Flip的房子能买吗?

实在没有房源, 也没信心能自己搞定renovation. 看了个房子今年3月460k flipper 买的. 那房子flipper 买的时候listinf 写的是 TLC, tender love care 就是要大修的意思.
3个月装修完, 现在flipper 要价700k, 我还没做inspection 去open house看到柜子的把手没装完, 地板不平, 厕所的toilet paper holder 装的位置也不对, 在sink旁边, 离马桶距离很远.
感觉是个quick flip, red flag一堆?
这个被flip挤的以后没啥利润空间, 是不是买完很大程度就是下跌? Realtor.com上三个估值都没有达到700k. 但是county 的record 写的improvement 有280k, assessment value 680k

自住的话我不会选。

自住的话，不会选之前出租很久的房子，也不会选这种快进快出flip的房子

其实出租也不合适。。粗制滥着的装修租客进去慢慢的会有一堆问题。。。

买flip 的房子要看flipper是谁，所以那个他们不少flipper都会上油管子开频道，把flip过程拍给大家看，或者把before after 介绍一遍。做出了口碑的flipper，出来的房子被抢的非常非常快。
我看大家说的都是cosmetic 的小事，其实flipper 做的好不好，关键是mold处理，管道重铺。线路重埋，隔音和打通墙壁后承重这些东西做的到位不到位。

pass。flip不會用好材料裝修。隱患太大。

不一定阿。 多掂量掂量。

不一定阿。 多掂量掂量。
gokgs 发表于 2023-08-02 14:03

同意。这个都是case by case。Flip通常也就是几个月到半年，本来就属于快进快出的那种。
关键还是看材料，质量和设计。差别很大

特别有经验的flipper弄过的房子，也没啥不好的。最多就是材料可能不是最高档的，但一般的材料也没啥问题，施工质量的重要性不比材料小。你自己去找的工程队，大概率不如flipper的。

别买 买了你也会觉得不好

装修得好的，可以。省得自己装修。

不能

现在flip的房子一眼就能看出来，所有的元素都是流行元素，几个月内有过交易，涨1M算少

no

大家不都唱衰房子吗？怎么还买？我去年flip了一个房子算是练手吧，弄完了就舍不得卖了。太费时间了而且我当时也不懂都买的好材料。

我们这一般都不会买印度人flip的房子，因为质量不过关，地板都不平。这种flip要躲远一点。

回复 1楼fadeintoyou的帖子
我的agent说flipper都是利益为上，即便墙凿开看到里面的管道快坏了也不会换的，只要能卖掉。她自己棒卖房的flipper也不例外。所谓乌鸦都是黑的。买flipper的房子既然自己省了事就要承担风险。
如果是房主自己renovate for themselves，大多可以放心买。

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我的agent说flipper都是利益为上，即便墙凿开看到里面的管道快坏了也不会换的，只要能卖掉。她自己棒卖房的flipper也不例外。所谓乌鸦都是黑的。买flipper的房子既然自己省了事就要承担风险。
如果是房主自己renovate for themselves，大多可以放心买。
realsimplejill 发表于 2023-08-02 15:13

很多时候是房主renovate for sale，这种怎么说？

特别有经验的flipper弄过的房子，也没啥不好的。最多就是材料可能不是最高档的，但一般的材料也没啥问题，施工质量的重要性不比材料小。你自己去找的工程队，大概率不如flipper的。
nodoubt1981 发表于 2023-08-02 14:14

Flip就是智商税double ，不值得

很多时候是房主renovate for sale，这种怎么说？
TEMUPDD 发表于 2023-08-02 15:18

这种不会用特别好的材料，但也许没那么差，而且也不会黑心到加价很多来赚钱，毕竟持有成本不同

如何知道是flip的？

不能买 ，flipper为了利益最大化，所有东西都是最便宜的，所有工序都是最省事儿的，低端材料每天不知道泄漏多少甲醛，装修过程偷工减料看着驴粪蛋外面光，过几年就这儿坏那儿坏。
至于那些YouTuber直播的，你怎么知道他给你看的和给你卖的用的是一种材料，他实际用的和直播的是一种工序？

我不会买。好多问题根本看不到的。没有任何一个flipper会很有良心的把一些重要但看不到的问题帮你修理的，不可能。就买屋主自住的。 Flipper跟Builder两码事，好的Builder新房、次新房肯定是没问题的。

表面上你都看见这么多问题了，没看见的不知道有多少
这个flipper也太不用心了，连驴蛋光都做不到

如何知道是flip的？
haijiao1 发表于 2023-08-02 17:44

上一次买卖离得时间近，价格差别大，照片看着很光鲜
描述里会说fully renovated

特别有经验的flipper弄过的房子，也没啥不好的。最多就是材料可能不是最高档的，但一般的材料也没啥问题，施工质量的重要性不比材料小。你自己去找的工程队，大概率不如flipper的。
nodoubt1981 发表于 2023-08-02 14:14

同意，专业的wholesale flipper团队每个月同时几个项目开工，和普通人单个项目比，人工是你1/2，材料走量也是你零售价的70%，装修中人工费占60-70%， 然后老手有经验做多了，工期完成快还质量好，普通人完全没有可比性。
这样讲，同一个项目，flipper可能在金钱和时间花费你的一半，达到和你相同的结果。如果你和flipper花费同样的钱，大概率质量和用料比flipper差，除非你花几倍💰做个人化定制豪宅，可能用料会比flipper好，但个人请的contractor水平参次不齐，不一定比的了专业团队，手工是不是过关很难讲。

如果你觉得看起来心理不舒服就别买了，毕竟要自己住很长一段时间的。 我上月初看了一套房子就是的，距离海边6分钟步行， location 很好，房子的格局也好， lot也大，照片好看。但是进去看了后，就放弃了， flipper 做得特别差光线比照片差很多，屋顶弄的很低，很压抑。走去院子的门，我开了五分钟才打开。总之就是走进去就有一种想快点逃出来的感觉， 所以直接放弃了。

不能买 ，flipper为了利益最大化，所有东西都是最便宜的，所有工序都是最省事儿的，低端材料每天不知道泄漏多少甲醛，装修过程偷工减料看着驴粪蛋外面光，过几年就这儿坏那儿坏。
至于那些YouTuber直播的，你怎么知道他给你看的和给你卖的用的是一种材料，他实际用的和直播的是一种工序？
bigtime 发表于 2023-08-02 17:51

怎么测试甲醇

我不会买。好多问题根本看不到的。没有任何一个flipper会很有良心的把一些重要但看不到的问题帮你修理的，不可能。就买屋主自住的。 Flipper跟Builder两码事，好的Builder新房、次新房肯定是没问题的。
小猪QQ 发表于 2023-08-02 20:10

是的 我愿意买builder 可是local market没有

如何知道是flip的？
haijiao1 发表于 2023-08-02 17:44

一看就知道 sale history，google map

说flip的房子不能买，就如同说dealer的二手车不能买一样
你不买有别人买

这种年久失修的房子 不能指望flipper把看不到的地方修好 比如地下室木梁发霉了 他们就刷上全黑的漆 我遇到过这种

这种年久失修的房子 不能指望flipper把看不到的地方修好 比如地下室木梁发霉了 他们就刷上全黑的漆 我遇到过这种
史巴拉咕 发表于 2023-08-02 21:27

一点不奇怪，flipper的目的就是用最短的时间最低的成本把房子“装修”一下卖出去赚钱，这个行业的特征就决定了他绝不可能用好材料或者认真干，因为这个市场就是劣币淘汰良币的

同意，专业的wholesale flipper团队每个月同时几个项目开工，和普通人单个项目比，人工是你1/2，材料走量也是你零售价的70%，装修中人工费占60-70%， 然后老手有经验做多了，工期完成快还质量好，普通人完全没有可比性。
这样讲，同一个项目，flipper可能在金钱和时间花费你的一半，达到和你相同的结果。如果你和flipper花费同样的钱，大概率质量和用料比flipper差，除非你花几倍💰做个人化定制豪宅，可能用料会比flipper好，但个人请的contractor水平参次不齐，不一定比的了专业团队，手工是不是过关很难讲。
cherry1981 发表于 2023-08-02 20:44

还不用最高档的，我如果告诉你他们有专门的渠道去买最低档的，你信不信？就是那种一般人根本买不到的低档材料。
在房子看不见的地方，好材料和差材料差5万，装修完了从外面看一摸一样，我为什么不多赚这五万？flipper又不是builder，他们既没有保修，也不需要口碑，能多赚一分也是多赚。材料慢慢释放甲醛，住户又觉不出来，好材料可以坚持100年，差材料可以坚持10年，10年之后出问题了，flipper早赚够退休了，或者不知道跑哪儿去了。
我其实特别恨flipper，很多好地段的房子被他们糟蹋了，想改好就得做gut renovation。

可能要看你们local的情况。我认识我们这边三家做flipper的，我觉得他们程序还是很靠谱的。都是交给专业装修团队修，然后会监督他们的工作。用料的确不高级，但是是大众用的普通牌子。

还不用最高档的，我如果告诉你他们有专门的渠道去买最低档的，你信不信？就是那种一般人根本买不到的低档材料。
在房子看不见的地方，好材料和差材料差5万，装修完了从外面看一摸一样，我为什么不多赚这五万？flipper又不是builder，他们既没有保修，也不需要口碑，能多赚一分也是多赚。材料慢慢释放甲醛，住户又觉不出来，好材料可以坚持100年，差材料可以坚持10年，10年之后出问题了，flipper早赚够退休了，或者不知道跑哪儿去了。
我其实特别恨flipper，很多好地段的房子被他们糟蹋了，想改好就得做gut renovation。
bigtime 发表于 2023-08-02 21:34

感谢揭露行业内幕，坚决不买flip

还不用最高档的，我如果告诉你他们有专门的渠道去买最低档的，你信不信？就是那种一般人根本买不到的低档材料。
在房子看不见的地方，好材料和差材料差5万，装修完了从外面看一摸一样，我为什么不多赚这五万？flipper又不是builder，他们既没有保修，也不需要口碑，能多赚一分也是多赚。材料慢慢释放甲醛，住户又觉不出来，好材料可以坚持100年，差材料可以坚持10年，10年之后出问题了，flipper早赚够退休了，或者不知道跑哪儿去了。
我其实特别恨flipper，很多好地段的房子被他们糟蹋了，想改好就得做gut renovation。
bigtime 发表于 2023-08-02 21:34

我的观察，现在很多flipper也开始迎合买家的想法了，或者说开始偷懒了，因为发觉filp后卖出来的利润其实和不filp裸卖差不多，所以直接裸卖的也很多，占80%这样。裸卖的价格并不便宜却卖的不错。所以很多时候不是傻干，而是要找到利润的大头在哪里。关键点在于很多filpper可以低价收购到线下房源，这才是利润源头。

说flip房子不能买的，那为什么觉得builder的新房可以买呢？

实在没有房源, 也没信心能自己搞定renovation. 看了个房子今年3月460k flipper 买的. 那房子flipper 买的时候listinf 写的是 TLC, tender love care 就是要大修的意思.
3个月装修完, 现在flipper 要价700k, 我还没做inspection 去open house看到柜子的把手没装完, 地板不平, 厕所的toilet paper holder 装的位置也不对, 在sink旁边, 离马桶距离很远.
感觉是个quick flip, red flag一堆?
这个被flip挤的以后没啥利润空间, 是不是买完很大程度就是下跌? Realtor.com上三个估值都没有达到700k. 但是county 的record 写的improvement 有280k, assessment value 680k
fadeintoyou 发表于 2023-08-02 13:55

决不能买

还不用最高档的，我如果告诉你他们有专门的渠道去买最低档的，你信不信？就是那种一般人根本买不到的低档材料。
在房子看不见的地方，好材料和差材料差5万，装修完了从外面看一摸一样，我为什么不多赚这五万？flipper又不是builder，他们既没有保修，也不需要口碑，能多赚一分也是多赚。材料慢慢释放甲醛，住户又觉不出来，好材料可以坚持100年，差材料可以坚持10年，10年之后出问题了，flipper早赚够退休了，或者不知道跑哪儿去了。
我其实特别恨flipper，很多好地段的房子被他们糟蹋了，想改好就得做gut renovation。
bigtime 发表于 2023-08-02 21:34

而且他们有大量的cash 我想买个旧房子自己慢慢修 被他们cash offer 抢光

我的观察，现在很多flipper也开始迎合买家的想法了，或者说开始偷懒了，因为发觉filp后卖出来的利润其实和不filp裸卖差不多，所以直接裸卖的也很多，占80%这样。裸卖的价格并不便宜却卖的不错。所以很多时候不是傻干，而是要找到利润的大头在哪里。关键点在于很多filpper可以低价收购到线下房源，这才是利润源头。
cherry1981 发表于 2023-08-02 22:08

因为他们是cash offer 而且那种特别特别烂的房子 一般买家贷不到款

我要不要做inspection 看情况再决定?

而且他们有大量的cash 我想买个旧房子自己慢慢修 被他们cash offer 抢光
fadeintoyou 发表于 2023-08-03 01:43

其实很多就是builder买的，重建其实也就是高档点的renovation。
flipper一般现金流很紧，不太可能短时间买很多，而且很多flipper收的房子并不破，结构完全没有问题，只是内部需要升级。太破的房子反而都是builder买的，适合推倒而不是flipper快进快出。
另外，flipper要走走特殊的渠道线下收购低价房，用hard money很多，比上市的房子价格低不少，基本不参与bid上市的房子，因为没利润。

新房一般一年warranty，builder都会偷工减料，更何况没有任何保障的flip house，big NO……

装修太差就算了。flipper 其实就是把破房美化了然后赚差价，他们cash rich, 我们普通人没那么多cash 翻修房子，或者懒得弄。

我自己不会买的 我也不会装修但是还是磕磕绊绊得弄了 不管好看不好看至少在重大的项目上面我都自己把关 确保问题是解决了

这个得具体看。flip 主要是怕用料不好，自己要稍微懂点知道分辨比较好。如果周围都是好房子相信flip 也不会用最烂的材料。现在人工材料都太贵了，自己装不一定能省多少，操心浪费时间还不说。

装一次房子生不如死。自己看吧，不买这种要么买新房要么买旧房没装过的忍着住

我要不要做inspection 看情况再决定?
fadeintoyou 发表于 2023-08-03 01:52

inspection怎么会查到看不到的地方？就算查到，也是看看能不能work，才不会管质量

不买。短时间内改造的房子，很多问题是要住一段世界才显露出来。

我弄过自家的房子，flipper的房子我是绝对绝对不会买的。