版上地主们请看个故事，顺便说说出租房的房客要不要留

我有个房子detached townhouse,其实就是SFH但是每个月几百块钱的HOA，HOA管一些common area。
房子在最好学区，算好学区里的最便宜房子，最早买了是想自住的，后来工作换到比较远的地方就另外买房了，这个一直出租。
这个房子想卖的话分分钟卖掉，周围SFH都是两倍以上的价格。但是我觉得还有potential，不太想卖。
四年前换租客，一个70多的白老太来了，给我看check account里有30几万，信用高分，说是租给女儿和外孙女住，外孙女想上这个初中（本地最好的）。就租给她们了。后来住了四年，小姑娘去年上了高中了也是本地最好的，中间没涨租子。过程中了解到，这个女儿是个烂人，外孙女是跟什么人乱搞弄出来的没有父亲认。每月老太太按时交租也算相安无事。我知道有男的不时来住，鉴于这个女儿就是个烂人我懒得管。
今年续租，市场变了，地税保险HOA修理都大涨，现在这个房子花点钱粉刷下换个地毯可以多租300快。我给她们看CMA说知道小姑娘在读高中，小涨150吧。
结果这个女儿让我等了一周给了答复，说要么不涨，要么他们就不续约了。老太太始终没说话。都在group chat里。
版上同学说说看，是让他们走呢，还是不涨租子留住他们？

通胀这么厉害，涨房租是应该的。每年都应该涨一些。累到一起涨幅度过大，一般租客心里上难以接受。她们不愿续租，你反而可以大幅涨房租，达到市场水平。

你不愁租，不怕卖，那就写书面通知她们最后一天。

通胀这么厉害，涨房租是应该的。每年都应该涨一些。累到一起涨幅度过大，一般租客心里上难以接受。她们不愿续租，你反而可以大幅涨房租，达到市场水平。
H1123 发表于 2023-04-07 13:49

谢谢回复。你说的太有道理了，我这就是过去四年没涨，要是每年涨50现在应该也okay。
lesson learnt。

你不愁租，不怕卖，那就写书面通知她们最后一天。

Emilyll 发表于 2023-04-07 13:51

谢谢。

现在房租是多少？如果从$3000涨到3300就还好，如果$1000涨到$1300，涨幅我有些大了。另外四年没涨才低于市场价$300，是不是当初的租金比市场价偏高？

她搬走了还可以继续读高中，可能想租便宜的了

多租的金额是属于多少%的涨幅啊？

“粉刷下换个地毯可以多租$300”，那么也要投入，你先说说粉刷地毯多少钱吧。如果投入好几千，那么你还不如继续跟现在续约。等他们走了再投入。

人烂就别续租了 感觉风险很大呢 老太也70了 要有个万一 也不知道能不能从这两母女那收到房租

肯定不租了啊，你过去几年太nice了，她们便宜占上瘾了
这么好的地段，赶紧收回来，按market rate租出去，今后记得每年一定要象征性收inflation raise，否则租客take it for granted

算一下刷房和换地毯的成本，加上空置期的成本，如果超过$7000，那不如这次续2年，等小姑娘高中毕业正好换房客，一般人不喜欢在孩子上学中间搬家或者转学，老太太按时交租就行 你其实也没法确定下一任不会有任何问题，如果3000/月的房子，空一个月就是3000损失，刷房现在没大几千下不来

回复 1楼TOR123的帖子
谁跟你签的租约？老太太还是女儿还是她们两个？如果老太太在租约上，你问问她的意见。打电话聊聊，听听她怎么说。

算一下刷房和换地毯的成本，加上空置期的成本，如果超过$7000，那不如这次续2年，等小姑娘高中毕业正好换房客，一般人不喜欢在孩子上学中间搬家或者转学，老太太按时交租就行 你其实也没法确定下一任不会有任何问题，如果3000/月的房子，空一个月就是3000损失，刷房现在没大几千下不来
diane123 发表于 2023-04-07 15:42

肯定超过7000了，但是这房子n年没粉刷了，是应该粉刷下了。我说300是少的，估计能多租500的样子。跟agent谈了谈，这个迟做不如早做，地主是个工作，太佛系肯定亏钱

回复 1楼TOR123的帖子
谁跟你签的租约？老太太还是女儿还是她们两个？如果老太太在租约上，你问问她的意见。打电话聊聊，听听她怎么说。
honeysucker 发表于 2023-04-07 15:55

老太太在群聊里不说话。刚给她打电话也没接。算了。我明天给他们send 搬家note

肯定不租了啊，你过去几年太nice了，她们便宜占上瘾了
这么好的地段，赶紧收回来，按market rate租出去，今后记得每年一定要象征性收inflation raise，否则租客take it for granted
Appreciate2013 发表于 2023-04-07 15:36

知道了。以后也不签长约，每年涨点

人烂就别续租了 感觉风险很大呢 老太也70了 要有个万一 也不知道能不能从这两母女那收到房租
山上有棵树 发表于 2023-04-07 15:27

确实，谢谢提醒。老太有75了，这些年照顾烂人女儿估计也够了。

我觉得按市场价就好（除非你担心之后租不出去）。

现在房租是多少？如果从$3000涨到3300就还好，如果$1000涨到$1300，涨幅我有些大了。另外四年没涨才低于市场价$300，是不是当初的租金比市场价偏高？
eastjess01 发表于 2023-04-07 13:57

四年前1950，现在弄一下应该能租2500吧。
我说涨300是这样就可以维持四年前同样的cash flow

她搬走了还可以继续读高中，可能想租便宜的了
bye2020 发表于 2023-04-07 14:15

读不了了。
这个女人是不太管她自己小姑娘的死活的，是老太太关心外孙女的学区问题。

这个租金差别有点大啊 加上现在的租客也不咋地 还是重新租吧

不过楼主确定现在的market很好出租吗

你这个要当心。那个女的属于低收入，4年前老太太有30多万，现在应该用的也差不多了吧。小心处理，能赶走赶紧吧

不过楼主确定现在的market很好出租吗
SwanLulu 发表于 2023-04-07 16:52

好租。那个zip比较特别，没有什么房源

你这个要当心。那个女的属于低收入，4年前老太太有30多万，现在应该用的也差不多了吧。小心处理，能赶走赶紧吧
Water123 发表于 2023-04-07 16:57

好的。
这个女的就没啥收入。老太太是有教养的老白人，就住在附近有个价值150-200万的SFH，但是宁肯花钱给女儿租在附近。我猜的，这个女儿乱搞老太太也受不了。

不怕租不出去，就给个deadline, 刷墙，然后市场价租

不怕租不出去，就给个deadline, 刷墙，然后市场价租
yshe 发表于 2023-04-07 17:01

谢谢。

好租当然果断换，正愁没理由大涨房租呢

如果这个女儿不找你麻烦，好相处，可以不涨，让她们继续租，毕竟你还要找新租客，也是折腾花时间。 如果女儿毛病多，经常找你麻烦，果断让她们搬走

每年都应该适当涨租，多少都是要建立这个期望。学区房不愁租的话，换房客拉高房租，是值得的。

肯定超过7000了，但是这房子n年没粉刷了，是应该粉刷下了。我说300是少的，估计能多租500的样子。跟agent谈了谈，这个迟做不如早做，地主是个工作，太佛系肯定亏钱
TOR123 发表于 2023-04-07 16:33

也别完全听agent的，agent和你利益相反啊。你维持现状他不赚钱，你只有换房客agent才挣钱。
我觉得如果你空置一个月+粉刷+地毯，两年不能回本的啊。多收入300x24=7200，你要花2000 agent fee，3000 painting，2000地毯。这是一个亏本的操作。
这个房客如果省心，有人按时交租，没有三天两头找你修这修那，那就是好房客。她交往什么人，是不是烂人，跟你没关系。business is business。

顶级学区，四年没涨租，比market price才低$300/m，你们那儿房租是不是太便宜了呀

顶级学区，四年没涨租，比market price才低$300/m，你们那儿房租是不是太便宜了呀
NewID2017 发表于 2023-04-07 18:20

后面好像补充了，楼主很佛的样子，大概不差钱

回复 1楼TOR123的帖子
给你个dp
我的房子换了租客1550直接涨到2750

我也是这种不涨租，这几年不行了，成本涨太多了，只能涨，不愿意就走呗

一定要每年涨，哪怕只多20块。这样房客反而不会走.

“粉刷下换个地毯可以多租$300”，那么也要投入，你先说说粉刷地毯多少钱吧。如果投入好几千，那么你还不如继续跟现在续约。等他们走了再投入。
nodoubt1981 发表于 2023-04-07 15:08

Re,新租客总是有风险的，万一不交房租怎么办？

我家也是换一次租客涨不少租金，而且好租到中间一天都没有耽误过。但我还是觉得换租客麻烦，打扫啥的。 现在的租客2016年到去年都没涨过租金，去年扛不过物价和地产税上涨，从2200涨到2350，今年物业啥的也涨价，只能把租金涨到2500，我们HOA也帮屋主们出租，和我说我们租太便宜了，市价是2800-3000，不过我不想换租客，现在的租客素质高，大家关系处的很不错，准时付租金

卖了最省心。

换我这么好的房子最开始就不会租给这家人

别听agent的，准时交租破事儿少就是好租客。换新租客是可以一次性涨租很多，目前那么多公司雷人，租金那么高一旦失业，交不起租太正常了。