嗯， 房市火热跟低利息应该关系很大。 刚看到那个耶鲁的教授访谈， 说可以再等几个月看看， 尽管很难预测。 我个人觉得， 国家应该限制买房出租， 具体措施不好说， 跟民生相关的， 都应该限制， 市场嗜血， 光靠市场也不行。 gokgs 发表于 2023-04-05 15:57
没太看明白；有这么多钱哪里都可以首付自己买房了吧 为啥要租；中美都没有这种的 arabdopsis 发表于 2023-04-05 16:02
哪个访谈，有链接吗？谢谢 polyoma2002 发表于 2023-04-05 16:04
我理解是买房贷款的门槛高，利率高，租房贷款没有门槛，利率低，租房的钱可以贷款，也可以是好几个人一起凑出来，租房结束可以全部退还，等于用很少的利息住房子，或者免费住房子 gongmaa 发表于 2023-04-05 16:12
房东跑路后，银行既然已经没收了房产，租户不能申请把全租贷款退还吗？银行总不能收了房子又没收贷款吧？ MandyF 发表于 2023-04-05 21:44
感觉全世界爆雷都是美元升息来背锅。。。 Pangpang 发表于 2023-04-05 21:09
差不多， 那些热钱估计就跟吸血的魔鬼， 稍微有点血腥， 就赶紧跑过去。 看过那个科普， 说日元当时为什么暴跌了。 gokgs 发表于 2023-04-05 22:21
银行也没钱吧？哪有那么多钱给租客。 房子虽然银行收了，即使退钱给租客，也要等银行处理了房子，才能处理租客的问题。 债务关系上，是房东欠租客钱，房东欠银行钱，银行不欠租客钱。 alex_alex 发表于 2023-04-05 21:50
这感觉很像解放前上海的顶房子啊。很多逃难到上海的江浙人都用小黄鱼大黄鱼顶下房子，就不用再付租金了，可以一直使用，但地契还是在原房主手里的。 后来一解放，这些人就都成了承租人，向国家付房租了。 财 发表于 2023-04-06 00:24
======== 韩国楼市的风险越来越大了，因为韩国特有全租房也就是所谓的“传贳房（jeonse）”的租房泡沫。在美联储的“加息周期”下。已经显得摇摇欲坠，似乎随时就会泡沫破灭，引爆最多高达1兆8千亿韩元的天价损失。 而更可怕的是，全球都注意到了韩国站到了金融危机边缘。 韩国人自己也注意到了风险的逼近。 但不出意外的话，好像谁都没有什么办法。
“传贳房”不同于常见的按月或者按季度付款的租房模式。而是租客给房主大笔的押金，数额相当于所租房产当时售价的60%-80%。以换取租期内的免费居住。而这个模式，最早出现在韩国的“高丽王国”时期。 但真正的发展起来，却是要到韩国经济腾飞的时代。 20世纪50年代，战后的朝鲜百废待兴。而美国当时认为韩国缺乏工业基础，而耕地虽然肥沃，却也只能发展没什么附加值的农业。因此对于韩国采取了放养的态度。然而在朴正熙上台后，选择跟日本进行合作，韩国因此获得了工业化的启动资金。
但韩国当时的城市化水平极低，而工业化进程开始后，大量农民进城。这导致城市住房紧张，同时进城务工的农民，在住房市场饱和，租赁和房价双涨的情况下，也很艰难的承担住房费用。 而当时的韩国房东们，虽然生活和收入比进城的农民境况要好很多，但其实同样没什么钱，至少有限的积蓄，是没法快速在当时扩建出足够的房屋的。 租房市场价高火热，可一边的房东们却只能瞪眼干着急，没多余房子出租。另一边则是进城农民缺乏房屋可住。 再加上，当时的韩国银行和金融系统，缺乏美元和储备，有限的资金都紧着财阀企业，或者用于“关系户”。
所以，在这种情况下。发轫于“高丽王国”时期的“传贳房”就成为了城市房东和进城农民工的共同选择。 当时，进城的韩国农民工，其实都有一些钱。这些钱或是变卖了农村田宅的积蓄，又或是进城打工所攒下的工资。在全租模式的“传贳房”开始大行其道后，这些农民工要么一家凑钱，缴纳押金。要么就是几个人一起，凑一份押金。 在“全租模式”之下，韩国农民工有了免费的住房。而房东们也有了钱，去建设新房进行出租。
到了现代，全租模式也是许多韩国年轻人的租房选择——韩国自千禧年以来，大部分时候都处于低利的状态，所以年轻人选择“全租贷款”，就只用支付极低的贷款利息，就能获得免费的住房。 省下来的月租，则能成为了年轻人们结婚买房，或者“人生享乐”的本钱。 韩国的现代房东们，则拿着这些大笔押金，要么存银行定期，要么去投资股市——以及选择去贷款买新的房产，然后再以全租模式租出去。
这一来一去，房客省下了钱，房东增加了资产，甚至就连银行也吃了中间的利息差。 一个三方共赢的完美闭环，就因此形成了。 然而，乐极生悲。 美联储的“加息周期”降临了。
韩国自千禧年以来，大部分时候都是一个低利率国家——其中的一个主要原因，就是韩国保守派和进步派为了争夺年轻选民，竟而争相通过低利率，假手于信用卡的“超前消费”，去讨好年轻选民。 这带来的后果就是，韩国年轻人群之中“卡奴”遍布。而同时，也让韩国楼市成了国际热钱的套利之地。
在2020年新冠大流行之后，美国为了纾困，开启无限量化宽松（无限QE）“直升机洒钱”。但国际市场上的钱多了，可资产没变。 美联储的利率又那么低，国际热钱就需要寻找资产，进行保值甚至增值。 而由于美联储超发货币，全球各国为了对冲无限量化宽松的影响，也不得不进一步调低利率，进行货币超发。 韩国是一个新兴经济体，又一直处于低利率状态，在美联储无限QE的情况下，韩国一度将利率降到了接近于0。
韩国房价趋势在涨，韩国贷款的利息成本几近于无，美联储的利息又低，最终大量美元进入韩国楼市，通过加杠杆，购买韩国资产，然后再在高位变现，进行了美元资产的保值。 而韩国楼市也因此彻底在2020年之后，走上了狂飙之路。 2021年10月，首尔公寓住宅价格触顶，平均价格高达12.1亿韩元一套！ 这是个什么概念？在2017年，首尔公寓的价格才只有6.07亿韩元！ 然而无限QE不可能无终止。
随着2022年的到来，美联储宣布进入“加息周期”，国际美元热钱，纷纷回流美国，韩国楼市应声大跌。而这带来的后果，就是今年2月份的首尔公寓住宅平均价格，较2021年10月的峰值，大跌了24%！ 四分之一的住宅价值跌没了。 可没办法，美联储开启加息，全球市场上已经出现了“美元荒”。 炒房客哭了。
韩国的全租房模式，在过去韩国楼市狂涨的时期里，也成功“造王造神”——在首尔地区，有一位权某，坐拥3493套住宅，因此被称为“房屋神”。而次一等的，那些“只拥有”一千套或者数百套的“大房主”则被称为“房屋王”。 而这些“大房主”几乎无一例外，都是通过全租模式，然后加上金融杠杆，才能坐拥成千上百套房屋。 可正如上文所述，这种模式的可持续性，只能取决于房价的上涨和低利率。而随着美联储加息，韩国为了对冲影响，也将利率上升到了3%左右。 房价在跌，利息在涨，最终韩国“全租模式”房主们的炒房闭环就彻底崩溃了。
仅截止到2022年，韩国就有30名“全租房主”没能返还租客的押金，整体违约金额超过了7250亿韩元。 这些“大房主”们也不是没想过，将房屋出售变现后，偿还押金。可由于韩国楼市的下跌趋势已成，且联储“加息周期”至少到年底才有望结束。所以，这就导致韩国楼市的买方，基本都处在持续观望状态。 甚至很多租客，都不再选择全租房了——要知道，在这之前。韩国一半的租赁房屋，是以全租模式进行。 简而言之，没人接盘。 面对如此境况，很多“大房主”要么断臂求神，要么就直接做了老赖，更有甚者直接携款潜逃了。
然而，大房主们违约了，还有腾挪的余地，毕竟房子可以被银行收走。 但租房的房客们，却不得不面对全租的押金没了，所租住的房子被查封了，而自己却还要偿还“全租贷款”。 如果还偏巧在这个全球经济，都寒风瑟瑟的时期失业了，那就真的不胜悲剧了——3月2日，韩国仁川的一名租客，就因为房主违约、房屋被封、自己失业，却还要偿还全租贷款，最终在无尽的悲愤之中崩溃，选择了自杀。
过去15年房价背靠大厂大包和低息房贷。现在占大包里一大半的股票都在跌。房贷利息又在涨。更不用提大厂们都在纷纷裁员导致很多大包烟飞灰灭。
感觉不太一样，韩国等于是房东拿着租客的大额房款去炒房，所以一个房东可以有三千套房子，资金链断裂，影响会大得多
我个人觉得， 国家应该限制买房出租， 具体措施不好说， 跟民生相关的， 都应该限制， 市场嗜血， 光靠市场也不行。
哪个访谈，有链接吗？谢谢
我理解是买房贷款的门槛高，利率高，租房贷款没有门槛，利率低，租房的钱可以贷款，也可以是好几个人一起凑出来，租房结束可以全部退还，等于用很少的利息住房子，或者免费住房子
https://youtu.be/bZyaKPlWvbc
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银行也没钱吧？哪有那么多钱给租客。 房子虽然银行收了，即使退钱给租客，也要等银行处理了房子，才能处理租客的问题。 债务关系上，是房东欠租客钱，房东欠银行钱，银行不欠租客钱。
差不多， 那些热钱估计就跟吸血的魔鬼， 稍微有点血腥， 就赶紧跑过去。 看过那个科普， 说日元当时为什么暴跌了。
这不就是那句话，我们的美元，你们的麻烦么。主要是这个世界资本流动太快，资本的迅速流动，肯定容易出现挤兑的问题啊。
中国躲过了多次金融动荡，不还是因为资本进入或离开都不容易，把成本加上去，没那么容易跑。比如现在，人民币的利率远低于美元利率，但人民币跑出来的成本太高了，不然这版上的兄弟姐妹估计都托人来买美国的国债了。
美联储自己也知道，它的每次升息降息，QE或者收回流动性，都有倒霉的主。它毕竟是美国人的美联储，主要还是为本国利益服务，至于外人，就看谁倒霉了。美国QE当年撒钱，伯南克都抱怨为啥还看不见通胀，就是因为它能撒钱，可钱去哪里它管不了，以至于很多地方通胀上天了，美国这边啥也没有。而现在倒过来了，美国通胀高企，其他国家要崩盘了。
韩国日本台湾，现在人口下降的趋势已经快不可逆了。一个国家人口保持稳定增长，每个妇女至少要生两个孩子，考虑到孩子会夭折，男女都会因病不孕不育，还有搞基不育的，出家的，外嫁的，我看每个生孩子的妇女，恐怕得生三个才能保证人口持续。在东亚，现在恐怕是不可能的。
未来人口的预期是下降的。现在韩国已经是60%的人口在首都圈了，买那么多房子的人，真的觉得这个人口会继续增长么？人口不增长，房价下降不是必然的么。
韩国首尔房价2017到2021几乎翻了一倍，恐怕大家都想上车发财，只不过没想到破裂的那么快
介绍的人说利率低到怎样都不会亏，我说怎么还会有不会亏的投资呢？如果真是这样，岂不是人人都能持续增长财富？那韩国还会有穷人吗？
问题是买房贷款有房子做抵押品 租房贷款没有抵押品 万一贷款人还不起钱 银行打算自己当雷锋？
我猜那些押金房款是贷款，不然你有房价的80%的现款干嘛不买？
房东赚翻了，一套房子，向银行贷款，向房客贷款。
是啊，因为这些年美国就一个劲的印钞票啊
哈哈，不但是爷爷买了一回房，孙子后来又买一回。