关于美国房价3-4年后的担心

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xiaoxiaopai
楼主 (北美华人网)
现在利率太高,房主不想也不能把房子(特别是自住房)放到市场上卖,supply短缺因此造成了房价在高利率的情况下依然高涨。但是美国人很多是借的5,7年的arm. 那么大概在未来3-4年左右,这些房主可能没法负担利率调整以后的房贷,到时会有大量的房子流通到市场。假设这之间fed不大幅调低利率,那么未来的房价会崩吗?
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Temporarilycalm
大家都出国这么多年了,不管是不是考了gre的,也该有点常识了,不要张口闭口美国美国,好像美国是同一个zipcode似的 房价的涨跌,最重要的是location,过去几年暴涨的location,一定会暴跌,特别是湾区炒房团热爱的那些地方;其它地区,还是看人口流入vs流出。
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hunterh01
擔心啥?擔心銀彈不夠? 等08洗盤等十幾年了,就怕不崩而已...
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realsimplejill
回复 1楼xiaoxiaopai的帖子
楼主是囤了多少房?
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Zero2020
不要操心未来的事
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pathdream
政府在 怕啥 印钱就是了
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bighead12345
大家都出国这么多年了,不管是不是考了gre的,也该有点常识了,不要张口闭口美国美国,好像美国是同一个zipcode似的 房价的涨跌,最重要的是location,过去几年暴涨的location,一定会暴跌,特别是湾区炒房团热爱的那些地方;其它地区,还是看人口流入vs流出。

Temporarilycalm 发表于 2023-11-08 14:52


就是。
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hqkz
Wishful thinking. 只要房子下跌,美联储立马降息 拭目以待
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sunnyday18
未来的事情很难说,就拿这个inflation举例吧,说不定5年后一棵白菜钱都double了(反正中餐馆比5年前说翻倍没太离谱吧)。如果这样房价能维持不动就是奇迹了。
美国好像平均household每7/8年就会换房。贷arm的大都是本来就打算7-10年换房的(e.g.孩子上大学down size, 要了孩子改买学区房等, 攒了更多钱upgrade)。前两年史低利率周围打算长持的大都30/15年fix.
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hualihu
回复 1楼xiaoxiaopai的帖子
我想想不出来圣地亚哥的房子, 人们怎么会住得起。
稍微好点的这几年, 房产税, 保险, utility, 轻轻松松每年4万美元以上。很多人不理解, 这边靠山谷的房子很多, 保险就6000美元, 地税三万到五万, 水和电都奇贵, 轻松一年七千美元。 房子也就4000英尺。新房子还有那个梦露费。。。
这是税后。。。 孩子读书吗? 开车吗?
不知道人们咋能活得下去?!
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nazaban
现在利率太高,房主不想也不能把房子(特别是自住房)放到市场上卖,supply短缺因此造成了房价在高利率的情况下依然高涨。但是美国人很多是借的5,7年的arm. 那么大概在未来3-4年左右,这些房主可能没法负担利率调整以后的房贷,到时会有大量的房子流通到市场。假设这之间fed不大幅调低利率,那么未来的房价会崩吗?
xiaoxiaopai 发表于 2023-11-08 14:47

我之前还犹豫选7-arm,只有2%左右,30年是2.6左右,最后选了2.6
招猫抵狗
回复 1楼xiaoxiaopai的帖子
我想想不出来圣地亚哥的房子, 人们怎么会住得起。
稍微好点的这几年, 房产税, 保险, utility, 轻轻松松每年4万美元以上。很多人不理解, 这边靠山谷的房子很多, 保险就6000美元, 地税三万到五万, 水和电都奇贵, 轻松一年七千美元。 房子也就4000英尺。新房子还有那个梦露费。。。
这是税后。。。 孩子读书吗? 开车吗?
不知道人们咋能活得下去?!
hualihu 发表于 2023-11-08 15:15

现在还去买圣地亚哥的,那是钱多的没地方花,几百万对total portfolio 来说九牛一毛的人
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cherry1981
现在利率太高,房主不想也不能把房子(特别是自住房)放到市场上卖,supply短缺因此造成了房价在高利率的情况下依然高涨。但是美国人很多是借的5,7年的arm. 那么大概在未来3-4年左右,这些房主可能没法负担利率调整以后的房贷,到时会有大量的房子流通到市场。假设这之间fed不大幅调低利率,那么未来的房价会崩吗?
xiaoxiaopai 发表于 2023-11-08 14:47

好吧,我顺着你和隔壁那个清风ID意思说,漂亮国经济要瘫痪,房价要抱爹,你俩还不赶紧清空房车all in反指,过几年一举入市立马FIRE。
聪明人闷声干大事,少废话。过几年回来亮一下账户,大家立马下跪。
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newhouse2014
好的location房价回不去以前的价格了吧。稍微下调就不错了。
吃鸡蛋
回复 10楼hualihu的帖子
炮哥说了,亚哥sfh 稀缺,比金子还金贵,全世界富人都来买房
只会涨
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50cents
房价不跌直播吃shit
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bye2020
利率低的时候怎么会有人借arm,必然是锁定低利率30年啊,借arm的都是现在高利率下等着利率下降的,逻辑啊逻辑!
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SuanMeiTang
提供两个数据点,最近我有两个同事都是今年换了更大的房子,老房子他们都是close新房后第一时间就list了,其中有个同事和我抱怨他本来期待multi offer和更高的价格,但是只收到了一个比listing价格低的offer,但是他还是马上接受了,两个同事都没有考虑过继续留着房子出租这个option,所以因为低利率而惜卖这种说法未毕是主流
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dingdang8467
回复 17楼bye2020的帖子
很多人在利率低的时候做了arm的。虽然你回头看觉得他们不讲逻辑但是当时arm利率更低有些人觉得自己不会常住/长持就选了arm。
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fadeintoyou
现在利率太高,房主不想也不能把房子(特别是自住房)放到市场上卖,supply短缺因此造成了房价在高利率的情况下依然高涨。但是美国人很多是借的5,7年的arm. 那么大概在未来3-4年左右,这些房主可能没法负担利率调整以后的房贷,到时会有大量的房子流通到市场。假设这之间fed不大幅调低利率,那么未来的房价会崩吗?
xiaoxiaopai 发表于 2023-11-08 14:47

我身边真有这种... 不懂为啥他们前几年没refin???
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dingdang8467
回复 18楼SuanMeiTang的帖子
不是每个人都想做房东。另外很多老美是急忙的要把增值的部分拿出来花的。不像中国人的攒钱思维。很多老美收入很高但是没啥积蓄的。也有人就一套自住房房也要timing the market搬来搬去。有时候判断错误。
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fadeintoyou
回复 18楼SuanMeiTang的帖子
不是每个人都想做房东。另外很多老美是急忙的要把增值的部分拿出来花的。不像中国人的攒钱思维。很多老美收入很高但是没啥积蓄的。也有人就一套自住房房也要timing the market搬来搬去。有时候判断错误。
dingdang8467 发表于 2023-11-08 17:57

我真知道有老美把自住房子卖了套现几十万.. 放弃2 percent 利率不知道后来怎么样了
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fadeintoyou
回复 18楼SuanMeiTang的帖子
不是每个人都想做房东。另外很多老美是急忙的要把增值的部分拿出来花的。不像中国人的攒钱思维。很多老美收入很高但是没啥积蓄的。也有人就一套自住房房也要timing the market搬来搬去。有时候判断错误。
dingdang8467 发表于 2023-11-08 17:57

还有疫情2020把弯曲房子卖了, 搬走, 现在搬不回去了
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Namama
8%的利率下,现在房价肯定没法维持
现在指望的是通胀能快速回落,2年后联储会重新回到降息通道
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jogging
arm也是有ceiling的吧,7年之后ceiling大概是5%,其实也比市价7%低点儿
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dolphindance
搬家,改地址等等都是很折腾的事情,所以我第一套房买到完全自己满意,带了很多款,买了自己能付贷款的极限的房子,就是为了不想换。换工作除外,如果不是换工作我觉得我很大可能不会换房。
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pollst
大部分房主都锁定了低利率 arm涨利息也几乎没影响 何况fed很快会降息
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danymm
2021年那么低的利息,基本上都是30 fixed锁定了低利息啊
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susu787
老美都是不管那么多,可以refinance/downsize。
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whatever.
未来的事情很难说,就拿这个inflation举例吧,说不定5年后一棵白菜钱都double了(反正中餐馆比5年前说翻倍没太离谱吧)。如果这样房价能维持不动就是奇迹了。
美国好像平均household每7/8年就会换房。贷arm的大都是本来就打算7-10年换房的(e.g.孩子上大学down size, 要了孩子改买学区房等, 攒了更多钱upgrade)。前两年史低利率周围打算长持的大都30/15年fix.
sunnyday18 发表于 2023-11-08 15:10

中餐馆真的是很敢涨
以前家附近算贵的日餐,现在已经跟中餐差不多价格了

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fitfitfit
大部分房主都锁定了低利率 arm涨利息也几乎没影响 何况fed很快会降息
pollst 发表于 2023-11-08 19:29

我觉得历史来看,高利率是长期的,可能以后会一直这么高
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momclub17
住宅房arm的比例并不高。
但是商业地产真的要惨,适合lz说的情况。
枫叶08
2021年那么低的利息,基本上都是30 fixed锁定了低利息啊
danymm 发表于 2023-11-08 20:00

曾经甚至30年的比ARM还低
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majia2023
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我想想不出来圣地亚哥的房子, 人们怎么会住得起。
稍微好点的这几年, 房产税, 保险, utility, 轻轻松松每年4万美元以上。很多人不理解, 这边靠山谷的房子很多, 保险就6000美元, 地税三万到五万, 水和电都奇贵, 轻松一年七千美元。 房子也就4000英尺。新房子还有那个梦露费。。。
这是税后。。。 孩子读书吗? 开车吗?
不知道人们咋能活得下去?!
hualihu 发表于 2023-11-08 15:15

4000尺的房子住不起,可以住2000尺的;CV住不起,可以住mira mesa;sfh住不起,可以住condo。圣地亚哥几百万人不都这么活着的吗
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neerer
明年还会跌
大仙大仙
我最近想买房
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pathdream

关于人类社会3-4年后的担心 世界大战啥时候爆发 荷包蛋什么时候发射
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changheruhailiu
今天刚刚在雅虎财经新闻看到的文章,说未来十年二十年美国房地产市场会面临”银发海啸“的卖房浪潮。主要依据是baby boomer是目前住房拥有率最高的一批人,他们七老八十了住SFH大房子到时候会力不从心,必须卖房。据估算boomer一代现在持有美国房产的70%以上,其中51%的家庭会选择从大房子downsize(或者太老了就去老人院)。这样的话将会有3千万套房子要在将来10年内上市。
而且boomer都比较有钱,对利率不太敏感,在房子上赚到了升值的大头,即使房价下降一些也会卖(就是不会为了赚最后一分钱斤斤计较)。
https://finance.yahoo.com/news/meredith-whitney-housing-prices-are-due-for-a-fall-starting-in-2024-100042234.html
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changheruhailiu
另一篇分析老人院需求的文章可以提供一些另外的数据 https://seniorshousingbusiness.com/the-silver-tsunami-finally-arrives/
For decades now, developers have been building up for a massive demographic wave of baby boomers aging into seniors housing. We’ve all heard the numbers: 10,000 Americans will turn 80 every day starting in 2025. By 2030, all 73 million boomers will be of retirement age. The wave was nicknamed the silver tsunami. With the first baby boomers turning 78 next year, the generation is officially of age for seniors housing. While the crest of the metaphorical tsunami is still a few years behind, the front edge of the wave is here. Such a compelling trend begs this question: With all the talk about developing new communities to serve baby boomers, what do these new residents want and what do they look like? Research firm ProMatura offers some insight. The company conducted a study of independent living prospects for the American Seniors Housing Association (ASHA) in 2001, and just a few years ago completed another in 2020. Comparing the two studies gives us insight into how the seniors housing demographic has changed. “Prospects moving to an independent living community today are older, wealthier, frailer and more likely to use an assistive device than the prospects in 2001,” summarizes ProMatura. According to ProMatura, today’s residents compared to 20 years ago are: • 41 percent less likely to move to independent living before reaching the age of 80 and 76 percent more likely to move after reaching 85. • 49 percent less likely to rate their health as excellent or good. • 50 percent more likely to have fallen in the last six months. • 33 percent more likely to have been hospitalized overnight. • 27 percent more likely to use a cane. • 128 percent more likely to use a walker. • 100 percent more likely to use a wheelchair. • 21 percent more likely to be limited in mobility. • 80 percent more likely to receive home healthcare services. • 29 percent more likely to have long-term care insurance. • 147 percent more likely to have an annual household income of $100,000 or more. • 148 percent more likely to have a net worth of $2 million or more. • 68 percent less likely to live in a community with an entrance fee. • 56 percent more likely to pay rent.
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Cyabce
现在利率太高,房主不想也不能把房子(特别是自住房)放到市场上卖,supply短缺因此造成了房价在高利率的情况下依然高涨。但是美国人很多是借的5,7年的arm. 那么大概在未来3-4年左右,这些房主可能没法负担利率调整以后的房贷,到时会有大量的房子流通到市场。假设这之间fed不大幅调低利率,那么未来的房价会崩吗?
xiaoxiaopai 发表于 2023-11-08 14:47

不担心,越低越好
公用马甲7
我看到那些老人的房子都是maintain得很差的,老人很多住到死,都是死后孩子们拿出来卖
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changheruhailiu
我看到那些老人的房子都是maintain得很差的,老人很多住到死,都是死后孩子们拿出来卖
公用马甲7 发表于 2023-11-08 22:40

房地产买卖不是最讲究market comp的吗?找Agent来帮你卖房子的时候,他/她要做的第一件事就是market analysis,主要就是近期内附近有没有类似的房子售出,价位,成交前在市场上停留多长时间(days on market)。
有个说法是买房子的时候不要买同一个小区内最高端的房型,因为你就是花很多钱打理装修,最后的房价取决于你的邻居们卖房成交的房价。
我觉得现在市场上最紧缺的是小户型starter family home,比较大的McMansion一直就不怎么好卖,以后十年估计会更不好卖。人口老化是大势所趋
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humble_bee
现在买房,不管自住还是投资。 都是inflation hedge,赌真实通胀比政府给的数据高。跟利率不利率关系感觉不大了。
看到FED 08救市,covid印钱, biden不管经济有病没病,狂花钱,包括3月份小银行那一拨。 大家都不傻了, 股市buy the fucking dip, 房地产buy the fucking dip, cause its only a dip with Fed put.
什么需求不需求的,只要少数人有inflation hedge需求就好了。 多数人以后就是看父母能留多少资产下来。
其实大多数人都知道这是个ponzi scheme. 但是你不玩就只能被无情掠夺,所以都来玩了。 至于以后怎么样也不在乎,反正现在要防止被割韭菜。
stock crashes in 2001, housing crashes in 2008, next time, bonds market would probably crash with worthless dollars.
但是谁也不知道什么时候到来。 这期间就一起疯呗。
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seabj007
未来的事情很难说,就拿这个inflation举例吧,说不定5年后一棵白菜钱都double了(反正中餐馆比5年前说翻倍没太离谱吧)。如果这样房价能维持不动就是奇迹了。
美国好像平均household每7/8年就会换房。贷arm的大都是本来就打算7-10年换房的(e.g.孩子上大学down size, 要了孩子改买学区房等, 攒了更多钱upgrade)。前两年史低利率周围打算长持的大都30/15年fix.
sunnyday18 发表于 2023-11-08 15:10

别秀智商上限了,30年的贷款,即使低利率,前7年也是交了绝大部分利息。卖房子时,利息相当是是白给银行,相当于给银行交税,除非房价涨幅能够超过利率。 当然还得考虑这些年交的房产税
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seabj007
我之前还犹豫选7-arm,只有2%左右,30年是2.6左右,最后选了2.6
nazaban 发表于 2023-11-08 15:23

30年看看你前10年换了多少利息。
贷款只有15年的还可以考虑
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seabj007
2021年那么低的利息,基本上都是30 fixed锁定了低利息啊
danymm 发表于 2023-11-08 20:00

30年的贷款,前15年还款的大部分都是利息。以为着你的loan amount没有下降,说白了,卖房时换的利息相当于打水漂

投入的那些本金,月供是有机会成本的
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lizzycui
大家都出国这么多年了,不管是不是考了gre的,也该有点常识了,不要张口闭口美国美国,好像美国是同一个zipcode似的 房价的涨跌,最重要的是location,过去几年暴涨的location,一定会暴跌,特别是湾区炒房团热爱的那些地方;其它地区,还是看人口流入vs流出。

Temporarilycalm 发表于 2023-11-08 14:52

借你吉言!让我也能买上房子吧。现在真的是买不起,撑死也买不起,除非中彩票。。。还有板上那位一直各种回帖“房价不降,直播吃屎”的仁兄,我真的希望他可以不用吃屎!!!
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momosun
利率低的时候怎么会有人借arm,必然是锁定低利率30年啊,借arm的都是现在高利率下等着利率下降的,逻辑啊逻辑!
bye2020 发表于 2023-11-08 15:45

很正常呀,当时arm还是比fixed便宜50bps,当时三十年是3%,7年arm是2.5%或者2.25%。想着过几年也许房子就卖了搬家了。谁想到利率涨的这么快这么急呢?
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Bigridge
不懂问一下,卖房时贷款没还完,是不是还得接着把剩余贷款和利息都还了啊,还是只还剩余贷款本金?如果剩余利息也得还,那买了房真的是被勒住了脖子一样
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majia2023
不懂问一下,卖房时贷款没还完,是不是还得接着把剩余贷款和利息都还了啊,还是只还剩余贷款本金?如果剩余利息也得还,那买了房真的是被勒住了脖子一样
Bigridge 发表于 2023-11-09 08:51

当然是只还剩余本金