几个财务自由的帖子都是靠买租售比极高的房子

很感谢最近几个mm分享财务自由的经验。看了一下，共同点都是买了很多个租售比极高的房子，例如花十几二十万就能买一个房子，但能租出去2k，3k每月。
说实话，在留学生能找到工作的美国城市，我从来没见过租售比如此高的房子，现在20万连建筑成本都不止。而那些热门城市，房子不说像湾区3m起步，都至少1m起步了，大部分房子升值都不是靠现金流，而是靠房价涨。所以在这些城市要实现财务自由真的太难了。

回复 1楼公用马甲32的帖子
2009年，赌城这样的房子一把把的，当年投资的，的确都赚很多

天时地利人和，成功没那么容易复制。从2008年走过来的国人多了去，真正敢抄底房市股市到如今财富自由了的占百分之几？

求link，我都没找到那些帖子。

2009年如果凤凰城去买几个房子现在也差不多要自由了

我朋友2011年买的第一个投资房14万，现在租金2300一个月。最近几年租金疯涨啊！

大学村可以，但是租给学生或者留学生房子坑也挺多的

凤凰城2012年买了投资房，根本租不出去，卖也卖不掉，那里不是新房根本没人买，最后2015年等了一年多单位补贴才给卖掉。 那些便宜地区的房子，不是新房根本没人买，7/8年的房子相当于高房价几十年旧的房子，完全不好卖。中西部人不多出租也没那么容易。 租金和房价也就这疫情两年涨起来的。 维护房子，修个淋浴水龙头要大几百，厨房水池堵了请人修又是大几百，租金也不高。 这种出租只有自己亲自上阵干任何事才能赚钱。凤凰城20年的房子卖房连看的人都没有。租给穷人的那种房子就跟没可能卖好价钱，全凭借自己苦干。上班族哪有那么容易，这就是另外找了一个全职的工作同时干了20年。没有修理本事的估计没希望。

只见贼吃肉，没见贼挨打。成功要是那么容易复制，人人都是富翁了。

别说09-12年了，就是20-22年，2.65%30年利率买进的房子，首付20%早就涨回来了，如果转出租，都是正现金流。可是那时候有几个出手买了？天天喊房价不跌直播吃屎的，一大堆大妈被吓住了吧？天天逛论坛，骂骂教授，骂骂马工，骂骂主妇，就显得自己很成功了。不知道人家这时候悄咪咪的，资产又涨了30%。回头一看又拍大腿，错过了。 发财要靠脑子靠魄力、不是靠论坛跟风。

08年5万买的，现在房价25万，租金2000/月。 但是试卷再也没法倒转了。

真的跌的时候，多数人不会买，因为他们1）贪：想的是还会跌，一定要买到最低价；2）惧：担心自己工作没了，不敢冒险

多了去了lz 还有很多人不上华人的。

都是牛人
我自认没这金刚钻，纽约这儿八十万的一居室也就租四千，每个月还要两千maintenance，co-op还各种出租限制，觉得纽约是没有正现金流的地方了
闺蜜搬德州了，二十来万的投资房能租两千多，羡慕啊

有的。想我当年来读书的时候，纽约及周边只要你晚上一个人走路怕的地方布鲁克林queens west Ny,Union city, north Bergen, 都有这样的房子/apartment. 我认识个人12年在Gs md 被退休了。搬去西雅图买了一箩筐的房子专租section 8.

凤凰城2012年买了投资房，根本租不出去，卖也卖不掉，那里不是新房根本没人买，最后2015年等了一年多单位补贴才给卖掉。 那些便宜地区的房子，不是新房根本没人买，7/8年的房子相当于高房价几十年旧的房子，完全不好卖。中西部人不多出租也没那么容易。 租金和房价也就这疫情两年涨起来的。 维护房子，修个淋浴水龙头要大几百，厨房水池堵了请人修又是大几百，租金也不高。 这种出租只有自己亲自上阵干任何事才能赚钱。凤凰城20年的房子卖房连看的人都没有。租给穷人的那种房子就跟没可能卖好价钱，全凭借自己苦干。上班族哪有那么容易，这就是另外找了一个全职的工作同时干了20年。没有修理本事的估计没希望。


partycity2015 发表于 2023-08-11 02:29

这是真的，我发现德州一样啊，20年的房子确实没人看

回复 14楼Appreciate2013的帖子
这个租售比不错了，湾区可能150万的房子也就租6000。而且纽约coop的HOA一般是包括tax和utilities的

很感谢最近几个mm分享财务自由的经验。看了一下，共同点都是买了很多个租售比极高的房子，例如花十几二十万就能买一个房子，但能租出去2k，3k每月。
说实话，在留学生能找到工作的美国城市，我从来没见过租售比如此高的房子，现在20万连建筑成本都不止。而那些热门城市，房子不说像湾区3m起步，都至少1m起步了，大部分房子升值都不是靠现金流，而是靠房价涨。所以在这些城市要实现财务自由真的太难了。
公用马甲32 发表于 2023-08-11 01:08

其实前两年是有这种房子的，但经过疫情后的一波房价通胀，现在基本上找不到这种房子了。

过去 回不去了。说说 接下来机会在哪里呢

有的。想我当年来读书的时候，纽约及周边只要你晚上一个人走路怕的地方布鲁克林queens west Ny,Union city, north Bergen, 都有这样的房子/apartment. 我认识个人12年在Gs md 被退休了。搬去西雅图买了一箩筐的房子专租section 8.
大衣被禁 发表于 2023-08-11 09:42

我昨天跟LG谈了谈section 8，人家很抗拒，不要听不要听！我打算自己研究研究，用我自己的钱弄个 section 8试试

也不光是房子啦！过去十年买股票一样可以财富自由，但是需要 discipline ，很多人做不到  房子流动性差，对很多人来说反而是好事，不方便做妖

这是真的，我发现德州一样啊，20年的房子确实没人看
Geofan 发表于 2023-08-11 09:42

20年的房子也就是2003年的，在休斯顿地区稍微好点的只要价格合理都需要抢的。70年代的房子才会被认为太旧

我昨天跟LG谈了谈section 8，人家很抗拒，不要听不要听！我打算自己研究研究，用我自己的钱弄个 section 8试试
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:03

not worthy of it .

有的。想我当年来读书的时候，纽约及周边只要你晚上一个人走路怕的地方布鲁克林queens west Ny,Union city, north Bergen, 都有这样的房子/apartment. 我认识个人12年在Gs md 被退休了。搬去西雅图买了一箩筐的房子专租section 8.
大衣被禁 发表于 2023-08-11 09:42

同后悔当初没有买它一篮子。 佩服有的人有胆量， 认识的人08年的时候敢借了高利贷买了好几大篮子的房子。 那时候还觉得他太过猛了。

not worthy of it .
约拿 发表于 2023-08-11 10:09

你做过 section 8 吗？我昨天查了一下，section 8 是政府筛选过的房客，政府支付房租大头(70%)，而且因为没有多少人做，房租会高于 market。听起来不错啊！

投资房靠cashflow赚钱的都是辛苦钱 因为一般房子本身比较便宜 deal with的租客群收入不会高 修理啥的也不太能外包 全外包你就没有cashflow了 靠增值赚钱的 cashflow一般都会亏不少 但是比较省心 看取舍了

很感谢最近几个mm分享财务自由的经验。看了一下，共同点都是买了很多个租售比极高的房子，例如花十几二十万就能买一个房子，但能租出去2k，3k每月。
说实话，在留学生能找到工作的美国城市，我从来没见过租售比如此高的房子，现在20万连建筑成本都不止。而那些热门城市，房子不说像湾区3m起步，都至少1m起步了，大部分房子升值都不是靠现金流，而是靠房价涨。所以在这些城市要实现财务自由真的太难了。
公用马甲32 发表于 2023-08-11 01:08

几年前买房的话，中西部这样的租售比不难的。

你做过 section 8 吗？我昨天查了一下，section 8 是政府筛选过的房客，政府支付房租大头(70%)，而且因为没有多少人做，房租会高于 market。听起来不错啊！
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:14

那种房客没工作孩子多，非常毁房子，天天没事儿了就给房东打电话要修这修那

那种房客没工作孩子多，非常毁房子，天天没事儿了就给房东打电话要修这修那
Feifei6789 发表于 2023-08-11 10:17

你做过 section 8 吗？特别想听听第一手资料

我昨天跟LG谈了谈section 8，人家很抗拒，不要听不要听！我打算自己研究研究，用我自己的钱弄个 section 8试试
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:03

我认识的那个人人高马大膀大腰圆，文个身就可以出去当打手了。 我只是说说人家的事。我肯定不干的。我自己的房子都弄得累死。

说二十年的房子没人看的是没买对地方。房子都是看location。新旧不重要，landlocked的地方房子怎么不会跌价的，因为买的就是地。

都是牛人
我自认没这金刚钻，纽约这儿八十万的一居室也就租四千，每个月还要两千maintenance，co-op还各种出租限制，觉得纽约是没有正现金流的地方了
闺蜜搬德州了，二十来万的投资房能租两千多，羡慕啊
Appreciate2013 发表于 2023-08-11 09:34

纽约这边不好弄，carry cost 太高。我看认识里的人里要么是买小个楼，要么是flip. 弄单房的现金流不好升值也难，除非去比较危险的地区提着刀收租。

那种房客没工作孩子多，非常毁房子，天天没事儿了就给房东打电话要修这修那
Feifei6789 发表于 2023-08-11 10:17

除此之外 因为政府出钱 还会有定期检查看你房子达标不 投资房是为了赚钱锦上添花的 不是为了自己再找份工打

说二十年的房子没人看的是没买对地方。房子都是看location。新旧不重要，landlocked的地方房子怎么不会跌价的，因为买的就是地。
babybaby 发表于 2023-08-11 10:22

对，看地方，location好的地方旧房增值也很快 现金流好的房子很多都地段比较差，不然房价低不下去

租售比高的房子往往升值不快，而且通常在不好的区，难管理。 有一种情况例外，就是好区买的时候租售比并不好，随着时间推移，租售比越来越好。
说2008年检漏的，很多地方那之后十年不涨，不少人中间卖掉了，或者忍了十年一开始涨赶紧卖了，没赚到大头，能忍到大涨的并不多。

我就是09-14年之间买的十几万房子出租，现在租金2500左右，总结出来的经验就是，少逛华人，不要人云亦云，别被一群没见识的大妈带歪了😂

回复 1楼公用马甲32的帖子
你这说法在租售比不高的湾区也成立，那时候要是买湾区，房价也翻倍或者更多以上，你算一下和你买遥远的地方一回事，算算就知道了

说二十年的房子没人看的是没买对地方。房子都是看location。新旧不重要，landlocked的地方房子怎么不会跌价的，因为买的就是地。
babybaby 发表于 2023-08-11 10:22

对的，我看过一个房子快百年了，房子摇摇欲坠，还卖快三百万。

你做过 section 8 吗？我昨天查了一下，section 8 是政府筛选过的房客，政府支付房租大头(70%)，而且因为没有多少人做，房租会高于 market。听起来不错啊！
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:14

租客素质不好，毁房子，懒，芝麻大的事情都要打电话找你，自己不动一个小指头。

回复 23楼约拿的帖子
有些区修房子要带枪，修补的洞都是枪眼，你看自己能不能handle

你做过 section 8 吗？特别想听听第一手资料
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:21

section 8孩子特别多，而且生活习惯不好，一群懒人毁房子

回复 23楼约拿的帖子
有些区修房子要带枪，修补的洞都是枪眼，你看自己能不能handle
yzt0013 发表于 2023-08-11 10:50

这个太夸张了，哈哈！看来还是看具体地段

section 8孩子特别多，而且生活习惯不好，一群懒人毁房子
电 发表于 2023-08-11 10:51

谢谢大地主和楼上各位的意见

很感谢最近几个mm分享财务自由的经验。看了一下，共同点都是买了很多个租售比极高的房子，例如花十几二十万就能买一个房子，但能租出去2k，3k每月。
说实话，在留学生能找到工作的美国城市，我从来没见过租售比如此高的房子，现在20万连建筑成本都不止。而那些热门城市，房子不说像湾区3m起步，都至少1m起步了，大部分房子升值都不是靠现金流，而是靠房价涨。所以在这些城市要实现财务自由真的太难了。
公用马甲32 发表于 2023-08-11 01:08

租售比高的房子才叫投资房 租售比低的房子，叫投机房

找section 8房客也是有trick的。我一朋友找的Section 8都是有工作且信用分比较高的。这些S8的生活习惯和non-S8差不多。他们自己是有收入的，但是不高（也有些人隐瞒收入），如果没有S8 voucher也能生活，但只能住差区小房子。有了voucher就能住上好区大房子。但是由于S8整体素质偏低，搞得这些有工作信用好素质较高的S8在好区很难找到房子，如果有人愿意租他们还挺感恩的。根据我朋友的经验，他找的S8并不存在事多毁房子的情况。所以S8也有素质高的，要仔细筛查

我在好学区有一个section 8房客 高中娃要读书。她是一群来看房的人里唯一带着3500现金deposit的，势在必得。没有比非section 8多太多事。

租售比高的房子才叫投资房 租售比低的房子，叫投机房
Silverwing 发表于 2023-08-11 11:09

这话说得有一定道理，但太绝对的。照这样说湾区的投资房都是投机房了。其实房产的增值部分才是投资房的大头。当然，有cash flow的房子更稳妥。其中的平衡看个人的喜好。白猫黑猫抓到老鼠就是好猫

找section 8房客也是有trick的。我一朋友找的Section 8都是有工作且信用分比较高的。这些S8的生活习惯和non-S8差不多。他们自己是有收入的，但是不高（也有些人隐瞒收入），如果没有S8 voucher也能生活，但只能住差区小房子。有了voucher就能住上好区大房子。但是由于S8整体素质偏低，搞得这些有工作信用好素质较高的S8在好区很难找到房子，如果有人愿意租他们还挺感恩的。根据我朋友的经验，他找的S8并不存在事多毁房子的情况。所以S8也有素质高的，要仔细筛查
majia2023 发表于 2023-08-11 11:18

我刚刚 google 了一下，好区的 section 8 也不少的，我要仔细看看，有子弹乱飞的区就不要去了，哈哈哈哈

谢谢大地主和楼上各位的意见
purplebasil 发表于 2023-08-11 10:55

我认识的那个牛人说买的房子不在览区，就在中产区。找房客喜欢找一个/一对正经上班，比如护士，拖着一溜娃的那种。这种一般没什么烂事，喜欢稳定，喜欢中产区，一般是娃多不结婚拿的section 8不是因为真穷。 当然啦，我觉得这都是细枝末节，我觉得他主要是命好踩对时间点买对了地方。

前面说仔细挑租客就可以的 其实硬件条件和最后是不是多事没啥关系 有的租客就是很喜欢找麻烦 不管他工作多稳定收入多高credit score多好 所以全看运气 并不是你把申请表看穿了就可以看出来的 不过有的特别麻烦的在pre申请的communication里也可以看出来

section8要不要做，这个问题和炒股要不要炒中概，要不要炒妖股；和一个人交朋友要不要交自己不一样层次，圈子一样，是个你要不要让自己生活成为hard模式的问题。 假设普通人，不是房产经纪及其家属，不是汗滴男女以修房DIY为业为兴趣，只是把投资房作为家庭资产配置的一种，那么： 1）买好区，至少中上区，状态好的房子。也许这样的房子不便宜，你买不了十个八个，但可以买一二三个，也够了。这样的结果： 2）你就可以招来比较好的租客。老师，年轻白领夫妻，等等。这样的结果： 3）容易沟通，讲道理，文气不毁房子。 我和租客打交道已经有十余年，招的租客就是老师，年轻白领。2年起租，平时不会有事。就是比如电器坏了，给我打电话了，那么我随手在Costco或HD买一个，直接留他们的电话。告诉他们什么时候送到，我自己都不去。投资房占用我精力几乎可以忽略不计。 那么，租售比好吗？不是很好，但我不是靠租金吃饭的。我买投资房就当储蓄。因为当房价涨20%以上，租金能cover各种开支，我就满意了。为什么？因为这个房子是别人替我付mortgage，我N年后卖出的话，首付加房价涨幅加这么多年付的按揭，不知不觉就存了一大笔钱，拿出来蛮好派用场了。当然不派用场的时候就不卖，随它去涨涨跌跌，但总体都是涨的。

有人说，section8也有好人，妖股也可以翻倍，是，但是，你不是有无穷的精力和钱，不是要找很多很多的房客。和找老公一样，一个就找到这一个就可以了，当然是把门槛定高一点容易避开坑。世界上那么多人，取几个交往就可以了。当然在好的pool里找。当然好的pool也有烂鱼烂虾，那么就看你自己的眼力了。一般人都吸引和自己像的人。

有人说，section8也有好人，妖股也可以翻倍，是，但是，你不是有无穷的精力和钱，不是要找很多很多的房客。和找老公一样，一个就找到这一个就可以了，当然是把门槛定高一点容易避开坑。世界上那么多人，取几个交往就可以了。当然在好的pool里找。当然好的pool也有烂鱼烂虾，那么就看你自己的眼力了。一般人都吸引和自己像的人。
枫丹白露 发表于 2023-08-11 11:40

你的意思是找到烂房客的原因是房东也是烂人？🤣

你的意思是找到烂房客的原因是房东也是烂人？🤣
majia2023 发表于 2023-08-11 11:49

人家明明说的是不要碰不好的房子 买好一点area的房子租客收入素质也会跟着高一些 这样比较省心

你的意思是找到烂房客的原因是房东也是烂人？🤣
majia2023 发表于 2023-08-11 11:49

你要这么想，也可以。至少说明你要么没有经验，掌握的信息中看不出雷。要不看人的标准有问题。 所以你在论坛上看人的言，也一定是看和你思想趣味相投的。

我一个房子折腾了四个月，装修花了两个月好几万刀，先卖卖不掉，改租也租了好久昨天才签好，还让我买冰箱洗烘。 五年赚的都赔进去了。有啥法子呢，还好有w2不指着这房子挣钱

section 8孩子特别多，而且生活习惯不好，一群懒人毁房子
电 发表于 2023-08-11 10:51

赚烂人钱容易，但心胸要开阔否则分分钟气死

回复 17楼novavista的帖子
前两年，湾区160万的房子租金三千。

section8要不要做，这个问题和炒股要不要炒中概，要不要炒妖股；和一个人交朋友要不要交自己不一样层次，圈子一样，是个你要不要让自己生活成为hard模式的问题。 假设普通人，不是房产经纪及其家属，不是汗滴男女以修房DIY为业为兴趣，只是把投资房作为家庭资产配置的一种，那么： 1）买好区，至少中上区，状态好的房子。也许这样的房子不便宜，你买不了十个八个，但可以买一二三个，也够了。这样的结果： 2）你就可以招来比较好的租客。老师，年轻白领夫妻，等等。这样的结果： 3）容易沟通，讲道理，文气不毁房子。 我和租客打交道已经有十余年，招的租客就是老师，年轻白领。2年起租，平时不会有事。就是比如电器坏了，给我打电话了，那么我随手在Costco或HD买一个，直接留他们的电话。告诉他们什么时候送到，我自己都不去。投资房占用我精力几乎可以忽略不计。 那么，租售比好吗？不是很好，但我不是靠租金吃饭的。我买投资房就当储蓄。因为当房价涨20%以上，租金能cover各种开支，我就满意了。为什么？因为这个房子是别人替我付mortgage，我N年后卖出的话，首付加房价涨幅加这么多年付的按揭，不知不觉就存了一大笔钱，拿出来蛮好派用场了。当然不派用场的时候就不卖，随它去涨涨跌跌，但总体都是涨的。
枫丹白露 发表于 2023-08-11 11:35

这种房子我们有，一个房子年租10万出头，房客一住5年都还没有挪窝，但是这种房子占用的资金比较大（当然升值也是比较快）。

Northern Virginia一带在2014-2015年时townhouse三十多万可以买到，生活交通便利，现在的租金不低于三千。我感觉这已经是很好的投资了。估计二十多万买的人肯定是更早的时候买的了。而且那时利率也低，investment property的rate都比现在自住好太多了。

别说09-12年了，就是20-22年，2.65%30年利率买进的房子，首付20%早就涨回来了，如果转出租，都是正现金流。可是那时候有几个出手买了？天天喊房价不跌直播吃屎的，一大堆大妈被吓住了吧？天天逛论坛，骂骂教授，骂骂马工，骂骂主妇，就显得自己很成功了。不知道人家这时候悄咪咪的，资产又涨了30%。回头一看又拍大腿，错过了。 发财要靠脑子靠魄力、不是靠论坛跟风。
枫丹白露 发表于 2023-08-11 07:28

马后炮谁都会放有个啥用。
covid期间买个菜都擦酒精，你敢出去看房买房？而且政府说不许收租，不许驱逐，买来了就堆着？

我一个房子折腾了四个月，装修花了两个月好几万刀，先卖卖不掉，改租也租了好久昨天才签好，还让我买冰箱洗烘。 五年赚的都赔进去了。有啥法子呢，还好有w2不指着这房子挣钱
TOR123 发表于 2023-08-11 12:01

装修好的房子本身也升值了呀，只是equity在里面暂时看不到而已

回复 17楼novavista的帖子
前两年，湾区160万的房子租金三千。
ruby001 发表于 2023-08-11 12:06

准确。今年才高一点

装修好的房子本身也升值了呀，只是equity在里面暂时看不到而已
3kingdom 发表于 2023-08-11 12:10

这么想比较让人开心。卖掉也找不到好的1031，算了接着租了，好在租子涨了500刀。

马后炮谁都会放有个P用。
covid期间买个菜都擦酒精，你敢出去看房买房？而且政府说不许收租，不许驱逐，买来了就堆着？
TOR123 发表于 2023-08-11 12:10

所以你是没买了？ 实话告诉你，我买了2个。一个根本没看，一个看了几次。因为我对房子懂的不比经纪少，用不着看十遍八遍几十遍都拿不定主意。看图看地图就差不多了，现场看过马上就可以拍板。 还马后炮呢，不吵中概妖股也是我一直在说的，前天还在股神贴里说了。今天中概暴跌也不是马后炮。 这都是常识，那么低的利率，比通货膨胀都低，贷到就是赚到。还用着马后炮？ 真是那么多人津津乐道撸卡，信用卡开了关关了开，利率那么低都不贷款买房。

租售比高的房子才叫投资房 租售比低的房子，叫投机房
Silverwing 发表于 2023-08-11 11:09

不对，第二个没有cashflow但可能appreciation好

房子还是要靠升值 感觉加州湾区啊San Diego啊 西雅图啊 早囤些房子现在都赚翻了 靠买便宜数量多 租金跟支出最好也就打个平手 可能还有负现金流的

大学村可以，但是租给学生或者留学生房子坑也挺多的
cathy722 发表于 2023-08-11 02:19

租给学生特累哈哈 特别是那种特别自信较真，可是又啥也不懂的学生。。。
最近刚有个学生说，crawl space里比房子里面低8度，房子里太热了 肯定是crawl space的duct漏冷气了，你去封一下！ 我说泥马crawl space里一年不见太阳光 你把所有窗帘都开着在家里搞温室效应 不开电扇不开window unit 然后让我去修central AC。。。 整个一个没常识！
他就很自信的说，他给一个builder打过工，懂很多。。。 我懒得跟他说老娘当房东的时候你还没出生呢！
最后我说要不然我们对赌吧。 我请个专业AC的来修，同样的时间和室外温度测试。 如果专业人员能把室内温度降2度，我掏钱。 没降过2度，你掏钱。 然后他经过严肃的思考，沉默了半天，选择不要参与对赌。。。 是不是去学校图书馆认真研究过温室效应和HVAC system我就不知道了。。。 最后我说既然你要开风扇和windwo unit，我一个月送你十块钱电费，这个月房租立减60。 他就又开心了。
有时候人真是有趣的动物。。。

section8要不要做，这个问题和炒股要不要炒中概，要不要炒妖股；和一个人交朋友要不要交自己不一样层次，圈子一样，是个你要不要让自己生活成为hard模式的问题。 假设普通人，不是房产经纪及其家属，不是汗滴男女以修房DIY为业为兴趣，只是把投资房作为家庭资产配置的一种，那么： 1）买好区，至少中上区，状态好的房子。也许这样的房子不便宜，你买不了十个八个，但可以买一二三个，也够了。这样的结果： 2）你就可以招来比较好的租客。老师，年轻白领夫妻，等等。这样的结果： 3）容易沟通，讲道理，文气不毁房子。 我和租客打交道已经有十余年，招的租客就是老师，年轻白领。2年起租，平时不会有事。就是比如电器坏了，给我打电话了，那么我随手在Costco或HD买一个，直接留他们的电话。告诉他们什么时候送到，我自己都不去。投资房占用我精力几乎可以忽略不计。 那么，租售比好吗？不是很好，但我不是靠租金吃饭的。我买投资房就当储蓄。因为当房价涨20%以上，租金能cover各种开支，我就满意了。为什么？因为这个房子是别人替我付mortgage，我N年后卖出的话，首付加房价涨幅加这么多年付的按揭，不知不觉就存了一大笔钱，拿出来蛮好派用场了。当然不派用场的时候就不卖，随它去涨涨跌跌，但总体都是涨的。
枫丹白露 发表于 2023-08-11 11:35

心态好，没毛病，给你赞

不对，第二个没有cashflow但可能appreciation好
TOR123 发表于 2023-08-11 12:18

不一样的 房子升值，必须卖掉才能变现 戈壁楼说的是靠现金流的passive income来实现财富自由, 租售比 is the key decision factor. capital gain 和 income 是两个概念，没有谁对谁错 我觉得我家就是 capital gain 远大于 income，应该调整一下 portfolio，做得更平衡一点

租给学生特累哈哈 特别是那种特别自信较真，可是又啥也不懂的学生。。。
最近刚有个学生说，crawl space里比房子里面低8度，房子里太热了 肯定是crawl space的duct漏冷气了，你去封一下！ 我说泥马crawl space里一年不见太阳光 你把所有窗帘都开着在家里搞温室效应 不开电扇不开window unit 然后让我去修central AC。。。 整个一个没常识！
他就很自信的说，他给一个builder打过工，懂很多。。。 我懒得跟他说老娘当房东的时候你还没出生呢！
最后我说要不然我们对赌吧。 我请个专业AC的来修，同样的时间和室外温度测试。 如果专业人员能把室内温度降2度，我掏钱。 没降过2度，你掏钱。 然后他经过严肃的思考，沉默了半天，选择不要参与对赌。。。 是不是去学校图书馆认真研究过温室效应和HVAC system我就不知道了。。。 最后我说既然你要开风扇和windwo unit，我一个月送你十块钱电费，这个月房租立减60。 他就又开心了。
有时候人真是有趣的动物。。。
iheartglass 发表于 2023-08-11 12:20

一个透着既清澈又愚蠢目光的大学生形象跃然纸上

你要这么想，也可以。至少说明你要么没有经验，掌握的信息中看不出雷。要不看人的标准有问题。 所以你在论坛上看人的言，也一定是看和你思想趣味相投的。

枫丹白露 发表于 2023-08-11 11:53

有经验也不能保证不招烂房客，投坛大地主上法庭赶房客是常事。把这些烂事降低到能力和心理承受范围之内就可以了

所以你是没买了？ 实话告诉你，我买了2个。一个根本没看，一个看了几次。因为我对房子懂的不比经纪少，用不着看十遍八遍几十遍都拿不定主意。看图看地图就差不多了，现场看过马上就可以拍板。 还马后炮呢，不吵中概妖股也是我一直在说的，前天还在股神贴里说了。今天中概暴跌也不是马后炮。 这都是常识，那么低的利率，比通货膨胀都低，贷到就是赚到。还用着马后炮？ 真是那么多人津津乐道撸卡，信用卡开了关关了开，利率那么低都不贷款买房。
枫丹白露 发表于 2023-08-11 12:17

确实没买，怕得很。我房客家家得covid，都不敢跟他们收租子。不是上门收租子，是他们不按时交我就算了，活着都不容易

不一样的 房子升值，必须卖掉才能变现 戈壁楼说的是靠现金流的passive income来实现财富自由, 租售比 is the key decision factor. capital gain 和 income 是两个概念，没有谁对谁错 我觉得我家就是 capital gain 远大于 income，应该调整一下 portfolio，做得更平衡一点
purplebasil 发表于 2023-08-11 12:23

卖掉不用交大把税的？1031只能贷多不能贷少，现在利率能干吗？

确实没买，怕得很。我房客家家得covid，都不敢跟他们收租子
TOR123 发表于 2023-08-11 12:25

你家房客给现金？用zelle 或者转账就可以啊零接触

有经验也不能保证不招烂房客，投坛大地主上法庭赶房客是常事。把这些烂事降低到能力和心理承受范围之内就可以了
NewID2017 发表于 2023-08-11 12:25

投坦大多数做的也是白菜房，自己动手做汗滴蛮以此为生的，上庭对付租客是工作的一部分。 做白玉房还能做到这种份上的话，我就觉得要么运气太差，要么看人眼光太差了。各种小概率事情都叫他碰上了。

确实没买，怕得很。我房客家家得covid，都不敢跟他们收租子
TOR123 发表于 2023-08-11 12:25

真的假的？现在还在杨白劳时代，还用收租子？不是都日子一到自动到账吗?

卖掉不用交大把税的？1031只能贷多不能贷少，现在利率能干吗？
TOR123 发表于 2023-08-11 12:28

我没打算卖啊！但是我觉得可以增加income generation focused properties

Passive income多少算是财务自由？听说有人因为退休交税太高不得不卖投资房的。。。

Passive income多少算是财务自由？听说有人因为退休交税太高不得不卖投资房的。。。
superppdd 发表于 2023-08-11 12:34

passive income > living expense = 财务自由

租给学生特累哈哈 特别是那种特别自信较真，可是又啥也不懂的学生。。。
最近刚有个学生说，crawl space里比房子里面低8度，房子里太热了 肯定是crawl space的duct漏冷气了，你去封一下！ 我说泥马crawl space里一年不见太阳光 你把所有窗帘都开着在家里搞温室效应 不开电扇不开window unit 然后让我去修central AC。。。 整个一个没常识！
他就很自信的说，他给一个builder打过工，懂很多。。。 我懒得跟他说老娘当房东的时候你还没出生呢！
最后我说要不然我们对赌吧。 我请个专业AC的来修，同样的时间和室外温度测试。 如果专业人员能把室内温度降2度，我掏钱。 没降过2度，你掏钱。 然后他经过严肃的思考，沉默了半天，选择不要参与对赌。。。 是不是去学校图书馆认真研究过温室效应和HVAC system我就不知道了。。。 最后我说既然你要开风扇和windwo unit，我一个月送你十块钱电费，这个月房租立减60。 他就又开心了。
有时候人真是有趣的动物。。。
iheartglass 发表于 2023-08-11 12:20

你莫名其妙赔了$70，你开心吗？

这种房子我们有，一个房子年租10万出头，房客一住5年都还没有挪窝，但是这种房子占用的资金比较大（当然升值也是比较快）。
purplebasil 发表于 2023-08-11 12:07

你这种估计是自住房转的吧

有经验也不能保证不招烂房客，投坛大地主上法庭赶房客是常事。把这些烂事降低到能力和心理承受范围之内就可以了
NewID2017 发表于 2023-08-11 12:25

我租客都是800的credit，收入40倍房租， 还是碰到俩烂人。
一个男的大概崇尚吉普赛生活方式，老婆没工作不停生，四个娃每个间隔一年，家徒四壁，娃们都不穿鞋在外头乱走我怕小孩脚丫受伤讹到我，买了两百块dsw的GC给那个老婆让她带娃们买鞋。这个男的命令我啥都要听他的，东西坏了得他来修然后扣房租。住满一年赶走，家里臭得受不了，拔了地毯换地板都解决不了，找专业公司熏了24小时。
一个是更年期女人，夏天HVAC非常规用法导致duct里长mold 找人treat了两次解决不掉（这个女人把我告了我不得已花了2千块找人写了调查报告几十页证明是她的问题），还租约两年折磨我，赶走后没付最后一个月租子，那时候covid我也没追究就算了。之后碰到单身更年期女人一律不看application。
这两个烂人的故事还都是发生在同一个房子里，搞不懂，当时买的时候看了风水还说好。

你家房客给现金？用zelle 或者转账就可以啊零接触
电 发表于 2023-08-11 12:28

是zelle转账啊，我说不敢是他们不交或者delay我都忍了，人家都快没命了算了

你这种估计是自住房转的吧
SwanLulu 发表于 2023-08-11 12:41

不是

我没打算卖啊！但是我觉得可以增加income generation focused properties
purplebasil 发表于 2023-08-11 12:30

不想折腾扩张了，手上几个退休时给我挣个饭钱税钱就得了，发财不想了

你去Zillow看看真实的租金市场，什么样的房子能租出什么价格，再看看这些房子这些年的买卖记录，也别什么都听大妈说

是zelle转账啊，我说不敢是他们不交或者delay我都忍了，人家都快没命了算了
TOR123 发表于 2023-08-11 12:44

Covid 期间我也有租客失业的，当时可以申请政府救助，其中一家就拿到了两个月的房租救助，很幸运三年疫情我的租客没搬走也没有不交租的。

新买的房子租售比都不会太好，当然有的地区好一点有的差一点，投资还要有耐心，十年过去用买价计算租售比的话，湾区也很好，用现值算租售比的话，还是不好，所以要发展就要用上BRRRR那些策略，不求发展的话用买价算自己高兴就好，风险也小。

Covid 期间我也有租客失业的，当时可以申请政府救助，其中一家就拿到了两个月的房租救助，很幸运三年疫情我的租客没搬走也没有不交租的。
电 发表于 2023-08-11 12:56

你是运气好的。我还好弄了forbearance

新买的房子租售比都不会太好，当然有的地区好一点有的差一点，投资还要有耐心，十年过去用买价计算租售比的话，湾区也很好，用现值算租售比的话，还是不好，所以要发展就要用上BRRRR那些策略，不求发展的话用买价算自己高兴就好，风险也小。
hanvin 发表于 2023-08-11 12:59

虚心请教什么是BRRR策略？

回复 84楼TOR123的帖子
收入40倍房租你认真的吗？我算了下按照普通2500一个月算都一年3万；40倍就一年120万了；哇塞都是这种房客你是哪里找的啊？

虚心请教什么是BRRR策略？
TOR123 发表于 2023-08-11 13:02

网上抄来的😄The BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) Method is a real estate investment approach that involves flipping a distressed property, renting it out and then getting a cash-out refinance on it to fund further rental property investments.

回复 84楼TOR123的帖子
收入40倍房租你认真的吗？我算了下按照普通2500一个月算都一年3万；40倍就一年120万了；哇塞都是这种房客你是哪里找的啊？
arabdopsis 发表于 2023-08-11 13:06

40倍月房租指
年收入必需40x2500 = 10万

回复 8楼partycity2015的帖子
你如果是12年在凤凰城买的房子，差区大概8到10万，好区在12万到16万左右。现在差区45万，好区50到60万。租金两边没差，都在$2500左右。
再回到你说的维修费，十年前你要说换个水龙头大几百块，我只能说有钱任性。现在换一个厨房的水龙头也要不了大几百块，人工费$250顶多了，材料多少买什么样的水龙头那是丰俭由人。浴室的水龙头就更便宜了。

回复 84楼TOR123的帖子
收入40倍房租你认真的吗？我算了下按照普通2500一个月算都一年3万；40倍就一年120万了；哇塞都是这种房客你是哪里找的啊？
arabdopsis 发表于 2023-08-11 13:06

年收入与月租金的比例，这很难理解吗？虽然约定俗成地都用3比1的规定

回复 84楼TOR123的帖子
收入40倍房租你认真的吗？我算了下按照普通2500一个月算都一年3万；40倍就一年120万了；哇塞都是这种房客你是哪里找的啊？
arabdopsis 发表于 2023-08-11 13:06

应该是年收入是月租的40倍。不过这种算法有点奇怪，通常的算法是月收入：月租 > 3, 也就是楼主算法的36😄

年收入与月租金的比例，这很难理解吗？虽然约定俗成地都用3比1的规定
alanbeil 发表于 2023-08-11 13:12

对，我要的稍微高一点，3.3比1这样