请大家帮我分析一下，这房子该怎么买卖？

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如果你付大房子房贷和开销不吃力的话，我会选择1

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小房无房贷，并且容易出租，建议留着。按你家的收入，大房应该能贷出来。
但是不建议小房保留付清状态。因为到时候出租，你会有现金流，根据你家的收入，这个现金流需要交不少稅。
你可以从小房cash out一些钱出来，做到出租后不亏不赚那种状况，反正就是做到出租房不用交税那种。贷出来的那部分，加在首付里面。让自住房的贷款降低。
因为出租房的贷款利息，100%可以抵稅，算在schedule E里面。而自住房的利息，能抵稅的有限制，加上有standard deduction, 自住房的利息抵稅太微弱。具体cash out数目，你可以找CPA分析一下。我当时是按照市价的60%贷款来cash out的，因为这个比例能拿到最好的利率，而且我那里的市场也正好出租做到收支平衡。
我家换大房的时候，就是把小房cash out出来。我的小房还没有付清，只不过因为房价上涨，有不少equity 。小房 cash out和大房贷款一起做，你给贷款经济说明情况。万一短时期买不到大房，也不会白贷出来浪费利息。
当然，有的人会计较小房是出租房利息，贷出钱来放自住房有点亏。我是没算过这笔账。

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问过Loan agent，说我家贷款是没问题的。只是贷这么多需要付好多利息啊。
还有一个担心是，现在卖房还能卖个好价钱，就怕以后住房降价了。

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问过Loan agent，说我家贷款是没问题的。只是贷这么多需要付好多利息啊。
还有一个担心是，现在卖房还能卖个好价钱，就怕以后住房降价了。
bipoppy 发表于 2023-04-23 10:38

那你就卖小房子

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问过Loan agent，说我家贷款是没问题的。只是贷这么多需要付好多利息啊。
还有一个担心是，现在卖房还能卖个好价钱，就怕以后住房降价了。
bipoppy 发表于 2023-04-23 10:38

哦，看你这样担心多付利息，还焦虑是不是能够sell high，想要timing market, 应该是不太适合投资房产，那你就把小房卖了吧。不过一卖一买，中间稍微折腾一下，需要搬家两次。
我是比较喜欢保留出租房的。因为我不懂股票，除了工作，又没有别的收入来源，有个出租房可以对冲一下通货膨胀。
我当时升级房子的时候，也是可以卖掉小房，这样大房就可以有50%以上的首付。后来还是决定equity 一些出来，保留小房。小房收租，以房养房，需要投入一些精力，但是资金投入很少。让它自给自足的积累一些equity，长期持有还能有增值的福利，所以出租房虽然没有现金流，但是抵御通货膨胀，还是不错的(短期持有是另一回事)。
不过，以上都是我自己的心得，妹子自己的情况自己了解。

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多谢妹子的建议，以房养房是个不错的主意

不懂就问啊，请问mm考虑了property tax 问题了吗？只有一套房享受那个每年 property tax 不超过2% 的涨幅，你如果出租第1套房的话，property tax肯定比你现在交的高，因为按照市场value来算的，现在涨了。第二套房买的贵，property tax估计也要交不少。 如果地产税是2%的话，1m的房子就得交2万的地产税。好贵啊。

不懂就问啊，请问mm考虑了property tax 问题了吗？只有一套房享受那个每年 property tax 不超过2% 的涨幅，你如果出租第1套房的话，property tax肯定比你现在交的高，因为按照市场value来算的，现在涨了。第二套房买的贵，property tax估计也要交不少。 如果地产税是2%的话，1m的房子就得交2万的地产税。好贵啊。
pretty 发表于 2023-04-24 13:25

妹子提的问题，我有点没看明白。分三部分来讨论一下:
第一，只有第一套房享受property tax cap，这是你们州的规定么? 加州根据prop 13, 所有房子都有这个cap，无论出租房还是自住房。另外，不管稅有多高，如果作为出租房，都是可以作为expense 从租金收益里面deduct 的。
第二，有cap的州，这个cap 是指在稅基上的增长，而不是说cap地产稅在买价上的百分比。比如100万买的房子，第二年疯狂通胀市场价格变成150万，但是如果城市有2%的稅基cap，那么它会按照100+100×2%=102万作为稅基来苛稅。
第三，第二套房买得贵，地产稅多交，那是一个正常现象。一般升级房子，都是第二套比第一套大，买的时间晚些，自然贵一些，地税也会多给一些。这是没办法的事情，除非不升级。

好贴，能不能跟风问问，英国出租房利息和房贷都不能抵税了，房东在有房贷的情况下还要交租金所得税。。。。。这样还有必要做出租房吗。。简直纯赌房子一定会涨。。。

好贴，能不能跟风问问，英国出租房利息和房贷都不能抵税了，房东在有房贷的情况下还要交租金所得税。。。。。这样还有必要做出租房吗。。简直纯赌房子一定会涨。。。
BelleRLin 发表于 2023-04-26 11:28

苹果和梨子不能一起比啊。美国能抵税，英国不能，不代表英国就不能够投。
如果是在美国，别的地方贷款利息都可以抵税，某个地方不能，那这个地方肯定不是一个好的投资。
但是英国如果全国都这样，那就看那里的地主如何生存。

苹果和梨子不能一起比啊。美国能抵税，英国不能，不代表英国就不能够投。
如果是在美国，别的地方贷款利息都可以抵税，某个地方不能，那这个地方肯定不是一个好的投资。
但是英国如果全国都这样，那就看那里的地主如何生存。

pigluo 发表于 2023-04-26 12:48

谢谢回复，去年新的规定，欧洲一些房东趁着新冠已经撤走了。英国房东不知道接下来还能如何操作。。。

谢谢回复，去年新的规定，欧洲一些房东趁着新冠已经撤走了。英国房东不知道接下来还能如何操作。。。
BelleRLin 发表于 2023-04-26 15:13

哎，这些共产的国家，以为这样能够均贫富。殊不知，将来私人房东会越来越少，让国家接管那些出租房吧，以后这些出租房就是脏乱差的代表。

哎，这些共产的国家，以为这样能够均贫富。殊不知，将来私人房东会越来越少，让国家接管那些出租房吧，以后这些出租房就是脏乱差的代表。
pigluo 发表于 2023-04-26 16:11

结局是房租一定涨，以平衡成本的提高

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