刚刚忘了写了，找空调其实也是各种drama。我老公因为热爱technology，决定要把房子的空调系统装成hybrid的，就是duct和ductless空调系统在一起的系统，用他的话说，节能绿色环保，同时没什么噪音，可以年轻人的房间温度调很低，老年人的房间温度调得高，并且互不打扰。同时房顶低的问题因为ductless的原因就解决了，但是要考虑studs的间距是不是能放下空调，如何放下又不会因为cut studs影响房子的结构。 于是，我家热爱technology的老公找了好多公司和空调公司的technical expert讨论空调设计细节。因为这种空调一般是commercial用的，基本没有人用于residential。具体的，他聊了Toshiba，Gree还有Daikin。最后Toshiba的机器太大，Gree的空调技术是日本的，质量一般，Daikin从技术到大小都是最合适的。他和Daikin的technical expert还一起设计了符合我们房子的空调图纸，拿到了报价。具体机器6000，到是也不贵，但是Daikin不负责安装，需要找contractor，好吧，终于又回到contractor的主题上了。 Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 12:32
LOL.................我从自家装修开始，一路爬出来了。 现在我自己是Builder, GC with license 等我有空写出来 xiang2010 发表于 2023-08-04 08:50
我家也是地段好但对房子不太满意，是不是也干脆都拆了重建得了？然后交给Contractor一条龙把盖房和装修都弄好，最后拿钥匙就行，这样是不是能省点心力？ iloveGelato 发表于 2023-08-04 00:44
和我一个同事一样。 一开始想装一个灯， 发现继电器有点问题， 找了个电工看了，说是电路老化了， 需要rewire。 然后打开厨房附近的dry wall， 发现有霉点，估计是进水了。干脆把厨房打了重做。 他们就着煤气炉凑活了3个月。 一个小工在没有防护的情况下打开了popcorn ceiling， 然后房子被lock down了， 花了3个月清理石棉。 后来contractor 跑路了， 因为是家里人介绍的， 工程款已经都付了。 小哥心力交瘁，无心工作，后来辞职了。 ted.hanks 发表于 2023-08-03 11:03
做完彻底的demo之后，我们一边找contractor一边找橱柜，vanities，瓷砖，地板，空调以及重新做一个房子需要的全部材料。 首先，我们喜欢modern的房子，于是看中了一款中高端的橱柜，碰巧我老公认识橱柜厂的owner，他们给了我们一个特别好的价钱，我们就兴高采烈的订好了，和他们说，我们先放在你们的仓库，等做完墙后面的工作就从你们那里运走。朋友很给力的说没问题，就这样橱柜的问题解决了。 接着我们又发现了喜欢的vanity，是挺高端的牌子，最流行的floating vanity，当然价格也很高端。但是我老公的完美主义基因要求他必须拿下，于是经过他的多方寻找，终于找到了相对便宜的一样的橱柜，并且只剩下我们要的那种一样一个，我俩和捡了宝贝一样，立刻把他们运回家。 同时买各种delta的faucets，高大上的淋浴系统，bath tub就不细说了。最夸张的是，我老公竟然买了两个pot fillers。我看得目瞪口呆，问他，这玩意儿和这房子配套吗？他说增加value，说不定我将来再做项目也可以用。。。 好吧，我忍！ 接下来就该contractor登场了， Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 11:23
难道是最后爱上了这个房子搬进去住了吧？花了多少心思呀。卖掉肯定是亏本的。 troydavis 发表于 2023-08-03 10:50
期待看LZ最后卖房子赚了多少钱。赌一毛钱LZ最后赔本卖的 bluehrcat2 发表于 2023-08-03 17:07
这叫什么flip？ 所有有强迫症的人是不能做flip house的。在隐蔽工程这块，有强迫症的人花的工时估计是随便做做的人的三倍。亏死。 另外lz这个都是请人做的，又不是非常handy可以自己做的，利润又要被吃掉一大半。 这种就是正常的装修房子。这种搞法，只有在市场火热的时候，可能小赚，否则大概率赔钱。 装修日记 发表于 2023-08-03 19:03
唉，说说我老公的理论吧。。。 他要做有良心的flip，同时这一次就把所有的喜欢的元素和相对先进的技术用到，以后再做就快多了。 我那善良天真的老公说，你看，这房子就是良心和品质的保证，你们谁能知道我那心中的一口老血是怎么憋下来的啊 Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 17:56
空调师傅是我心中永远的痛。 首先，因为我老公的创新精神，会安装这种空调的人特别少，Daikin提供了他们的contractor名单，我们找了个口碑风评好的，让出报价，出来后我老公一看8000，跟我说这个还行，下个礼拜就让他们装吧。我同意了，觉得一个新系统，这些费用还是可以接受的。后来空调师傅跟我们说要在装之前再看一次，然后买空调，结果我们核实了一下安装费用，是80000！对，你没看错，是八万！！！我老公生生少看了一个零！！！这家把我们彻底劝退了。 后来又找了几家，包括网上风评很好的中国师傅，人家都说系统新，不愿意装。装不了空调就意味着我们封不上墙，因为这件事情，我们的工程彻底进入了停滞期，并且我老公换了新工作，我也要忙自己的事情，这件事情就慢慢拖下来了。 后来，我空下来一段时间，终于联系到一个口碑不错，愿意安装的师傅，他和他的水电工商量了一下，觉得可以接下来，于是拿着我们的报价到Daikin那边去买机器。结果，，，，，，我们要订的货没-有-了。。。什么时候到货遥遥无期！ Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 16:57
墙后面的工作其实决定一个房子的质量。如果水电工水平很差，那这个房子的整体质量就令人担忧。很多做表面cosmetic工作的flipper是不能要的，因为老房子很多东西不兼容，要重新走线，用什么样的线可以兼容，会不会导致短路，用什么样的炉子，热水器，空调都和水电有着极大的关系。另外，不走心的plumber和electrician会把线四处乱走，这样房子就会有潜在的隐患。看一个flipper功力的好坏，主要是看他们电路和水路的工作。我知道的很多中国flipper把房子的cosmetic做得很好，但是线路完全不管，这种房子千万不要买，到时候头疼都不够，还有很多中国contractor听说要做墙里的工作，都嫌活多，不干了。在我们这个地方还没找到一个有口碑的中国flipper。这真心不是自恨，是真的希望有中国人崛起，别让墨西哥和白人垄断这个市场。 说得很啰嗦了，我会精简一下后面的内容。 Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 16:18
谢谢大家喜欢我家天真😅，我经常说他的身边聚集着一堆粉泡泡，一直活在理想的小城堡里。虽然脾气急，但是嘴硬心软。我也是特别随性的人，他咋折腾都行，全当看他好玩儿生活的第一个观众，我俩没啥钱，对物质要求也不高，但是在做喜欢的事情上从不手软。当年我俩很穷的时候还跑去看了喜欢的broadway show。做flip其实也是一段经历，放到网上博大家一笑，和朋友茶余饭后的谈资罢了。 Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 22:43
我其实和专业的flipper讨论过HGTV的事情，他们都说太假，常在河边走，哪能不湿鞋，只要专业做flipping的就没有不失手的。电视节目就是精神鸦片，让你觉得世界美好的。 Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 23:47
类似于唐僧取经，我们经历了八十难，终究还是没走过最终的那一难，拿到人人向往的天国经书。之前已经有妹妹猜中了故事的结局。 我们已经身心俱疲，除了带我家主子各种放点，外加各种杂事，实在没有精力再完成这个巨大的前途未知的项目了。于是，我动用了自己的realtor资源，让我们公司和我认识的realtor一起帮忙找investor接手。一般这种deal都不会上市，因为你一上市，就会有交易记录，别人很轻易的会计算出你的成本原料和利润。没有investor会想让别人知道他们的商业秘密。终于，在和各种investor打交道过后，我们亏本卖掉了。虽然比买入价高，但是完全回不了成本，何况还有心血。以后有空也可以讲讲和investor的故事。 这是我做flipping的小故事，虽然，故事的结局不尽如人意，但是做flipping的过程也成了我人生一段很难忘的经历。不矫情，简化版说一下就是，完美主义者和天真以后可以对这项工作说拜拜了。本来这就是快进快出赚钱的事情，没必要人为拔高对这件事情的理解。 好了，故事分享完了，各位看客晚安！ Miaozihenfei 发表于 2023-08-04 00:17
几年前，因为covid大家都抢房子，房子疯狂加价抢，我就动了flip的念头。 就在2021年，我买了一个小房子，雄心勃勃打算开始小事业。我老公觉得这个prohect挺好玩，也加入了。 我们最开始打算就做一些最基本的cosmetic工作，去掉popcorn ceiling，去掉壁纸，换换地毯等等。结果一边做一边发现橱柜太旧了，虽然是德国橱柜，但是不够modern。后来觉得配套的vanity也要换掉，因为要保持家里的和谐统一。再后来，我老公说，你看，这电路设计老了，电路要重走一遍，因为要厨房全部换新的，所以plumbing也要全部重做。再后来发现老房子屋顶要加高，于是把老房子的屋顶拆掉要重新换个空调，重走管道…一系列的不满意过后，房子被彻底demo了。（未完待续） Miaozihenfei 发表于 2023-08-03 10:29
haha, 终于看到结尾了， 想说问问这么粉红良心的flipper的邮编， 以后买房子就看你们家的了 lizzie 发表于 2023-08-04 01:21
回复 74楼iloveGelato的帖子 千万不要！我们这个房子其实就是地段特别好，房子虽然有年头，但是并不需要这么大动干戈。如果不喜欢，找contractor需要监工的。大多数的contractor都会天然的偷懒，因为同样的钱，活越少越开心。 Miaozihenfei 发表于 2023-08-04 08:47
回复 77楼coalpilerd的帖子 你说的对，其实这个房子要有经验的investor接手。 我之前没有细说，我老公当时把房子的Water heater拆下了，买了tankless Water heater打算换上。plumber已经把这部分的管道走完了，但是他其实还买了德国的schluter打算做curbless的淋浴系统，并且建一个wet room，做floating toilet，买了德国品牌放在墙里面的水箱。这些东西估计市面上95%以上的contractor都不会，他们也不愿意学，这种工人也很难找到，这也是我想卖掉的原因。我给investor介绍我家inventory的时候，他都很吃惊的看了很久（他建的房子有很多豪宅），问我，这些东西你们怎么找到的？我做工程这么久都没用过。 我经常说我家天真，你举个火把稍微走前面一些，人家觉得你是明灯，但是要跑太前面，人家就觉得是鬼火了！ Miaozihenfei 发表于 2023-08-04 09:28
🔥 最新回帖
Toshiba和Daikin不也是日本公司？
请分享。怎么可以申请builder license
这样最省力。最好连家具都包。
🛋️ 沙发板凳
一开始想装一个灯， 发现继电器有点问题， 找了个电工看了，说是电路老化了， 需要rewire。 然后打开厨房附近的dry wall， 发现有霉点，估计是进水了。干脆把厨房打了重做。 他们就着煤气炉凑活了3个月。 一个小工在没有防护的情况下打开了popcorn ceiling， 然后房子被lock down了， 花了3个月清理石棉。 后来contractor 跑路了， 因为是家里人介绍的， 工程款已经都付了。
小哥心力交瘁，无心工作，后来辞职了。
…听着都觉得很痛苦
老房子不要买
哈哈哈，好戏剧化🤣
感觉要装成豪华版出租房了
长知识了，以前根本不知道还有pot filler这种东西
有娃啊！还是个经历旺盛的主。。。
lz请接着写，想看后续
在刚开始做flipping的时候，我和我老公其实是挺雄心勃勃的，我们俩打的旗号是，杜绝中国人不handy为人诟病的传统印象。之前我们有个特别好的朋友，一个技术大拿，在Christmas Eve那天晚上，家里的抽油烟机突然掉下来了，结果因为节假日找不到工人，他和他太太忙活了一整天都没装上去，最后给我们打电话，在我老公的帮助下才临时装回去。可能是因为这件事情的刺激，我老公决定要自己做很多事情，比如，自己demo厨房，把drywall都打掉，我负责把墙纸和popcorn ceiling除掉。但是后来发现，效率实在不高，并且很多事情做得力不从心，我们就找了几个老莫给我们做，这时候差距就出来了，老莫的活又好又快，比我们的效率高出一倍。其实做flipping拼的是时间，这种活儿自己做真的是吃力不讨好。
说句题外话，一般老莫会在几个固定的地方蹲点找零活儿，如果你知道他们的聚集点，每天早晨过去说好工资和干的活，找几个看得顺眼的，带回去看活儿就行，这种工人一般日结，但是管顿午饭。运气好，会碰到特别给力的，运气不好，就只能自认倒霉。
接下来我说说找水电contractor的事情。
她这个就不叫flip
而且哪怕是花了毕生心血改造完的房子，下一任屋主也不见得就照单全收
新买家搬进去后又砸掉重新装修也不在少数
楼主分享的太赞了
找framer其实就是基于老房子屋顶矮，我们像让房子高一些，更通透一些。经过我们邻居（专业framer）和我老公（非专业自学成才的framer）计算，他们决定打掉厨房和客厅之间连接的一面墙，房子楼梯下面的小吧台和门口的一面装开关的non-bearing wall。为了让房间的结构更合理，厨房更通透，我们还换了炉子和水槽的位置，让整个厨房变成开放式厨房。因为这样的改动，我们必须重新走水电，这是后话。
我们出完设计方案之后，就要面试contractor来具体施工了。我们总共面试了三个，有两个人有执照，有一个人没有，我们觉得改结构关系到房子的稳定，于是就排除了没执照的。另外两个有执照的，其中一个报价特别高，还说要两个礼拜后才有空，另外一个说第二天就能开工，并且价格竟然比没执照的报价还低。我们刚开始也没啥经验就决定找那个有执照报价低的。好在我老公机灵，随口问了他一句，你以前做过哪些工程啊？我能看看吗？这个人倒也很坦白，说我现在就在做一个，欢迎你随时看看。可能没想到我老公竟然真的跑过去了，还见到了正在施工的房子的主人，主人一听他的来意，立刻跟我老公说，千-万-别-用-他！你看，当时他许诺的一个礼拜做完，现在三个礼拜过去了，连一半都没做完，他基本上每天都是失联状态，随便找个工人糊弄一下就跑，你看看我们这房子怎么住？
跟可怜的屋主聊过之后，我老公决定重新找人。这次找的是一个墨西哥人，感觉人挺老实，说他自己有五个孩子要养，虽然没有执照，但是做过很多工程。我老公问了他的工程，看了他做工程的照片，觉得对各种东西回答得头头是道，并且也是朋友refer的，我们说，好吧，那就是你了。墨西哥人挺开心的给了个中间报价，答应两天后开工就走了。
开工的前一天，我们联系墨西哥人，他说要一大早到home deport买材料，包括studs，pocket door还有需要修补地板木头，我们租了一个大车，第二天一早和墨西哥人汇合采买完原料就来到房子准备开工。这时候墨西哥人和我们说，他今天要给一个房子浇灌水泥，他的cusin和cusin的儿子留在这里给我们干活。都到这份上了，只能这样了。说实话，这个墨西哥人的家人动作挺麻利的，干活也利索，我们自然很高兴。于是买了丰盛的午餐给干活的父子俩，父子俩也很高兴，和我们说了很多。爸爸的英文不大好，但是儿子是美国长大的，于是爸爸说西班牙语，儿子给我们做翻译。
他们说基本上挣得都是辛苦钱，但是一家人也开开心心，儿子的女朋友怀孕了，还有几个月就要生了，所以更要努力工作挣钱。他们还说这个和我们谈的墨西哥人虽然和他们有亲戚关系，其实就是个包工头，他们的工资基本80%都被这个人收走了，早就心怀不满。还说想要自己单干，有手艺不怕找不着工。
我们问墨西哥人，以后有活儿直接找你好吗？因为知道他在墨西哥人那里收的钱和他干活的质量，我们和乐意让他做剩下的木工活，他也很痛快的答应了。
说得很啰嗦了，我会精简一下后面的内容。
说对了，我老公就是这种人，看一样不满意就整体房子拆了改建，并且越改越复杂。我挡都挡不住。。。
你说对了，我们这个真不叫flip，因为太精细了，又没有成本核算的概念。但是改造好的房子，很多买家就是因为喜欢才买的，进去砸掉重装的我还真没见过。
关于水电contractor，刚开始我们找的是一个非常聪明的中东人，他有水工和电工两个执照，给的报价也还算合理，但是他说我们只能做和他说的活儿，如果要加活儿要按新的报价加比以前贵很多的钱。我琢磨了一下，按照我老公那种精益求精，随时有新想法的性格，这个真的行不通，还是找按天结算的更合适我们。于是我们找了一个有电工执照的做了40年commercial电路的老电工。他的动作挺慢的，但是喜欢和我们边讨论边做，我们有啥新想法他也会配合。经过三个礼拜，我们的电路终于初具规模。具体就是breaker box全部重新走线一遍，厨房的炉子，照明和卧室的线路都做好了，除了新空调安装之外，电路都走好了。
水工我们找的是一个有三十年经验的老水工，但是他经常消失，不知道是因为要接新的大工程，还是家里的老婆病重需要他的照顾。他在这里干了就两个星期不到，工作做了不多，后来因为找空调师傅就没有再找他了。
分享的太好了， 谢谢你。 我很快也打算装修， 能推荐一下你都在哪里找 contractor 吗？
赌LZ老公装修完了不舍得卖或者租了，现在没事就去住住
我赌现在还没装修完
所有有强迫症的人是不能做flip house的。在隐蔽工程这块，有强迫症的人花的工时估计是随便做做的人的三倍。亏死。
另外lz这个都是请人做的，又不是非常handy可以自己做的，利润又要被吃掉一大半。
这种就是正常的装修房子。这种搞法，只有在市场火热的时候，可能小赚，否则大概率赔钱。
就这还没弄完呢，赔钱是肯定的。 翻新房子就是做项目。既然已经订好了计划就不能改，除非干不下去也是要在一个合理的范围调整不要改计划。 就算是自己住的房子也不能强迫症要不根本弄不完的。 说实话大部分专业的工作还是要找人的话不能算Handy。不如全都包出去。
btw听了好多装修闹矛盾的故事，感觉你家要么不差钱，要么不缺爱
取决于地段， 豪宅区风景区这样搞，一下子房产增值，潜在客户可能某个细节看中了就好爽下单。 普通中产区这样搞不行，客户不会为了一个细节多出几万块钱的。
开句玩笑mm别打我，觉得你那天真善良的老公就应该和你头像里的哈士奇一个类别的
"我们的工程彻底进入了停滞期，并且我老公换了新工作" 我一下子看成了并且我换了新老公
这也太倒霉了
别啊 别精简啊 喜欢看 越详细越好
感觉跟我们俩很像，穷学生的时候就去看200块一个人的show，快毕业了才知道有10块钱的学生票，心在滴血
专业做flipping人家那不叫失手，他是个business肯定有风险，有配有赚，是预期之中的
有点可惜，我怎么觉得最难的部分好像都弄完了
这样的房子适合推倒重建，不是flipping。这类问题严重的房子做flipping后其实也不适合买来自住，从时间/成本/收益都不如推到，所以亏本卖是可以预见的，无论做工再细致，看到长长的repair list基本就打退了，一开始买家就定位了不可能出价很多，大方向搞错了。
现在很多flipper的房子其实都房龄不老，20-30年上下不新不旧的。
haha, 终于看到结尾了， 想说问问这么粉红良心的flipper的邮编， 以后买房子就看你们家的了
不成啊，LZ这房子的空调水管都还没搞定呢。不是熟手不敢接盘的。如果真是已经进行到只剩cosmetic活的，LZ也不用亏本卖给其他investor了。
其实我想说，LZ LG对这行真的蛮有天分的。第一次亏钱正常，毕竟没经验没人脉；但是他有passion，愿意学，跟contractor打交道的过程很赞，新手很容易跳的坑（那个有执照、报价低、但是不出活的哥们）他躲过去了，我LG做这行的有时候还免不了掉这种坑呢。其实LZ可以考虑让你LG考个中介执照，赚钱还在其次，重点是拓展人脉，多看房累积经验，然后就可以慢慢发展这项事业了。
千万不要！我们这个房子其实就是地段特别好，房子虽然有年头，但是并不需要这么大动干戈。如果不喜欢，找contractor需要监工的。大多数的contractor都会天然的偷懒，因为同样的钱，活越少越开心。
哈哈，我家是买房困难户，我家天真对事情精益求精，但是如果有啥问题可以找我们，经过这些事情，加上后续的学习和实地观察，一些小tip可能会对你有些帮助。
你太棒了👍
太可怕了….
好奇楼主能不能分享一下做这些一共花了多少钱？
你说的对，其实这个房子要有经验的investor接手。 我之前没有细说，我老公当时把房子的Water heater拆下了，买了tankless Water heater打算换上。plumber已经把这部分的管道走完了，但是他其实还买了德国的schluter打算做curbless的淋浴系统，并且建一个wet room，做floating toilet，买了德国品牌放在墙里面的水箱。这些东西估计市面上95%以上的contractor都不会，他们也不愿意学，这种工人也很难找到，这也是我想卖掉的原因。我给investor介绍我家inventory的时候，他都很吃惊的看了很久（他建的房子有很多豪宅），问我，这些东西你们怎么找到的？我做工程这么久都没用过。 我经常说我家天真，你举个火把稍微走前面一些，人家觉得你是明灯，但是要跑太前面，人家就觉得是鬼火了！
哇 期待！
你老公适合做high end customized house....
你说的很多！ 我家天真其实做了很多研究，他学了很多水工电工的知识，在我们做flipping的时候，我家水工和电工找不到solution时，都是他想到解决方案的，并且水工电工都觉得完全行得通，并且很合理。但是，他缺少实践经验，做得工程也太前沿了，没有做小活的积累。另外，有几个有经验的investors甚至看中了我家天真，希望给他们将来干活
等我们有钱了