理财小白还是没太懂。 想问下我家情况， 想买投资房52万, 房产税一年6000刀。 两人年收入30万出头，现在手上有现金35万，投资房利率7.25%，我是不是也要尽量多付首付，比如付30万，留5万做emergency fund。 目前这35万都在买t-bill. 不多付首付每月还款太高了，给银行打工。但是agent都让我最多只要付30%就好了,而且最好选15年-fixed的，剩余的钱再买一套同样价位的投资房。 之前都是自己报税，我家这种情况付多少首付，比较划算（比如能够用部分利息抵税）？ 公用马甲24 发表于 2023-08-18 14:43
所谓没有一次miss是说每次美国recession... commercial RE就会跌。 看这个： https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL075035503Q 没在recession时... market norm cap rate看地区大概5-7%不等。AAA tenant更是低于2.5-4.5%... 但在recession时... 很多都会7-10%... 甚至12-18%的项目也比比皆是。举个我们投资的小项目在某个美国大学城，开价100w... 最后成交价75... 现在一年收租NNN 11w... ROI假如照著当初投资大概14%多一点。Tenant很stable (knock on wood. :D )... 而且相对于现在城市里有的其他可以lease的地方，我们的rent算是below market. 所以他抓的很紧。每次到了option to renew都是前一年就通知我们说他们要执行renew的option. 没什么很大的物质需求，住在消费水平比较低的地方，一个这样小小的项目年收入可以直接退休了。 当然更多的资金的话，有更多的玩法。但这是回去说我上一个帖子说的东西。 azenis 发表于 2023-08-19 00:52
当然多付，现在很少投资机会能有7％
我也没太看懂 到底首付多放还是少放好
多谢大牛回帖 你回报非常高 真的是个好机会 是2020年左右吗？
看来要等待时机，手握现金，然后还要耐心谈判才行。感觉还是要发LOI,进入程序才能好砍价。
怪不得我看新建的WAWA, NOI $330,000,但是能卖$7,333,000,原来人家是按照cap rate算出来的，只有4.5%
市场里有种说法叫做cash is king. 但其实这并不是全部的时候都这样。
之前利率史低时，市场上钱不要太多。financing也完全没有压力。对于这些Cap rate在interest rate以上的资产，他们没有必要贱卖。
但在市场低迷时，就算利率低，市场上也找不到买家。 因为大多数人都有一种想法，我现金抱著。总有买到deal的时候。
但问题来了，什么是deal? 前阵子SF downtown一间office building... 2019年时成交价300 million... 2023年成交价不到60m... 这是deal吗？看起来好像是超级deal... 但是我觉得除非SF政策大改，不然这价格还有得跌。类似项目的vacancy rate高的吓人，而且就算砍租金也没人要租。虽然说买方搞不好是为了换取一些accelerated depreciation的accounting玩法。但在我们不能这样玩的情况下，我不会去买这样的大楼。因为根本没有任何收入可言。
所以不光是买入的时候跟价格，而是买完以后要怎样去利用达到最大收入，这才是投资商业地产的真正要点。