我房贷的利率比现在的活期都低。 但是， 我知道利息是分摊到多年上的。 所以现在看来我每月付款利息的比重还是很大， 16%左右。 我如果把余额付清， 是不是就省了很多利息？ majia666 发表于 2022-12-05 11:50
每月还的房贷就是最开始interest占比最高principle最低然后interest逐渐减少进到本金里的越来越多，到最后基本都是还本金了。这也是为什么你可以refinance，因为你前几年还的给银行的利息非常多，如果你有好的投资渠道可以用手头的钱投资，否则早点还完就不用付利息了，无债一身轻。 shzbc 发表于 2022-12-05 11:59
付清肯定是好事 但这种理解是错的 poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:02
我现在每月利息除以本金=16%。 是不是只要我一次性交完本金， 所有残余利息都不用交？ majia666 发表于 2022-12-05 12:08
这种理解有些复杂了 事情其实很简单，就是给定利息（年息）R，本金余额 P 那么每月还银行利息 = R * P / 12，老少无欺的 一分不少，一分不多，二月分和七月月是一样，尽管月份大小不一样 poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:11
怎么错？ majia666 发表于 2022-12-05 12:09
这个我知道。 现在到了末期， 我不理解为啥每月利息除以本金要16% majia666 发表于 2022-12-05 12:14
你这方法真是误导，利息和还款年份定了后，还款的总数是可以确定的，但银行平均分摊到每个月的还款额里利息和本金的占比是不一样的，如果不打算提前还完，那就没差别，但是如果提前refinance或者还完，是要考虑还了多久，合不合算。 shzbc 发表于 2022-12-05 12:18
你这个说法才是真正的误导。如果不考虑closing cost，refinance是不是划算只需要看一个东西， 新的贷款的利率是不是低于现在的利率，只要低就划算。跟你已经还了多久的贷款没有一毛钱关系。 我的小棉袄 发表于 2022-12-05 12:21
这个真有关系！ 这德具体算一下才知道，不是线性德。 majia666 发表于 2022-12-05 12:24
完了，这个帖子看完还是没找到答案。能不能有人简单回复一下，我也是贷款剩的不多了，提前付掉了不少，但还有22年。我是应该再早些还完，还是慢慢还。不打算refinance。谢谢！千万不要和我计算数字。 Wy2021915 发表于 2022-12-05 12:26
但有余钱，付清，一定是对的 1）因为你的余钱，也许各种原因保不住 2）付清之后，有利于（机会好的时候）你再买 单单从省钱角度，不一定对，但省钱不是first priority，等待大机会，是第一要务 poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:28
谢谢大家回答。 我刚才有算了一下， 还是把钱存CD， 4%。 （别的投资已经够多， 留点现金） 现在房贷是2.75%。 majia666 发表于 2022-12-05 12:31
你来说说什么关系？如果你现在利率4%，refinance之后利率3.95%，利率变低了，你反而吃亏了？你告诉我怎么具体算？ 我的小棉袄 发表于 2022-12-05 12:48
这个你要先理解每个月付款德组成， 和在整个贷款期内德变化。 majia666 发表于 2022-12-05 12:51
银行平均分摊 ？银行没有这个权力 常识都没有啊 中国人数学可能不好，现在看来，连算术，都是零分，不及格 看来同中国人打交道很危险 poppyjasper 发表于 2022-12-05 12:22
美国无良County，搞单亲无贷款亚裔妈妈的新闻，时有所闻 没上新闻，忍声吞气的，一定还有不少 poppyjasper 发表于 2022-12-05 16:31
都有些啥套路，为啥转找无贷款的 WildandFree 发表于 2022-12-05 23:45
对。就是这么简单的东西。 美国的STEM愚民教育，能弄成99%以上的民众不知道怎么回事。 xinfo2 发表于 2022-12-05 14:50
同问。我家也是，剩的不多了，也想一次付清。
付清肯定是好事
但这种理解是错的
我现在每月利息除以本金=16%。 是不是只要我一次性交完本金， 所有残余利息都不用交？
怎么错？
事情其实很简单，就是给定利息（年息）R，本金余额 P
那么每月还银行利息 = R * P / 12，老少无欺的
一分不少，一分不多，二月分和七月月是一样，尽管月份大小不一样
是的，你可以网上找个计算利息的公式算算，看看你每年还多少利息，然后算一下如果你买bond或者股票每年能赚多少，估算一下要交的税，就可以决定要不要全还完。
这个我知道。 现在到了末期， 我不理解为啥每月利息除以本金要16%
错在想太多了
这种复杂的想法，表现在人际关系上，会让人措手不及的
不过，很多有博士学会的，也是这种稀奇古怪的想法，认为银行设局
每个月利息除以本金是16%？ 你说你每个月的利息是16%？一年是16*12= 192%？ 你这个是什么高利贷？！！！！！
你这方法真是误导，利息和还款年份定了后，还款的总数是可以确定的，但银行平均分摊到每个月的还款额里利息和本金的占比是不一样的，如果不打算提前还完，那就没差别，但是如果提前refinance或者还完，是要考虑还了多久，合不合算。
你一定是一个博士
你付的利息 就是欠的钱（不是每月还的本金，是你欠人所有的钱）产生的利息，不欠钱了，自然就不要付利息了。每月利息占比16%是因为你欠人钱不止每月的本金啊。 ----有的贷款 提前付清还有一些额外的事（比如penalty啥的）看贷款条款即可。
你这个说法才是真正的误导。如果不考虑closing cost，refinance是不是划算只需要看一个东西， 新的贷款的利率是不是低于现在的利率，只要低就划算。跟你已经还了多久的贷款没有一毛钱关系。
常识都没有啊
中国人数学可能不好，现在看来，连算术，都是零分，不及格
看来同中国人打交道很危险
现在Brokered CD 5%，Treasury 4%+, 如果贷款利率很低，可以把准备还款的钱用来买CD或Treasury，注意要把税的因素都考虑进去
这个真有关系！ 这德具体算一下才知道，不是线性德。
同脾气暴躁有常识的人，打交道，是不危险的
同脾气暴，智商低，常识是零的人，打交道，非常非常危险
保守的人就付清，这样的话，确保这房子肯定属于自己（地税和保险另说，如果在西海岸的话，那个比房贷少很多），今后的温饱生活没问题，但是你也不能用这笔钱去赚大钱，发财就别指望了。
喜欢冒险的人就用这笔钱去投资，运气好可以大赚一笔，有发大财阶层跃迁的可能。运气不好也可能血本无归，背着房贷到老甚至可能最后还不起，跌入下一个阶层。
人家讲的这么明白了啊。。。。
1）因为你的余钱，也许各种原因保不住
2）付清之后，有利于（机会好的时候）你再买
单单从省钱角度，不一定对，但省钱不是first priority，等待大机会，是第一要务
抓opportunity是要提前准备的
我也觉得，计算数字没有任何意义，因为如果计算数字，那你得算算你如果拿这笔钱去投资，回报率是多少。问题是这个回报率你能算得出来吗？去年夏天所有的人都认为投资股市买大盘每年10%的回报率妥妥的，50岁就财富自由了。现在看来10%这个数字还有意义吗？
谢谢大家回答。 我刚才有算了一下， 还是把钱存CD， 4%。 （别的投资已经够多， 留点现金） 现在房贷是2.75%。
简单说，没有提前还款penalty的话， 你能拿这钱 取得高于贷款利率的收益 就不要提前还完。去别处挣钱去。 不然就还完呗，钱拿在手上， 连贷款利息都挣不出来，必须得提前还完。
嗯，忘了CD了，CD现在是个不错的选择，不过CD最长期限是10年，可以先存CD，10年以后如果说，这个也算只赚不赔，虽然赚不了多少。不过别忘了CD利息是要交税的。
谢谢你的回复，这个道理我也懂，我也不投资，那么理论上提早还完好。
继续问一下，我想知道现在剩的不多了，以后每月还的是不是利息占很少部分呢？我是想有余钱应急用，不理财。如果的确是剩余贷款不多，每月继续按月供走，利息比例少了很多，我打算慢慢还。
请原谅我的确是理财白痴，房贷也从不计算利率，本金，利息等等。
你来说说什么关系？如果你现在利率4%，refinance之后利率3.95%，利率变低了，你反而吃亏了？你告诉我怎么具体算？
这个你要先理解每个月付款德组成， 和在整个贷款期内德变化。
那你先举个例子，来告诉我怎么理解？
我的理解是如果利率低了，那每个月还的利息少了，当然是更划算啊。
难道你的理解是付的利息越高越划算？我完全理解不能啊啊啊啊
期限延长了，总的利息反而多了
1）有些人只care每月付款额，没有cash out的重贷，更低利息和更低本金，月供一定少不少
这种人要的就是这个效果，不在乎lifetime的利息可能增加了
1） 或许不久就卖了
2）或许认为现在的钱更值钱
3）也许就是手头紧，缺钱
如果你保持月供不变（相当于每月extra pay），lifetime 利息肯定就少了很多
没有残余利息这种东西。你每个月的利息就是剩余本金在这一个月里全部的利息，交完利息多出来的钱才去还本金。所以本金还完了利息当然也就没了。
当然。这用说吗？
对。就是这么简单的东西。
美国的STEM愚民教育，能弄成99%以上的民众不知道怎么回事。
另外如果利息不高就别急着还。 saving account的利息都比贷款高。
反正手上多点现金没问题
这种算法是对的，但是你也是要算每年剩的本金余额，我理解错了，以为你说的是全部还款年限里每月的利息都是一样的。
国内老百姓缺乏金融常识，斤斤计较的人占多数
所以银行非常flexible， 你怕银行算计你是吗？
银行就推出一款30年等息贷款，每个月付的利息都是一样的，就是月供每月减少
国内按揭群众就高兴了，以为自己赚到了
不过，因为国内税赋轻，夜草也较多，老百姓又不喜欢欠债
所以国内的按揭还款速度巨快
银行也配合，你2年之后一次性还20%，月供就大大降低了
你同银行共同拥有比较好
否则有可能坏人看到一个亚裔的房子付清了，来搞你
银行有律师，这些人不敢搞
美国无良County，搞单亲无贷款亚裔妈妈的新闻，时有所闻
没上新闻，忍声吞气的，一定还有不少
有精神病？
都有些啥套路，为啥转找无贷款的
否则等于也抢了银行了，银行是不肯的
不能怪美国，也有很多中国的博士搞不清楚。
具体讲讲？他们怎么搞的？
这也要踩美国stem一脚？这个班上的恐怕都是所谓的中国精英stem教育出来的吧。
因为不需要搞清楚，
因为有专业人士帮助走流程
能明白我说的么？？
是
提前还还能对付利息不成
你把简单的问题，
想复杂了
你手里钱多，都不需要贷款