有这种的， rent to buy， 不是你给钱他们，是他们付的租金当作mortgage payment. 他们付清之前拿不到房子的。 要搞的话还是要找律师吧。 MissWW 发表于 2023-06-23 17:39
有个房子被人租来做Airbnb，现在他们想买下来，但他们贷不了款，想让我贷款给他们。他们付30%，贷款15年，利率8%，不知道个人之间这种交易会不会有问题？哪天还不上贷款了怎么办？ Glentower 发表于 2023-06-23 17:25
"但他们贷不了款" XDDDDDD hunterh01 发表于 2023-06-23 19:00
这叫seller financing，一般是investors 买房时候经常做的。因为investors 如果贷款超过10个，就拿不到普通银行的conventional loan，他们能做的，就是去借hard money loan, 相当于高利贷。或者找seller seller financing, 给比conventional loan 更高的rate 给卖家。 不少seller 愿意做这种seller financing, 因为一次性卖出，房子如果持有多年，增值很大的话，卖家会交很高的capital gain tax。做seller financing ，就是把收益平分到了多个年份上，只要seller 不是着急等着大比钱用，在稅上面会有很大优势。 Seller financing ，如果买家不交月供，你可以像银行一样foreclose 他，从而收回房产。 如果你愿意做，得去找律师和地产专家问清楚手续和法律条文。如果你害怕，就不用做。 楼上那些说是骗子的，听听罢了。像什么bnb赚钱，你自己就去的，我只想说，术业有专攻，我认识不少把房子整租给专业搞bnb. 的人，自己没时间和精力，旱涝保收图个安稳，别人专职搞这个赚个差价。至于银行的金刚钻，foreclose 和eviction 不交租的租客类似，都是要file 到法院的。 pigluo 发表于 2023-06-23 19:06
贷不了款的分好多种，其中一种可能根本没用credit 银行不借给他钱，但是其中还有一种就是已经用完10个conventional loan名额的投资人。 pigluo 发表于 2023-06-23 19:12
在美国搞这个，就是欺负你傻或者看中了你的贪婪啊。美国搞个eviction 都难的要死，你还指望警察帮你收债。。。 飞袖 发表于 2023-06-23 18:54
手上有好房急需要錢的人直接上架收現金就是了 手上有好房不急需要錢的人,放著租收錢就是了幹嘛要幫用完10個loan名額的投資人分擔投資風險? hunterh01 发表于 2023-06-23 20:01
我前面已经解释过了，卖家一次收现金，会有稅的问题: 如果增值太多，capital gain tax都要被IRS砍一大块儿。有些卖家不需要大笔钱，但是他们需要退出某个领域，要么转战其它地方，要么就是干脆收山退休。这些人，不少是接受seller financing 的。你所谓的帮投资人分担投资风险，在他们看来，也许根本就不是风险，或者和税收方面得到的利益相比，这种风险也值。 确实，能接受这种seller financing的人，不少自己就是大的investors, 年轻的时候有的也是做过seller financing 的买家，对此并不惧怕，也明白操作过程，后来退出这方面的资本市场，再当一次卖家也可以接受。所以，我们普通人一万个不明白也情有可原。 pigluo 发表于 2023-06-23 22:19
谢谢以上的回复。年过五十，想把出租房处理一下，但这个本来不在考虑之内。他们租这个房子做了快两年Airbnb了(他们还有别的Airbnb), 看了一下这个房子每个月的出租情况，每月去除给我的房租他们平均大约还有$2500的盈余，他们已经问过两次了，我就有点想卖给他们。市场上卖了拿在手上的钱买国债现在能有5%收益，以后不知道；贷给他们有8%收益，还不用把卖房子的收益一次放在一年的收入里报税。 租户是两个人，他们俩成立了公司做Airbnb，他们想用公司的名义买这个房子，银行不给贷款。两人的个人credit都很好，收入也可以。如果卖给个人我就没什么担心的，就是以公司名义万一还不上贷款和个人一样处理？好好考虑一下 Glentower 发表于 2023-06-24 01:40
哇涨知识了！ 我好奇就想问一个问题 现在利率高，万一过几年利率下降了，正常贷款会找银行refinance，seller financing难到找楼主refinance吗？还是搞浮动利率吖？或者他们如果突然决定大笔提前还清，楼主不就得上税了嘛？ Candycapsule 发表于 2023-06-24 07:20
还能找你贷款?你是银行家? 桃花朵朵 发表于 2023-06-23 17:35
seller finance基本上就是一个用来帮助Selling的一个工具。 你（seller）就是银行， 买主就是borrower。 不同的是loan term-从down payment, rate, frequency, balloon payment, penalty…一切的一切都可以由你和买主自行协商决定， 而不必按银行的规矩来。 最后在公证过后（一般找real estate attorney 起草和公证， 但并不是必须）就是一个双方同意遵守的合约。我可以要求买主必须在多少年后才能refinance， 否则支付违约的罚款， 看买主是否同意了。 Lexian 发表于 2023-06-24 12:21
就算买主同意了 也可能出幺蛾子的 比如说买主不买房屋保险 很多保险公司拒绝保险Airbnb的房子 然后房子一把火烧了 然后买主的公司宣布破产倒闭 最后楼主作为卖家一分钱也拿不到 Rangertexas 发表于 2023-06-24 14:01
不少seller 愿意做这种seller financing, 因为一次性卖出，房子如果持有多年，增值很大的话，卖家会交很高的capital gain tax。做seller financing ，就是把收益平分到了多个年份上，只要seller 不是着急等着大比钱用，在稅上面会有很大优势。
Seller financing ，如果买家不交月供，你可以像银行一样foreclose 他，从而收回房产。
如果你愿意做，得去找律师和地产专家问清楚手续和法律条文。如果你害怕，就不用做。
楼上那些说是骗子的，听听罢了。像什么bnb赚钱，你自己就去的，我只想说，术业有专攻，我认识不少把房子整租给专业搞bnb. 的人，自己没时间和精力，旱涝保收图个安稳，别人专职搞这个赚个差价。至于银行的金刚钻，foreclose 和eviction 不交租的租客类似，都是要file 到法院的。
好办法，让他们付15年租金，按照mortgage金额定租金。到期给他过户
这话绕的，不就是打算分期付款给你买你房子吗
贷不了款的分好多种，其中一种可能根本没用credit 银行不借给他钱，但是其中还有一种就是已经用完10个conventional loan名额的投资人。
这个不是rent to own, 买家已经提到了给30%的首付，是seller financing 。
Rent to own，每月交高于租金的钱，多出来的部分，可以作为将来买房的首付。这期间，deed 仍然是卖家头上，直到买家正式买房。买家正式买房的时候，刨去过去交的首付，剩下的找银行贷款。
Seller financing, 卖家就是银行，close之后，deed就会在买家头上，卖家会作为 mortgage trustee ，相当于给这个房子放了一个lien 。
很赞👍
seller finance 很常见的。 特别现在利息高的时候， seller finance很吸引买家。
手上有好房急需要錢的人直接上架收現金就是了 手上有好房不急需要錢的人,放著租收錢就是了幹嘛要幫用完10個loan名額的投資人分擔投資風險?
不懂就不要说这种让人笑掉大牙的话
我前面已经解释过了，卖家一次收现金，会有稅的问题: 如果增值太多，capital gain tax都要被IRS砍一大块儿。有些卖家不需要大笔钱，但是他们需要退出某个领域，要么转战其它地方，要么就是干脆收山退休。这些人，不少是接受seller financing 的。你所谓的帮投资人分担投资风险，在他们看来，也许根本就不是风险，或者和税收方面得到的利益相比，这种风险也值。
确实，能接受这种seller financing的人，不少自己就是大的investors, 年轻的时候有的也是做过seller financing 的买家，对此并不惧怕，也明白操作过程，后来退出这方面的资本市场，再当一次卖家也可以接受。所以，我们普通人一万个不明白也情有可原。
谢谢你这么专业的解释
租户是两个人，他们俩成立了公司做Airbnb，他们想用公司的名义买这个房子，银行不给贷款。两人的个人credit都很好，收入也可以。如果卖给个人我就没什么担心的，就是以公司名义万一还不上贷款和个人一样处理？好好考虑一下
自己可以做seller finance，找律师把文件做好，没问题，非常普遍的地产投资。5% vs 8%蛮好的。
你一旦开始打算做seller financing 了，具体的问题，你就该找律师和地产专业人士了。这个坛子里的人，是无法回答你的具体问题的，或者说，他们的回答，是无法解决你的problem statement 的。你看看所有的回帖讨论，基本都围绕what and why展开，至于how ，是无解的。
楼主明显是个小白 如果是老手可以考虑 小白就算了 到时候被人家玩死了都不知道怎么回事
Seller financing 一般不会贷给qualified conventional loan的人，做这种贷款的人，在银行那里是拿不到普通贷款的，所以，和银行的利率涨跌没有关系。
至于提前还清，我不懂，应该是和签的contract 条款有关。就像我们平时的贷款，有的有early pay off penalty, 有的没有。
seller finance基本上就是一个用来帮助Selling的一个工具。 你（seller）就是银行， 买主就是borrower。 不同的是loan term-从down payment, rate, frequency, balloon payment, penalty…一切的一切都可以由你和买主自行协商决定， 而不必按银行的规矩来。 最后在公证过后（一般找real estate attorney 起草和公证， 但并不是必须）就是一个双方同意遵守的合约。我可以要求买主必须在多少年后才能refinance， 否则支付违约的罚款， 看买主是否同意了。
听着挺新奇
就算买主同意了 也可能出幺蛾子的 比如说买主不买房屋保险 很多保险公司拒绝保险Airbnb的房子 然后房子一把火烧了 然后买主的公司宣布破产倒闭 最后楼主作为卖家一分钱也拿不到
这些风险跟银行给你房屋贷款一样的， 都是可以通过贷款文件规避的。
要作seller finance, 必须找律师起草好的文件。
你这种房子在公司名下的情况， 肯定会要求夫妇俩personally guarantee, 这样即使公司解体， 你还可以追到个人头上。
保险是必须买的， 不买你可以强迫帮他们买， 这个我们在银行贷款是一样的， 你不买保险， 银行就会强行给你买一个然后跟你要钱。
至于将来对方是否能够 refinance， 或者退出该贷款， 这个都是可以商量的，然后写在贷款文件里， 一般商业贷款， 前三年退出会收一点penalty.
总之， 最重要的就是找个律师。