【求助】租客的狗把邻居人和狗咬了，邻居给我发律师信

不租给有狗的，特别是大狗，还80磅？100%不租，不够惹事的。很多人说猫的问题，猫顶多味道大，但不会惹大麻烦。狗咬到人就是要像楼主这种吃官司了。楼主也得赶紧找自己律师了。我觉得楼主的点可以放在集中攻击租客上，给出来自己积极找做fence的证据，而租客管理自己宠物不当。你的邻居，我觉得没有责任。另外以前看到，被狗咬好像最后真赔偿的话，数额不是特别大，5000左右（这个不确定，只是我看到的case)。 希望楼主到时候上来更新下进展。bless!
ethercc 发表于 2022-10-30 11:34

谢谢MM的bless。拉布拉多基本都是大几十磅，真的疯起来确实是拉都拉不回来。从邻居发的照片来看伤势不算重，就是怕那种无良律教唆邻居狮子大开口。

LZ现在不要想着保险能解决问题了，对方找了律师，你第一时间就要找律师 保险公司如果cover的话，你之前咨询过后，就应该给你正面回复了。周一你可以马上把对方发律师函的事情告诉你保险公司，看他们怎么说，能不能负责 不能的话，也不要回复对方律师，直接找自己的律师来应对。
zekaka 发表于 2022-10-30 12:38

之前保险agent跟我说他觉得可能不保，但是需要的话可以file claim看看，看最后保险公司到底赔不赔。我也是想周一先file一个case，搞清楚保险公司到底是不是cover，不管的话我们就自己请律师了。

既然fence是狗弄坏的（你有证据吗？），不是自然坏掉的，那修fence就有两边狗主人的责任了啊

fence是谁家的？租房合同提到pet没有？怎么写的? 看来你得请律师了。dog owner 应该有dog liability insurance。 如果他没有他就得掏腰包。

你有umbrella 保险吗？ 你file insurance claim，人家肯定要先调查一下，不会马上告诉你的吧？你可以同时找律师，先了解起来，律师也需要估计你的case他能不能赚到钱吧。

我没说我要省律师钱，只是想在进行下一步之前搞清楚保险是不是可以赔他，如果保险赔的话可能真的不需要找律师。适不适合做房东也不是你一句要省钱就可以判断的谢谢。
[email protected] 发表于 2022-10-30 12:30

就算保险可以陪，你怎么确定保险赔的就能足够对方想要的呢？保险赔完了剩下的全是你自己掏腰包的。
可不是保险说赔多少就表示最人家最多能拿到多少哦。 人家可以要10万，保险只赔1万，剩下9万全是你自己的事，难道你要那时候再想律师吗？

就算保险可以陪，你怎么确定保险赔的就能足够对方想要的呢？保险赔完了剩下的全是你自己掏腰包的。
可不是保险说赔多少就表示最人家最多能拿到多少哦。 人家可以要10万，保险只赔1万，剩下9万全是你自己的事，难道你要那时候再想律师吗？


心跳的希望 发表于 2022-10-30 13:31

保险公司的律师也不是吃干饭的，不是他想要多少就能赔多少。
这也就是买保险要买高点，这样保险公司的律师也会更卖力

保险公司的律师也不是吃干饭的，不是他想要多少就能赔多少。
这也就是买保险要买高点，这样保险公司的律师也会更卖力
esprit88 发表于 2022-10-30 14:51

保险公司赔完了，人家可以继续告你，跟你要钱的
人家是让你赔，你找保险也好，自己掏腰包也好，人家不管的
这就是为什么大家让你自己去请律师， 确保一定赔钱就完事儿，不是没完没了的来骚扰你

下回你租给养动物的人，应该要收一份pet deposit，用来cover这种事包括对房屋的损坏，和人的deposit是两笔钱。

80B的狗好大， 我家出租房允许养25B以下的狗，中介说一般就是25B的狗允许养。希望LZ顺利解决问题

find a lawyer.

这个时候第一要报告的是你的保险公司， 不要自己去联系了， 全权交给保险公司处理， 他们的专业律师队伍就是搞这个的， 自己千万别开口抱歉/承诺了， 专业事情交给专业人士去做.
也提醒大家不仅要买房东保险， 还要买好雨伞保险， 为了报单上的上限金额， 保险公司会出全力的.
《香》 发表于 2022-10-30 01:39

房东保险不管狗受伤，伞险就要管吗？

If you don’t find a lawyer, you even don’t know how to defend or protect yourself. Better find a good lawyer. Spend penny to save dollar.

Bless, 这个情形确实需要小心处理。 所以我出租房子lease都是写明不能养宠物的。

看成租客把邻居和狗给咬了

看成租客把邻居和狗给咬了
王力宏 发表于 2022-10-30 15:31

哈哈 这个好

既然fence是狗弄坏的（你有证据吗？），不是自然坏掉的，那修fence就有两边狗主人的责任了啊
lianqiao 发表于 2022-10-30 13:01

shared fence，就算是老化自然换坏掉也应该是两边都有责任修葺呀

fence是谁家的？租房合同提到pet没有？怎么写的? 看来你得请律师了。dog owner 应该有dog liability insurance。 如果他没有他就得掏腰包。
new_bie 发表于 2022-10-30 13:05

是shared fence，租房合同也有pet agreement，但是我租客觉得是fence破了没修好他狗才钻过去咬了邻居的狗，所以是房东的责任，因为fence是房东的。

保险公司赔完了，人家可以继续告你，跟你要钱的
人家是让你赔，你找保险也好，自己掏腰包也好，人家不管的
这就是为什么大家让你自己去请律师， 确保一定赔钱就完事儿，不是没完没了的来骚扰你
心跳的希望 发表于 2022-10-30 15:01

如果保险公司赔的金额他不同意，我肯定是找律师应诉啊。如果他只是想要钱，保险公司赔给他了，他为什么还要没完没了。保险公司也要调查的，我们的责任有多大就赔相应的金额，就算上庭法官也是要看对方诉求的金额和不合理吧，也不是他要10万就要我们赔10万。

吸取教训。有破洞找几个板子先钉上也花不了多少钱和时间，同时与邻居商量重修隔墙。怎么可以几个月光纸上谈兵置之不理？那都是潜在的重大官司因素。作为房东隔墙坏了就要修，怎么修不关房客，不修引起的纠纷更花钱的。

楼主显然没有明白自己的处境被动了。赶紧找律师吧，合适的律师也不好找的，你得赶紧的

作为房东，感觉楼主处于劣势：既然同意租客养狗，物业和修理拖延对于意外发生有liability 一早把医疗费付了没有其它事就应该庆幸了，出租房最大的问题就是liability，扯上官司麻烦 不想打官司的话，就积极和对方律师协商解决吧，出点血，that is cost of business 如果有精力，就先找好律师等着上打官司, that is also cost of business

事件背景： 出租房有两面的fence老旧了，我的租客和那两边的邻居都有养狗，加上大家的狗可能有事没事就去拱fence，所以有些地方的板子也破了， 后面那家邻居的狗好几次跑到我们租客的院子里去，房子后面的那家邻居给我租客表达过想一起换fence，我们就想说干脆和两边邻居商量一下能不能大家一起分担费用把fence换了。我找了两家不同的contractor去估价，两个估价都发给邻居看了，其中后面那家的邻居不太responsive，经常给他发信息他很多天不回，我来来去去和他follow up费了些时间，最后差不多7月底左右大家都同意了说一起分担费用换新fence，用更便宜的那个contractor。三家都同意之后我们马上跟那个换fence的人联系，结果可能因为他价格确实比较公道，他平时活儿很多，再加上7，8月我们这边多年不见的高温，外面每天都100多度，没法长时间在室外干活，那个做fence的人说最近做不了，让我们等他那边有空档再来做。 这些情况我也一直都有跟两边邻居update。期间我跟contractor follow up了几次，后来终于敲定他10月10号来换新fence。我们当时还挺欢喜的，马上给几家人都说了。也觉得终于解决了一件大事，有了新fence大家的后院也都更安全了。
结果9月底，左边那家的邻居发信息来说我们租客的狗从fence跑到他那边院子，把他的狗咬了！他当时去分开两只狗，也被咬了。从他发给我们的照片上看，邻居主要是一些皮外伤（我们也不在现场不确定他的具体伤势，有可能他有别的伤只是没发给我们看）。但是他的狗伤得很严重，因为他的狗只有10来磅，我租客的狗80磅，双方个头很悬殊。他当时报警了，然后马上带他的狗去急救了，邻居自己事发当天也去emergency处理了他自己的伤。狗在医院做手术呆了一晚，第二天接出院的，花了2000多，邻居隔天就把狗的医疗账单发给我了，说希望我把他的账单给付了。我们一直觉得很抱歉发生这种事，和租客问情况并商量说怎么处理这件事。当时邻居和租客双方都在气头上，一致怪我，邻居说我知道fence情况不好，一直没修，也知道我租客养了一只大狗，他觉得是我的责任。租客也觉得是我的责任，因为他说fence几个月没给他修，是我的negligence导致他的狗钻到左边邻居院子里发生这件事。我觉得很冤枉，因为fence是我们三家share的，fence情况糟需要换也不是我们一家的责任，我一直很积极地牵头想要促成更换fence，而且期间任何update我都有给两边邻居和我的租客报备。他们也都知道10月10号contractor会来安新fence，我并没有故意negligence不管fence啊。而且我也不是dog owner，即使fence破了狗能钻出去，应该是狗主人有责任看好狗，特别是你知道fence有破洞，放狗在后院的时候不是应该更加注意不要让狗狗乱钻吗？况且我们认为fence破了也不是租客狗把邻居狗咬了的直接原因，你可以说fence破了是导致狗钻过去的直接原因，但是并不是任何一只狗钻出去就会咬别的狗呀。这和狗本身的性格还有狗主人平时的教育也有关系吧。
Anyways，我们还是一直觉得对左边邻居很抱歉，因为不管怎么说这对他来说都是无妄之灾。我和租客商量怎么把邻居的医药费付了。我叫租客问一下他的renters insurance，因为一般renters insurance有cover租客的animal liability，结果租客说他的insurance不cover这种情况，我也不知道他当时是不是买insurance的时候没有报他有养狗。我问了我自己的保险agent，我的保险agent说房东的liability一般是保人在房子里面受伤的，租客的狗咬了对方的狗这种情况他们可能不管，要看最后怎么界定。我想两边保险都不管的话我们愿意给租客分担一部分账单，而且修fence的share cost我们也不打算跟邻居要了。这期间我给邻居发短信他也不回，我的租客联系他说处理医药费的问题，他也不回，我租客甚至试过几次去当面找他想跟他交流，但是邻居直接walk away from my tenant。
结果今天，收到邻居的lawyer寄来的信，说叫我们立马联系他resolve this matter amicably，不然proceed with legal action。我也是很懵，我们和租客都联系邻居了，他也不回，然后直接发律师信？这到底是想要我们怎样？而且我们也不是dog owner, 是租客的狗给他造成的人身和财产伤害，为什么让律师找我们，我们的责任在这里面占的比重很大吗？华人上的MM见多识广，想问问大家有没有什么建议，如果星期一我们联系他律师的话应该说什么问些什么对我们更有利。 谢谢大家的建议！
update： 对方律师在信里面跟我们要我们的保险信息，不知道他是不是觉得有信心跟保险公司拿到钱？如果我直接让保险公司跟对方处理，他们最后决定房东的出租险也cover这种liability的话，我还需要找律师吗？
[email protected] 发表于 2022-10-29 23:14

Fence也有邻居的一半不是吗？ fenve破了为啥说你全责？他自己也没修啊 我觉得三方一个一起负责这个药费 fence当然一人一半 不同意法庭见，看法官律师怎么辩 这个哑巴亏不能吃

不用怕 去法院 他也不是无责任

如果打官司，准备好对方诉求除了医药费，律师费，误工费等可能会有其他的，诸如心理创伤，没个限，1/3或1/2的底可能很难说，再加上自己方的律师费用100%，至少两次出庭
现在如果能够医药费+对方律师费用（到目前为止小时数是有限的）能够settle的话，go for it. 记得书面记载offer过
医药费的一半或全部（自己看多少合理）问租客要，不给可以考虑到时从租客的押金扣，将来再打官司的可能性很低

房客的狗是拉布拉多，狗和狗之间相处真的是很奇妙。。他狗和后面那家邻居的狗相处得超级好，就是和左边的狗很不对付，不知道为啥，哎
[email protected] 发表于 2022-10-29 23:51

拉布拉多大多都是很有好的狗狗。小狗倒是经常很aggressive 和 yappy。问题没有第二人人在现场，怎么确定是你租客狗狗咬的呢？

搭车问一下，如果租房要求是no pet，但租客偷偷养狗出了事，怎么算？

搭车问一下，如果租房要求是no pet，但租客偷偷养狗出了事，怎么算？
xiaoyangtao 发表于 2022-10-30 19:31

房东应该没有责任吧？并且房东可以告房客违反出租合同吧？

房东应该没有责任吧？并且房东可以告房客违反出租合同吧？
transient 发表于 2022-10-30 19:36

租客违反租约，房东没有责任
接受租客养宠物的情况下，也可以试着和租客签No Pet agreement， 口头同意同时提醒不负责

很不幸，你所有的解释在这都不work。 直接去小额法庭上跟法官说去，看法官认不认同。
“我没想到 ..." 这种话是最差的辩解。没想到就不用承担责任了？没戏啊。 还是好好找律师吧。

伪猴王 发表于 2022-10-30 11:46

同意。就是有些州规定，屋主在决定租房子给房客之前，必须做好一切关于狗的预防措施。所以楼主要收集证明，证明自己做到了所有的预防。但是还是发生了意外。把责任推给狗的主人，估计会少赔点钱。

我觉得你应该先找律师，律师会告诉你下一步怎么做的。别给邻居任何信息，也别私下联系。

是shared fence，租房合同也有pet agreement，但是我租客觉得是fence破了没修好他狗才钻过去咬了邻居的狗，所以是房东的责任，因为fence是房东的。
[email protected] 发表于 2022-10-30 16:13

房客告诉你fence坏了，你也有采取修理措施。但是在修理期间，房客自己应该知道把狗放在院子有可能会跑到别人院子里的，房客是知情的。所以是房客的责任。

如果保险公司赔的金额他不同意，我肯定是找律师应诉啊。如果他只是想要钱，保险公司赔给他了，他为什么还要没完没了。保险公司也要调查的，我们的责任有多大就赔相应的金额，就算上庭法官也是要看对方诉求的金额和不合理吧，也不是他要10万就要我们赔10万。
[email protected] 发表于 2022-10-30 16:24

你找人把她的受伤的狗偷偷做了，就不会赔到10万。要不然很难说，狗狗也要后续治疗的，照顾狗狗的误工费，精神损失费。。。。加起来，应该不会少。所以，国内开卡车的司机，都有一个默认的残忍的做法，一旦撞了人，撞的比较严重，都会继续往前开甚至倒车反复碾压，目的就是一次性赔清。很残忍，但是是减少损失的唯一方法，除非你有本事证明他们是故意的。

你找人把她的受伤的狗偷偷做了，就不会赔到10万。要不然很难说，狗狗也要后续治疗的，照顾狗狗的误工费，精神损失费。。。。加起来，应该不会少。所以，国内开卡车的司机，都有一个默认的残忍的做法，一旦撞了人，撞的比较严重，都会继续往前开甚至倒车反复碾压，目的就是一次性赔清。很残忍，但是是减少损失的唯一方法，除非你有本事证明他们是故意的。
被逼成了怨妇 发表于 2022-10-30 20:38

你这个是道听途说吧，一条人命在眼前，默认的做法是反复碾压？不觉得卡车司机都是没人性的机器，这种时候还要特意致人于死地。

搭车问一下，如果租房要求是no pet，但租客偷偷养狗出了事，怎么算？
xiaoyangtao 发表于 2022-10-30 19:31

你也有责任，因为房东可以在检查房子的时候发现房客有偷养狗，就应该及时叫他们送走狗或者签宠物协议。哎，总之美国就是房子是你的你就多多少少有责任，租客赔不出钱他们就来找你。

今年邻居出租之前就把fence修好了，和我事先说了个价，后面超的他自己付了。这么多狗lz也没早点避免风险，唉。感谢分享，大家也吸取教训。

既然做房东，就要买伞险啊，否则自认倒霉

你这个是道听途说吧，一条人命在眼前，默认的做法是反复碾压？不觉得卡车司机都是没人性的机器，这种时候还要特意致人于死地。
[email protected] 发表于 2022-10-30 20:48

你不信，我也没办法

哎，我家狗跟别家狗玩不到一块儿咬了人家一下，我默默地掏钱赔了医药费！一千多块，好在她没有继续发账单给我！

碰到过邻居出租房，租客狗很凶狠。 但是邻居就是房主为了省钱。 拖三个月不肯修的。 当时我也是准备请律师了。 这种情况房主责任最大， 就是为了省一千块钱。 我家还有小小孩的。 咬到我孩子我铁定告。

碰到过邻居出租房，租客狗很凶狠。 但是邻居就是房主为了省钱。 拖三个月不肯修的。 当时我也是准备请律师了。 这种情况房主责任最大， 就是为了省一千块钱。 我家还有小小孩的。 咬到我孩子我铁定告。
墨染云烟 发表于 2022-10-30 22:19

不是完全为了省钱，是三家的shared fence，另外两家也同意说要出钱一起换，三家中我自己还是出得最多的。几个月没修我主贴写了，那两个月天天高温100多度，最高的时候快110，已经几个月没下过一滴雨，contractor没法在户外长时间工作，邻居也是知道这个情况的，确定下来工期之后我也马上给他们说了，不是我非要拖延。也不是我们一家的fence，三家的shared fence，另外两家根本不管，只有我一个人在忙前忙后找人估价跟两边协商又跟contractor follow up想早点把fence换了。