Bigtiger0102 发表于 2024-02-24 05:35 天，你这样做会把你拖入无限深渊，有可能几年都无法建成。我们请一个GC，他有自己的vendors，每个步骤环环相扣，每个项目规定工期，我们的房子9个月完工。我认识一个人，他是一个家具designer,他的想法跟你一样，自己设计房子自己做GC， 由于他没有固定的vendors ， 不得不每一步都等specific vendor有空的时候才过来做他的。你要知道每个地方好的vendors 就那么几个，他们当然会首先完成GC 的活，因为他们是长期合作的。我认识那个人，房子现在建了3年了，还没有完工，他等HVAC 就等了半年。
hqkz 发表于 2024-02-24 08:13 别听这些不会游泳的人教你怎么游泳。 你先弄清楚你们州/县是不是盖新房一定要有general contractor license 如果你有一点装修房子的经验，完全可以自己盖。注意要点 自己申请permit, 自己约inspector 你雇佣的contractor 一定要有保险，他们工伤走保险，和你无关。要他们给你policy copy 约county inspector 时他们只说那天来，具体时间要到当天早上才告诉你，而且你要在场，如果你上班，先把工作安排好。 准备有些事返工，正常现象。但水泥地基要找当地和inspector 有合作经验的，水泥返工不好做 有些GC 吓唬你，自己多问问county。 很麻烦，但能省几万到十几万。 好运
靠，你这是在误导楼主。如果你自己建过房子，你就知道牵涉的人会有多少。跟装修完全不是一个概念。 Bigtiger0102 发表于 2024-02-24 09:37
yemao 发表于 2024-02-24 10:25 这里有专业人士， 搭车问一下， 那种卖需要基本重建的房子的， 普通人值得买吗？比如说有个房子， 被火烧过， 需要完全重建， 卖价12万， 一层800英尺， 地大概 1/4 英亩， 当地同样大小的房子可以卖到40万（状态比较好的旧房子）， 这种值得 flip吗？重建费用大概需要多少？
dodgers 发表于 2024-02-24 08:05 我有朋友做过both,GC，和自己来。几套房子。我也知道流程。 如果你熟悉过程，可以分包一部分。 画图，Permit,部分，也许会很慢。 utility disconnection,demolition，foundation,framing，window,roofing,siding,stair,subfloor这些都很快。 水电气开始部分很快，然后细活里面都很慢。楼主把流程搞清楚后，可以先拿各个工程quotes和GC quote，可以自己买明面上材料。 其实让GC做，风险也很大，有的GC拿钱跑人，一定要找当地的GC 最后外面草坪可以自己找人做
xiang2010 发表于 2024-02-24 08:18 说到这里我多啰嗦几句。最近看一个中国人建房，号称也是做过几套房的flipper 目前做的一套卖价在4.5M, 我去看完，一言难尽。。。。4.5M房子，2车库，匹配吗？ 那房子要能卖4.5M才是见鬼了。其他还有各种错误，我就不一一列出来了。 GC的功力不仅是质量和工期，房子怎么设计合理，有经验的GC绝对比建筑师懂。 我合作过的建筑师十几位了，哈佛MIT毕业都有，有common sense的凤毛麟角。 光朝向给你考虑了就不多，别说建筑师通盘考虑走水走电排水地形等等问题。 我认识一个建筑师30多年经验，自己建第3套房的时候地基建错地方，推倒重来多花了10几万， 圈里人都知道，笑死。 GC 入门10套房起，都需要钱堆出来的经验教训。
建筑师路过。前面看你说的还靠谱，后面怎么跑偏了，连gc比建筑师懂设计这种话都说得出口😂 anotherdoor 发表于 2024-02-24 13:26
xiang2010 发表于 2024-02-24 07:52 你想省钱？ 请GC的钱你想省？就等着被坑吧，你以为任何一个行业都没有门槛，谁都可以做的吗？ 我是GC，告诉你每个工程我都交足了学费，每个坑都是交钱爬出来的。 房子任何小错，都会造成巨大的损失，没经验和有差远了去。而且，你没有长期合作的各种队伍， 你以为别人会搭理你？我找个好的挖土工人，就费了九牛二虎之力。你觉得性价比好的各种施工队 等着你挑吗？好东西谁不抢，别人为什么和小业主打交道呢，麻烦不懂行，还是一次性买卖，为什么接 你的单？ 我手上有个“朋友”的单，他仗着“熟人”关系，各种想从我GC费用里面抠钱。 我也就不管，拆房截水管和排污管，我的队伍报价2000, 他在外面拿到的最低价3200，我也没说什么 让他折腾“省”。我的队伍你不给我管理费，凭什么给你用？每个工序我的价和你的价比较都是7折， 这个3折差价你不给我挣，你就折腾等着坑，给我挣我有保险，质量工期把控。。。 有句老话送你：free is most expensive....
homey 发表于 2024-02-24 13:55 看到这话忍不住笑了，我们一堆学历注册证书，建房的时候为了和builder争论一个小返工的合理性，把international residential code都搬出来了，但不是每次争论都是我们赢，GC非常有经验，有一次他实在受不了了，对我们说：我盖了近800个房子，这样做没问题就是没问题。至今还没问题出现。 Builder的经验和信誉很重要，实战盖房，他们比建筑师的经验多很多。工地和设计差距太多了。
Span 发表于 2024-02-24 07:33 房子在rebuild，插问一句，楼上说“Inspector并不做质量控制”，那要监控工程质量，得找谁？
hqkz 发表于 2024-02-24 10:51 又来吓唬人，你说说牵扯多少人，为啥handle不了？一个空调等半年，俺不做评论，大家都有数。 盖房是很成熟的行业，有啥过不去的坎？每年有多少人自己盖房？ 要盖房，心就要大，不纠缠小事。 有些活要返工，还有人卷你定金跑路的，拿不到最低价，材料买的比人家贵一点，工期晚几个月。。。那又怎么样？ GC 一样也有返工，就是少一点 你省的钱比这多多了。
hqkz 发表于 2024-02-24 11:35 很难回答 你有经验吗？ 当地市场热吗？ 如果加建成两层能卖多少钱？ 重建费用生手和有关系有经验的相差很大 地基完好吗？ 下水道堵了没？水电气重接容易吗？
anotherdoor 发表于 2024-02-24 13:26 建筑师路过。前面看你说的还靠谱，后面怎么跑偏了，连gc比建筑师懂设计这种话都说得出口😂
hanvin 发表于 2024-02-24 12:02 这个是正解，我们就遇到过gc恶意拖拉和拿钱跑路的事。 我也想过以后试试楼主的方式，但是不确定我的经验够不够。gc，尤其是中国gc，他们分包出去的部分，比如foundation, framing，roofing, 外墙，并不比自己找人报价便宜很多，上面说的7折是不可能的，价格是市场定的。报价便宜的中国gc，成本低的原因是他们敢雇拿现金的工人，可以大大降低室内装修部分的成本，plumbing他们也可做，电一般需要外包。
xiang2010 发表于 2024-02-24 16:28 我当然敢说了。建筑师犯的错误我碰到的给你列一下： 一位哈佛毕业的建筑师出租房被租客告到town health department, 检查后给单子勒令24小时修复。 挑其中一项：门口楼梯没扶手。他十万火急找我帮忙修。材料说他自己买，然后去Lowe's 挑的扶手是做Deck用的，不能用到concrete platform and steps. 一种是套在PT Post 外面PVC Post sleeves, 一种是需要铁栏杆可以mounted on concrete. 这位这个都没搞明白。 2. 几个设计师front porch 设计，posts间距和上面roof structure support对不对得上没一个考虑全面的。 一半设计师就是architect，结构都是structural engineer另外做，你说设计师一半不懂结构，怎么搞？ 设计就是样子货，施工的时候全部需要调整。 3. 洗手间尺寸，最小带shower bath size shall be 6.5x6.5, shower has minimum size requirement, 32"圆柱可以转一圈。full bath decent 一点做tub, size shall be 5'x8'. 就这个，好多建筑师都没考虑到。 其他问题一堆堆，我就不详细说了。我都可以出书了，各种设计错误。
anotherdoor 发表于 2024-02-24 21:04 我相信你说的都是真的，但是也相信这些项目都是低预算的项目，也没有请到好的建筑师。你举这些例子是证明了你见到过不靠谱的建筑师，但是不代表”gc比建筑师懂设计”。就那你说的第三个例子，在我看来知道浴室的最小尺寸是从事房屋建造行业人员的基本素质，但是在这基础上要做漂亮，你觉得是靠gc还是靠建筑师呢？
爱吃鱼的虾 发表于 2024-02-24 19:43回复 37楼 xiang2010 的帖子 亲 麻州的adu 可以做到多少钱/sqt？ 考虑建个adu 老人过来养老
xiang2010 发表于 2024-02-24 21:27 我以前也以为我是运气不好，请的设计师不对，或者我预算没给够。 我和framer聊了一下，他们基本垄断附近residential house framings, 90年代开始30年从业经验了。 他们说我还算幸运，这些设计坑花费不大爬出来了。我最大的坑是个comtemprorty flat roof设计， 完全没考虑second floor HVAC 走管，没空间，最后多加一套系统，2W 额外费用。Framer说 他们碰见好多设计出错完全对不上的，设计师一稿一稿改，搞无数修改稿，最后一摞图纸的。 行业普便现象。就如同其他各行各业，性价比好的就那么些百分比。 我觉得建筑师的问题部分因为美国系统问题，美国大公司分工太细，以至于几个部门协同才完成一个项目。 设计师的训练在这种大公司不全面。再有就是不愿意蹲工地，不去现场就缺乏实战经验。还有 就是不负责，能偷懒就偷人性通病。
xiang2010 发表于 2024-02-24 21:28 $200/sq ft
大衣被禁 发表于 2024-02-24 12:09我自己装修的经验是好的Gc挺重要的。 我入的坑都是有些东西不合适，不standard 自己喜欢了就装了，费时费事费钱效果还不好，如果有个有经验的Gc给我痛陈利弊，劝住我，我就不会那样装。 Gc就是多一个人把关，要不然普通人，也看不出造得好不好，有没有雷，也不会跟contractor交涉让返工。 我个人不赞成找中国Gc,我觉得他们审美不行，经验不够，subcontractor也容易不按规范。
坐标湾区，正在盖。感觉framing之后，完全是可以自己接手的。屋顶与防水，水，电，hvac，insulation ，drywall，内装。。。。。。当然很多事也是经历过一遍才懂。 不好搞的是衔接，比如冬天下雨了，要盖篷布，自己临时很难找到合适的工人(而且爬高工作有危险性，雇散工根本承担不了风险)。 蓝色蒸馏水 发表于 2024-02-26 12:38
DFFL 发表于 2024-02-26 14:42 Framing可以自己找队伍搞
对的
为啥？为了省钱？ 加州gc签字project， 如果出事了他负责。你负责了吗？
隔壁建商都是半年到一年房子就盖好交付了
作为袖手旁观的房主，我们也有很多decision ，并不轻松。
Inspector并不做质量控制，他们大多看进度和当地规范，查查面积等等，你自己做GC,你确定每个工序，每个discipline 都心理有数，知道如何质量监控吗？
现在人心不古，contract都拼命多收钱，Lz要确定自己可以应付，最重要的是工序的调节配合，一个环节错漏，损失就大了。
房屋建完，GC要提供证明，所有contract结了帐，市县政府才发证书允许入住。
我和Lz都是这方面的所谓“专业人士”，我们自己也亲手建了近200平方英尺的工具房，但涉及到自己去handle几十个不同领域的contact ,还是免了。
我手上有个“朋友”的单，他仗着“熟人”关系，各种想从我GC费用里面抠钱。 我也就不管，拆房截水管和排污管，我的队伍报价2000, 他在外面拿到的最低价3200，我也没说什么 让他折腾“省”。我的队伍你不给我管理费，凭什么给你用？每个工序我的价和你的价比较都是7折， 这个3折差价你不给我挣，你就折腾等着坑，给我挣我有保险，质量工期把控。。。
有句老话送你：free is most expensive....
如果你熟悉过程，可以分包一部分。
画图，Permit,部分，也许会很慢。 utility disconnection,demolition，foundation,framing，window,roofing,siding,stair,subfloor这些都很快。
水电气开始部分很快，然后细活里面都很慢。楼主把流程搞清楚后，可以先拿各个工程quotes和GC quote，可以自己买明面上材料。
其实让GC做，风险也很大，有的GC拿钱跑人，一定要找当地的GC
最后外面草坪可以自己找人做
如果你有一点装修房子的经验，完全可以自己盖。注意要点 自己申请permit, 自己约inspector 你雇佣的contractor 一定要有保险，他们工伤走保险，和你无关。要他们给你policy copy 约county inspector 时他们只说那天来，具体时间要到当天早上才告诉你，而且你要在场，如果你上班，先把工作安排好。 准备有些事返工，正常现象。但水泥地基要找当地和inspector 有合作经验的，水泥返工不好做
有些GC 吓唬你，自己多问问county。 很麻烦，但能省几万到十几万。
好运
GC的功力不仅是质量和工期，房子怎么设计合理，有经验的GC绝对比建筑师懂。 我合作过的建筑师十几位了，哈佛MIT毕业都有，有common sense的凤毛麟角。 光朝向给你考虑了就不多，别说建筑师通盘考虑走水走电排水地形等等问题。
我认识一个建筑师30多年经验，自己建第3套房的时候地基建错地方，推倒重来多花了10几万， 圈里人都知道，笑死。
GC 入门10套房起，都需要钱堆出来的经验教训。
靠，你这是在误导楼主。如果你自己建过房子，你就知道牵涉的人会有多少。跟装修完全不是一个概念。
我们刚请人盖了一个房子。GC拿的管理费绝对值得。他手下的人一般散户是请不到的。不过一定要多面试，找人推荐GC， 碰到不靠谱的GC也很坑。自己当GC也不是不可以，但就从你能问这样的问题，你肯定干不下来。房子工期可以拖无限长，一点儿都不省钱。
又来吓唬人，你说说牵扯多少人，为啥handle不了？一个空调等半年，俺不做评论，大家都有数。 盖房是很成熟的行业，有啥过不去的坎？每年有多少人自己盖房？
要盖房，心就要大，不纠缠小事。
有些活要返工，还有人卷你定金跑路的，拿不到最低价，材料买的比人家贵一点，工期晚几个月。。。那又怎么样？ GC 一样也有返工，就是少一点
你省的钱比这多多了。
很难回答 你有经验吗？ 当地市场热吗？ 如果加建成两层能卖多少钱？ 重建费用生手和有关系有经验的相差很大
地基完好吗？ 下水道堵了没？水电气重接容易吗？
mark
这个是正解，我们就遇到过gc恶意拖拉和拿钱跑路的事。
我也想过以后试试楼主的方式，但是不确定我的经验够不够。gc，尤其是中国gc，他们分包出去的部分，比如foundation, framing，roofing, 外墙，并不比自己找人报价便宜很多，上面说的7折是不可能的，价格是市场定的。报价便宜的中国gc，成本低的原因是他们敢雇拿现金的工人，可以大大降低室内装修部分的成本，plumbing他们也可做，电一般需要外包。
建筑师路过。前面看你说的还靠谱，后面怎么跑偏了，连gc比建筑师懂设计这种话都说得出口😂
看到这话忍不住笑了，我们一堆学历注册证书，建房的时候为了和builder争论一个小返工的合理性，把international residential code都搬出来了，但不是每次争论都是我们赢，GC非常有经验，有一次他实在受不了了，对我们说：我盖了近800个房子，这样做没问题就是没问题。至今还没问题出现。
Builder的经验和信誉很重要，实战盖房，他们比建筑师的经验多很多。工地和设计差距太多了。
大实话。
我工作的所有几个常年合作的gc，大家互相都是尊重和学习的态度，construction means & methods我们不会去搅和，他们也不会对设计指手画脚，遇到问题都是一起解决。术业有专攻，建造和施工当然是gc有经验，但是你要说gc比我懂设计我是无论如何不能接受的哈哈哈
同意
Builder会控制。一般建筑结束，builder会提供各个部分的warranty. 每个地方法规不同，结构基本是十年。 但是质量是很难具体化的东西，大家用同样的设计规范，材料品质，间距，细节，尺寸，做出来差得不是一点半点。只能是builder，contractor 和房主自己监控。
你自己看到有错漏的地方，即使不确定也要立刻指出，越晚指出builder返工的意愿越弱，因为影响的部分增加，真的要天天盯着才行。
做为房主，即使不懂建筑，但尺寸，面积，层高起码核实一下。 其实建筑就是“common sense”,任何不make sense的部分，都应该问一问。
I 服了U，请问你自己盖过房子吗？你知道那种非常专业的工程队是不会接你这样的散活的吗？你知道construction loan是有期限的吗？我建过房（请GC），我认识的一个朋友自己做GC，我可以告诉你，无论你多handy,如果你不是做construction 的，你根本不可能自己做GC的。建房不光要找到一个好的GC,自己还要紧盯，这样才能保质按期完工。
没经验呀， 所以肯定要找人弄， 就是不知道付了重建的费用以后自己还有没有剩下的利润 ：）
你说的那些问题我不知道， 看来这里面很复杂啊， 还是算了吧：）
我当然敢说了。建筑师犯的错误我碰到的给你列一下：
一位哈佛毕业的建筑师出租房被租客告到town health department, 检查后给单子勒令24小时修复。 挑其中一项：门口楼梯没扶手。他十万火急找我帮忙修。材料说他自己买，然后去Lowe's 挑的扶手是做Deck用的，不能用到concrete platform and steps. 一种是套在PT Post 外面PVC Post sleeves, 一种是需要铁栏杆可以mounted on concrete. 这位这个都没搞明白。
2. 几个设计师front porch 设计，posts间距和上面roof structure support对不对得上没一个考虑全面的。 一半设计师就是architect，结构都是structural engineer另外做，你说设计师一半不懂结构，怎么搞？ 设计就是样子货，施工的时候全部需要调整。
3. 洗手间尺寸，最小带shower bath size shall be 6.5x6.5, shower has minimum size requirement, 32"圆柱可以转一圈。full bath decent 一点做tub, size shall be 5'x8'. 就这个，好多建筑师都没考虑到。
其他问题一堆堆，我就不详细说了。我都可以出书了，各种设计错误。
中国人价格一点不便宜，便宜是南美人。
亲 麻州的adu 可以做到多少钱/sqt？ 考虑建个adu 老人过来养老
j建筑师一般都有自己擅长的领域：HOUSE，CONDO，COMMERICIAL，HOSPITAL，，， HOUSE是这里面性价比最低的。 举个例子，你让贝聿铭设计一个house，他肯定不知道你说的shower min size. 当然如果是专门设计HOUSE的建筑师，只要有一定的工作经验不可能不知道CODE的要求。
我不是建筑师，在国内建筑设计院工作10多年，有工程背景，来北美后自己设计、建造一个500尺ADDITIONS ，后面还准备再加建700尺， 可能我的规模小，我自己能handle。如果让我自己建一个4000尺的house我可能也需要时间研究。 我这边有个老乡自己建了一个2000多尺的house，他国内是药学背景，过来后自学CODE，自己能动手的绝不找人。ROOFING， 外墙等外包，一年多完工。
我相信你说的都是真的，但是也相信这些项目都是低预算的项目，也没有请到好的建筑师。你举这些例子是证明了你见到过不靠谱的建筑师，但是不代表”gc比建筑师懂设计”。就那你说的第三个例子，在我看来知道浴室的最小尺寸是从事房屋建造行业人员的基本素质，但是在这基础上要做漂亮，你觉得是靠gc还是靠建筑师呢？
我以前也以为我是运气不好，请的设计师不对，或者我预算没给够。 我和framer聊了一下，他们基本垄断附近residential house framings, 90年代开始30年从业经验了。 他们说我还算幸运，这些设计坑花费不大爬出来了。我最大的坑是个comtemprorty flat roof设计， 完全没考虑second floor HVAC 走管，没空间，最后多加一套系统，2W 额外费用。Framer说 他们碰见好多设计出错完全对不上的，设计师一稿一稿改，搞无数修改稿，最后一摞图纸的。 行业普便现象。就如同其他各行各业，性价比好的就那么些百分比。
我觉得建筑师的问题部分因为美国系统问题，美国大公司分工太细，以至于几个部门协同才完成一个项目。 设计师的训练在这种大公司不全面。再有就是不愿意蹲工地，不去现场就缺乏实战经验。还有 就是不负责，能偷懒就偷人性通病。
$200/sq ft
保险派来的inspector真是只看进程，质量看来只能靠contractor监控翻新工人了
你们做加建和翻新吗？请问怎么联系
“最小带shower bath size shall be 6.5x6.5”。淋浴不是5.5x5.5 （66”x66”)? 请教建筑师这个GC说得啥？我自己已经开始做了，是不是我搞错了？
用Roof space 走HVAC是过时的设计和施工方式。这一点您老需要去进修了
ADU必须要permit吗？没有的话，建好了会被违章推倒吗？
不好搞的是衔接，比如冬天下雨了，要盖篷布，自己临时很难找到合适的工人(而且爬高工作有危险性，雇散工根本承担不了风险)。
装修和重建的项目复杂程度差好多的。
Framing可以自己找队伍搞
Framing挺好找的，foundation好像找不到专门做的