创纪录的寒冬要来了!纽约业主租客今年要“双输”?

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楼主 (北美华人网)
随着纽约市气温逐渐下降至40多华氏度,房东们很快要焦头烂额了。鉴于燃料成本不断上涨,许多人已经感到不安。“进入这个供暖季节有很多焦虑,”Weber Realty Management的老板韦伯说,该公司负责管理曼哈顿和布碌仑的400套公寓。去年冬天,房东因天然气账单比上一年高出60%受到猛烈打击。联合爱迪生公司(ConEd)等公用事业供应商将这一问题归咎于天气寒冷和能源成本上升。自2020年9月以来,天然气价格翻了两番多,飙升至每百万英热单位8.81美元,创16年新高。现在,在10月1日到来之前,该市的供暖季将持续到明年5月底,ConEd警告说,商业供暖费用可能再上涨28%,国家电网(National Grid)预计价格可能每年上涨30%,严寒的冬季压力已然令供应紧张。对于许多房东——尤其是已经受到通货膨胀打击的租金稳定的业主来说——价格暴涨将意味着财政痛苦。一些建筑物可能没有足够的储备在良好的财务状况下度过寒冬。
多年合同锁价vs每月支付 房东以两种方式之一购买燃料:他们通过多年合同锁定价格或每月支付市场价格。那些在合同中期进入供暖季节的人处于抵御近期价格上涨的最佳状态。业主科尔的投资组合跨越布碌仑的1,000个单位,与为期三年的天然气协议签订约18个月。他支付的价格约为每热单位46美分,这是他在2021年签下的价格。此举获得了丰厚的回报:根据国家电网的数据,9月份的天然气价格上涨至每热1.08美元。但对于合同到期的业主来说,价格上涨将是一个巨大的预算打击。“对于即将到期的业主来说,就像,天啊该怎么办?”科尔说。
双输 按月计划的房东可能不会过得更好。例如,韦伯为近30栋楼宇的业主安排燃气服务。因此,他选择每月支付市场价格。他的管理公司将天然气合同视为用别人的钱进行的赌博。“这就像你在赌场赌价格会上涨,”他说。“因此,如果价格下跌,别人看我们就像笨蛋。”有时价格确实会下降。在2000年代的水力压裂热潮期间,天然气价格暴跌。但现在很少有人预测到这一点。进入供暖季节,天然气期货异常波动,反映出未来几个月天然气价格的巨大不确定性。这意味着没有签多年合同的房东冒着从一个月到下个月的巨大跳跃风险。对于无法提高租金来弥补的稳租业主来说,增加租金已变得不可持续。
租金短缺 到10月,稳租公寓的业主可以将新的一年租约租金提高3.25%,新的两年租约租金提高5%。但这并不能抵消不断上涨的运营成本,其中包括公用事业费用,代表房东的组织——社区住房改善计划(CHIP)上周的一份报告发现。当租金指导委员会列出租金需要与成本保持同步的收入增长时,它估计燃料价格将下降1.7%。董事会去年做出了类似的预测,预测燃料价格将上涨0.1%,业主需要将租金上涨2%以跟上成本的步伐。但委员会去年投票决定冻结半年,随后加息1.5%。CHIP发现,在这12个月中,燃料成本上涨了19.6%。“委员会在投票前讨论的一件事是,‘好吧,我们不需要更大的增长,因为燃料成本将会下降,’”科尔说。“但这并没有发生。”今年,CHIP估计业主的天然气费用——约占其总成本的7%——每单位每年将运行约150美元。再加上利率、维护和保险的上涨,CHIP预计稳租建筑物所有者的平均年营业收入将达到每单位293美元——不足以支付维修费用。该州估计,例如,如果锅炉在仲冬发生故障,则更换成本为172,600美元。报告发现,一座拥有50个单元的建筑需要9年的时间才能为这种更换存到钱。
油价飙升 全市15%的建筑仍然依靠油热运行——通常是提供可负担住房的旧房产——面临着更加严峻的困境。在上一个取暖季期间,2号取暖油价格较10月到5月中旬飙升127%以上。韦伯表示,1月份,在晨边高地一家HDFC合作公寓的油箱中装满油箱大约需要6,034美元。到3月,它的成本为10,650美元。“这出乎意料,”韦伯说。“年初时我们没有为此做预算。”幸运的是,大楼里的一个合作公寓业主卖掉了一个单元,触发了5%的翻转税。“这救了大楼。如果没有这种翻转税收收入,大楼就会用光现金,”韦伯说。但这位经理说,该建筑可能无法再次大幅提价。大约40%的收入用于购买燃料,其余大部分用于支付抵押贷款。韦伯表示,该物业可能会增加维护费。“否则,将拖欠抵押贷款,”他说。
“破纪录的寒冷” 业主也准备好接受更高的运费。CHIP发言人表示,如果寒流引发需求激增,公用事业公司将收取交通费用。Farmer's Almanac预计东北地区的降雪量将“可能创纪录的寒冷”,降雪量高于平均水平。去年2月,科尔支付了8,252美元购买燃气加热他的一处房产。送货费是额外的7,700美元。“这并不便宜,”科尔说。将这些变量与不断上涨的经营成本相结合,对于许多业主,尤其是较小且租金稳定的业主而言,未来几个月看起来漫长而黑暗。即使是那些为这个冬天锁定价格的人也知道他们的舒适是暂时的。“我很幸运进入今年我会没事的,在汽油方面,”科尔说。“但我不知道一年半后我的合同到期会发生什么,这让我很担心。”
来源:侨报网