之前买房lock低利率的一大堆，这些打包的低利率贷款会变成银行的不良资产吗？

拥有这些打包低利率贷款的银行会爆雷吗

个人感觉，这些都是低利息不动产，收益不高，流动性差，而且还有default + 贬值的风险。等银行需要流动性的时候就是负担，到时候打包卖，也卖不出好价钱。

绝大部分都是房地美和房利美兜底 银行只是service 你

个人感觉，这些都是低利息不动产，收益不高，流动性差，而且还有default + 贬值的风险。等银行需要流动性的时候就是负担，到时候打包卖，也卖不出好价钱。
MeiyouID 发表于 2023-03-11 10:59

妹子说的是，所以能平稳度过这一波吗

银行没有那么傻乎乎的，它拿了按揭，不是捂在自己口袋里 比如，它可以把这些用住房抵押的按揭贷款包装成证券，让别的投资者来买
谁是最大的买家？美联储啊 美联储在疫情前持有1.4万亿美元的MBS，疫情高峰时候陡然增持到了2.7万亿美元的MBS 所以这些地产泡沫是美联储自己吹起来的，而且到现在也只缩减了很少的持有，大概还有2.6万亿美元的MBS
零利率吹股市，大量买进MBS吹房市，然后就是现在的通胀了 所以说不要跟美联储作对，前面三年疫情期间美联储就是要大家买房买股，不买就是傻瓜

房贷和普通商业贷款不一样，资金来源是两房（Fannie Mae， Freddie Mac），是政府支助机构，银行其实只是中间办手续的。

回复 1楼amber10的帖子
不会

房贷和普通商业贷款不一样，资金来源是两房（Fannie Mae， Freddie Mac），是政府支助机构，银行其实只是中间办手续的。
Jicama 发表于 2023-03-11 11:13

那08年的危机怎么来的？

那08年的危机怎么来的？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 20:34

08年很多人付不出房贷，房子扔给银行了，现在这些低息贷款哪个房主会不还贷啊，不过对银行来说，这些低息贷款是不怎么赚钱了，但是也就是少赚点，default的风险应该是非常低的

照上面的说法，那当时的压力应该也是在两房啊 现在的房主，如果被lay off ，想还也会有困难吧

想起来之前的房子，中间换银行了，chase接手，别的没有变化

大部分mortgage都打包的，MBS价格跌了，GSE拥有最多最倒霉，还有别的投资者。比如SVB，它家就是之前买了不少mbs，亏了

银行一般赚初级二级市场的spread，早到手了，还有打包后的servicing fee

银行拿到按揭后转身打包卖了

那08年的危机怎么来的？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 20:34

房主换不起贷款 近几年审核非常严格 不还贷款的情况很少

这次房市有个特征，就是大量的cash offer
后面有一个隐秘的cash offer市场，就是你没有那么多cash的时候，某些公司会帮你出，之后用你的房子抵押再贷款。不知这类审查是不是也很严？

而且如果是conforming mortagage的话，银行付gse保险费，最后default都是fannie freddie他们兜着的

照上面的说法，那当时的压力应该也是在两房啊 现在的房主，如果被lay off ，想还也会有困难吧
MeiyouID 发表于 2023-03-11 20:43

你可以去查，当年两房的确被政府bail out了，后来政府其实还赚了不少钱。

绝大部分都是房地美和房利美兜底 银行只是service 你
vsfan 发表于 2023-03-11 11:00

两房都打包成agency MBS，然后FED和投资人买走了 default了说由GSE兜底，其实也是由美国政府兜底，和美国国债评级差不多了

个人感觉，这些都是低利息不动产，收益不高，流动性差，而且还有default + 贬值的风险。等银行需要流动性的时候就是负担，到时候打包卖，也卖不出好价钱。
MeiyouID 发表于 2023-03-11 10:59

Agency MBS啥时候流动性不好了 只是买的都是institutional investor不是个人所以大家不熟罢了

08年很多人付不出房贷，房子扔给银行了，现在这些低息贷款哪个房主会不还贷啊，不过对银行来说，这些低息贷款是不怎么赚钱了，但是也就是少赚点，default的风险应该是非常低的
cangtian 发表于 2023-03-11 20:41

08 危机也叫次贷危机。

这次房市有个特征，就是大量的cash offer
后面有一个隐秘的cash offer市场，就是你没有那么多cash的时候，某些公司会帮你出，之后用你的房子抵押再贷款。不知这类审查是不是也很严？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:15

不影响基本盘
基本盘还是以 GSE 和两房 为主的 loan

这次房市有个特征，就是大量的cash offer
后面有一个隐秘的cash offer市场，就是你没有那么多cash的时候，某些公司会帮你出，之后用你的房子抵押再贷款。不知这类审查是不是也很严？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:15

这个就是不知道规模有多大

还有个问题{我不是搞金融的，只是比较感兴趣这个话题）： 大家都说这次的贷款做的很严格，跟08年不一样 但是从宏观角度来看，两次都是出现了大量的买家，大量的成交，大量的loan。 难道美国人的平均偿还能力和信用指数在过去十几年有极大的提高？

还有个问题： 大家都说这次的贷款做的很严格，跟08年不一样 但是从宏观角度来看，两次都是出现了大量的买家，大量的成交，大量的loan。 难道美国人的平均偿还能力和信用指数在过去十几年有极大的提高？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:29

大量的买家大量的成交这些都指哪里什么时间段？
08之后其实很多地方房价多年不涨的。。

还有个问题{我不是搞金融的，只是比较感兴趣这个话题）： 大家都说这次的贷款做的很严格，跟08年不一样 但是从宏观角度来看，两次都是出现了大量的买家，大量的成交，大量的loan。 难道美国人的平均偿还能力和信用指数在过去十几年有极大的提高？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:29

房贷市场现在没有08年意义的次贷
jumbo loan 包装买出来的 private label MBS 也比当年要少很多

回复 16楼MeiyouID的帖子
这些cash 是哪里来的？要么是他们自己的贷款，要么是拿着投资人的钱去做，我猜的哈。 都是看着fancy, 事实都是一样，为了赚差价的二道贩子罢了。银行利率急升，他们自然吃不消。

这次房市有个特征，就是大量的cash offer
后面有一个隐秘的cash offer市场，就是你没有那么多cash的时候，某些公司会帮你出，之后用你的房子抵押再贷款。不知这类审查是不是也很严？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:15

那个叫 hard money lender， 他们因为是自己的钱， 审查更严格， 好处是快， 一般3天之内就能下来， 缺点是贵， 我见过12%的。再贷款是房主自己贷， 谁愿意背着12%的利息？房子到手之后就赶紧找银行贷了， 有些就是房子还没到手就找银行贷了， 如果能够在closing 之前下来就不需要用Hard money了。

那08年的危机怎么来的？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 20:34

就是因为08年的危机，两房才成了联邦政府支助机构，之前不是。

这次房市有个特征，就是大量的cash offer
后面有一个隐秘的cash offer市场，就是你没有那么多cash的时候，某些公司会帮你出，之后用你的房子抵押再贷款。不知这类审查是不是也很严？
MeiyouID 发表于 2023-03-11 21:15

不是用房子抵押再贷款。 是这些公司借现金给你出cash offer,然后再转成普通房贷，中间的时间差是要给利息的。

所谓的大量cash offer也就是华人聚居区 美国这么大 华人聚居区也就五六个吧

原来如此

两房都打包成agency MBS，然后FED和投资人买走了 default了说由GSE兜底，其实也是由美国政府兜底，和美国国债评级差不多了
梧桐花花 发表于 2023-03-11 21:20

美国纳税人是最大的韭菜。