第一点层主是对的：Internal Revenue Code Section 1250 states that depreciation must be recaptured if depreciation was allowed or allowable. So, even if you don''''t claim the annual depreciation expense on rental property that you''''re legally entitled to, you''''ll still have to pay tax on the gain due to depreciation when you decide to sell 第二点你是对的，如果做1031 exchange，deappreation recapture 也是deferred。层主可能也知道这个，只是不想把问题搞得太复杂，把小白搞得更糊涂
NewID2017 发表于 2024-03-12 16:21 第一点层主是对的：Internal Revenue Code Section 1250 states that depreciation must be recaptured if depreciation was allowed or allowable. So, even if you don''''t claim the annual depreciation expense on rental property that you''''re legally entitled to, you''''ll still have to pay tax on the gain due to depreciation when you decide to sell 第二点你是对的，如果做1031 exchange，deappreation recapture 也是deferred。层主可能也知道这个，只是不想把问题搞得太复杂，把小白搞得更糊涂
The last sentence of Section 1250(b)(3) states in pertinent part: “If the taxpayer can establish by adequate records or other sufficient evidence that the amount allowed as a deduction for any period was less than the amount allowable, the amount taken into account for such period shall be the amount allowed.”
肯定是等升值
Dallas房价涨的很快。 赚的是房子卖出时的差价，不是房租。
收益率当然是按现在价格算啊。把房子卖再投资股市或者存银行拿到的是现在的价格啊，不是几年前的。
显然是等升值啊 投资房厉害的地方在于四倍杠杆 买股票你敢上四倍杠杆吗？
房子卖了需要交税，赚的钱先交20%，干嘛卖了赚5%的利息
嗯，卖掉增值税不得了，不如留着，现在买哪里有这样好的价格这样好的利率？低谷低利率买到现在没有不赚的。很多人说会recession事实上也没有，感觉08这种一去不复返了，不然再多抢些。那时候真是惊天好价！
楼主算账，是假定今天买投资房，回报率只有4%。问题那里大多数的投资房，不是现在买的。别替别人操心了。
等房贷还完你这房子已经不值多少钱了，基本得重盖了才能卖个好价钱。以前有人做过计算，房子即使卖的时候升值也很少超过own的那些年做过的维修。未翻新的房子基本都得低价甩卖
你运气好碰到长期的好租客应该还行。如果租客没有很爱护房子的，每年的维修费用很高，买家一般都不喜欢长期做过出租的房子，房子里面会有很多问题。
4%怎么算的啊？
100万的房子，除去按揭地税保险HOA维修，不算增值，每年cash flow4万
100万是当初买来的价格对吧？不是涨起来的当前价格？ 谢谢
1 你算的“亏本”是一个静态测算。
投资环境是一直在变化的，谁也不能预知今后的情况；也不太可能随时根据形态来实时变化。比如说银行利率和租金回报现在是5%vs4%，过了六个月这个比例变成了2%vs5%，你能立马套现，立马买房，立马租房吗？过了两年回报又反转，你能掉头再做一遍？
2 房产是个长期投资的行为，不因为市场波动和我们人性的波动来影响投资行为，用时间换空间，尽量不去timing the market，从而达到投资目的，与股市上的大盘定投是一个道理。看短线的话，你今天看到的”短线赢利“会在几乎同样的情况下突然变成”短线赔本“，那么不如去股市上赌一把，至少有大赚的可能。
不能这么算啊，得算首付投入投资回报比。你这个100万房子cashflow有四万，如果20万首付那就是20%回报了。事实上之前低利率时候100万房子cashflow能有2万就很好了。现在就更难了。
很多中回来国人脑袋里根深蒂固观念房子就是会升值的😂 没卖过房子好奇问房子升值之后卖掉的增值税是多少？是和房产税一样不同地方交不一样吗还是都一样。看到前面说20%
一百万的房子租$5000有点难，但是40万的房子租$2500不难
2000年以后的房子啊，房贷就差几万了，想不出还完房贷房子就会不值钱了的情况。看人家高房价地区小黑屋，2000年后的房子算很新的了吧。你也是个替人操心的主🤣
没打算卖，这些年租金都挺稳定的，还完房贷就更没必要卖了，接着每月收租金呗。
楼主当然操心啰，别人不卖他怎么接盘。以为我们不知道他在打什么算盘，凡事不符合常规，必然有诈。
你出租房卖掉要把折旧的免税额补回来的。不管你有没有报折旧税务局都会让你按报了补。所以如果有现金流就拿着。如果既不升值又没有现金流那你要算下卖了本金是不是拿的回来。
这位层主麻烦做一下功课好吗，“不管你有没有报折旧税务局都会让你按报了补” 国税局那条规定的？
“你出租房卖掉要把折旧的免税额补回来的”，出售物业的折旧做一个1031就顺延到下一个房子，只要不套现就不需要付增值税。
“如果既不升值又没有现金流那你要算下卖了本金是不是拿的回来”，做房地产投资要么靠现金流，要么靠升值，要么两者皆取平衡值，既不升值又没有现金流投它为啥，还需要算本金吗？
更新: 我需要做功课
第一点层主是对的：Internal Revenue Code Section 1250 states that depreciation must be recaptured if depreciation was allowed or allowable. So, even if you don''''t claim the annual depreciation expense on rental property that you''''re legally entitled to, you''''ll still have to pay tax on the gain due to depreciation when you decide to sell
第二点你是对的，如果做1031 exchange，deappreation recapture 也是deferred。层主可能也知道这个，只是不想把问题搞得太复杂，把小白搞得更糊涂
他都没增值做啥1031 exchange? 做1031 exchange的根本原因是defer增值税。
The last sentence of Section 1250(b)(3) states in pertinent part: “If the taxpayer can establish by adequate records or other sufficient evidence that the amount allowed as a deduction for any period was less than the amount allowable, the amount taken into account for such period shall be the amount allowed.”
你是对的
depreciation 也可以1031 defer