refinance到底谁亏钱了？

银行以7%年利率贷款给购房者，转身把这个贷款打包成资产包卖给投资者。购房者以5%的年利率refinance，但refinance并不影响投资者所买的7%的资产包，就像买了7%的CD，在低利率的情况下，这个CD应该更值钱了。那到底谁亏钱了？还是说refinance是皆大欢喜，大家都赢?

双赢不可能吧。 refinance 原来的贷款应该 close 了， 那些人的利息也不会接着收。 mortgage 先付利息， 估计那些人也赚了不少。

你说的是对房屋所有者最好的情况，房屋增值，利息降，refinance不用贴钱那就是后面的银行把loan payback，但是你的loan amount重新搞30年。但是如果房价降你要贴钱的。

可是refinance不一定得重新搞30 yrs 如果你原本只剩下15年 refinance個新的15yrs也可以

举例 30万贷款 ， 7％，30年，每个月$2000, 最后72万。 assume 立刻refinance，所以贷款变化不大。
refinance 6％， 30年，每个月$1800, 最后65万
refinance bank把第一个贷款提前付清，+penalty，fee，可能只需要 $45万（不确定），所以仍然赚20万。理论上只要低于65万，都有得赚
当然这个赚多少，取决于存款率和利率差。因为bank的钱大多是从cd or 其他deposit account.。所以bank也要pay存款利率。
只是举例，number不确定

银行以7%年利率贷款给购房者，转身把这个贷款打包成资产包卖给投资者。购房者以5%的年利率refinance，但refinance并不影响投资者所买的7%的资产包，就像买了7%的CD，在低利率的情况下，这个CD应该更值钱了。那到底谁亏钱了？还是说refinance是皆大欢喜，大家都赢?
nomadic 发表于 2023-05-06 19:57

refinance 以后，
RMBS那边是个 prepayment / curtailment
Bond life 变了，
这个在包装证券里都考虑到了

举例 30万贷款 ， 7％，30年，每个月$2000, 最后72万。 assume 立刻refinance，所以贷款变化不大。
refinance 6％， 30年，每个月$1800, 最后65万
refinance bank把第一个贷款提前付清，+penalty，fee，可能只需要 $45万（不确定），所以仍然赚20万。理论上只要低于65万，都有得赚
当然这个赚多少，取决于存款率和利率差。因为bank的钱大多是从cd or 其他deposit account.。所以bank也要pay存款利率。
只是举例，number不确定

ecuecon 发表于 2023-05-06 20:51

refin 一般 没有 penalty

MBS的投资者损失，所谓prepayment risk

MBS的投资者损失，所谓prepayment risk
ljmdtc 发表于 2023-05-06 21:08

我也觉得是mbs的投资者损失，关键是这样的话，比如现在大家都知道是利率的高点，那还有谁去买现在的MBS呢？因为现在的这种资产包里的房贷注定了绝大部分都是要refinance的。那如果现在的MBS没人买，那不是房贷越来越困难吗？房贷越来越困难，那不是银行要主动降利息吗？降房贷的利息到MBS卖得出去为止。
但事实上情况不是这样呀，房贷的利率是跟着10年的T bond利率走的。10年国债的利率越高，房贷的利率也越高。好像没有人说，因为大家觉得现在10年国债的利率在高点，所以MBS就没人买了。

我也觉得是mbs的投资者损失，关键是这样的话，比如现在大家都知道是利率的高点，那还有谁去买现在的MBS呢？因为现在的这种资产包里的房贷注定了绝大部分都是要refinance的。那如果现在的MBS没人买，那不是房贷越来越困难吗？房贷越来越困难，那不是银行要主动降利息吗？降房贷的利息到MBS卖得出去为止。
但事实上情况不是这样呀，房贷的利率是跟着10年的T bond利率走的。10年国债的利率越高，房贷的利率也越高。好像没有人说，因为大家觉得现在10年国债的利率在高点，所以MBS就没人买了。
nomadic 发表于 2023-05-06 21:19

投资者看的是MBS和国债之间的收益spread 只要这个收益差距依然在，那么MBS就会有人买啊

投资者看的是MBS和国债之间的收益spread 只要这个收益差距依然在，那么MBS就会有人买啊
Namama 发表于 2023-05-06 21:23

Prepayment以后哪里还有这个spread呢？就像买一个callable的CD，即使买的时候的利率再诱人，过不了多久call了，那还不如买一个利率低的，但是non-callable的。
同理，买现在的mbs，因为大家都知道现在利率在高点，这种资产包注定过不了多久要被refinance的，那为什么还会有人买呢？

Prepayment以后哪里还有这个spread呢？就像买一个callable的CD，即使买的时候的利率再诱人，过不了多久call了，那还不如买一个利率低的，但是non-callable的。
同理，买现在的mbs，因为大家都知道现在利率在高点，这种资产包注定过不了多久要被refinance的，那为什么还会有人买呢？
nomadic 发表于 2023-05-06 21:28

这种都是债券市场决定的。refinance的概率高，所以买的人少，所以spread会上涨，进而吸引投资者，直到spread涨到足够抵消refinance可能的损失，那就完成了市场定价。

对个人房主来说，多想想30年贷款，前几年大部分的付款都算在利息里，本金减少的很有限。refinance就是再继续这个高比例利息支付，原来的付本金可能丢失，所以如果利率变化不大，不要瞎折腾。

银行以7%年利率贷款给购房者，转身把这个贷款打包成资产包卖给投资者。购房者以5%的年利率refinance，但refinance并不影响投资者所买的7%的资产包，就像买了7%的CD，在低利率的情况下，这个CD应该更值钱了。那到底谁亏钱了？还是说refinance是皆大欢喜，大家都赢?
nomadic 发表于 2023-05-06 19:57

开什么玩笑啊 你说的 就是REITS 或者MBS refi当然会影响投资者的回报 谁说了7%会永久不变？亏的人很多

我也觉得是mbs的投资者损失，关键是这样的话，比如现在大家都知道是利率的高点，那还有谁去买现在的MBS呢？因为现在的这种资产包里的房贷注定了绝大部分都是要refinance的。那如果现在的MBS没人买，那不是房贷越来越困难吗？房贷越来越困难，那不是银行要主动降利息吗？降房贷的利息到MBS卖得出去为止。
但事实上情况不是这样呀，房贷的利率是跟着10年的T bond利率走的。10年国债的利率越高，房贷的利率也越高。好像没有人说，因为大家觉得现在10年国债的利率在高点，所以MBS就没人买了。
nomadic 发表于 2023-05-06 21:19

mbs当然本金是根据市场浮动的 本金低点也可以买吧 你看MBB不就知道了 但是它现在的yield肯定不吸引人
买reits是同样道理 跌到地板
更多人不买的原因 是credit risk 没人买 熬不住 default

Mortgage-backed securities are bought and sold on the bond market. Many investors are large mutual funds and other large institutions charged with protecting and investing people''s money. One of the major investors in MBS is actually the U.S. government.

The Federal Reserve is the single largest agency MBS investor through its large-scale asset purchase program, with total holdings of $2.5 trillion as of October 2021.

跟炒股一样， 应该都有亏有赢吧， bond market 应该稳定很多， 当然收益也会很低， risk reward. 大钱没地方去， 只能买 bond.

银行以7%年利率贷款给购房者，转身把这个贷款打包成资产包卖给投资者。购房者以5%的年利率refinance，但refinance并不影响投资者所买的7%的资产包，就像买了7%的CD，在低利率的情况下，这个CD应该更值钱了。那到底谁亏钱了？还是说refinance是皆大欢喜，大家都赢?
nomadic 发表于 2023-05-06 19:57

你refi就是提前还款了。原来买rmbs的投资者也被提前还款了，以前买的7%bond现在被提前还款了，refi多的时候一般都是利率低，所以市场上买不到其他利率7%的债券，投资人亏了呀。

你refi就是提前还款了。原来买rmbs的投资者也被提前还款了，以前买的7%bond现在被提前还款了，refi多的时候一般都是利率低，所以市场上买不到其他利率7%的债券，投资人亏了呀。
momosun 发表于 2023-05-07 00:56

本来赚 1000， 赚了 100 而已。

银行以7%年利率贷款给购房者，转身把这个贷款打包成资产包卖给投资者。购房者以5%的年利率refinance，但refinance并不影响投资者所买的7%的资产包，就像买了7%的CD，在低利率的情况下，这个CD应该更值钱了。那到底谁亏钱了？还是说refinance是皆大欢喜，大家都赢?
nomadic 发表于 2023-05-06 19:57

“投资者所买的7%的资产包” 不是call protected 所以当购房者refinance之后这个资产包就被call 然后消失了

我也觉得是mbs的投资者损失，关键是这样的话，比如现在大家都知道是利率的高点，那还有谁去买现在的MBS呢？因为现在的这种资产包里的房贷注定了绝大部分都是要refinance的。那如果现在的MBS没人买，那不是房贷越来越困难吗？房贷越来越困难，那不是银行要主动降利息吗？降房贷的利息到MBS卖得出去为止。
但事实上情况不是这样呀，房贷的利率是跟着10年的T bond利率走的。10年国债的利率越高，房贷的利率也越高。好像没有人说，因为大家觉得现在10年国债的利率在高点，所以MBS就没人买了。
nomadic 发表于 2023-05-06 21:19

美债是call protected 没有prepayment的可能性 即使持有者在二级市场卖掉，也只是卖给了另外一个投资者 所以高利率的国债在利率降了之后票面价格会变高

Prepayment以后哪里还有这个spread呢？就像买一个callable的CD，即使买的时候的利率再诱人，过不了多久call了，那还不如买一个利率低的，但是non-callable的。
同理，买现在的mbs，因为大家都知道现在利率在高点，这种资产包注定过不了多久要被refinance的，那为什么还会有人买呢？
nomadic 发表于 2023-05-06 21:28

只要比短期的利率高就可以了啊 你看callable的收益会比non-callable的高

mbs当然本金是根据市场浮动的 本金低点也可以买吧 你看MBB不就知道了 但是它现在的yield肯定不吸引人
买reits是同样道理 跌到地板
更多人不买的原因 是credit risk 没人买 熬不住 default
MiniCorset 发表于 2023-05-07 00:29

Agency mbs哪里的credit risk…

Investor 赚少了。 有些2021入场的赚微薄的利息，也没有voting rights call deal，就熬着吧。