hard money loan: 用“硬”资产抵押的贷款，一般就是房子。因为flip房子难从银行贷到钱，所以就出来一个"flip & fix hard money loan from private lender"这么个市场。楼主是内行，要不介意可不可以说说hard money借贷成本，也让我们坐板凳的开开眼界。
回复 48楼牛伊万的帖子 大哥推导重建175-230/sqft..您开玩笑呢...175-230/sqft 2019年 ground up midwest这价格还差不多。2019到现在construction costs涨了40%。 Hard costs能下300/sqft那都是好样的。 demolition 不要钱的呀？architecture/design/permit/啥soft costs 免费送的? Hard costs, soft costs都算上，推到重建要是能下320/SF，我觉得您转行当developer更好。 okay就算不需要推到重建，您举了个light value add的学生公寓的budget当例子。那种costmetic renovation的房子，状态本身没问题，agency loan都分分钟下的来。 您给的这楼的状态连银行的钱都下不来....renovation budget有任何共通点？ hard money三四个月还清不需要付prepayment penalty的？你们没有任何minimum interest requirement的？折腾一大圈就收三四个月利息..做慈善的？ 装修工资都是垫资延后结账？Really? monthly payment in arrears or milestone-based in arrears at the most吧？最多5% retainage是拿到toc可以晚release给GC的。 到您这儿就变成都可以完工再付？
回复 48楼牛伊万的帖子 大哥推导重建175-230/sqft..您开玩笑呢...175-230/sqft 2019年 ground up midwest这价格还差不多。2019到现在construction costs涨了40%。 Hard costs能下300/sqft那都是好样的。 demolition 不要钱的呀？architecture/design/permit/啥soft costs 免费送的? Hard costs, soft costs都算上，推到重建要是能下320/SF，我觉得您转行当developer更好。 okay就算不需要推到重建，您举了个light value add的学生公寓的budget当例子。那种costmetic renovation的房子，状态本身没问题，agency loan都分分钟下的来。 您给的这楼的状态连银行的钱都下不来....renovation budget有任何共通点？ hard money三四个月还清不需要付prepayment penalty的？你们没有任何minimum interest requirement的？折腾一大圈就收三四个月利息..做慈善的？ 装修工资都是垫资延后结账？Really? monthly payment in arrears or milestone-based in arrears at the most吧？最多5% retainage是拿到toc可以晚release给GC的。 到您这儿就变成都可以完工再付？ bradleysweetnr 发表于 2023-05-03 01:33
回复 50楼牛伊万的帖子 不用去了谢谢，我在commercial real estate debt fund做过五年，做的20m-500mm这个check size的。 flipping house by hard money 这又不是什么新鲜事，oldest trick in the playbook。 肯定有很多成功案例啊，尤其是当利息低建筑成本低房价低的时候。但是你忽悠说没有经验的人都能搞得定new york townhome gut renovation，轻轻松松80-120万利润，完全回避其中风险，这是极其不负责的做法。 Gut renovation, 没有现金流的luxury home, 纽约市。这三个都是flip house里的高风险。一问你问急了，你也知道避重就轻说light value add student housing with cash flow 当成功案例。我一开始给你benefit of doubt。现在挺明显的了，就和前面楼里说的一样，你/你客户要脱手这个楼找接盘侠。 我明白你现在生意不好做。房子在高点，利率在高点，人工/建筑成本在高点, 没多少人愿意堂这个浑水找你借钱做flip。你钱放不出去赚不到钱。 但这也不是忽悠大姐大妈当接盘侠的理由。
回复 50楼牛伊万的帖子 不用去了谢谢，我在commercial real estate debt fund做过五年，做的20m-500mm这个check size的。 flipping house by hard money 这又不是什么新鲜事，oldest trick in the playbook。 肯定有很多成功案例啊，尤其是当利息低建筑成本低房价低的时候。但是你忽悠说没有经验的人都能搞得定new york townhome gut renovation，轻轻松松80-120万利润，完全回避其中风险，这是极其不负责的做法。 Gut renovation, 没有现金流的luxury home, 纽约市。这三个都是flip house里的高风险。一问你问急了，你也知道避重就轻说light value add student housing with cash flow 当成功案例。我一开始给你benefit of doubt。现在挺明显的了，就和前面楼里说的一样，你/你客户要脱手这个楼找接盘侠。 我明白你现在生意不好做。房子在高点，利率在高点，人工/建筑成本在高点, 没多少人愿意堂这个浑水找你借钱做flip。你钱放不出去赚不到钱。 但这也不是忽悠大姐大妈当接盘侠的理由。
回复 58楼momosun的帖子 是的。我们的经验是gut renovation是风险成本最不可控的，还不如ground up construction. 所以最后我们要么只投要么clean slate ground up construction 要么就是地毯换地板厨房刷白白的light renovation。renovation一旦上structural engineering一旦上permit, government inspection...工期和成本立刻都不可控了。 纽约市的确是水最深的。大家都愿意投sunbelt，主要原因当然是宏观人口经济变迁，但是生意好做，楼好盖绝对也有关。
回复 50楼牛伊万的帖子 不用去了谢谢，我在commercial real estate debt fund做过五年，做的20m-500mm这个check size的。 flipping house by hard money 这又不是什么新鲜事，oldest trick in the playbook。 肯定有很多成功案例啊，尤其是当利息低建筑成本低房价低的时候。但是你忽悠说没有经验的人都能搞得定new york townhome gut renovation，轻轻松松80-120万利润，完全回避其中风险，这是极其不负责的做法。 Gut renovation, 没有现金流的luxury home, 纽约市。这三个都是flip house里的高风险。一问你问急了，你也知道避重就轻说light value add student housing with cash flow 当成功案例。我一开始给你benefit of doubt。现在挺明显的了，就和前面楼里说的一样，你/你客户要脱手这个楼找接盘侠。 我明白你现在生意不好做。房子在高点，利率在高点，人工/建筑成本在高点, 没多少人愿意堂这个浑水找你借钱做flip。你钱放不出去赚不到钱。 但这也不是忽悠大姐大妈当接盘侠的理由。
回复 50楼牛伊万的帖子 不用去了谢谢，我在commercial real estate debt fund做过五年，做的20m-500mm这个check size的。 flipping house by hard money 这又不是什么新鲜事，oldest trick in the playbook。 肯定有很多成功案例啊，尤其是当利息低建筑成本低房价低的时候。但是你忽悠说没有经验的人都能搞得定new york townhome gut renovation，轻轻松松80-120万利润，完全回避其中风险，这是极其不负责的做法。 Gut renovation, 没有现金流的luxury home, 纽约市。这三个都是flip house里的高风险。一问你问急了，你也知道避重就轻说light value add student housing with cash flow 当成功案例。我一开始给你benefit of doubt。现在挺明显的了，就和前面楼里说的一样，你/你客户要脱手这个楼找接盘侠。 我明白你现在生意不好做。房子在高点，利率在高点，人工/建筑成本在高点, 没多少人愿意堂这个浑水找你借钱做flip。你钱放不出去赚不到钱。 但这也不是忽悠大姐大妈当接盘侠的理由。
第一个案例 已经删除 引用者请自行删除
我应该写一个做完了的案例 与现在没关系的
额外再注明 有风险 大家看看而已 千万不要模仿
今后我也不会在华人论坛 写任何容易产生疑问的话题
之后与美国无关的 案例 和故事 也就不再这里分享了
背景：2008年我在北京五道口某VC打工，重点看电商互联网方面的项目。彼时赶上风口了，恰巧之前工作原因与业内大佬们都熟悉。顺风顺水中，自己安耐不住冲动，出来创业，很快从日本拿到风险投资。干了几年项目还行，但没拿到互联网零售许可证（合资企业不给证），投资方较劲，分钱散伙。 我转开咨询公司。帮着企业和地方政府，搞新零售互联网转型，感觉很爽。期间一直帮着VC们找项目做咨询。另外，业余时间有7-8年，帮着某慈善基金，去西北建学校发钱监督等，从帕米尔高原到西海固，吃住在最基层。落实资金用到有用的地方去。从风投资金到慈善基金，从此发现自己，可能更擅长与钱打交道。 后来，到美国定居纽约。缘分巧合，遇到犹太人老板成为合伙人，合作开了中介公司，屋新天。后来大老板成为某国际hard money基金在美国的业务负责人，我也就开始负责纽约的亚裔市场。如今基金做的每笔金额越来越大了，但亚裔特别是华人，用款量都不大，2-3M单笔就很不错了。甚至大部分不到1M，低于最低可做的金额。亚裔业务没多少，我也就轻松起来了。 前20年折腾的有点儿猛！大起大落好多回，总能把凭运气赚的钱，再凭努力都亏出去。过去老婆不断上学，女主内操持家务带孩子。这几年老婆终于毕业了，出去工作特别开心。我回归家庭，做饭做家务，减肥带娃。抽空做做房产中介业务，给搞开发项目和创业的朋友，写商业计划书做融资咨询。老婆说这样状态最好，让我别瞎折腾了。帮别人做咨询，少赚些没关系。不断有新朋友来找我，看我很高兴样子，不赚钱图个开心也好。只要不是自己投资创业，就是最大的成功。 所以，闲着也是闲着，我决定盖一个楼。把这些年亲手做过项目，或者多少参与朋友创业的案例总结出来。特别是一些快速致富的案例，按照先美国后国内，先现在后过去的顺序写出来。有价值也有坑，有成功也有惨败，供大家参考。
LZ牛人！顶一下。搬个板凳看
“大起大落好多回，总能把凭运气赚的钱，再凭努力都亏出去” ，楼主不要停，太逗了
楼主牛！ 这个帖子，一看就是干货。 加油！
高级软广告贴，找接盘侠。
大家看看就好，这样论坛里，就当我是凡尔赛下。真有人从这里就像想干啥，我也不敢给融资。这些圈子很小很封闭，不需要没经验的新人进来。后面有融资120亿人民币的故事。作为看客，脑洞要大。假象要接盘就接，这样大盘。故事才够刺激。
318万的房子reno成500万的房子，renovation budget需要多少？然后renovation的部分大姐们需要自己再找钱？ 你们的hard money是non-recourse的吗？
这个案例到此为止，看到有些人的回复。影响心情。关于hard money 详细信息，看我当年减肥前的访谈。供参考 https://youtu.be/7Q_zA794Vlw
系统提示：若遇到视频无法播放请点击下方链接
https://www.youtube.com/embed/7Q_zA794Vlw
谢谢楼主分享。看到负面评论忽略就好。不是每个人都能见识到你看见的世界。
还继续吗？
不是啊亲，hard money 搞flip house 也不是什么新鲜事,不是啥超出大家想象的新东西。 只是你这个案例里大姐运气好就发财，运气不好高点进楼市下行时要卖，很容易被carry costs reno costs吃死啊。任何上杠杆的投资都是啊，这个除了市场风险还有operaion risk。 没经验搞不好被包工头坑死。 大家质疑也正常吧。 毕竟你的语气说的好像这玩意儿稳赚不亏多轻巧一样。 现在楼市高点，利息高点，人工费物料费高点。 5 million这个价位的楼市受经济影响还特别大
既然您提出这些，我就把这个案例说完。其他的就不说了，毕竟这个是最简单，与华人网友比较近的。其他的有很多，太超出一般认知。需要详细的解释，我忙着做饭接孩子，没办法讲透彻。容易引起误解。
1、成交价格极其稳定，没有大幅度涨价和降价。市场热的时候，也是微涨，市场不好时也降幅很有限。非常稳定，根据位置成色，可以较为精准的预期价格（高端Condo则有价格较大幅度波动的可能）。
2、由于普遍年龄比较大，经常会遇到内部完全不能直接入住的曼哈顿Townhouse 可能还有各种小问题Violation 无法走正常贷款。由于内部无法直接居住，海外买家和普通土豪也没时间没兴趣去修缮。普通买家则，不敢想也没经验去涉及。
3、这类Townhouse最大优势，在估值的时候，可以按照成交价借hard money，也可以装修好以后的价格来做借款。这样就形成了一个比较少见的，通常5折或更低拿下标的的细分市场。但必须有经验一次做买楼和装修打包贷款。
市场上貌似机会很多，需要不断挖掘，排除风险大的陷阱，去细分里面找机会
5、不同区域玩儿法也完全不一样。如果从切尔西这里往北走若干条街，就完全不能这种玩儿法。到了地狱厨房附近，不远FIT服装学院。主要往北有Fordham、NYIT纽约理工、茱莉亚音乐学院、再往北哥伦比亚大学。特别有钱喜欢生活品质的人群不多，但周边高校很多。学生出租为主。尽量做多家庭多房间，甚至做SRO单间也行。装修从简，地板打磨下就行了，开始招租时间开学前卡位做好。出租比周边稍微低一点儿，不查报税信用分敞开了给留学生和公派人员。基本瞬间满租，也不会遇到租霸。发个我们自持物业，老楼翻新简单装修。出租价格比周边便宜500-800 不查信用报税简单入住。可以参考（这个租出去了，即使空出来也基本都是客户远程直接预定。） https://www.unewsky.com/productinfo/953330.html 马上拿租约再去做普通贷款还hard money，实现资金快速流转。诸如此类，上东区和华尔街，操作手法也不同。
很多人喜欢开口闭口美国房价趋势，而我们喜欢细化到具体那条街道。街道长了，街头和街尾，还可能完全不一样。我的合伙人犹太老先生，更是按照步行1、2、3、5、10分钟等等，画同心圆去仔细看标的周围所有细节。
你估计flip house 从300万到500万 renovation costs大概是什么区间？如果renovation costs是substantial的，这些大姐要自己掏钱的话，那所谓30-50万美元撬动曼哈顿整栋townhouse的说法非常误导人 假设renovation costs是50万，大姐们又没有现金自己垫付， 那现如今financial markets上谁提供这笔钱，如果是借贷，利息大概是多少，他们是secondary position, 风险更高，现如今市场上这种金融产品提供者还多吗？会存在借不到钱整个renovation基本没法开工的情况吗？ 假设这个钱既不是大姐自己出，也不是借贷，那就是找到了lp,co-gp. lp co-gp 也不是吃干饭的， 这个故事里的30-50万costs，80-120万profit是net of all financial costs including equity costs的吗？
她这个不是卖家比买家多了300万嘛，有盈利余地的。现在装修gut Reno high end 的话得$400-$500一平吧。算下来$1.5M 的装修钱还是要的。 不过这个姐确实厉害就是了。一般华人装修的能承接这种的也不便宜，因为gut Reno 的建筑师工作比较多，还得有site supervisor 坐着，成本低不了。其余的做这个的structural engineer, mechanical engineer, 甚至一些技术工人要求都挺高，很多华人公司单独做不了。
咱算一下哈： first mortgage 300万， 假设利息10%。 两年利息60万. 房产税加保险假设五万一年，这就是70万。 150万reno costs，假设借了个secondary loan利息15%。 假设average balance是75万，那两年利息是22.5万。 那整个carry costs基本上是95万。 95+150+320=565万。这还是假设reno完基本顺利立刻脱手。如果没有脱手的话，extension fee估计就要1%，那就是another 4.5万外加interest costs。这个先姑且不算吧。 纽约豪宅transfer tax 2.625%。 再加上买卖佣金。 6%。 楼主说这个房子最多卖600万， 那这就是sales costs就是52万。600-52-565=亏17万。 楼主给的卖出range是500万到600万。 500万的话， 500-565-43= 亏108万。 所以这个投资如果大姐像他所说，只投了30万，卖在500万到600万的区域，利润是负108万到负17万，而不是赚80到120万。
你们算的错误太多了！ hard money 过户，通常3-4个月后（最快不到2个月），清完大的违规，就可以换普通贷款了。 过桥以后，利息直接降到通常水平。 装修贷款更没有15%，长期合作的装修公司都是垫资延后结账 装修成本预估，几乎翻倍。 彻底推到重建，重新挖地基，到最后做好。每平方英尺也就175-230之间。 不是自家装修那么贵，工程装修价格体系完全不同。 这不是整个拆掉，装修成本更低，关键是设计感和软装。
如果多家庭给学生出租的简单装修更低，我们自持整栋重新装修，40万左右连家具都配好了。
不是业内的人，不懂实操 算出来不断赔钱还一直一个一个项目干下去 放心没人是傻子
大哥推导重建175-230/sqft..您开玩笑呢...175-230/sqft 2019年 ground up midwest这价格还差不多。2019到现在construction costs涨了40%。 Hard costs能下300/sqft那都是好样的。 demolition 不要钱的呀？architecture/design/permit/啥soft costs 免费送的? Hard costs, soft costs都算上，推到重建要是能下320/SF，我觉得您转行当developer更好。
okay就算不需要推到重建，您举了个light value add的学生公寓的budget当例子。那种costmetic renovation的房子，状态本身没问题，agency loan都分分钟下的来。 您给的这楼的状态连银行的钱都下不来....renovation budget有任何共通点？
hard money三四个月还清不需要付prepayment penalty的？你们没有任何minimum interest requirement的？折腾一大圈就收三四个月利息..做慈善的？
装修工资都是垫资延后结账？Really? monthly payment in arrears or milestone-based in arrears at the most吧？最多5% retainage是拿到toc可以晚release给GC的。 到您这儿就变成都可以完工再付？
多年了就这么做的，还都有案例。到今天还在这么做，你张口闭口，说不可能。这些项目你干过几个？
西51街 我们拿hard money买的楼改学生公寓，你加我微信我带你去实地看。别推辞不去。
借几个月太常见了！这叫过桥，不断借钱出去就行。随便你去问贷款经纪人。看来你更本就是没用过这样的资金。
咱们不要再这里浪费大家时间了。您私信加我，我抽时间见带您实地一个一个去看。从银行到工地，整个流程走一遍。
日本文学+法学院+CS+数学，学的比较多。中间当了10多年知识产权律师，又入学校从头学转码。
确实不是一般玩家玩得了的，中间不确定因素环节太多了。就dob这效率，案子交上去三个月可能还没看呢。光政府paper work就搞好几个月。银行新贷款paper work又两个月。
普通贷款操作紧凑些速度非常快
2周前，帮一位建商拿个一个皇后区商住楼。 需要改co工作量比较大，她看房就带着建筑师过来很专业，预估2个月能改好Co
我觉得3-4个月差不多，2个月算是很有挑战 估计没经验的人要更久都搞不明白
但我看她们非常专业，您要有兴趣的话 可以共同关注
确实专业玩家不一样
不用去了谢谢，我在commercial real estate debt fund做过五年，做的20m-500mm这个check size的。 flipping house by hard money 这又不是什么新鲜事，oldest trick in the playbook。 肯定有很多成功案例啊，尤其是当利息低建筑成本低房价低的时候。但是你忽悠说没有经验的人都能搞得定new york townhome gut renovation，轻轻松松80-120万利润，完全回避其中风险，这是极其不负责的做法。
Gut renovation, 没有现金流的luxury home, 纽约市。这三个都是flip house里的高风险。一问你问急了，你也知道避重就轻说light value add student housing with cash flow 当成功案例。我一开始给你benefit of doubt。现在挺明显的了，就和前面楼里说的一样，你/你客户要脱手这个楼找接盘侠。
我明白你现在生意不好做。房子在高点，利率在高点，人工/建筑成本在高点, 没多少人愿意堂这个浑水找你借钱做flip。你钱放不出去赚不到钱。 但这也不是忽悠大姐大妈当接盘侠的理由。
纽约市房产市场水太深，各种法规regulation不确定性很大。我做的一个小小的装修都各种拖了大半年，各种检查和意外，装修材料，工人，大楼管理，设计师，建筑师，各个政府部门，每一个环节都可能出问题。不敢想flipper会遇到多少麻烦。至少现金流工期千万别卡太紧，真资金链断裂太可怕了。
是的。我们的经验是gut renovation是风险成本最不可控的，还不如ground up construction. 所以最后我们要么只投要么clean slate ground up construction 要么就是地毯换地板厨房刷白白的light renovation。renovation一旦上structural engineering一旦上permit, government inspection...工期和成本立刻都不可控了。
纽约市的确是水最深的。大家都愿意投sunbelt，主要原因当然是宏观人口经济变迁，但是生意好做，楼好盖绝对也有关。
你说我的语气里透露出 轻松获得利润，忽悠没有经验的人来做 但我并没有这样说 我前面还专门说了 做这些业务的不容易 关于语气方面 每人理解不同吧
另外，您对这方面了解太少了。太外行了，但不用不停的踩我和栽赃，说我为了在这里放贷。完全无中生有。
行吧，到此为止
举例方面，我欠考虑
我应该写一个做完了的案例 与现在没关系的
额外再注明 有风险 大家看看而已 千万不要模仿
今后我也不会在华人论坛 写任何容易产生疑问的话题
握手言和 求同存异
楼主讲的Hard money lending， 一般人还是接触不到的， 我理解是风险比较大。象这种 gut renovation, 必须自己做装修做建筑的， 赚的就是这块钱， 自己不懂的话没法干。
这个renovation cost看看大家讨论挺有意思的， 楼里有些姐妹很专业， 学到不少。
纽约房地产不容易搞。
前几年就见过12%的， 现在水涨船高肯定更高了吧。
你这人怪讨厌的，跟楼主斗知识、显摆下自己的工作经验就算了，打着什么防止华人大妈受骗的旗号就很假了，大妈们整天吹贫困线70万，你让她们拿七万出来投资都要命了，捐个70块能把你底问个门儿清。你也说了你自己做的大check size，其实都是纸上谈兵，实际操作你不如人家大妈。谢谢你的好意但是别这么烦人把楼主吓跑了。
总之， 纽约房地产， 不是财大气粗不敢做的， 这种需要gut renovation连银行都不敢贷款的， 更是高风险， 最好是自己就是包工头。 事实上我见过的买房 flip gut renovation的， 都是包工头， 普通人玩不了。
现在利率太高了，真是拖不起。像你说的，如果不是自己是包工头，非常懂控制时间装修物料成本。普通人做不了。
我觉得你的算法稍微有点大手大脚， 不是抠门蹲工地省钱的大妈做派 ：）
reno cost我真不知道， 在你和楼主之间取个中， 就算100万吧。
大妈肯定不能借15%的贷款两年啊， 上哪东挪西借也搞出来点了，8%-10%还是能搞到的，算10万利息吧， 这个利率的贷款， Pre payment penalty都是可以谈的。 买卖佣金哪有6%？他就出一次卖的时候， 所以2-3%就可以了。 里外里我帮你省了50万装修成本， 12万利息， 20万佣金， 大妈还是可以赚到70万的 (320万买600万卖的话）。自己精打细算，辛苦在工地吃灰两年， 跟各路包工头和政府部门扯皮打架两年， 自己前后垫资130万， 这钱两年扔银行也有13万利息收入了吧， 所以最后算下来， 大妈年薪29万， 还可以吧， 但不如转码。
楼主的帖子里就是个有魄力的大姐，完全没说有没有专业知识。 我没这个楼里这么专业，我也不羡慕这个大姐，摊子铺那么大，那么多麻烦事，花了两年时间也才赚了几十万。。。
我上面解释了，那位网友计算太理论化，不是实操的案例。
几乎所有借hard money都会尽快做再贷款，过去做过的案例，去年hard money利息我亲手做的才9% 过户后再贷款或者找同乡或者装修公司（装修垫资）入股下来，利息降到不到6% 去年同期普通买房3-4%上下
这方面不要光听我说，去问任何一个资深贷款经纪人。都是这个套路，hard money过桥，以后再贷款或者引入私人借款、入股等，大幅度降利息。所有人都是这样操作的！除非别无选择或者懒得降息不在乎钱，这样的人完全没见过。
做这些项目，比包工头厉害多了。都是很有经验的专业人士。 我把她们叫大姐，这个称呼并不代表，她们啥也不懂。
另外，她说的她做的项目，喜欢新建盖楼。这类我们做的更多了。前天曼哈顿出来，皇后大道两边看到好几个我们做的融资项目。盖楼方面要聊起来，其中颠覆一般认知的事情更多。当然这也就不说了。
铁哥们儿，创业写商业计划书，业务负现金流。初创艰苦时期，我的主力员工全部加入。后来天文数字股权融资到位。前年美国上市，去年退市。烧掉超百亿人民币。
老一辈华侨首富，内地捐献上百所中小学，还有某大学。我跟着做项目，其中资金如何与有关部门斗智斗勇，绕开红十字会，深入到高原沙漠学校里，最终探索出一套可行的方法。
很多很多，
我决定去开一个Youtube频道 慢慢讲故事 在这里就算了
就当是听虚构故事，真有兴趣的朋友可以熟悉了，再探讨
其实哪行水都挺深的，一年几十万不是那么好赚的。我认识的这些在纽约flip房子的都是人精。这第一个案子就很有意思，你还是别往心里去，多讲几个不同的案子吧。
大妈应该可以同时开工几个房子，同时有一些房地产经济的亲朋好友，地产经纪费用能省出4-5%，尤其这种6M的房子，3%就18万，比大妈装修清闲多了，大妈怎么可能把这部分拱手让人的
如同时开工2个房子（假设大妈本金足够），还是可以近70万一年，比马公还是好些 3个房子的话，100万应该不成问题
假设本金足够。。。假设本金有一个亿，存银行还吃5个米的利息呢。秒杀一切码农。
做这行最怕风险不可控，你房子完工的时候正好房市调整，纽约6个米的豪宅跌倒5个米甚至4个米都不奇怪。挺着不卖，三个项目，每个月十万块的利息压死你。
风险确实挺大的。我附近一个房是一个专做flip 的夫妻弄的，结果失手了。花了不少钱gut Reno, 开始list 10米还是11米，卖了两年都没卖出去，也降价了几米。后来又请一个当红的设计师给调整了一下，但又是在市场上挂了一年才卖掉，价钱也很一般。我觉得很可能亏了，因为时间跨度太大。
还有认识的一个realtor 也搞了一个弄完$5米价位的，但是她找的contractor 不行，花费比她预期的高很多，后来中途炒了重新找人弄，弄完了效果还是挺好的。但是花了两年，花费也大，估计卖了利润不行，她索性自己住进去了。
但是我看有一个小公司在我们附近弄的似乎挺成功。我看过他们弄的两三个listings, 都走得很快。我觉得他们的诀窍是定位准确，一般都是5米或以内弄的，这样不会太高端，装修考究但不用太独特。设计明亮时髦，用料不错但绝对不是处处需要特殊的石头的那种。这种中高价位的看起来比较容易规范话，投入和工期都会比较好控制。卖起来卖家也多，容易出手。