近来的房市尝试体会

现在租房子在好的学区住，家里算是刚需， 加上手上有些Cash，
就agent 试了几家， 结果几点发现和大家讨论一下：
1) 好学区出来的房子， 大多数有硬伤， 比如 路冲， 或者有违建等；然后在市场上挂很久；
2) 卖方由于以前的低成本 和低利率， 心理期望值还是很高， 不愿意降价； 如果价格没有到期望值， 宁愿 先出租， 等1-2年在等房市好了以后再来，
3） 买方 的购买力， 实打实地被FED 的高利息给打压下来了， 有人说过 每升1%， 购买力下降10%； 并且大银行开始要求 超过300W的贷款（包括现有住房的贷款）， 必须得有几年的 预备金；
很多买家开始选择pull back；
4）地区中等价位的房子 还是很抢；
5） 有钱人真多。。。
6） FED经济打击的效果 还没有造成卖方的恐慌。

同意

愿意出租的房子本身就是又破又旧的。装修的好好的舍不得出租，影响卖价。

我们散步的隔壁小区环境很不错，有个靠近马路的硬伤房挂了半年降价都买不出

回复 3楼wacxg的帖子
所以 卖家 还是生活在过去的几年房市 大火的 认知中； 这个需要多方的力量来改变。
除了加息， 以前美股是熊短牛长， 股市的下行没有时间反应到房市上来， 反而它的上行 被房市给放大了。
这次股市的大幅下跌，第一， 已经让股市开始更有投资的价值了； 第二： 这次是长熊， 这个反应到房市的过程，只会让房子越来越 不是好的投资标的。
我自己的看法，房子只要高于2019年的价格， 如果我急着需要套现，就应该毫不犹豫的卖出；

现在租房子在好的学区住，家里算是刚需， 加上手上有些Cash，
就agent 试了几家， 结果几点发现和大家讨论一下：
1) 好学区出来的房子， 大多数有硬伤， 比如 路冲， 或者有违建等；然后在市场上挂很久；
2) 卖方由于以前的低成本 和低利率， 心理期望值还是很高， 不愿意降价； 如果价格没有到期望值， 宁愿 先出租， 等1-2年在等房市好了以后再来，
3） 买方 的购买力， 实打实地被FED 的高利息给打压下来了， 有人说过 每升1%， 购买力下降10%； 并且大银行开始要求 超过300W的贷款（包括现有住房的贷款）， 必须得有几年的 预备金；
很多买家开始选择pull back；
4）地区中等价位的房子 还是很抢；
5） 有钱人真多。。。
6） FED经济打击的效果 还没有造成卖方的恐慌。



lichungang 发表于 2022-09-29 14:29

“6） FED经济打击的效果 还没有造成卖方的恐慌。”
true，不过反正房价在往下走，过俩月再看吧

“6） FED经济打击的效果 还没有造成卖方的恐慌。”
true，不过反正房价在往下走，过俩月再看吧
suneo 发表于 2022-09-29 14:48

需要租房价格下降，或者大批失业没人租房。要不然这些房东会考虑租房。

炒房客四两拨千斤啊 一个区有一个高价这个区的价格就不可能掉了。

需要租房价格下降，或者大批失业没人租房。要不然这些房东会考虑租房。
molly233 发表于 2022-09-29 14:50

最近两年买的房子出租现金流可能不怎么样。真出租的话，房主基本上是在倒贴钱吧。买得早的可能好点儿，也就是纸面财富下降

回复 9楼suneo的帖子
很多本来要退休的家庭， 他们买入房产的价格应该很低， 所以 出租 对他们来说 也是一个好的选项， 所以在这个前提下， 他们把房子放出来， 是图个运气， 开高价， 卖掉最好， 不行就缩回去， 出租。
只要是好学区，还是有人愿意租的。
所以 就像很多人说的那样， 真的要打破这种预期， 就得有失业潮， 这个也是FED一直 在强调的， 看来人家 是有经验， 流动性收紧后， 公司成本上升， 加上消费紧缩， 才能从根本上 控制通胀。

其实实在买不到租房不是不行，只是怎么让学龄娃十几年都保证上学学区不变，这个得想想。否则老了谁还需要学区房呀，白人养老好区每个城市都有，还不用挑学区

Very on point. Nice summary

回复 9楼suneo的帖子
很多本来要退休的家庭， 他们买入房产的价格应该很低， 所以 出租 对他们来说 也是一个好的选项， 所以在这个前提下， 他们把房子放出来， 是图个运气， 开高价， 卖掉最好， 不行就缩回去， 出租。
只要是好学区，还是有人愿意租的。
所以 就像很多人说的那样， 真的要打破这种预期， 就得有失业潮， 这个也是FED一直 在强调的， 看来人家 是有经验， 流动性收紧后， 公司成本上升， 加上消费紧缩， 才能从根本上 控制通胀。
lichungang 发表于 2022-09-29 17:12

对的，持有成本小的房产问题不大，只要房主不在乎纸面价值波动。哪怕是去年买的，如果是all cash，随便租出去也都大概率是正现金流。
问题主要是持有成本高的那批人，比如这两年用低首付或者rsu贷款买房的。房价跌了等于他们用本来就是负的现金流来供贬值了的房子。能不能撑得住或者愿不愿意撑还真不好说。

能用rsu贷款买房的，前几年就没卖一丁点rsu在手里有存款？怎么这么多人以为马工一旦股价下跌马上就要讨饭？

能用rsu贷款买房的，前几年就没卖一丁点rsu在手里有存款？怎么这么多人以为马工一旦股价下跌马上就要讨饭？
saynomore 发表于 2022-09-29 18:24

没看见谁说马上就要讨饭，只是预期变差以后可能不愿或者不能撑手里的房子。

回复 9楼suneo的帖子
很多本来要退休的家庭， 他们买入房产的价格应该很低， 所以 出租 对他们来说 也是一个好的选项， 所以在这个前提下， 他们把房子放出来， 是图个运气， 开高价， 卖掉最好， 不行就缩回去， 出租。
只要是好学区，还是有人愿意租的。
所以 就像很多人说的那样， 真的要打破这种预期， 就得有失业潮， 这个也是FED一直 在强调的， 看来人家 是有经验， 流动性收紧后， 公司成本上升， 加上消费紧缩， 才能从根本上 控制通胀。
lichungang 发表于 2022-09-29 17:12

是啊，不失业逼的人实在没得选，谁会舍得把好房子放出来呢

早说了，房价降房东不卖就完了，房价只能to da moon。

回复 17楼蔓蔓茵茵的帖子
to da moon, 只会发生在 低息环境里。
现在可以遇见的1-2年 可能都是高息环境， 所以会比较吃力。
真想 to da moon， 就应该去买那些 跌成💩 的虚拟货币， 挑几个定12个月， 每次买入1000刀。。。