再想想地税，想想hoa，想想各种维修维护，在美国买房真没意思 Qatar 发表于 2022-12-29 12:01
这几天在研究贷款和利率的关系，发现利率越高，还贷的速度越慢。比如30年的固定利率贷款10万，如果利率是1，那么本金随时间的曲线几乎是一条直线，也就是说还了15年的时候，差不多还了5万，实际是还了4.6万，但如果利率涨到3，那么15年的时候还了本金3.9万，也还能接受；而如果利率涨到7，前面15年只会还2.6万，相当于还了个寂寞，因为月供的利息占大部分，都上缴银行了，剩下的7.4万都是后面的15年还。就是说利率越高，不仅仅会影响月供，而且利息占比例越大，而越多的本金都是后半段时间还的。这样如果利率一直居高不下，现在买房的很多人，还个15年，甚至20年都没还什么本金，资产也攒不起来，全给银行打工了，真悲催啊。 abcd8002 发表于 2022-12-29 11:23
大部分人都是10年左右卖房，所以银行赚的就是这个 如果都是30年还完，银行相当于是慈善机构 钻石手 发表于 2022-12-29 13:20
如果不是fixed 的利率，必然需要三五或者七年后重贷呀。 molly233 发表于 2022-12-29 13:23
五年后还清就不用重贷了 feo 发表于 2022-12-29 13:27
不是五年还清啊，五年后利率会急剧增高，必须重贷 molly233 发表于 2022-12-29 13:28
我是说五年后你把贷款一次结清啊，怎么需要重贷呢 比如贷三四十万，你一年存下十万，五年后不就可以了？ feo 发表于 2022-12-29 13:32
贷三四十万?房子都几百万贷三四十万能干嘛。。 molly233 发表于 2022-12-29 13:48
贷ARM的不多吧 钻石手 发表于 2022-12-29 13:30
打比方 你要是贷几百万，那每年存个五十万，哈哈 feo 发表于 2022-12-29 13:48
如何可能的话，缩短贷款时间，比方说可以贷20年的不要贷30年。另外，不要重新贷款 当然你有别的地方投资，收益高于贷款利率是另外一回事westlake 发表于 2022-12-29 11:28
很快就会有人说，买了房，可以完全按自己意愿装修。 host 发表于 2022-12-29 12:07
昨天晚上算了一下，仅地税保险两个加起来就可以租一个很好的三室两卫的封闭的公寓，还不算每个月4/500的utility，剪草坪，三季种花，肥料杀虫剂，各种电器家具修理费用。房子买的时候价钱和利率都低，把房子卖了，能提前5-10年退休 ada0325 发表于 2022-12-29 15:30
为啥不重新贷款？ 显然你根本就不懂。 只要是no fee no cost 的利率降低了,就应该ref. 这里面有个关键的地方就是ref 以后，还要按照以前每月还款额还款，不要按照新月供还款。这样最后的总还款额是比ref前要少的。 heJJ 发表于 2022-12-30 03:02
克林顿那个王八蛋搞的三十年贷款 hualihu 发表于 2022-12-29 11:59
终于有人说这个了，之前一直有人说refinance，我就一直没明白，贷款前几年还的都是利息，refinance这些钱也是打水漂了啊 85打酱油 发表于 2022-12-30 10:25
利率降低当然要重新贷款。难道大家的数学都是体育老师教的吗 qqmj 发表于 2022-12-30 11:02
我觉得前面帖子的意思是，前几年还的是利息A，后面还的是本金B。 如果不refinance的话，后面就还本金B就可以了 如果refinance，不管利息多低，都要还本金B+refinance产生的新利息C 这样不管refinance利息多低都不划算 问题是贷款是不是前几年还的多是利息，后面只剩下本金。如果后面还要还利息，就要比较后面还的利息和refinance的利息，如果refinance的利息低，那就还是合算的 不知道理解的对不对，求懂的mm解惑 虎皮猫大人 发表于 2022-12-30 13:27
所以之前利率低的时候大家疯狂上车 不过这都是周期性的 看看history这也不是最高xiaorabbit 发表于 2022-12-30 02:56
同意楼主，银行很精，所以当初我只贷了15年的，还是觉得本金还得太慢，今年准备每月多还500本金试一试，哪怕住几年以后再搬，到时卖房子到手的钱也更多，当攒钱到房子里了SingMom 发表于 2022-12-30 09:29
那是已经贷了款的，我是说做买房这个决定的时候。前阵总有人说年初买房的傻眼了，房价降了入手才划算，利息高没关系反正可以refinance。我的意思是房价降了但是利息高啊，不是说利率涨1%的话房价要降20%才抵消嘛，refinance时之前付的利息也打水漂了，那跟房价高利率低的时候买有啥区别？今年利息涨了得三个点吧，房价顶多跌了20%，相比之下不是年初房价高的时候买更划算吗？ 85打酱油 发表于 2022-12-30 13:48
关键是现在房租也很高FlyingCats 发表于 2022-12-29 12:35
你能解释下refinance 之后前面银行收的利息部分会按照时间吐出来吗？如果不吐，不是后面银行吃亏了？ molly233 发表于 2022-12-30 04:12
楼里坚持refinance 不划算的人，知不知道，贷款中利息和本金的部分，每个月都是根据你上个月还的情况重新算的？ Iced_Mocha 发表于 2022-12-30 16:18
屎坑国设计就是这样坑人的 hualihu 发表于 2022-12-31 03:26
很快就会有人说，买了房，可以完全按自己意愿装修。
所以如果开始利率高，后面重新贷，银行赚大了，收到了大部分利息。
如果不是fixed 的利率，必然需要三五或者七年后重贷呀。
五年后还清就不用重贷了
不是五年还清啊，五年后利率会急剧增高，必须重贷
所以美国有四成人租房
我是说五年后你把贷款一次结清啊，怎么需要重贷呢 比如贷三四十万，你一年存下十万，五年后不就可以了？
贷三四十万?房子都几百万贷三四十万能干嘛。。
打比方 你要是贷几百万，那每年存个五十万，哈哈
很多呀，利率高的时候大部分都是贷ARM。
你觉得实际吗？
在哪里当小业主吃瓦片儿都不容易。大头都被开发商和银行赚走了
你可以租房，但是房东也是尽可能的把这些开销放到rent里，你的房租就包括了，只不过你花出去是单纯以房租的名义而已
里面没人管，我外面刷漆啥的都先HOA同意。。。。
恭喜你，发现了银行赚钱的秘密。好好利用你的prepayment option，有闲钱就赶紧prepay吧
这年头谁付三十年啊。不能最多十年付清的别买了，out of your budget.
不然你看你天天发帖，愁个半死。
为啥不重新贷款？ 显然你根本就不懂。
只要是no fee no cost 的利率降低了,就应该ref.
这里面有个关键的地方就是ref 以后，还要按照以前每月还款额还款，不要按照新月供还款。这样最后的总还款额是比ref前要少的。
三室两卫的公寓有给自己支配的草坪和花圃吗
你能解释下refinance 之后前面银行收的利息部分会按照时间吐出来吗？如果不吐，不是后面银行吃亏了？
另外，利率高的话贷款的前几年要尽量多付本金，往往每月多付几百就能提前好几年付完。如果你已经贷了10年了，因为这十年里付的大多都是利息，后面基本都是本金了，重贷就没什么意义了。网上有很多工具可以查。
终于有人说这个了，之前一直有人说refinance，我就一直没明白，贷款前几年还的都是利息，refinance这些钱也是打水漂了啊
不搞30年的话，美国人民更买不起房了。现在都开始想搞40年的房贷了
美国房子, 孩子 都是负债
什么叫打水漂？你附给房东的房租有回报吗？要是投资房也有房租收入啊😯
利率降低当然要重新贷款。难道大家的数学都是体育老师教的吗
我觉得前面帖子的意思是，前几年还的是利息A，后面还的是本金B。 如果不refinance的话，后面就还本金B就可以了 如果refinance，不管利息多低，都要还本金B+refinance产生的新利息C 这样不管refinance利息多低都不划算
问题是贷款是不是前几年还的多是利息，后面只剩下本金。如果后面还要还利息，就要比较后面还的利息和refinance的利息，如果refinance的利息低，那就还是合算的
不知道理解的对不对，求懂的mm解惑
假定是30年的贷款已经还了x年。refinance的时候可以要求agent算一下新贷款如果 (30-x)内付清，每个月月付是多少，就知道是不是划算了。
但是那时候房价好高啊 现在很多房子买的都浮亏几十万了
高房价地区伤不起 15年吐血还不起
那是已经贷了款的，我是说做买房这个决定的时候。前阵总有人说年初买房的傻眼了，房价降了入手才划算，利息高没关系反正可以refinance。我的意思是房价降了但是利息高啊，不是说利率涨1%的话房价要降20%才抵消嘛，refinance时之前付的利息也打水漂了，那跟房价高利率低的时候买有啥区别？今年利息涨了得三个点吧，房价顶多跌了20%，相比之下不是年初房价高的时候买更划算吗？
利率低的时候，多贷款。慢慢还。
我的感觉是这样，因为前面还的利息多本金少，所以你的实际利率随着时间推移是越来越低的。refinance的时候要比较新利率和你现在的实际利率
利率高房价低划算的key assumption 是利率一两年内下降refin. 而且还要看房价跌幅和利率涨的浮度. 还要看高利率持续多久. 如果高利率持续的时间长就不一定划算. 感觉需要一个scenario model算下
房租高没法子，但房租比买同样的房子付月供的利息部分+房产税低的房子很多。湾区的房租基本都是这样的，主要是房东的房子买的早，房价低同时房产税也低。相当于房客和房东共同分享低房价和低房产税的好处。
接着等啊，等到房主们ARM利率追平当前利息的时候再考虑。当然前提是你挣得比当前的房东们多，这样才能接手人家供不起的房子。
前提是利率降低了。这个条件不见得总存在。
这个是正解。没有prepay penalty 的贷款，你想多付就多付，付的多，后面的利息比例就降下来了
这是哪跟哪儿啊？
贷款不付利息谁会贷款给你啊，怎么就是打水飘了呢？
你知不知道，还贷款每月是可以多付的？ 还有十年前的钱和现在的钱价值是不等同的
重贷的时候选no point no fee no prepay fee 然后每个月如果按照以前的月付接着付贷款 显然会提前还完
然后选择重新开始30年 每个月的月付变少。那是有可能总共多付一些利息
明白人
其实也不是坑人，只是一个简单的利滚利的数学公式，很多人不愿意去把它搞明白而已。你在Excel里输入公式，做个图，玩一会就明白了。网上也有很多现成，简单的工具，想买房的首先应该把这些基本知识学会，就知道以后怎么还款对自己有利。