原来国内房地产还有这种操作（zz)

大约一年

楼主 (北美华人网)

作者：凌乐链接：https://www.zhihu.com/question/589973299/answer/2944787008 来源：知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
靠虚假的城投公司在撑盘！ 去年10月份的时候，成都完成了第三批土拍，这次土拍一共有48块地，流拍4块，成交44块，看起来拍卖效果还是非常不错的，但这次土拍呈现了两个非常明显的特征。第一个是拿地的大多是城投，一共44块地居然有35块都被城投公司拿了，占比高达78%。

这里有朋友就要问了，什么是城投公司？我举个例，比如在武侯区有两块地是被这家叫武侯资本的公司拿的。

详细查武侯资本背后的股东，其实就是武侯国有资本，是武侯区用来支持城市发展而设立的公司，购买地的收入最后又划拨到武侯财政局，在本轮购地的企业中，有几家企业的股东甚至直接就是地方财政。

好家伙，这一套流程下来，地方政府卖地，再组建一个子公司买地，子公司找银行贷款，成交后再把土地抵押贷款，土地都不用自己开发，直接找个外包公司让他修建楼盘，自己当开发商，全程都是轻资产交易，自己只做一个左手倒右手的中介，房地产变成了一个轻资产行业，美得很！
这种操作手法简直是一举多得，自己地卖出去了、财政收入提高了、银行贷款发放出去了、地产商也能参与外包，吃口外包的肉，最后房子还卖出去了，而且市场还普遍相信国企开发商，这种操作模式简直完美。
10月8日财政部印发的文件中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增收入，弥补财政收入缺口。” 无论怎么看，好像城投公司拿地，都符合这条政策限制啊，为什么这么完美的模式，还要被监管限制，为什么明显是顶风作案，全国城投公司拿地仍然大量进行，而没有被处罚呢？答案是现在的楼市，已经被这种模式给绑架了。
就以成都土拍为例，我们假设一个极端情况，如果城投和央企国企不参与这次土拍，那将会有41宗地流拍，流拍率高达85.4%，这种幅度的流拍，那就意味着当前这套房地产运行体系已经彻底无法运转，当前市场的房价支撑体系已经彻底不再，整个楼市价格再无安全垫。
所以这些城投和央企国企参与拿地，实际上是在用地方信用支撑当前楼市的价格，在保护有房一族在房地产上面的虚拟资产，前期是觉得这种操作模式来钱快，现在是不得不用高价去拿地维持前期虚假的泡沫，反倒被这种运行模式绑架了。
另一个问题是，民企为什么不拿地了？这个问题非常简单，就是因为拿地的价格就已经过高，而市场需求下降，高价拿地之后无法高价卖出，利润空间太小，甚至修一栋亏一栋，那还有什么拿地的必要呢？而且城投和央企国企亏损之后还有其他解决方法，而民企的背后空无一人，既然玩不过，不陪你玩了还不行吗？
少了民企的参与，对未来房地产市场绝不是一件好事，很多人说国企修的楼盘要好得多，我看未必，我之前买的楼盘就是国企开发商，尽管都是一个价位的楼盘，国企并不意味着品质的保障，顶多是不太会烂尾。而且这次土拍数据还表明连国企和央企都不想拿地了，就剩城投在拿，自己的城市，自己托盘去吧，连国企都不跟你玩了。
除了参与企业性质之外，这次土拍还出现第二个明显的特征，就是几乎全都是低价成交，在48宗地块中，仅仅只有两宗地出现些微溢价，其他的全都是最低价成交，只要你敢报价，恭喜你，地是你的了。
从全国范围内来看，底价成交的占比也是越来越高，还是那句话，对于开发商而言，他们已经明确的看到了未来几年楼市会持续低迷，就算报出的最低价，也没有购买的意义，无论怎么降息或者给政策利好，房地产都是一蹶不振。