每年上限只有几千吗？ Now the loan limit is $750,000. That means for the 2022 tax year, married couples filing jointly, single filers and heads of households could deduct the interest on mortgages up to $750,000. Married taxpayers filing separately could deduct up to $375,000 each.
哎。又一个个被骗的。 The mortgage interest deduction is only available to those who itemize their deductions. If you take the standard deduction, you won''''t be able to deduct your mortgage interest. 地产税 + 一部分利息 凑成 Standard deduction 数额。只有超过的部分利息才可以抵税
哎。又一个个被骗的。 The mortgage interest deduction is only available to those who itemize their deductions. If you take the standard deduction, you won''''t be able to deduct your mortgage interest. 地产税 + 一部分利息 凑成 Standard deduction 数额。只有超过的部分利息才可以抵税
standard deduction部分并不是不能抵税，而是大家都能抵税。既然用itemized，那么standard deduction就跟你无关了。纠结standard deduction就是见不得别人好，巴不得standard deduction变成零。自己抵税不叫抵税，别人不能抵税才叫抵税。 周瑜 发表于 2023-08-17 19:41
这话说得奇怪了，啥叫见不得人好。 standard deduction 太高，地税+利息高不过它，那么贷款利息就失去了抵税的作用，现金买房和贷款买房，在税上就没有区别了。就算地税+利息 高过 standard deduction，能够正真抵税的额度也就很少了，那么贷款利息虽然能够有抵税的作用，但是非常微弱，不是大家想象的那么强大。 我觉得那个层主就单独讨论经济问题，怎么在你嘴里成了心里问题了？
这是一个很简单的公式啊：effective mortgage interest rate after tax deductible vs. your own projected investment rate of return for the next 30 years ?or how many years you will be selling your house or move 讲人话，今天如果你不多付，这些不付的钱你有投资渠道实现每年7%左右的增长吗？ 现在这个现金流的风险是你可以持续承受的吗 答案是都能，无脑不多付拿去投资那个7%每年的产品去。答案都不能，无脑多付首付。
这是一个很简单的公式啊：effective mortgage interest rate after tax deductible vs. your own projected investment rate of return for the next 30 years ?or how many years you will be selling your house or move 讲人话，今天如果你不多付，这些不付的钱你有投资渠道实现每年7%左右的增长吗？ 现在这个现金流的风险是你可以持续承受的吗 答案是都能，无脑不多付拿去投资那个7%每年的产品去。答案都不能，无脑多付首付。
就知道这应不应该多付了 半个马和甲 发表于 2023-08-17 21:08
考虑到实际上只有一部分 利息 （和另外一个 Standard deduction 选项 相比）才真正帮你抵税，你的投资收益要大约 9-10% 左右才合算。
哎。又一个个被骗的。 The mortgage interest deduction is only available to those who itemize their deductions. If you take the standard deduction, you won''''t be able to deduct your mortgage interest. 地产税 + 一部分利息 凑成 Standard deduction 数额。只有超过的部分利息才可以抵税
哎。又一个个被骗的。 The mortgage interest deduction is only available to those who itemize their deductions. If you take the standard deduction, you won''''t be able to deduct your mortgage interest. 地产税 + 一部分利息 凑成 Standard deduction 数额。只有超过的部分利息才可以抵税
我自己本身是commercial RE的。 就现在可以看到的情况，能够给大家的建议就是，假如有现金，或者有办法在不影响其他投资的情况下弄到现金的话，都把它maximize了。 接下来我觉得rate pause会很长一段时间（一年左右），rate会一直待在高点。到时会有很多有意思的资产到市场上来找现金。有办法购买一些high quality asset at pennies on the dollar. 从2000年到现在没有一次miss的。能够抓住机会买到就算一个好的资产，基本上退休就有著落了。
At what income level does the 3.8 surtax kick in? The threshold is $250,000 for joint filers, $125,000 for married filing separately, and $200,000 for all other filers. Net investment income includes the following items of income reduced by applicable expenses: interest, dividends, capital gains, annuities, royalties, and passive rental and business income.
不想放首付：(a) 今明两年有工作可以贷款出来，后面几年工作不稳定担心贷不到这么钱；(b) 如果房价年底跌了，30万是不是可以再买个小房收租；
想放首付：(a) 7.25%的贷款利率实在太高了
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市场里有种说法叫做cash is king. 但其实这并不是全部的时候都这样。
之前利率史低时，市场上钱不要太多。financing也完全没有压力。对于这些Cap rate在interest rate以上的资产，他们没有必要贱卖。
但在市场低迷时，就算利率低，市场上也找不到买家。 因为大多数人都有一种想法，我现金抱著。总有买到deal的时候。
但问题来了，什么是deal? 前阵子SF downtown一间office building... 2019年时成交价300 million... 2023年成交价不到60m... 这是deal吗？看起来好像是超级deal... 但是我觉得除非SF政策大改，不然这价格还有得跌。类似项目的vacancy rate高的吓人，而且就算砍租金也没人要租。虽然说买方搞不好是为了换取一些accelerated depreciation的accounting玩法。但在我们不能这样玩的情况下，我不会去买这样的大楼。因为根本没有任何收入可言。
所以不光是买入的时候跟价格，而是买完以后要怎样去利用达到最大收入，这才是投资商业地产的真正要点。
多谢大牛回帖 你回报非常高 真的是个好机会 是2020年左右吗？
看来要等待时机，手握现金，然后还要耐心谈判才行。感觉还是要发LOI,进入程序才能好砍价。
怪不得我看新建的WAWA, NOI $330,000,但是能卖$7,333,000,原来人家是按照cap rate算出来的，只有4.5%
我也没太看懂 到底首付多放还是少放好
🛋️ 沙发板凳
你能投资赚到税后 7.25%？
房地产利息抵税，只有那么几千块的部分，才可以抵税。川普税改的结果。
感谢MM🙏 主要想着30万是不是能再买个小房收租
很多地方如果你move assets over，还能最高拿3/8 point的relationship pricing
利息抵税的上限是贷款额度75万，如果楼主最多只贷50万，那么全部利息都可以抵税。
每年上限只有几千吗？ Now the loan limit is $750,000. That means for the 2022 tax year, married couples filing jointly, single filers and heads of households could deduct the interest on mortgages up to $750,000. Married taxpayers filing separately could deduct up to $375,000 each.
你怎么预测自己今年明年工作稳定, 后年工作不稳定?
问的好好啊
哎。又一个个被骗的。
The mortgage interest deduction is only available to those who itemize their deductions. If you take the standard deduction, you won''''t be able to deduct your mortgage interest.
地产税 + 一部分利息 凑成 Standard deduction 数额。只有超过的部分利息才可以抵税
哈哈，是的。现在standard deduction都27.7k了，50万mortgage的利息加上SALT不一定高得过standard deduction
美国人的算术被教的像坨屎，被忽悠完全理解。
这么多受过高等教育的，还是中国那种环境下，真的连小学数学都忘了的感觉，真是无法理解。这个是真金白银从你口袋里掏钱的，都不想搞清楚。
这种税法，弄到中国去，估计小学文化的老年人摊贩都给你琢磨明白了
工作只是勉强在应付，要满三年离职才能拿到到401k match的部分
人家的意思跟Standard deduction的相比，你的mortgage interest能给你带来tax benefit只是很少的一部分，甚至没有。你倒好，直接把人家的意思歪曲成“见不得别人好”。
给你一个大大的“服”字！
税法也不是我制定的。报税的时候，只能按照规则二选一，当然要计算一下对我自己的影响。
如果我今年贷款利息 17.7K，SA LT 正好卡在最多一万。无论选那种，都是一样的税。当然这个standard deduction的数额对和我有关系啊，怎么无关啊？如果是 17.8K利息，也就是 0.1K利息可以给返回点税来。
然后付出去的利息，自然是税后的我钱去付的。
你能解释成利息抵税，只能“服”你！
你要是做房贷的，说出这么一番“见不得人好”这番话，我还能理解。否则再次“服”你一下！
加税容易减税难，SALT指望2025取消 10K cap ? 现在美国这么大赤字的情况下？
是的。现在不管single还是married joint，SALT都是10k cap，这也是marriage penalty的一部分，已经有议员指出这个问题了，但是国会好像兴趣不大。
话说2025 SALT cap expire之后是啥意思？是SALT没有cap了还是SALT完全不能deduct了？
这不是算术，这是税法。
中国人没有个人税的概念。会1加1等于2，甚至高等数学好的，都不一定能把税的规则搞懂，如果不花点时间和功夫去学，或者没有兴趣去学的话。
这话说得奇怪了，啥叫见不得人好。
standard deduction 太高，地税+利息高不过它，那么贷款利息就失去了抵税的作用，现金买房和贷款买房，在税上就没有区别了。就算地税+利息 高过 standard deduction，能够正真抵税的额度也就很少了，那么贷款利息虽然能够有抵税的作用，但是非常微弱，不是大家想象的那么强大。
我觉得那个层主就单独讨论经济问题，怎么在你嘴里成了心里问题了？
这种standard deduction vs itemized deduction 就是 常数 对 加法求和，然后算算谁大谁小。
知识点比初中一节课还要少吧？ 是税法最基本的，入门101的皮毛知识。
问题这个真的影响几千甚至上万的钱啊。
看来大家太有钱了。我这个穷人自己报税，恨不得一分一厘都要合法从IRS那里给找回来。 知道然并卵，但是至少减少被忽悠啊！
太天真了，你以为美国租那么好收的。
我公公还是小学数学老师呢，每天宣称自己数学好，天天唠叨要给我娃开小灶。他来美国的年份比我还长，居然在我们买房的时候也使劲唠叨贷款利息可以抵税。
我问他咋个抵，能够抵多少，他叽叽咕咕又说不出个所以然。他英文不好，报税都是找会计师的，所以自己 连1040表格都看不明白的。
年轻人英语虽好，但是对于“抵税”这个词，理解不到真谛，或者不愿意去了解清楚，或者按照自己的意思去理解，单纯的一听抵税就觉得赚大发了。
当然 全放了 用贷款计算器算一下就知道了 https://www.calculator.net/mortgage-payoff-calculator.html
贷50万 30年一共还银行72万 贷20万，30年一共还银行29万
SALT之前，加州这种高房价，地产税的，利息是实打实的 几乎全抵税的。因为地产税+ Mello Roos久很容易超过 standard deduction.
SA LT 10K cap, 外加 前750K 贷款利息 抵税，然后就放倒了一批人。 我Carpool伙伴，一年就多交了 2万多税，收入几乎没有变化的情况下。
这种利息抵税，其实就是美国政府设计来给由美国梦的人减轻少量负担的。因为美国人大多数需要贷很多款，这是他们没有选择，不像老中的支付能力那么大，所以，能抵一点算一点。
而老中选择大，可以选择10，15，30付清，甚至有的可以现金买。如果因为“利息可以抵税”这句话，就去选择付利息最多的选项，只能叫做盲目了。
上次我大姑子买房，她手里有30万现金，本来可以现金付清的。我公公一句话，利息可以抵税，她就只给了10万的首付，贷了15年。然后，手里的20万放银行活期！！！ 我听了以后都要崩溃了。我对她说这20万如果你用于投资也就算了，放银行算个啥？我给她算了一个抵税的帐，她觉得我骗她，坚持听我公公的。她是典型的在美国长大的傻子。
对，这个 cap 确实很损。它一出来，我就在想如果自住房能够付清多好啊。
讲人话，今天如果你不多付，这些不付的钱你有投资渠道实现每年7%左右的增长吗？ 现在这个现金流的风险是你可以持续承受的吗
答案是都能，无脑不多付拿去投资那个7%每年的产品去。答案都不能，无脑多付首付。
就知道这应不应该多付了
考虑到实际上只有一部分 利息 （和另外一个 Standard deduction 选项 相比）才真正帮你抵税，你的投资收益要大约 9-10% 左右才合算。
如果贷款利率是2%，那现在就赚了。
不过这个不是抵税赚的，而是低利率锁定了，现在存款利率4.xx 赚的。
我现在手里现金，也不去换还3.25%的贷款（投资房，利息100%抵税）。
你这是算错了吧，贷50万，7.25%利率，光利息就要72万
10万贷款利率是4.5%，20万存银行是0.3%的利息。
利息降的时候，我让她refi, 她搞不懂refi，不敢做。我又让她存 online banking, 买TBill，她还是不相信我，觉得online的不保险，她爹搞不懂 Tbill，她就不敢买，20万仍旧放在 chase 的活期里面。
看看她，版上脑瓜再转不过来的，我都觉得绝顶聪明。
最灵活的是留上半年（或稍多，取决于自己的承受能力）的emergency fund，其他全放首付。
然后每个月工作，剩余的钱，多还钱。
啥mortgage table 背后的原理都很简单，每个月的利息 = principal balance * APR/12, 你每个月还的钱，扣除利息，剩下的就减少你的（下个月的） principal balance
选可以承受的利率最低的固定term ，然后每个月多还钱，最合算。
现在利率太高了。
美国经常还有啥帮你修改还款计划，从一个月改为两周还一次之类，收个几千美元服务费的，真心是赚傻子老妹的钱。
美国STEM教的这么烂，我都感觉统治阶层故意的，这样才能忽悠。
嗯 看错了
50万30年要还122万 20万30年要还49万
你让放 Ally 活期，也有4%以上的利息。
我有10来万，不知道咋么买 T bill，一直扔在去Ally 里面。
这个T bill 买债券，从 财政部官网 怎么 Auction 买来啊？ 求指点。
50万贷款7.25%利率，第一年利息3万6，再加SALT的1万，比standard deduction多
正解。而且捐款也可以itemize。即使只有一部分贷款利息在多出standard deductions 之后才抵税，你多放首付或者提前还款先减掉的也是这部分。本金22万以下的部分的利息才不抵税。除非你能把本金降到这以下很多，而且现金流还不是特别紧，没必要多付。否则不如拿去投资，有能力一次还清再说，
哈哈哈！
多捐款，这样就可以全部利息抵税了。妙！
不会彻底变回以前。这个税法总体多收了很多税。
演戏归演戏，政客们在怎么盘剥大众上是一致的。
如果废除，那也会保留一些有利于多收税的条款。
是不是全年利息3万6如itemtize 就可以全部用来抵税？
如果没有donation或者其他的话，36k + 10k SALT = 46k, 跟27.7k的standard deduction相比多了18k。也就相当于一半的利息能实际抵税。这也是7%这样的高利率前提下。利率低一点的话能抵税的比例更少。
这么理解：
36K + 地产税10K = 46K (假定房子地产税超过10K）可以抵税，但是你失去了 27.7K 的 标准抵税额度。 17.7K 利息 + 地产税10K = 27.7K 标准抵税额度，结果等效于只有 36K - 17.7K = 18.3K 利息 给你少交了一些税。
或者这么理解， 你全款买房，有27.7K 抵税额 你付了36K利息买房，有46K 抵税额 利息交出去 36K，抵税额只少了18.3K === 只有一部分利息给你 真的少交了税。比如少交了 7K税，但是你扔出了 36K代价。
如果你特牛逼，投资收益能保证9-10%，赚的钱交完税后，和你付给银行7.5%的利息大致扯平。
如果你的投资收益率只有8%，考虑到这个“部分利息真正省税”效应，你仍然亏。
还有更好玩的，你投资收益，只要年收入不是太差，还要交额外的3.8%的联邦 收益税。
IRS和打工者做生意，是超级赢家！
不是说 trump税改后 大部分人夫妻双职工W2 都是只能standard deduction?
现在是地产税+州税最多只能抵税一万，我们的州税就超过一万了，这几年我家报税都是按standard deduction 报。 气愤。
我们双职工年年都itemize
州税和地税分别都远超一万，税改后亏大了
理财小白还是没太懂。 想问下我家情况， 想买投资房52万, 房产税一年6000刀。 两人年收入30万出头，现在手上有现金35万，投资房利率7.25%，我是不是也要尽量多付首付，比如付30万，留5万做emergency fund。 目前这35万都在买t-bill. 不多付首付每月还款太高了，给银行打工。但是agent都让我最多只要付30%就好了,而且最好选15年-fixed的，剩余的钱再买一套同样价位的投资房。
之前都是自己报税，我家这种情况付多少首付，比较划算（比如能够用部分利息抵税）？
投资房贷款利息抵房租收入，上限是你的出租净收入（去掉房产税管理费折旧各种成本）
高房价物价得加州，州税 + 地产税 一年 7万8万都不少见。
收入没变，SALT税改后、每家多交两三万刀刀听说过不少。
agent当然会去劝说你再买一套，靠这个赚钱，当然只为自己钱包负责。
你买投资房，要自己计算，要猜测房价趋势。是否值得 付差价利息 （7.5 - 4.5） 保留大量现金。
不能这么比吧。还要考虑时间价值，通货膨胀啊
20年后的一万，没准相当于现在的1000？
她肯定是财商太低了，数学也不好，圈子也不太行。
你可以趁机锻炼presentation技能，怎么能给老美讲清楚这些对他们来讲复杂的数学应用题
这层主算得清晰 就按照这个数字继续算 18.3K利息可以抵税 50%税率就算拿回来9150 那么一年因为利息烧掉钱 36k-9150=26.8K 但是本金可是50w啊 50w现金在手 每年还赚不到税后两万多块吗 这还是第一年 按三十年每年通胀下去 钱只会越来越不值钱 另外amortized的利息成本也会越来越少
投资房的mortgate interest都计入成本，tax deductible, 跟自住房不一样。
通俗讲，投资房相当于一个business, 房租收入减掉所有支出（贷款利息，维护费用），剩下的利润才需要交税。
所以投资房一定要有贷款
正解。税改之前反正这些也不能抵税。
房产税和贷款利息在加州也抵州税。
早就说的清清楚楚，大约在超过 9-10%的稳定税钱投资收入，你就借钱。
否则，拿个5%的啥投资收入，你税钱收入 2万5，税后1万5，你就倒贴钱，税后一年1万刀给银行了。
请问这种52万投资房，7.25%利率，6千税，假如说可以租2500一个月的话，可以入手吗？
你自己算算账，收入就是这个租金，开销是mortgage, property tax, management fee, insurance, vacant rate(按8%算吧）, maintenance fees. 如果能打平，就可以考虑。不然就算了。
550000 -（550000x25%) - (1000x12x30) = 52500.
如果利率降了（refinance), 或者房涨价了，赚的就多一些。如果很多维修费用，或者空房期，就少赚些。
感觉现在买投资房有些鸡肋
估计是南加州的，才会问这种 房价/月租 大于 200:1 的出租房投资吧？
加州是出租房投机的地方。主要靠升值/暴涨机会，这么高利率下，靠房租收入，那基本上是雷锋。
agent？左右都是利好
就现在可以看到的情况，能够给大家的建议就是，假如有现金，或者有办法在不影响其他投资的情况下弄到现金的话，都把它maximize了。
接下来我觉得rate pause会很长一段时间（一年左右），rate会一直待在高点。到时会有很多有意思的资产到市场上来找现金。有办法购买一些high quality asset at pennies on the dollar.
从2000年到现在没有一次miss的。能够抓住机会买到就算一个好的资产，基本上退休就有著落了。
是的，如果利率低的话，也是大家赶紧买房啊，利率这么低，房价还会涨，早买早享受，但是仔细想想。难道说得不对吗？
请问从2000年来，这种机会一共来了几次？
所谓没有一次miss是说每次美国recession... commercial RE就会跌。 看这个： https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL075035503Q
没在recession时... market norm cap rate看地区大概5-7%不等。AAA tenant更是低于2.5-4.5%...
但在recession时... 很多都会7-10%... 甚至12-18%的项目也比比皆是。举个我们投资的小项目在某个美国大学城，开价100w... 最后成交价75... 现在一年收租NNN 11w... ROI假如照著当初投资大概14%多一点。Tenant很stable (knock on wood. :D )... 而且相对于现在城市里有的其他可以lease的地方，我们的rent算是below market. 所以他抓的很紧。每次到了option to renew都是前一年就通知我们说他们要执行renew的option.
没什么很大的物质需求，住在消费水平比较低的地方，一个这样小小的项目年收入可以直接退休了。
当然更多的资金的话，有更多的玩法。但这是回去说我上一个帖子说的东西。
没看懂。能再展开说一说吗? 为什么100万的投资项目，最后75万成交。大家手上都没有现金了，75万是个现金offer?
现在租房市场也一般啊。
neveda的。不是南加州。南加SD 一个房子怎么可能52万呢？
neveda房价月租比 竟然和加州 一个水平啦。继续📈下去升值空间大吗？
对。就是现金offer.
他们从110开始卖的。我看到时，已经降价到100. 那时cap rate大概5.7%吧... 100w算的话。
他们急著出手。我直接60w开始喊。LOI就签这么多。后来来来回回，他们到85w不肯动了。我这边出到70... 我说算了。
大概一个月以后，他们又回来找我，跟我说70实在不行。但假如我能一个月close的话，75w给我，offer only valid for 1day. 当天必须签约。我之前DD做的差不多了。其实心里想是说80w我觉得也还可以。我原本也想他们喊80的话我就买了。然后他们之前85停住。我就没跟进了。反正市场上会有很多选择。一堆去跟他出价的，虽然出的比我高，但都subject to financing.
我唯一的优势就是有现金，跟我知道价值在哪。
厉害！不过你这个deal真的很好，现金$100万一下还是有人能拿得出的，所以真的可以抢。
有更好玩的，你投资收益，只要年收入不是太差，还要交额外的3.8%的联邦 收益税。
这是什么呢？请指教？