碰到过邻居出租房，租客狗很凶狠。 但是邻居就是房主为了省钱。 拖三个月不肯修的。 当时我也是准备请律师了。 这种情况房主责任最大， 就是为了省一千块钱。 我家还有小小孩的。 咬到我孩子我铁定告。 墨染云烟 发表于 2022-10-30 22:19
你这个是道听途说吧，一条人命在眼前，默认的做法是反复碾压？不觉得卡车司机都是没人性的机器，这种时候还要特意致人于死地。 [email protected] 发表于 2022-10-30 20:48
三方都有责任。你和租客可能对邻居连带责任，但可能减轻一点，因为fence邻居也有责任维护。 Vinky 发表于 2022-10-29 23:32
怪不得有些房东不愿意租给有狗的人家，这实在是太麻烦了 Appleworm 发表于 2022-10-29 23:33
这种情况你也要请律师 招猫抵狗 发表于 2022-10-29 23:37
虽说我也很小气还没买umbrella insurance，但感觉这就是用在这里最好的时候. 就是cover这些乱七八糟说不清的事儿. 我觉得最惨的是邻居，自己10lb 的狗被80lb 的咬伤了. 养狗的都把狗当孩子. 房客这个狗肯定不是善主. 但感觉你这个房东责任也不小，哎，good luck！ desultory 发表于 2022-10-29 23:39
我们还需要请律师吗？因为他的医药费账单也就是几千左右，我不知道他还能要什么，我们请律师的话不知道值不值得 [email protected] 发表于 2022-10-29 23:48
我们本身也是很喜欢狗的人，但是狗和狗的性格真的是差很多。租客这只狗和后面邻居的狗就超级要好，和左边的狗就是跟敌人似的不对付。 [email protected] 发表于 2022-10-29 23:46
你的出租险含这个吗 agathagu 发表于 2022-10-29 23:46
看了下主贴医药费2千多，那你跟租客一人付一半也就1千多一人，换我就付了，如果不怕麻烦或者咽不下这口气那就请律师好了 Appleworm 发表于 2022-10-29 23:57
这个贴就是个活生生的例子。 让大家不要出租房子给有狗的人。 因为你不知道会发生什么事能连带到你这个房东身上。 反正你有钱，deep pocket，不告你告谁？ 估计都没成本，反正律师是捞不到钱就免费那种。 基本就是肥了律师。 伪猴王 发表于 2022-10-30 00:02
对呀，我觉得我们不应该是solely responsible，但是邻居就是觉得都是我们的责任，我觉得有点不讲道理。 [email protected] 发表于 2022-10-29 23:45
我们本来也是这样想的，和租客一起把医药费给他付了。我们一直都给他说的要get your medical bill paid，但是他不回复我们任何消息 [email protected] 发表于 2022-10-30 00:04
这是动物侵权案件，多方责任；看谁最能说服法官而定责任。邻居虽然🈶️责任但是相当只有他她受损，不懂法的肯定这么想 Vinky 发表于 2022-10-30 00:07
这种事，不会只找准一方要钱的，法律上来说可以找所有相关人员，全都去要钱。楼主相对租客，钱应该更多一些，所以律师跟你要钱力度也会更大一些。要钱这个事，虽然跟具体责任有关，但跟谁更有钱更相关。 另外对方律师很可能目前只解决狗被咬伤的事，人受伤是一个完全分开的事情，楼主打算等等看，不是个很好的方法。哪怕对方现在一分钱也不跟你提人受伤的事，你也赔了狗的医药费，对人受伤这个事也不产生任何的后果。 我的建议还是找律师咨询一下，就算最后不用律师出面交涉，咨询一下心里也有个底。 saynomore 发表于 2022-10-30 00:11
每每出现这种情况，我都要惋惜，为何我们华人有房子有家业之后，不第一时间买umbrella policy? alloccupied 发表于 2022-10-30 00:21
umbrella policy难道不是先用普通的保险，再触发unbrella？跟LZ的这个没什么关系吧。 每天笑一笑 发表于 2022-10-30 00:23
说实话fence自己都可以安装 hiv2 发表于 2022-10-30 00:48
对方都找了律师了，看你问的问题也没这方面的经验，而且涉及多方人员，赶紧找律师是王道。出了小钱才能摆平，不然可能会有后续麻烦。我们普通人是斗不过律师的，你得找律师和对方律师交涉。 我以前也是想着自己解决问题省律师费，到后来还是得请律师，马上请律师摆平最省钱省时间省精力。 Blublu 发表于 2022-10-30 00:39
MM的建议是我应该尽快和对方律师联系，先把狗的医药费付了？他的信上还真没写是具体什么伤害，只写了as a result of the injuries the neighbor sustained. [email protected] 发表于 2022-10-30 00:22
抓住MM问，如果在法官面前，我们应该用哪些point维护自己？我们在此事件当中的责任大概有多大呢，1/3？ [email protected] 发表于 2022-10-30 00:13
我也建议你找律师比较好。首先，连带责任是如果租客没钱，你要先替租客负判决书的决定的所有责任，然后你再找租客要，也可以成为另一个案子；第二，把邻居小狗嚼那么伤，邻居知道你有钱的话，她夸大对她的影响，说小狗是她他的小孩或家人，再饿几天，出庭时憔悴万分，博取法官同情，都在博弈看能拿多少钱？！涉及精神损害赔偿，这个可高可低…美国很怪，简单案子也可能判的赔偿高得离谱。有时国内反而没有这种情况。你自己决定。 Vinky 发表于 2022-10-30 02:21
这个时候第一要报告的是你的保险公司， 不要自己去联系了， 全权交给保险公司处理， 他们的专业律师队伍就是搞这个的， 自己千万别开口抱歉/承诺了， 专业事情交给专业人士去做. 也提醒大家不仅要买房东保险， 还要买好雨伞保险， 为了报单上的上限金额， 保险公司会出全力的. 《香》 发表于 2022-10-30 01:39
对方也是在要我们的保险信息，感觉可能想跟保险要钱。如果保险有自己的律师会去跟对方交涉，这种情况下我们自己还有必要再请个律师吗？ [email protected] 发表于 2022-10-30 02:49
楼主已经说了，他的保险公司说，这个事情他的保险不cover 另外，先不说这个最终赔付要多少钱的问题。问题是对方请了律师，如果最后一通操作裁决下来，要赔得不多，当然就是楼主或者租客自己协商好把钱付了。 但如果对方律师会搞事，最后真搞出一个大数额来，那么umbrella policy 就可以派上用场了。 当然我不懂这个法，也不知道通常情况需要赔多少，只是说，每个人都该有这个风险意识。 6 alloccupied 发表于 2022-10-30 00:29
题外话，如果租户当时不养狗后来养狗了，怎么办 complicated 发表于 2022-10-30 09:59
出租房这种邻居都有狗的情况 难道不是应该尽快修fence么 不要太考虑性价比 另外即使不能及时修 也应该先把洞堵上 去HD买几块木板 用deck screw钉上去 几十块钱就能搞定 oqo 发表于 2022-10-29 23:59
有一个房子，一定要出租吗？ poppyjasper 发表于 2022-10-30 00:12
那些说邻居也有责任的，我没太看懂，邻居和他自己的狗在自己的property被非法闯入的动物咬伤，还要负责任？后院即使没fence，或者fence没有被修缮，也不是别人的狗可以不好好看护非法闯入的理由啊。 batmanpatpat 发表于 2022-10-30 09:19
既然fence坏了。这里面肯定有楼主的责任。找保险claim问好细节。最好跟邻居和租客协商解决。楼主自己请律师的话，你有责任在里面，也逃不掉。律师费一个小时3，4百。没多久2000就没了。 loquattree 发表于 2022-10-30 10:59
邻居既然已经请了律师的话，那肯定已经不是2000块钱能搞定的了，必然志在高远，律师就是闻着血腥味的鲨鱼，绝对不会只赚个1小时的律师费的 flyongrass 发表于 2022-10-30 11:33
回复 18楼oqo的帖子 其实租客有堵的，但是估计是他狗太大了，硬钻起来拦不住。我也是没想到他狗从左边钻出去了，因为去找人估价的时候contractor拍给我的照片和视频，左边fence是有些倾斜，但是所有panel是完整的没有任何opening的，我没想到这几个月发展到这么破，可能是两边狗没事就去挖fence给挖烂了 [email protected] 发表于 2022-10-30 00:08
我觉得楼主责任不大。如果没有fence呢？租客的狗要了邻居的狗，难道也是房东的责任？ 楼主一定要请律师！flyfireice 发表于 2022-10-30 11:18
没有栅栏，人家可能根本不考虑租楼主的房子，人家说不定只要有栅栏的房子呢 p.s 对方已经请了律师，楼主最好也请吧，这钱也要省，楼主真的不适合做房租 心跳的希望 发表于 2022-10-30 11:49
很不幸，你所有的解释在这都不work。 直接去小额法庭上跟法官说去，看法官认不认同。 “我没想到 ..." 这种话是最差的辩解。没想到就不用承担责任了？没戏啊。 还是好好找律师吧。 伪猴王 发表于 2022-10-30 11:46
你不知道租客的狗aggresive, 下次再咬人， 你就躲不过去了 大队书记 发表于 2022-10-30 11:10
结果9月底，左边那家的邻居发信息来说我们租客的狗从fence跑到他那边院子，把他的狗咬了！他当时去分开两只狗，也被咬了。从他发给我们的照片上看，邻居主要是一些皮外伤（我们也不在现场不确定他的具体伤势，有可能他有别的伤只是没发给我们看）。但是他的狗伤得很严重，因为他的狗只有10来磅，我租客的狗80磅，双方个头很悬殊。他当时报警了，然后马上带他的狗去急救了，邻居自己事发当天也去emergency处理了他自己的伤。狗在医院做手术呆了一晚，第二天接出院的，花了2000多，邻居隔天就把狗的医疗账单发给我了，说希望我把他的账单给付了。我们一直觉得很抱歉发生这种事，和租客问情况并商量说怎么处理这件事。当时邻居和租客双方都在气头上，一致怪我，邻居说我知道fence情况不好，一直没修，也知道我租客养了一只大狗，他觉得是我的责任。租客也觉得是我的责任，因为他说fence几个月没给他修，是我的negligence导致他的狗钻到左边邻居院子里发生这件事。我觉得很冤枉，因为fence是我们三家share的，fence情况糟需要换也不是我们一家的责任，我一直很积极地牵头想要促成更换fence，而且期间任何update我都有给两边邻居和我的租客报备。他们也都知道10月10号contractor会来安新fence，我并没有故意negligence不管fence啊。而且我也不是dog owner，即使fence破了狗能钻出去，应该是狗主人有责任看好狗，特别是你知道fence有破洞，放狗在后院的时候不是应该更加注意不要让狗狗乱钻吗？况且我们认为fence破了也不是租客狗把邻居狗咬了的直接原因，你可以说fence破了是导致狗钻过去的直接原因，但是并不是任何一只狗钻出去就会咬别的狗呀。这和狗本身的性格还有狗主人平时的教育也有关系吧。
Anyways，我们还是一直觉得对左边邻居很抱歉，因为不管怎么说这对他来说都是无妄之灾。我和租客商量怎么把邻居的医药费付了。我叫租客问一下他的renters insurance，因为一般renters insurance有cover租客的animal liability，结果租客说他的insurance不cover这种情况，我也不知道他当时是不是买insurance的时候没有报他有养狗。我问了我自己的保险agent，我的保险agent说房东的liability一般是保人在房子里面受伤的，租客的狗咬了对方的狗这种情况他们可能不管，要看最后怎么界定。我想两边保险都不管的话我们愿意给租客分担一部分账单，而且修fence的share cost我们也不打算跟邻居要了。这期间我给邻居发短信他也不回，我的租客联系他说处理医药费的问题，他也不回，我租客甚至试过几次去当面找他想跟他交流，但是邻居直接walk away from my tenant。
结果今天，收到邻居的lawyer寄来的信，说叫我们立马联系他resolve this matter amicably，不然proceed with legal action。我也是很懵，我们和租客都联系邻居了，他也不回，然后直接发律师信？这到底是想要我们怎样？而且我们也不是dog owner, 是租客的狗给他造成的人身和财产伤害，为什么让律师找我们，我们的责任在这里面占的比重很大吗？华人上的MM见多识广，想问问大家有没有什么建议，如果星期一我们联系他律师的话应该说什么问些什么对我们更有利。 谢谢大家的建议！
update： 对方律师在信里面跟我们要我们的保险信息，不知道他是不是觉得有信心跟保险公司拿到钱？如果我直接让保险公司跟对方处理，他们最后决定房东的出租险也cover这种liability的话，我还需要找律师吗？
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不是完全为了省钱，是三家的shared fence，另外两家也同意说要出钱一起换，三家中我自己还是出得最多的。几个月没修我主贴写了，那两个月天天高温100多度，最高的时候快110，已经几个月没下过一滴雨，contractor没法在户外长时间工作，邻居也是知道这个情况的，确定下来工期之后我也马上给他们说了，不是我非要拖延。也不是我们一家的fence，三家的shared fence，另外两家根本不管，只有我一个人在忙前忙后找人估价跟两边协商又跟contractor follow up想早点把fence换了。
你不信，我也没办法
🛋️ 沙发板凳
我觉得最惨的是邻居，自己10lb 的狗被80lb 的咬伤了. 养狗的都把狗当孩子. 房客这个狗肯定不是善主. 但感觉你这个房东责任也不小，哎，good luck！
对呀，我觉得我们不应该是solely responsible，但是邻居就是觉得都是我们的责任，我觉得有点不讲道理。
我们本身也是很喜欢狗的人，但是狗和狗的性格真的是差很多。租客这只狗和后面邻居的狗就超级要好，和左边的狗就是跟敌人似的不对付。
我们还需要请律师吗？因为他的医药费账单也就是几千左右，我不知道他还能要什么，我们请律师的话不知道值不值得
他的狗医疗帐单几千，但是他自己也被咬伤了，你们没算这个。
房客的狗是拉布拉多，狗和狗之间相处真的是很奇妙。。他狗和后面那家邻居的狗相处得超级好，就是和左边的狗很不对付，不知道为啥，哎
看了下主贴医药费2千多，那你跟租客一人付一半也就1千多一人，换我就付了，如果不怕麻烦或者咽不下这口气那就请律师好了
出租房这种邻居都有狗的情况 难道不是应该尽快修fence么 不要太考虑性价比 另外即使不能及时修 也应该先把洞堵上 去HD买几块木板 用deck screw钉上去 几十块钱就能搞定
我的出租险有liability，但是我的insurance agent说一般这是保人受伤的，狗咬狗的不保。不知道最后会怎样界定
可不可以等一等, 看他到底需要什么，再决定请不请律师。
我们本来也是这样想的，和租客一起把医药费给他付了。我们一直都给他说的要get your medical bill paid，但是他不回复我们任何消息
没有fence养狗的人多了， 也没见人家都跑别人家把其他人和狗给咬了
也不是，你应该是要求租客的insurance cover animal liability insurance
这是动物侵权案件，多方责任；看谁最能说服法官而定责任。邻居虽然🈶️责任但是相当只有他她受损，不懂法的肯定这么想
其实租客有堵的，但是估计是他狗太大了，硬钻起来拦不住。我也是没想到他狗从左边钻出去了，因为去找人估价的时候contractor拍给我的照片和视频，左边fence是有些倾斜，但是所有panel是完整的没有任何opening的，我没想到这几个月发展到这么破，可能是两边狗没事就去挖fence给挖烂了
好奇怪，是不是想要更多钱啊，精神损失费？
另外现在很多大公司都给自己雇员提供免费的法律服务和咨询什么的，你可以问问有没有这个福利
另外对方律师很可能目前只解决狗被咬伤的事，人受伤是一个完全分开的事情，楼主打算等等看，不是个很好的方法。哪怕对方现在一分钱也不跟你提人受伤的事，你也赔了狗的医药费，对人受伤这个事也不产生任何的后果。
我的建议还是找律师咨询一下，就算最后不用律师出面交涉，咨询一下心里也有个底。
有一个房子，一定要出租吗？
要，该承担的就承担，但是回头不该承担的，你也别承担
抓住MM问，如果在法官面前，我们应该用哪些point维护自己？我们在此事件当中的责任大概有多大呢，1/3？
对，照道理租客的insurance应该要 cover animal liability insurance，但是他们也不一定执行加这个option，我的租客就说他的保险不保这个，哎
对方这一张账单可没说就此一张，那边都找好律师了，到时候说什么心理创伤，各种乱七八糟的幺蛾子都可能
不保但是不减轻他的责任。。他有责任看好他的狗。让他把policy发给你。
MM的建议是我应该尽快和对方律师联系，先把狗的医药费付了？他的信上还真没写是具体什么伤害，只写了as a result of the injuries the neighbor sustained.
赔款额大才用umbrella。这几千几万的跟umbrella有什么关系？
umbrella policy难道不是先用普通的保险，再触发unbrella？跟LZ的这个没什么关系吧。
楼主已经说了，他的保险公司说，这个事情他的保险不cover
另外，先不说这个最终赔付要多少钱的问题。问题是对方请了律师，如果最后一通操作裁决下来，要赔得不多，当然就是楼主或者租客自己协商好把钱付了。
但如果对方律师会搞事，最后真搞出一个大数额来，那么umbrella policy 就可以派上用场了。
当然我不懂这个法，也不知道通常情况需要赔多少，只是说，每个人都该有这个风险意识。
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他信里问我的保险信息，我在想是不是保险公司可以按liability跟他们直接处理，像车祸那样。我不知道找律师之前是不是保险那边就能把这个事情先解决了，保险公司那边应该也有自己的律师和adjuster去调查责任吧。
两边fence加起来很长，我们没有那么handy，所以出钱请人安装的。
是，我只是想看看保险那边是不是就能把事情解决了，如果还是需要走到律师那一步的话肯定也只能请律师了。
我建议就是找自己律师呀，对方如果自己跟你交涉，你还能跟他慢慢来。对方已经找律师了，你根本没办法应付的。
也提醒大家不仅要买房东保险， 还要买好雨伞保险， 为了报单上的上限金额， 保险公司会出全力的.
我也建议你找律师比较好。首先，连带责任是如果租客没钱，你要先替租客负判决书的决定的所有责任，然后你再找租客要，也可以成为另一个案子；第二，把邻居小狗嚼那么伤，邻居知道你有钱的话，她夸大对她的影响，说小狗是她他的小孩或家人，再饿几天，出庭时憔悴万分，博取法官同情，都在博弈看能拿多少钱？！涉及精神损害赔偿，这个可高可低…美国很怪，简单案子也可能判的赔偿高得离谱。有时国内反而没有这种情况。你自己决定。
有道理。我如果找了律师的话还要同时联系保险理赔吗，因为目前对方还没有告我，只是叫我给他们我的保险信息，我感觉他们可能想去跟保险要钱。不知道在保险处理下来之前我们还有没有必要请私人律师？因为担心两头一起进行的话反而越搅越乱。
对方也是在要我们的保险信息，感觉可能想跟保险要钱。如果保险有自己的律师会去跟对方交涉，这种情况下我们自己还有必要再请个律师吗？
律师才不管是谁的责任 律师就是看谁有钱 就spin成谁的责任 因为他们的任务就是拿到赔偿 真实责任方没钱赔的话对他一点好处都没有
先给保险信息，让对方律师去找保险公司索赔。如果保险公司不管的话，对方律师会再来找你，那时候根据对方的诉求再决定要不要自己请律师来应对。 在这期间租客的责任你就不要掺和了，让对方律师自己去找租客和租客保险公司。
就怕邻居胃口大了想要更多，尤其有律师掺合
LZ问的是agent. 还是给邻居保险信息，让律师跟保险公司交涉吧
我就遇到过，本来没有狗，后来租客养了狗没有告诉我，租约是不告诉要罚款的，我没有罚她钱，但是告诉他本可以罚钱，立刻签一个养宠物合约，里面要求租客买保险，付宠物押金，每个月租金可以上涨。 我涨了两百一个月，但是那是大型犬，心里还是忐忑的，因为保险也不保的啊。 不过见了那条狗好多次，每次我去都不大叫唤的，特别温和。这样过了一年搬家了。 邻居认识并有联系方式，时不时问一下有没有听到狗大声叫唤，狗有没有特别激动啥的。
赶快找好律师吧
umbrella insurance 在lz情况应该不管用。他们必须先home insurance 的coverage 赔付好几十万. 而且去了别人家咬人，不在自己家，这种也不cover.
是啊。等待修fence 期间，应该先采取一个临时的预防措施。
两百也太多了，公寓不过是一个月25-100这个范围，还有各种服务，比方说塑料袋狗屎铲什么的。
好好的交流， 不要来BSO了。房子拿在手上空关不出租！？
你不知道租客的狗aggresive, 下次再咬人， 你就躲不过去了
我觉得能争论一下的点可能是大家都同意了修fence，所以都aware有这个问题。而且楼主也在积极的解决问题。大家也都同意了等这个便宜的contractor而不是多花钱立刻修。但是上庭的话，律师费肯定不止2000。
邻居既然已经请了律师的话，那肯定已经不是2000块钱能搞定的了，必然志在高远，律师就是闻着血腥味的鲨鱼，绝对不会只赚个1小时的律师费的
别吓唬楼主。律师有些收费没有那么高的，一个case几千的很多。别以为动不动就是多少万，倾家当产啥的。
Shared 的fence, 楼主把自己做的工作的证据都document的好，疫情的原因，工程有所放慢大家都知道。而且在施工期间，把狗放在院子里会有危险，大家也应该清楚。感觉租客的责任比较大点。邻居虽然可怜，狗打架，自己上，什么操作？但是绝对需要找律师。
很不幸，你所有的解释在这都不work。 直接去小额法庭上跟法官说去，看法官认不认同。
“我没想到 ..." 这种话是最差的辩解。没想到就不用承担责任了？没戏啊。 还是好好找律师吧。
没有栅栏，人家可能根本不考虑租楼主的房子，人家说不定只要有栅栏的房子呢
p.s 对方已经请了律师，楼主最好也请吧，这钱也要省，楼主真的不适合做房租
我没说我要省律师钱，只是想在进行下一步之前搞清楚保险是不是可以赔他，如果保险赔的话可能真的不需要找律师。适不适合做房东也不是你一句要省钱就可以判断的谢谢。
我说我没想到不是辩解，是基于contractor去估价的时候那边fence是完整的，没有任何openning。所以租客的狗从左边钻出去了，让我很意外，没想到。因为fence突然演变到租客80磅的大狗能够钻出去的洞。如果fence本身有洞，或者甚至租客的狗从后面那边的fence钻出去，我不会说我没想到。
对，现在还要考虑是不是要让租客把狗送走的情况，因为他狗已经有bite history了，哎