不好，觉得我房子能卖的报价太低了，让我突然意识到，是不是打压我的预期，我甚至怀疑日后会不会故意隐瞒offer，然后agent自己或亲戚拿下。当然是我怀疑，反正那个agent我没找。
十几年前买了纽约的公寓，就是没有找agent, 付了一千的律师费，对方也只是自己打了个contract签了名。后来因为搬家所以不得已找了个agent帮卖房子，最后被压价卖了，也是听agent的话，觉得很不爽，付了佣金和律师费之后还赔了钱。
因为教育程度低呗。
其实跟华人经纪无关。在中国大陆长大来美国的人大多数都是川粉。台湾也是但是比例低一些。
卖房的经纪劝降价，买房的经纪劝加价，有什么不正常吗？
你还真以为代表某方利益啊？
为什么要隐瞒高价offer,卖得高不是提成也高吗？
原来如此，谢谢分析解释！
我自己交易过不少次地产了。好的经纪还是有的，只不过比例比较少。也正是因为遇到过好的经纪，所以我觉得1-1.5%费率的话，是值得的，但是3%不值。
有的可以拿dual agent，有的可能是自己利益相关人可以买走。至少前者我是见过的。
很多agent同时还干flipper，价低买过来对他的利益比那个3%高多了
not if the buyer is the agent's friends or proxy
愚蠢的逻辑。嫌看病贵，就得自己去学个医？
愚昧。
饭钱和小费的关系类似，小费是种陋习，中介提成也是。
小费20%嫌多，那只能去便宜的店，或者点外卖。买房你只能多花时间多compete几个中介来解决。
买卖房，以前法律上，也没有要求一定共用Agents。
我觉得这个行业主要是有很多人光看不买 或者最后没bid上就离开了市场 所以最后买房子的人为光看不买的人买单了 要是律师每无差别服务5个客户 只有一个人买单 那律师费也得翻倍 最好的就是flat rate 看房一个价 写合同递合同一个人价 每个人只为自己得到的服务买单
不会。下半年的市场跟上半年的市场不是一个市场。没人会为了省这点小钱错失旺季。