楼房不止你这一套房子，肯定要等到整栋楼全部修好，检验过关，才能最后close。你买期房的时候，这个风险都是知道的。如果不想承担这个风险，就买已经全部修好，可以马上close的楼，不要买期房就好了。 What is Final Closing? What is Final Closing? Final closing is when: All units in building are complete; All final inspections are complete; The Condominium Corporation is registered with the Land Registry Office and comes in to a legal existence; and Title can be transferred to the purchaser.
楼房不止你这一套房子，肯定要等到整栋楼全部修好，检验过关，才能最后close。你买期房的时候，这个风险都是知道的。如果不想承担这个风险，就买已经全部修好，可以马上close的楼，不要买期房就好了。 What is Final Closing? What is Final Closing? Final closing is when: All units in building are complete; All final inspections are complete; The Condominium Corporation is registered with the Land Registry Office and comes in to a legal existence; and Title can be transferred to the purchaser.
基本上就是HOA fee + property tax + interest，等你房子close之后，还要加上mortgage principal payment Interim Occupancy Fees Perhaps the most consequential aspect of Interim Occupancy to most purchasers is the requirement to pay Interim Occupancy Fees. These fees are essentially a “rent” payment to the Vendor/Developer and are sometimes known as “phantom rent” or “phantom mortgage”. Interim Occupancy Fees are made up of three components: Estimated Common Expenses/Maintenance Fees/Condo Fees. As with a resale property, the unit owner has to pay their share towards the costs of the Condominium Corporation. During Interim Occupancy, you are responsible for these monthly fees based on the proposed budget drafted by the Vendor/Developer, plus inflation; Estimated municipal Realty/Property taxes: Again, as with a resale property, the unit owner is responsible for payment of Realty/Property taxes. During Interim Occupancy Realty/Property taxes are not yet assessed, so the Vendor/Developer will charge a reasonable estimate towards the eventual Realty/Property tax bill. Some Vendors/Developers collect as high as 1.5% of the purchase price as an estimate; Interest on the unpaid balance of the purchase price: The Vendor/Developer is permitted to collect interest on the balance of the purchase price. For example, if you have put down a 20% deposit, they can collect interest on the remaining 80%. The interest rate is linked to the Bank of Canada 1-year conventional mortgage rate. As of October 2023, the interest rate is 7.84%.[1]
正常情况下，不close对开发商没任何好处啊。开发商当然是希望能赶紧卖出去，close，回笼资金，然后开发下一个楼盘。 而且开发商的cost of capital都比较高，一般高于从买家那里收来的利息，不close时间越久，开发商亏得越多。 而且如果像你说的，“没有达到close的条件，就该一个unit都不让卖，一分钱也不让收”，结果就是开发商积压了大量的资金，成本更高，最后只能就是房价更高。
近日，一对加拿大情侣的故事就被媒体争相报道，他们在买房的时候就遇到了倒霉事儿，最后不仅房子没到手，还损失了14万！
这次的苦主是一对已经订婚的情侣，詹尼森（Joe Jennison）和默尔（Alicia Murrell），今年32岁。
两人准备走进婚姻的殿堂，开始新生活，而拥有人生中第一套属于自己的房子，一直是他们的梦想。
思前想后，两人打算把家安在安大略省圭尔夫（Guelph），并开始物色了。
一开始，他们看上了开发商Fusion Homes的独立屋和半独立屋项目，但因为实在是太火爆了，两次抽签都没中。
最后，他们等到了 “Sora at The Glade”项目，并如愿中签一套联排别墅。 想到可以拥有自己的第一套房，两人都很激动。
这对夫妇表示，这是他们人生中的一个重要时刻。
按着流程，两人完成了交易，原以为这件事情就这样敲定了。却没想到，事情在几个月之后出现了变化。
“由于开放商的房子卖不出去，几个月之后，他们开始发布优惠政策。”
说是优惠，其实也不是什么特别大的降价打折，但现在这经济，能省一点是一点，詹尼森知道之后就联系了销售人员，问自己能够参加这个优惠活动。
对方回应：“抱歉，不行，这是为新客户准备的。”
当他们准备入住新房的时候，这个优惠已经到了10万折扣价，外加10万的免费升级服务。
詹尼森表示，这些优惠政策变相让他们的房子贬值了20万元。
“我们不甘心的不是我们没能拿到折扣，然后非得讨。问题在于，在我们看房子之前就已经贬值了”
虽然有点小失望，但两人也太在意，这事儿就这么过了，交易继续完成。 此时，两人都没想到更大的难关还在后面。
“那天，我在工作时间收到律师寄来的邮件，说是需要6张支票，大概6600元。”
这笔钱，是用来支付入住费（Occupancy fee）的。
这个入住费是新建社区独有的费用，当一座建筑物主体结构施工完成，且各单位已达到了相关规定的可居住要求时，就要求业主入住。
这个时候，即便业主有钥匙，房子产权也还不属于业主。
而这个所谓的“入住费”，就相当于付给开发商的租金。
开放商最初说的是，詹尼森和默尔每个月需要交3250元的入住费，但就在入住前2天，他们被告知费用已飙升到5423元。
不仅如此，维护费用也从309元涨到了517元。
杂七杂八的费用加起来，总额一下子就涨到了每月约6600元（税后）。
这就很令人傻眼了，更让詹尼森和默尔感到困惑的是，他们根本不知道这个入住费得交多久。
“我们可能要支付两年的入住费，抵押贷款却一分钱没交。我们计算了一下6个月的费用，大约是4万元，这些钱等于就这样打了水漂”。
这么一换算，在加上之前的优惠政策，两人怎么想怎么不划算，最后决定取消交易。
然而，取消交易谈何容易。房地产律师史蒂芬（Stefan Avramovic）表示，一旦签署合同，房屋建筑商就拥有了大部分权力。
"如果你试图退出交易，还会有很多法律后果。如果你退出交易，可能损失定金，且如果房产售价低于先前价格。比如说，你90万元买的房子，卖出只有70万元，你就要承担这中间的差价。"
双方协商之后，詹尼森和默尔同意放弃14.1万元的定金不追回，取消交易，开发上Fusion Homes不采取法律行动。
虽然损失了14万，两人却感到了解脱。“我们失去了14万元，但如释重负。当我们收到那封邮件时，我欣喜若狂，我们解脱了。”
但这种解脱感没能持续太久，毕竟这也是一大笔钱啊，两人越琢磨越郁闷，最终决定曝光，分享自己的经历，让大家别踩同样的坑。
“Fusion Homes拿走了我们所有的钱，转手又可以重新把房子卖掉，赚更多的钱。”
虽心有不甘，但他们也表示，Fusion Homes没有做任何违法的事情，但他们处理这种情况的方式说明一件事情：他们真的不在乎你们死活，只是想赚钱。
两人表示，自己可能已经算是幸运的了，损失个定金，没亏更多钱，也提醒大家买房时一定要找个好一点的律师。
1年半前，两人还兴奋地准备搬进新家，现在只能租朋友的一个房间住…
唉…希望大家都能顺利买到心仪的房子吧！
应该就是倒霉，买在了房市的高点
这是加拿大期房的正常操作，标准合同，完全合法，没有避坑的余地
还有这个occupancy fee要付多久也是未知数？这样对买家根本一点保护都没有啊。
我个人觉得在哪里都是买全部建好的房子最安心，即使比还没建的贵一点，也只不过是市场价而已，不亏，没必要冒险去省那么一点点钱。
我也想说
Occupancy fee分为三部分，地税，Hoa和你未支付的房款的利息。涨价应该是因为加息了。但这个本来就不合理，买家并没有在occupancy后close前这段时间去贷款的option，只能向开发商支付这个利息
这个case跟律师没关系，99%可能性他这个合同是合法的、标准的
呃，那还蛮可怕的，看来加拿大的期房不能买？
上行市场买什么垃圾都能赚到钱，市场一旦下行先死的肯定是期房
再谨慎也斗不过那些条款的
是吗……有香港人出来说说香港也是这样的吗？
都是韭菜 我们也都是韭菜 不被铁拳砸到是运气好
听着确实不合理啊，就算是开发商给买家做了贷款，可房子都没有close，还是开发商的，买家凭啥要给开发商付利息？阖着开发商空手套白狼啊，一纸合同签了就能一手攥着房子一手光明正大问买家要钱了，这也太过分了吧。而且这个利息不是在贷款时就该lock的吗，凭啥说改就改？
银行mortage是从close开始，close之后你就付每个月贷款给银行。
然后屋主从入住到close中间有个gap，在这个gap时候，你要把房款的利息付给开发商，就是所谓的occupancy fee。
其实区别就是你把这个钱付给银行，还是付给开发商。
就是完全在保护开发商 开发商只需要拿到政府的occupancy permit就可以开始问买家要钱了。一定程度上避免了空置？因为不管住不住都得交这个钱。
区别很大，付给银行每笔钱都在paydown the final debt, 付给开发商的算什么？
这个跟加拿大没有一分钱关系。这两人买的是condo，而condo各种费用是condo board决定。在销售告一段落前，开发商是实际控制者，然后再移交给居民。
如果非要问“凭什么”？那就凭大家苦口婆心劝说不要买condo，尤其是期房，总有贪婪的SB去买。为什么说贪婪呢，因为初期condo fee肯定做低的，买期房大部分都是为了炒楼花赚一波。这种人不值得同情的。
这种觉得共情镰刀的社达癌症状多久了？
付给银行的是利息+本金，只有本金部分是pay down the final debt，付给开发商的是利息而已。
问题是啥时候close全是开发商说了算就不合理了，一栋楼的unit全部都卖了才一起close是什么鬼，哪个unit住进人了就该close哪个unit，其他unit没卖掉关买家什么事。难道十年没卖光unit，买家就付十年纯利息？
得了吧，炒楼花的才不是韭菜呢。这种人从来就没想过正式交房，都是趁升值转手给别人，割别人韭菜。赚了是自己英明，亏了是天道不公。Guelph 这个地方离多伦多很远很远，独立屋也就50多万。老老实实买房根本不会掉坑。
可能和share ownership一样的吧，他们买房子只买了个percentage
不可能，我就是从加拿大来的，买过房也卖过房。他这种期货房的合同肯定没找律师看过。卖方可以合法加任何条款，买房不做due diligence,自认倒霉。
楼房不止你这一套房子，肯定要等到整栋楼全部修好，检验过关，才能最后close。你买期房的时候，这个风险都是知道的。如果不想承担这个风险，就买已经全部修好，可以马上close的楼，不要买期房就好了。
What is Final Closing? What is Final Closing? Final closing is when: All units in building are complete; All final inspections are complete; The Condominium Corporation is registered with the Land Registry Office and comes in to a legal existence; and Title can be transferred to the purchaser.
如果整栋楼没有修好，final inspection没有过关，怎么就会有某个unit可以入住这种怪事？难道烂尾楼都可以让人进来住了？
别人不知道这主楼里的小夫妻是买房子自己住的啊？你的怨气是什么？讨厌穷人吗？
我们这里这几年修了很多high rise apartment，一部分楼层还在装修的时候，另外一些楼层已经可以入住了。
我觉得加拿大的这个应该也是类似情况，整个楼，或者小区还没有完全完工，所以没法close，但是部分unit已经达到了入住标准。
这个时候owner依然是开发商，但是卖房合同里写了，如果你买的unit达到了入住条件，你就需要开始付钱了。
你去guelph买个50万的独立屋我看看，离多伦多40分钟，独立屋没100多万下不来
入住费不是开发商乱收费，说涨就涨，基本上就是HOA fee + interest，这个interest rate也是有规定的，不是开发商定的。新闻里加拿大的那个应该就是最近利率上涨了，所以interest跟着上涨了。
Interim Occupancy Fees Perhaps the most consequential aspect of Interim Occupancy to most purchasers is the requirement to pay Interim Occupancy Fees. These fees are essentially a “rent” payment to the Vendor/Developer and are sometimes known as “phantom rent” or “phantom mortgage”. Interim Occupancy Fees are made up of three components: Estimated Common Expenses/Maintenance Fees/Condo Fees. As with a resale property, the unit owner has to pay their share towards the costs of the Condominium Corporation. During Interim Occupancy, you are responsible for these monthly fees based on the proposed budget drafted by the Vendor/Developer, plus inflation; Estimated municipal Realty/Property taxes: Again, as with a resale property, the unit owner is responsible for payment of Realty/Property taxes. During Interim Occupancy Realty/Property taxes are not yet assessed, so the Vendor/Developer will charge a reasonable estimate towards the eventual Realty/Property tax bill. Some Vendors/Developers collect as high as 1.5% of the purchase price as an estimate; Interest on the unpaid balance of the purchase price: The Vendor/Developer is permitted to collect interest on the balance of the purchase price. For example, if you have put down a 20% deposit, they can collect interest on the remaining 80%. The interest rate is linked to the Bank of Canada 1-year conventional mortgage rate. As of October 2023, the interest rate is 7.84%.[1]
没有达到close的条件，就该一个unit都不让卖，一分钱也不让收。不然换我是开发商，我就算都建好了也得留着楼顶不封，逼着买家给我交天价租金，这种投资收益受法律保护；回头买家交不起就一脚踢出去，房子还是我的。爽歪歪~~~
胡说八道啊。
https://www.redfin.ca/on/guelph/182-York-Rd-N1E-3G2/home/152221398
https://www.redfin.ca/on/guelph/31-Harris-St-N1E-5S9/home/152022265
55万加元换算成40万美元，妥妥美国贫困地区房价，抱怨个啥啊。
正常情况下，不close对开发商没任何好处啊。开发商当然是希望能赶紧卖出去，close，回笼资金，然后开发下一个楼盘。
而且开发商的cost of capital都比较高，一般高于从买家那里收来的利息，不close时间越久，开发商亏得越多。
而且如果像你说的，“没有达到close的条件，就该一个unit都不让卖，一分钱也不让收”，结果就是开发商积压了大量的资金，成本更高，最后只能就是房价更高。
美国并没有这样的操作，美国condo的溢价也并没有更高。