“别人说什么价就什么价。可能有时也会吃点亏” ------ 其实他这样做，并不会吃亏。用惯了的handyman，知道你不会三瓜两枣都要讲价，他们会把这样的客户放到最priority的位置。当你朋友需要解决紧急事情的时候，他们立刻出马。想一想，100度的夏天，如果空调没有氟利昂了，早上报修，下午搞好，对比早上报修，第二天晚上才来，哪一个更能留住好的租客？ 你的朋友有大智慧，和我一个朋友很像，当房东佛系，但是business is bossiness，不计较蝇头小利，过年工人过来帮着修东西还给红包。 pigluo 发表于 2023-07-27 18:18
对的，其实管10个出租房反而比管两三个维修时更方便，因为经常用维修人员，如果大方不计较小钱会成为他们的VIP客户。信得过的人，也不用去看。直接付钱就行了，根本不用费时间去房子那里。说管十几个房子是几份全职工作的人是真不了解情况。一般职业proporty manager一个人可以管up to 200 units
对的，其实管10个出租房反而比管两三个维修时更方便，因为经常用维修人员，如果大方不计较小钱会成为他们的VIP客户。信得过的人，也不用去看。直接付钱就行了，根本不用费时间去房子那里。说管十几个房子是几份全职工作的人是真不了解情况。一般职业proporty manager一个人可以管up to 200 units gabegabe 发表于 2023-07-27 18:23
双职工，W2收入并不很高，前些年20万到30万，近几年才达到30万以上。十几年前炒股亏了个底朝天，从此转投房市。除了长期持有他公司的发的股票外，没有其他的股票。他看重现金流，重点投资中等偏上学区的有现金流的房产。得益于本地房市一直温和上涨，他总能找到有现金流的房子。平均每年买一个，现在手上攒了十几个房产。总价值1000万左右，总贷款400万左右。月租金收入4万5，正现金流1万5。他的目标是20个出租房，正现金流2万5，就可退休了。
我从这个朋友身上学到不少东西。按说他家W2收入还不如我家，如果我和他一起投资房产，现在可能都可以退休了。可是我总是瞻前顾后，畏手畏脚，不敢下手。投资股票经常是好股拿不住，坏股不忍心割。总体虽然没赔，但赚的有限。直到最近两年才下决心买了两个投资房，算是赶上房价上涨的尾巴。
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投资房最大优势是低利息贷款，100万的投入可买400万，增值翻倍到800万，卖掉是400万的回报。100万买index，回报翻倍，回报只有100万。当然有翻几十倍的股票，但化水的也不少，投资房相对稳健多了。但现在已经没有低利率，房价也不再往上猛冲，再买投资房就不是好的回报了
学习了 谢谢分享
如果比较2008-2023，indexfund应该比房子差
我们自己只是工薪族普通人，第一个房子非常非常小，只有两个房间，当时是打算生了孩子就换个大房子 跟着我们的富二代朋友去看房，中介很热情，我们很不好意思，说我们没钱，给朋友看的，不要招呼我们了，浪费时间 中介说，你也可以的呀，不需要很多钱，你以后老房子可以出租，然后存了钱就买这个呀，设施多好啊 当时傻乎乎的两个小年轻，懂什么房产啊，增值啊，杠杆啊，啥都不懂，听了觉得这个路子还是可以行的 结果就在5年后，存了点钱，没有换大房，直接买另外一个不大的房子，住了没几天，又换了个国家
走的时候，两个房子都给我们那个中介打理，出租了，租金非常好，房子也涨了好几倍。 中介也是中国人，特别豪爽，我们就是很信赖她的，她说修就修，换就换，基本我们不用操心的。就算我们离开那里，一切照旧
我们带着一点存款，又在新的地方开始自建房，住了不久，好，病毒来到之前，因为孩子要读中学，当时的地方只有好的小学，中学不行 只能又搬家，到一个好区，买个大房子住，又涨了不少，银行说，可以提供贷款给你买投资房，就买了个两房出租 结果，病毒过了房市不行了，这个投资房从正现金流，变成负的，还是打算握着，看看咋样。 房市最近都很低，中介也有问，是不是可以有钱抄底。我有留意看看是否买个小房子划算，主要看银行是否愿意吧。
如果回到年轻的时候，我肯定会好好看看房产和投资的信息，稍微多上心一点，而不是像现在完全是被动买房，没想投资，结果变成投资 而连最后这个投资房都基本没做功课，大势不好，只能亏。现在觉得投资很重要，和工作一样重要，获取信息和知识可以获得更多经济自由 以后孩子们不能像我们这边被动，应该比较早就会启发他们的投资意识，多一点头脑，只是上个班，家里没矿，想要一个轻松的人生，还是很不够的。 而时间，就是投资中一个很重要的因素。20多岁买房，开始出租，投资，和30多岁拖家带口开始弄，确实很不一样了。
🛋️ 沙发板凳
不一样。老吴杠杆太高，不注重现金流，大部分买的是地，纯赌升值。楼主朋友只买有现金流的房产，还是稳妥得多
拉倒吧，弯区华人地主遍地, 这么多年就出了一个老吴，而且你知道老吴为啥失败吗? 因为他投的大多是外地的land，根本没有现金流。
周围很多这样的。华人家都这样
如果两人都不handy，确实比较麻烦，可以请handyman但至少自己要懂里面的皮皮曲，不然就等着被斩吧，而且现在handyman涨价挺多的，维护成本越来越高。
确实
不至于。找个PM就行
还好，我看他从来没有因为出租房的事情耽误出去玩。他也并不handy，房客报修他就找他常用的handyman，修空调，garage，打扫卫生也有常用的人。打打电话，发发msg就行了。他不货比三家，别人说什么价就什么价。可能有时也会吃点亏，但也省了不少事。他只是秀房子的时候需要去一下。十几个房子，一年需要招租的也只有五六个。他签的lease大多在同一个时间段结束。有时秀房子一天同时秀两三个房子，省了不少事。
投资房有收入，甚至正现金流，不一样
投资房至少25%的贷款才能拿到最好利率。他说他的房产增值大概有400万左右
假设楼主朋友15个投资房的话，那就是六七十万的房子出租3000，不算离谱
觉得还是5米房子，没贷款，不出租
安心，长寿
I'm the handyman, busy for almost everyday work around the neighborhood. do lots of electrical works, plumbing work, pay all cash.
最近5-6年，一般科技公司的股票涨了5-10倍，是普涨
我们公司股票一股没留
生活在当下也很重要
楼主朋友这种情况，不值得羡慕
争取20套，就意味着一股扑鼻而来的贪得无厌
这种心态不健康
但也不排除，“自己喜欢的事情比人参白木儿，还要补”
总贷款400万，value 1000万，那卖了不是有600万？减掉5%代理费30万，如果自己考个执照可以省个15万，然后再刨完税也有400万，然后这400万做任何投资 5% 的年收入也有20万啊，还不用管。目前的现金流是1.5万一年18万，那绝对是要每天工作8个小时的啊。刚开始没钱可以这样用杠杆，但是积累起来了原始资本后是不是别的更容易谢。 我知道一对夫妇这样，用杠杆也是几十栋，男的晚上7点睡觉，早上3点多起床，没有traffic然后4点就出门去各个property,到中午过后就回家了.下午休息下接娃啥的。当然时间上很effient,但是压力大的不行，也不怎么度假，也没什么晚上的family life.
可能是当专职房东，就像退休明星秦祥林那样，八十年代在洛杉矶房地产低迷的时候买了好多公寓（至少几十套可能），然后自己当专职房东，修修补补通下水道什么的都自己干，就是个全职工作。经济上是非常舒适的，只是没有大公司高管那么体面而已。
其实也不用羡慕，楼主的朋友就是敢赌的性格，要不然也不会十几年前炒股票赔了个底朝天。
富贵险中求。
这些钱是靠杠杠来的啊，首付，贷款。 20多30W，怎么样也很难赚到600W的股票，除非运气好，买对股票，或者买3倍股。
自己屁都不懂，分不清地产和房产，一有人来分享如何利用投资房产稳健地积累大笔财富时，老吴就一定被拉出来鞭尸。都十几年了，能不能换个人薅呀，听都听腻了
这个帐有很多方面。每个房子除了现金流，还有每月积累的equity，因为租客在替房东付mortgage，这个算下来一年至少六万以上。
另外出租房因为有depreciation，现金流基本不用交税，等卖房子时再recapture。一边是20万收入吃利息，利息要交税。另一边是24万以上，目前不交税。长远一二十年的差别非常明显。
另外你纯粹吃利息的话，本金没有增长。房子的话，楼主朋友应该还是希望长期缓慢增值。你可以说拿了400万现金投资别的，但房地产不就是一个很好的投资吗？为什么要清零再去找别的投资方案？我赞成楼主朋友可以diversify一些，但认真算帐的话，目前投资房还是比全部兑现吃利息要强。他们还没到退休年龄，有精力就搞着呗，等年龄大了没力气了，再考虑兑现完全躺平。
这倒也是，忘了原始资本是怎么积累起来的，不上杠杆，很难。 但是按照现在的资产数目，投个大盘，不用管理十几处房产，好像更省心啊。
亲身告诉你不至于
呵呵，你聪明。600万放银行每年都有30万利息，每个月不就是2.5万，还用得着苦哈哈再熬几个房子？楼主是agent的可能性更大。
短视。这点利息，二十年后屁都不是。 持有房产，20年后至少翻番，租金收入也得翻番。
20年后所有房子都3d打印，几万块一套，又新又保暖，你就守着你那一大把旧房子吧
你的朋友应该非常吃苦耐劳而且省吃俭用。上面很多层主说了管理十几个房产是个体力活。
平均一年一个房子，总贷款400万左右，应该总购入成本在550万左右，按75%贷款额来算，也就是每个房子的down pay至少在10万左右。你的朋友如果每年只有20万到30万的税前收入， 能攒下10万税后的down pay也是够节省的。
我认识所有的房东都忙得像狗，一点生活质量都没有，这还是3套房以下的，十几套的那种都是专业人士全职上了。covid造成的房租拖欠官司都还没打完呢，这又出来忽悠了……
20万到30万的税前收入，存满401K，扣掉保险，税费等等，一年税后顶多15万，用10万付downpay，全家人一年只花5万吗？？非常节省啊 !!
有些事情，你听听就好，千万别细算
3的房子早被证明是和屁了。
不至于， 每月还有一万五的正现金流， 算下来一年也快20万了。
房子有正现金流，增值部分还可以refinance拿出现金，买房子的钱肯定不是全靠工资省出来的
尝到买房的好处之后肯定不会把退休金存满，房子的正现金流基本不用交税
总价值一千万，正现金流2.5万一个月，这个rate有点低啊
贷款400万，首付差不多100万，正现金流1万5一个月，一年18万，return 18%
楼主这个例子比老吴有策略也安全多了 平均一年买一个，就算赶上经济危机，也是危机之前买的一两个房子买在高点，其它的都还好 并且有现金流 老吴是所有产业都集中在一两年之内买，太孤注一掷，如果正赶上经济危机那么所有产业都买在高点 而且有一半是地皮，负现金流 两个雷都踩了
贷款应该是目前还剩下的贷款。 首付应该比100万多点。
房产本身还有增幅（如果在地产增值区的话）
1000多万出租？租金多少啊？ 纳闷能租的起这么贵的房子为啥自己不买
是的，这就是粗算一下，除了正现金流，房子增值部分也应该算进收入里。而且他后面买房的首付搞不好是从前面房子增值部分贷出的，真正的本金也不太好算。
听说贷款只能贷四个房子，他怎么贷了许多房子？
10个已经是
三个房子需要摸鱼么？
我有朋友一个投资房就被搞得焦头烂额
“别人说什么价就什么价。可能有时也会吃点亏” ------ 其实他这样做，并不会吃亏。用惯了的handyman，知道你不会三瓜两枣都要讲价，他们会把这样的客户放到最priority的位置。当你朋友需要解决紧急事情的时候，他们立刻出马。想一想，100度的夏天，如果空调没有氟利昂了，早上报修，下午搞好，对比早上报修，第二天晚上才来，哪一个更能留住好的租客？
你的朋友有大智慧，和我一个朋友很像，当房东佛系，但是business is bossiness，不计较蝇头小利，过年工人过来帮着修东西还给红包。
对的，其实管10个出租房反而比管两三个维修时更方便，因为经常用维修人员，如果大方不计较小钱会成为他们的VIP客户。信得过的人，也不用去看。直接付钱就行了，根本不用费时间去房子那里。说管十几个房子是几份全职工作的人是真不了解情况。一般职业proporty manager一个人可以管up to 200 units
想知道哪里有这种稳赚不赔，保证5%，还不用管的投资 ------ 做任何投资 5% 的年收入也有20万啊，还不用管
普通人投资房产，就是靠慢慢积累，增值了之后 recycle capital。我认识有多套房子的人都是这样干的，哪里有那么多钱每套都自己攒首付的。真有钱的人除外。
头几年买的是1b 、2b一二十万的condo，后来是三四十万，近几年是五六十万。所以刚开始资金投入并不大。他很早就用上了heloc。往往是用heloc做downpay，然后慢慢把heloc还掉。
哈哈，真的是。我们party的时候，聊天空隙，他把租客的报修大概看了20秒，直接转给handyman，下午handyman修好了，发了照片过来，他又花了1分钟，给zelle钱。这次修理，他的任务完成了。哈哈。
对，他就是这样操作的。
投资房的人看重的就这点现金流吗？加州那么贵，租售比那么低，还保护租客，为什么还那么多👲？！