没必要养一帮人在payroll上，所谓团队就是一帮个人开业的专业人士，包括水工电工维修工，还包括物业经理agent律师等等，因为你盘子大所以优先级高，随时打电话都能找到人，省得自己出力。 3kingdom 发表于 2023-06-12 22:19
拥有投资房其实没那么难。换工作搬家时不卖房，留着，出租出去，就是第一个投资房了。房子自身有EQUITY，几年后办个HELOC，就可以拥有第二个投资房了。 我认识的大部分华人家庭都拥有至少一个出租房。 我自己的目标是每五年添一个出租房。 然后55岁开始，每五年卖掉一个，卖掉的拿着花花。 夜晚歌唱的猫头鹰 发表于 2023-06-12 10:06
回复 6楼coolcool的帖子 找Property management公司。 kikidelivery 发表于 2023-06-10 20:04
大部分都是小地主，个把房，怎么会“错过一些职业发展机会”？ 租售比高低地方一般升值慢。升值快的地方一般租售比不太好。市场规律决定的。 Cybercat 发表于 2023-06-10 16:47
看到版上晒资产的，大部分都有投资房。原来住的深蓝州，租售比差而且政府极度保护租户，周围朋友在本州有投资房的不多，但是听说过在外州投资房产出租的，但是那也是2012-2015年左右的事情。和在外州的朋友聊天，好像周围国人有投资房的比例很高。 现在搬到一浅蓝州，租售比好一些，但是这两年房价至少涨了20%以上，利率又高，似乎不是入场时机。 想想那些年自己也是刚刚工作，办绿卡，买自住房，然后换工作，养孩子，都没有精力折腾房产。现在发现工作上的投入是个无底洞，职位越高，收入越高，相应的工作压力也越大，同时职业风险也上升。 如果前些年把精力用在折腾投资房上，可能会错过一些职业发展机会，但是会建立一些被动收入，可能现在经济压力反而会小一些。 离空巢和退休越来越近，想想是不是该买两个townhouse投资呢？这个怎么入行呢？大家都有长期合作的地产经纪吗？ coolcool 发表于 2023-06-10 16:03
大约70%的个人房东都不找管理公司。 iheartglass 发表于 2023-06-10 22:33
回复 5楼Cybercat的帖子 因为毕竟多出一两套房子，买卖出租，房子出了问题都要自己操心吧。恐怕没时间折腾换工作，反正我觉得每换一次工作，前半年一年的，总是非常忙，无暇顾及其他了。 coolcool 发表于 2023-06-10 16:56
Passive income 确实挺重要的。啥时候都不晚。我们2017才开始投资，也有一些投资房了。开始慢一些，后来就像滚雪球，越来越容易了。 小风车 发表于 2023-06-10 22:53
年轻时的第一套房子开始如果不卖出租，到五十可能已有2个投资房，二十年后租客付完房贷，退休后都是正现金流。 ZSLKS 发表于 2023-06-10 16:10
没买投资房的一般钱都放股市了，收益不比投资房差，投资房自己不handy的话很折腾的，而且今年不是入行的好时机，利率高房价高，没必要，一年现金流别说5%了，贷款的话肯定是负现金流，但是投资房产主打就是一个杠杆，买国债躺赚5%不香吗 superppdd 发表于 2023-06-10 23:15
怎么滚雪球的讲讲 学习学习 嘻嘻嘻888888 发表于 2023-06-11 02:48
回复 1楼coolcool的帖子 我同意还是事业发展更重要。所以我觉得投资房主要买好区新一点贵一点的房子，房租略低一点选择最省心最稳妥的房客。买一个一百万的房子而不是三个二三十万的房子。这样现金流差一点但省心很多。 momosun 发表于 2023-06-11 09:09
我觉得现在是入市好时机，刚买了一个，每个月负5000现金流，等三年后出手。现在房价被高利率抑制，利率一低下来，房价会涨 digdug 发表于 2023-06-11 10:05
滚雪球就是利用refinance把房子增值的部分变现，然后用做买下一个房子的首付。由此类推，很快就房子就越来越多，用不了多少本金。但近一年不适合这样操作，利息太高refinance不合算。 hellobos 发表于 2023-06-11 09:09
投资房没几个钱，现在买主要是利率不行，否则随时可以大胆入 Geofan 发表于 2023-06-10 18:01
是的，一般投资房的除非你全款付清，坐收租金，对于还要有mortgage的真是没什么赚头。正经工作随便一个加班搞搞就多的多。 当然如果像2011 那阵子，整体market涨的也能赚到。只是市场几十年这种大涨那能不能撞到 QINGQING001 发表于 2023-06-11 10:57
不觉得，早就三四个投资房，都算是好地方，有两套就是亏得，租售比差房价还跌。所以投资看命 COA 发表于 2023-06-11 12:11
每refi一次都有大几千块的成本，而且加息周期越refi越贵。再说始终把杠杆推高到极限，赶上一次08那样的危机丢了工作就死定了。 momosun 发表于 2023-06-11 10:45
你玩过几次refi就在这儿乱说，且不说前些年到处都是那种降低利率的同时no cost refi，就是cost完全不折扣进利率的refi，连lender fee + title + appraisal，四千足够了。大几千，就是至少七千，你是遇上黑心lender agent 了吧 alanbeil 发表于 2023-06-11 15:33
我搞过五六次refi吧。哪有啥no cost，羊毛出在羊身上，不过是把cost做进了利率里这种朝三暮四的把戏而已。更不要说现在是利率越来越高。 refi cost也是和size有关的。我做的都是一百万左右的refi，很难做到五千以下。cash out refi可能更贵，我没玩过。 momosun 发表于 2023-06-11 18:09
我们在利率低时所有房子refi到3%以下，比通货膨胀率都低，这种低利率贷款的好事儿可遇不可求的 l4528 发表于 2023-06-11 18:53
其实越是好地方现金流越是亏的，有钱人都会自己买房子，房价高租金低。越穷的人越买不起房子只能租房子。房价低租金高，现金流划算，但遇到坏租客的风险大。 momosun 发表于 2023-06-11 12:28
回复 63楼poppyjasper的帖子 你说的是flipping吧，需要花大量时间精力，主动收入，不是passive income，不太可能兼职做 majia2023 发表于 2023-06-12 00:25
买新房就是了 不是《贷了再买，买了再贷》那种 几年搞一次就可以了，不能贪得无厌 poppyjasper 发表于 2023-06-12 00:38
Passive income非常重要。而且需要时间积累，所以越早入手越好。可惜明白得晚了，租了多年的房子才买自住房，房租都打水漂了。这几年才买了投资房。当年要知道什么是house hacking早入手的话，资产估计会比现在多不少。Mdx123 发表于 2023-06-11 10:38
是的，有的人没经历真正的经济危机，死胆大、这样的人最后退潮的时候就危险了 Halahi 发表于 2023-06-11 18:48
这个无可厚非，应该做。我一直不太理解cash out refi。挺贵的也cash our不了太多钱。长此以往那不是都在给银行打工了。 iheartglass 发表于 2023-06-11 20:41
回复 59楼iheartglass的帖子 有老印老中朋友在2020/2021年用2.X三十年fixed-rate cash out出几十万来投资private equity。 当时三百万左右的房子cash out refinance对利率影响很小， 我觉得他们做得非常划算。 kikidelivery 发表于 2023-06-11 22:38
re, 当年跳楼的就有个人有10+投资房的。 cottonfield 发表于 2023-06-12 08:37
记得08的时候有个弯曲老中搞了十几个投资房，然后房价暴跌租不出去，自己被裁了，最后拿枪杀了老板然后自杀了。其实如果撑过去，弯曲十几套房，现在肯定就是几十个米财富自由的成功故事了。 momosun 发表于 2023-06-12 08:57
那位地主婆一向优越感爆棚，搞几个房子觉得别人都不如她牛逼，笑死了 Halahi 发表于 2023-06-11 18:53
你这个就是那一次。我指的长期做。BRRR什么的method 最后一步就是refinance…我是觉得pay off了更划算。银行政府保险公司三座大山少一座是一座。 iheartglass 发表于 2023-06-12 10:25
2.x的利率，为啥要还呢，现在银行利息都比这高，我们当年就是因为现金不够抄底买房受限 l4528 发表于 2023-06-12 10:49
我的几个心得： 1.正职工作很重要。出租房如果有贷款的话，租金产生的现金流是不够生活的。有正职工作也比较容易持续拿到贷款。 2.自住房转成出租房是我认为最安稳的方式。涉及到HOA，内部装修，找当地的装修师傅，都是有优势的地方。 3.出租房的收益有两种，现金流，和增值。如果有贷款的话，不要对现金流抱有太大希望。增值比现金重要，一是因为可以用HELOC持续获得贷款，二是卖掉的时候产生的现金。 4.用贷款买的房子收租金才有意思。 5.维护一个出租房会占掉很多个人时间，特别是租客欠房租，你要驱逐。漏水，你要理解找人去修水管，找保险公司。 6.绝大部分租客素质不是很好。素质很好的租客住不长久。两难。 7.如果房子本身和租客的素质不是很好，地主会很烦。大地主（拥有30套以上出租房）的生活质量不会很高。因为很多事情必须亲历亲为，才能省下修理费用。不然地主挣到的房租全部开工资给水电工师傅了。 8，当地主要有一种延迟享受的决心和毅力。地主到了接近退休时·，这些房子都成熟了，价值从几十万到百万不等，拥有五六套这样的房子，也会比别人多出个一两百万资产吧。等不及的地主，也可以每隔五年卖掉一套套现享受生活，比如拿现金买个特斯拉开开。 夜晚歌唱的猫头鹰 发表于 2023-06-12 10:46
买新房不出租，空着等升值？有意思 majia2023 发表于 2023-06-12 03:40
在纽约，发现现在有钱人还是多，这么高的利率，居然卖的这么快，我一直在看，然后觉得这房子肯定卖不掉的，居然卖掉了，那个房子背靠Commerical site 停车场， 冰是睡着的水 发表于 2023-06-12 11:30
总结得很好，基本同意。有一点不太同意说有30套房的大地主凡事要亲力亲为，生活质量不好。有30套房子的地主应该已经有了固定的维修团队。不是说这些人专职为你工作，而是说有了长期合作的人，出了问题会找固定的人。像我的一个朋友，大厂engineer，同时管理着十几个出租房，他自己只负责招租。租客有事他就发几个message coordinate一下就完了，轻松得很。不要想着要挣每一个铜板，自己的时间也很宝贵！有30个房的大地主这点还看不开，白搞那么多房了 majia2023 发表于 2023-06-12 11:10
不一定的，赤手空拳的老留，为了挣第一桶金都是亲力亲为，哪怕后来又一堆房，周末都是去出租房打工，省钱的习惯无法打破，见过好几个，知道有大地主，亲自去出租房用旧洗衣机换掉更旧的洗衣机。 teapot 发表于 2023-06-12 11:43
回复 90楼momosun的帖子 我每年DEPRECIATION只有一点点，还补交税呢。卖的时候绝对收进来小几十万。 夜晚歌唱的猫头鹰 发表于 2023-06-12 12:32
没有 也不愿去分析什么正现金流 别人有与我无关。就这样 SheldonCooper 发表于 2023-06-10 22:51
现在搬到一浅蓝州，租售比好一些，但是这两年房价至少涨了20%以上，利率又高，似乎不是入场时机。
想想那些年自己也是刚刚工作，办绿卡，买自住房，然后换工作，养孩子，都没有精力折腾房产。现在发现工作上的投入是个无底洞，职位越高，收入越高，相应的工作压力也越大，同时职业风险也上升。
如果前些年把精力用在折腾投资房上，可能会错过一些职业发展机会，但是会建立一些被动收入，可能现在经济压力反而会小一些。
离空巢和退休越来越近，想想是不是该买两个townhouse投资呢？这个怎么入行呢？大家都有长期合作的地产经纪吗？
🔥 最新回帖
对，不是养一个团队，是固定合作的伙伴关系
遗产下一代，税基reset
re
是的，管600要房子可以养“团队”， 30多套是不行的😂
🛋️ 沙发板凳
因为毕竟多出一两套房子，买卖出租，房子出了问题都要自己操心吧。恐怕没时间折腾换工作，反正我觉得每换一次工作，前半年一年的，总是非常忙，无暇顾及其他了。
找Property management公司。
大约70%的个人房东都不找管理公司。
也有2个都低的地方，无他，房产税高
后悔药回头路是没有的 而且有时候想做就做了 大可不必认为“折腾房产”会导致错过职业发展机会
“入行”你算清楚了每月现金流 然后权衡看看值得不值得操那个心就好了呗？ 你也不是一上来要买多少个房 问地产经纪是不是“长期”合作有什么意义呢？
你这是哪里来的数据？时间就是金钱啊，投资房找property manager 才是正解。
一两套房子出租怎么会就没时间折腾工作了 四五套房子照样跳槽升职的多了去了 也不用请property manager 当然了本来工作就自顾不暇的就算了
那你们现在还在继续入吗？ 今年我一个都买不下去手 还不如买t bill呢
你有考虑过multifamily？ 因为马上要退休了，得抓紧考虑贷款 然后你手上有钱可以买2个th，不如买个multiunit 正现金流更好 退休了也有时间管租客了
怎么滚雪球的讲讲 学习学习
我就是这种情况，12年换房的时候自住房砸手里了只好出租，现在房客租了十一年帮我把房子付清了，现金流还行但是升值多。 之后又买了个非常小的学区房但没有用上，现金流不行，虽然是市里因为疫情也没有升值，非常不成功。 事情肯定是有，哪里有楼主说的那么夸张，我有同事有非常多的投资房也还上班，每年光房租收入就几十万。
后来我都放孩子教育了，得好多年才能看到是不是有受益😀
我同意还是事业发展更重要。所以我觉得投资房主要买好区新一点贵一点的房子，房租略低一点选择最省心最稳妥的房客。买一个一百万的房子而不是三个二三十万的房子。这样现金流差一点但省心很多。
滚雪球就是利用refinance把房子增值的部分变现，然后用做买下一个房子的首付。由此类推，很快就房子就越来越多，用不了多少本金。但近一年不适合这样操作，利息太高refinance不合算。
我一朋友平均每年买一个投资房，现在手上有超过一打投资房，自己管理、招租，修理找handyman。每月净房租收入一万多。工作上不大上进，干好分配给自己的活就行，一直是IC，一线大厂，收入也不低。他买房没有找代理，自己看房，找listing agent做dual agent买房。这要求对房地产有一定的了解。
其实我一直很好奇事业发展能到一个什么程度？ 用什么来衡量成功
比如大厂工人 随便就四五十五六十万的包裹 现在这个环境下 如果已经是中年半老年人，工资想再增长已经很难了吧？
但是如果是年轻人在未来可以有红利的产业 那确实是先发展事业比较重要 因为可以赚钱买出租房LOL 巴菲特不是说要做到睡觉也在赚钱才是成功嘛……
一个房子每月-5000现金流？kidding？
每refi一次都有大几千块的成本，而且加息周期越refi越贵。再说始终把杠杆推高到极限，赶上一次08那样的危机丢了工作就死定了。
是的，一般投资房的除非你全款付清，坐收租金，对于还要有mortgage的真是没什么赚头。正经工作随便一个加班搞搞就多的多。 当然如果像2011 那阵子，整体market涨的也能赚到。只是市场几十年这种大涨那能不能撞到
你说反了吧，投资房没有杠杆才没啥意思。一百万现金进去买房子扣掉地产税一年回报也就3%。不如存银行。
没有kidding，这番操作完一个可以小赚的。同一条街去年370，今年我270吃下，根本没打算房租能cover cost
不觉得，早就三四个投资房，都算是好地方，有两套就是亏得，租售比差房价还跌。所以投资看命
其实越是好地方现金流越是亏的，有钱人都会自己买房子，房价高租金低。越穷的人越买不起房子只能租房子。房价低租金高，现金流划算，但遇到坏租客的风险大。
第一套房子在国内省会城市中心地段，那时候房价低，买了之后还没有装修就出国了，在美国赚了一年的钱就把剩下的贷款全还了，因为没有回去，一直空在那里5、6年，每年交千把块钱的物业管理费，没有其它的维护成本，然后趁国内房市的东风，以三倍的价格卖出去了，赚的钱比我们在美国工作几年还要多一点，那时刚到美国几年，又是天坑专业，开始工资很低。
第二套房子2009年，那时候房价大跌，家里有了第二个小孩，一直租公寓不太适合，就买了一套，首付几万块钱。在里面住了5年，因为工作的原因换到另外一个城市。搬的很急，实在没有钱装修后出售，就交给property manager，那时候这套房子的贷款已经由卖国内的房子还清了，相当于没有什么负担，每个月可以产生2000多一点的正现金流。相当于被迫由owner变成房东。
然后就是疫情期间房价大涨，那一套出租的房子已经出租了近7年，没有什么大的麻烦，一直有租户没有中断过也没有什么大的维修，7年差不多产生了超过15万的收入。稍微的修理之后，然后又以当初买房三倍的价格卖掉了，手头一下子有了很多现金。这时候我们的收入也是非常稳定，如果我们套现的话，需要交差不多盈利30%的税。所以决定以1031置换的形式换成本地的出租房。本来可以换成5套以上的出租房，但是当时抢房非常难，最后只抢到3套，少量的贷款，差不多以现金买的房。
现在这3套出租房正现金流非常稳定，每月可以产生6000以上的正现金流。但是算成本，我们总共的投入就是当初国内和国外第一套房子的首付，折合不到10万美金。
是的，搬家时不卖原来的自住房，自然就有投资房了。不特意买投资房，但有少量投资房的，很多是这种。
我们自己算过账，投资房回报率不够高，就没碰
你玩过几次refi就在这儿乱说，且不说前些年到处都是那种降低利率的同时no cost refi，就是cost完全不折扣进利率的refi，连lender fee + title + appraisal，四千足够了。大几千，就是至少七千，你是遇上黑心lender agent 了吧
當你年紀越大 身邊的地主是越來越多
我搞过五六次refi吧。哪有啥no cost，羊毛出在羊身上，不过是把cost做进了利率里这种朝三暮四的把戏而已。更不要说现在是利率越来越高。
refi cost也是和size有关的。我做的都是一百万左右的refi，很难做到五千以下。cash out refi可能更贵，我没玩过。
这种不是投资，是赌徒心理赌钱，呵呵
是的，有的人没经历真正的经济危机，死胆大、这样的人最后退潮的时候就危险了
exactly
我们在利率低时所有房子refi到3%以下，比通货膨胀率都低，这种低利率贷款的好事儿可遇不可求的
那位地主婆一向优越感爆棚，搞几个房子觉得别人都不如她牛逼，笑死了
这个无可厚非，应该做。我一直不太理解cash out refi。挺贵的也cash our不了太多钱。长此以往那不是都在给银行打工了。
这个同意，但是烂区投资房没精力打理。我们家的case是买房的时间是对的，同一个大metro买错了neighborhood，否则就是暴涨
有老印老中朋友在2020/2021年用2.X三十年fixed-rate cash out出几十万来投资private equity。 当时三百万左右的房子cash out refinance对利率影响很小， 我觉得他们做得非常划算。
1）不要买来出租
2）可以倒腾，以前倒腾很赚的
一出租就俗了
你说的是flipping吧，需要花大量时间精力，主动收入，不是passive income，不太可能兼职做
买新房就是了
不是《贷了再买，买了再贷》那种
几年搞一次就可以了，不能贪得无厌
买新房不出租，空着等升值？有意思
以前危机到处房子大甩卖那阵，有人一直诚心推荐我多买，还能帮我。我太懒，觉得自己年轻力壮自觉得可以工作到老死，费那个神买房管房干嘛。现在老了才发觉当时真是….
没买投资房的一般钱都放股市了，收益不比投资房差+1
re, 当年跳楼的就有个人有10+投资房的。
我邻居就是，拿了钱再说。然后他去世了，钱也不用还了。
time the market...simply luck
记得08的时候有个弯曲老中搞了十几个投资房，然后房价暴跌租不出去，自己被裁了，最后拿枪杀了老板然后自杀了。其实如果撑过去，弯曲十几套房，现在肯定就是几十个米财富自由的成功故事了。
他买的大多是地，负现金流，杠杆用得太狠，然后被layoff，撑不下去走了绝路。由此可见，正现金流的重要性
人家里有钱有优越感爆棚的资本呀
Cash out refi我做过。一个出租房有4%的贷款，cash out refi成3.375%，拿出来二十几万，把另一个出租房4.125%的loan还清，少了一个贷款
你这个就是那一次。我指的长期做。BRRR什么的method 最后一步就是refinance…我是觉得pay off了更划算。银行政府保险公司三座大山少一座是一座。
2.x的利率，为啥要还呢，现在银行利息都比这高，我们当年就是因为现金不够抄底买房受限
肯定不还。可是BRRR是早先就出来了吧？ 这一波降利息逼出来多少房东啊 我知道好几个搬家的都把旧房子出租了 因为舍不得那个按揭贷款
总结得很好，基本同意。有一点不太同意说有30套房的大地主凡事要亲力亲为，生活质量不好。有30套房子的地主应该已经有了固定的维修团队。不是说这些人专职为你工作，而是说有了长期合作的人，出了问题会找固定的人。像我的一个朋友，大厂engineer，同时管理着十几个出租房，他自己只负责招租。租客有事他就发几个message coordinate一下就完了，轻松得很。不要想着要挣每一个铜板，自己的时间也很宝贵！有30个房的大地主这点还看不开，白搞那么多房了
不出租也能活得好好的，出什么租呢？
现在的存货量成交量比同年下降，而且去年就很不正常了。所以也不是有钱人多。就是listing少。
不一定的，赤手空拳的老留，为了挣第一桶金都是亲力亲为，哪怕后来又一堆房，周末都是去出租房打工，省钱的习惯无法打破，见过好几个，知道有大地主，亲自去出租房用旧洗衣机换掉更旧的洗衣机。
有些人真的没办法说，队友曾经去出租房搬石头铺后院，真的比民工还民工，省钱估计就是他们的爱好
开始卖房了，你打算怎么交税，之前几十年的depreciation recap，一套房补几十万的税？
我每年DEPRECIATION只有一点点，还补交税呢。卖的时候绝对收进来小几十万。
折旧就是为了现在抵税啊。你补交税是不是因为折旧太少了呢？再说，折旧多少是由房产的development部分决定的，你也没办法控制，不是你想折旧多少就折旧多少的啊。你就算完全不折旧，卖的时候也要按你折旧了算税，多不划算啊
对…马斯克钱多了 但和其他人有什么关系？别人的人生是别人的 自己的冷暖自知也不要去羡慕或者评判别人的
最后一点还可以加上lease 特斯拉的钱还可以打进出租房的费用里抵税…
对的，大地主都有比较靠谱的团队，不少contractor也喜欢和大地主合作，比到处接不认识人的小活稳定，双赢。
还团队？你知道长期养活一群人需要多大时间和精力以及金钱？