原帖确实有漏洞 理论上来说passive loss不能用来和active income (W2) 抵扣但是有exception。。。 AGI不超过某个上线的时候可以抵扣一定数额的passive loss AGI超过了某个上线的时候可以用passive loss抵扣passive income 具体数我有点忘了 每年或者每几年随着个人W2情况优化一下 看看买多少房什么样的房合适 很多医生啊律师啊的都是carry一个破房子用来抵税 挺常见的 另外补充一句，long term rental是schedule E passive loss 但是Airbnb可以用schedule C来报税 active loss。
换掉了还有什么折旧额
新房重新开始折旧。旧房的depreciation要carry over.
其实拿w2工作也没有那么辛苦，大部分时候是老老实实做分内之事，用不着看谁脸色。碰上垃圾老板需要看人脸色的时候不是特别多。
新买的房子就按新房子的买价和27年半的时限重新折旧呀 但是卖旧房子实现的资产增值税可以靠1031置换而延迟
不懂就问，大盘分红受股市影响吗？股市下跌时有分红吗？
关键要想得开花钱请人修理甚至管理，才不影响生活质量。很多房东为了省钱自己修理东西，兼职水管工维修工，有人可以说自己有兴趣，但还是不免脏累。 说W2看脸色也夸张了些，大部分人跳槽几次都比较满意稳定了。 再说了管理出租房不也要被房客叫来叫去的。服务行业还能不看脸色。
这种业余打理比较好
不同的人对不同的辛苦的感知和忍受程度不同。
有些人觉得做技术工作一年几十万轻轻松松，但是成天跟房客打交道给房子修这补那的特别辛苦。有些人觉得三天两头修房子乐在其中一点不辛苦，但是做技术工作三天两头赶deadline，处理production issue，为重大决定负责任，压力特别大。
我家俩都半躺平了，都是交给公司打理，我是懒的，队员是精力在其他地方。
真心赞一下层主，分享了好多非常有用的信息。 我想请教一下，我一直是投股市，因为不擅长（或者说不喜欢也行）管理出租房。看了你的几个回复非常受益，觉得确实应该考虑一下分散投资，也有利于抵股票的分红收入。那如果只买一个投资房，现在所在城市算booming，不过预计下面的5-10年人口流入可能会减慢。你能建议一下买什么样的投资房吗？比如新建的中上挡的公寓？或者是去佛州买个养老房先出租？谢谢。
公寓各种费用高吧，通常现金流有限，我不是层主，个人觉得sfh管理容易，不过现在房价太高，建议观望。
一般是这样的 利用工资迅速积累资本 买房 等到某一天房子收入超过工资收入 那个时候工作就是可有可无了，完全为了爱好去工作不香吗 这样反而还能做得更好。
同时工作这边401k里也有一笔不少的钱 干嘛都行了。工作只是加速了这个过程，这俩并不矛盾。
我说我理解的哈 可能不对
大盘分红比如SPY应该是可以持续的 但分红是%，不是绝对值，跟着股价走
一般分红比例不高 所以需要本金很多 而且分红是立马交税吧？
很多事情都是辛苦钱 包括W2 股票也不是稳赚不赔躺赢的
房子的cash flow和房价有关，和买入价有关。我觉得从产生passive income角度看，比股票好。
几百万（<5M）买大盘靠分红 比如SPY 1.46%才。不说够不够fire，我个人觉得不如房租稳定安心。 而且这几百万大盘也不会是全部资产放进去，这个就增加了积累的难度。从杠杆角度看，房子更好generate passive income。
个人看法哈 供讨论
正想问你有3%么？1.46不够生活的
谢谢层主。
两边都可以投资 股票有股票的好处 房子有房子的好处。
我刚去搜了一下 所谓high dividend ETF有3% 但history不够长 而且股价也随市场波动
我觉得这可能也是一个极端case吧 实际上稳健投资的话 capital gain兑现一些加上分红年均收益可以高于3%，SPY好像是几十年年化7%？但是这个每个10年都有variation，我是觉得靠这个不稳定。
大盘（spy之类的）分红不是一定受股市下跌的影响，要看股市为什么下跌。如果是因为经济不好，就会造成季报不好，分红就会变低。
是的 我觉得两个互补 有条件都要考虑配置
401k还有
没W-2工作，就贷不到款买投资房，当房子够多，正现金流超过工作，就可以躺平了。两者相辅相成，一般人都是这么走过来的。
mark mark
这个我没法推荐原因是每家情况不同，而且市场和市场差别太大了。
你要根据你自己的total wealth的总量，考虑多元化（比如设定一个目标比例），看自己应该买多贵的房子。运营上可以考虑自身时间兴趣和能力（请工人请管理公司还是自己搞），考虑税（比如你年收入10万和100万省税方法操作不同），粗糙的建一个cashflow model，和其他asset class比较，自己做决定投还是不投。
比如我前面那个九万的小房，前期投入三万三，年收入七千，相当于四五年回本，哪怕龙卷风把房子吹没了，我丢三万也丢的起。四五年回本，我觉得大盘分红是做不到的。中间遇到大修，现金流打个折扣也应该是赢过大盘分红的。那个房子我可能永远都不会自己住，没有说特别喜欢，但是cashflow可以的，total position（前期投入）也可以承担，就闭眼跳了。大盘有大盘的好处，比如流动性好。
具体房型和位置的话，有人只做公寓有人只做single family有人什么都做，有人买十个房都在一个block，有人这里买买那里买买，都是根据个人情况综合考虑的。
第一个房买的便宜点现金流好风险低些。尽量离家近（起码同城）有啥事不会操碎心。甚至自己老了以后也愿意在那个房子里住着养老，这样即使房价跌了心里也不难受，hold着就完了。。。其实没有合适的机会不买也就不买了。房子只是投资手段中的一种，有好处，也有麻烦，和其他asset class都一样的。
而且bucket是最原始的technology，他觉得他可以connect with his ancestors。。。
哈哈哈 太可爱了
有那么多时间干点啥不好。
我有一个问题，租金收入1000，按揭600，为什么只有400要考虑交税？不是应该1000都要交税吗？贷款的钱也能抵税吗？
继续爬楼，下面有个更清楚的公式。 400这里指的是现金流。
1000收入不是全部需要交税的。 600里面有mortgage interest, insurance, property tax的部分，都是可以从1000的收入里扣除去计算损益的。 600里面还本金的部分不能扣除。 但是计算损益的时候可以扣除折旧，导致损益必然为负数。 折旧是账面的，不影响cashflow，不用你掏真金白银出口袋。
太感谢你如此详细的答复了。我打算去认真研究一下买投资房的可行性了。我的想法也是买个有可能自己去住了养老的更适合我家。 多谢啦
碰到过，我们是交给公司打理的，公司follow一套eviction 程序，还有找租客的时候要小心，我们碰到的这个我还有点儿同情，单亲妈妈带着孩子离婚后申请的我们房子，后来失业了付不出房租，不想歧视，但租房市场还是要注意的，现在租房市场上涨厉害，房客看看周围房租，应该也不想麻烦。
用信用分和不良记录可以筛掉一大半麻烦的租客，不买烂区烂房又可以再筛掉一大半 剩下的再碰到麻烦租客就是小概率事件了，反正我们也换过不少租客还没碰到过刺头
一个房平均每年也就花几小时，就是不算上升值，现金流也有几千，还不用交税 当然如果你工作的hourly rate大于一千那可能看不上，平常人如我还是很看得上的
在硅谷，只相当于2套很普通的房子
比较理想的情况是，有足够的房子满足家人居住
有除了出租房子之外的赚钱能力（工作是其中之一）
吴太是上海人，忽悠她们的好像是吴太的同学
1）说明上海人不是个个都精明
2）说明最不靠谱的是同学
你什么都看不上？请问你是硅谷的哪位成功人士？去NYSE还是NASDAQ敲过钟了？ 没有就别出来现
动不动就是硅谷。你在硅谷的墓地选好了吗
以前我认为像楼上这种动不动就朝网友乱吼的人，现实中一定是个loser
后来加入了大学同学微信群之后，我就改变了我的想法
因为很多现实中比较成功的公务员，比如警察学校的，说话就很冲
可能是嫉妒心比较强造成的
后来仔细想想，这个同学在读大学的时候一直都是这样的
毕业之后，本来请他帮忙办一个事情，当场一口回绝
一定是什么地方让他嫉妒了
在国内的时候，我一直认为自己混得最差
所以同学聚会的时候，都显得什么都不懂，什么都拿不定注意
“是这样的啊？”，“那怎么办呢”？
这些是我的标准用语，所以大家都觉得我都还没有长大
后来仔细想想，很多同学混得比我差太多了，虽然叽叽喳喳的好像一路风生水起的样子
我觉得大家都应该有所体会的
网上像楼上这种没有礼貌的人相当多
但这种人在我们大学同学群里也有
所以也不是什么十恶不赦之徒，大家一定要原谅
任何一个地方，100:1的月租比， 10万的房价，每个与租金1000元，只要不是枪战去区房子租不出去的，无脑入。
加州这种地方，150:1 就是好deal, 因为这个时候房价相对不是高点，还有大概率投机升值的收益。现在加州，估计都250:1的月租比了，投资房机会绝迹了。
我在2015年买的房子都翻倍了。之后2018，甚至2020年入的房子都赶上了这轮疯长。都是手头攒了点现金，投股票一直累积亏了有10万刀，LD才被迫改变了靠股票发财的梦，改为保守投资，也是房子。
房子自己要学会DIY一些，确实也是辛苦钱。但是稍微好的CONDO, 比较新的，比如10年以内的，几乎没啥要操心的。修理也很少。
找房客确实是个学问，大多数房客信用都比较差。能找到650的，面试感觉人比较诚实的，确实想租房子的，找准了，非常省心。否则，真是要跳楼的感觉。我以前找了一个510的信用分数，找了她弟弟710分的做cosigner，最后都是一地鸡毛。
1）出租婆只适合于少部分人，比如阎王见了都想逃跑的
2）有买10-20个出租房的，不如到硅谷换2-3个白玉房（乘着房价貌似要降的势头）
不要误导老实人去做房东，前二年地主租客在city 会议里交锋之激烈，地主代表大部分是华裔，发言令人汗颜
老实人应该去保证家庭基本住房之后，学习其它投资，放弃一夜暴富思想，10%的年收益不是白日做梦
这是破釜沉舟，我们必须学会在美股中生存，然后赚钱，而且让下一代，耳濡目染
否则，我们的钱就是傻钱，最后都是别人的
LOL
什么乱七八糟的啊这都是。。。
我就是这么做的
从来没有出租过任何房子，空了7年年也不租
不是每一个dollar都值得去赚的
我。。。曾经有个枪战区的房子。。。 租给了一个夫妻俩都破产，在哪里也租不到房的couple。。。 结果他们居然一路租了十年。。。 在我房子里生了孩子，老婆考了护士还是啥，丈夫一直当grocery store工人，最后他们买了房搬离了枪战区。 我觉得我的枪战区小破房居然能给他们提供一个生活的新起点。。。 也是一个挺rewarding的事情。
找房客真的是个学问。science and art。。。
最近有一个台湾的，也是这样，在赌城买了很多出租房
后来发神经了，到洛杉矶搞枪战去了
不错。这房子就是你的墓地吧
别害老实人啦
吴京华，就是被你们害的
千里之堤，毁于蚁穴
出租婆也会上瘾，最后一发不可收拾，吴京华前车之鉴
硅谷失业华人工程师吴京华枪杀老板 2男1女死
说的就跟随随便便谁都能买10套房子似的，光鼓动有用吗?
除了depreciation，其余都是实打实的，不算利润不能用来还mortgage。房租扣除以上支出后交完税才能支付按揭的本金。
depreciation卖房的时候要recapture。还是要秋后算帐交税。只不过延后了。
如果房东本身边际税率很低。那可能没区别。像我湾双码这种，可能要交1半税的，出租房实在很难破平，
求教一下。说niuheliang不懂任何东西的真需要勇气。
还贷的本金部分呢？是不是房租扣完费用以后先交税再还本金。
房租收入属于强制收入。FIRE里可算属于最差的一种。因为有了收入，就要报税可能交税。特别是和其它收入叠加起来。
比分红都差。收入不够8万，分红免税。
Depreciation recapture is generally taxed as ordinary income up to a maximum rate of 25%
LOL
出租房就是看timing 吗，有的赶上了好时候，有的赶上了坏时候， 结果自然是天差地别。。。哪有什么谁对谁错？
这100%说的就是5岁买房
否则上下文，根本无法自洽
没人忽悠，吴京华不至于那么悲惨
他的自住房，也有2M了，租给他们自己，每年也有5万呢
不是说出租房不行。而是适合边际税率较低的家庭。出租房就像给自己找了一份工作。这是税法给较低收入家庭的一个福利和上升通道。
出租房的问题是做不大。如果每套租金还贷一年算一万。十套一年就是十万。即使没有其它收入，十万租金收入也要开始交税了。也就是说，随着规模扩大，就没那么美好了。
吴京华只有一个，赚钱的也很多。还有在股市里陪了钱跳楼的，所以也是被忽悠的，所以股市也不能投吗？ 那你只能存银行了。
我有个condo，6万买的，前几个月估价接近40万了，现在肯定跌了点。 可惜那个地方我就买了一个， 因为普遍的说法是condo涨的不如Sfh，但谁知道呢我买的这个偏就不是。
不想忽悠你，我认为现在不是入市的好时候。不过我又不是agent, 谁要是被我忽悠了我也没啥好处。
你这哪里的condo啊？升值也太厉害了，哪个州的？
对啊， 炒股也是讲一个risk management 控制自己的position 。比如第一次下注把自己想投入的总金额的三分之一甚至六分之一投进去，而不是孤注一掷。income producing property 是一样的。
什么忽悠，什么良心。楼里专心回答问题的都是普通工薪吧。就算有中介忽悠又怎么了？综合各处来的信息，最后决定是自己的。中介还能在网上隔空拿枪逼着网友买房？
没人说现在是入手好时机但是税务上的优惠，折旧基本概念了解一下有错吗？楼里某个ID好讨厌。
为什么“十万也要开始交税了”？ 不懂如果有折旧存在，账面为负，为什么交税？ 一套不交税，同理五十套在折旧期间也是不交税啊？
你这个说的的确是个问题。出租房一旦入手出手费劲，而且当初的税务优惠要一下子吐出去。所以确实只能靠很长期持有赚足了tax free cashflow 或者利用1031无限延迟不断优化才划算。
不过我觉得这一点和股票或者其他资产比没有什么区别，各自有各自的优劣，不能孤注一掷，不能超过自己可承受的风险范围，适合所有资产类别。
我个人的想法是出租房和401k IRA都是存到老的。尤其出租房，更像一个三万五万（或者宇宙中心可能要三十万五十万）前期投入，建设了一个perpetually 印钱的小机器，机器有时候需要维护，有时候运气不好会停转，但是只要能再转起来，就值得继续留下去。所有资产都是钱生钱的机器，有人喜欢盯大盘，有人喜欢修水管，都没有对错。
看完这贴又不确定你懂还是不懂了。
一个月几千块够用？
别费力气了 大家好心分享自己挣钱的方式和信息。有这时间去biggerpocket不香吗
Biggerpocket 还在呀？ 刚建站的时候我用过， 怎么也发不了贴， 然后再也没去过。 有什么特别香的吗？
估计是上海，杭州等地的，（很多）涨得比这个厉害一倍
因此比较阳光，只记得生活美好的一部分，在某些人眼里，可能就是在得瑟
不过这也是不可避免的，否则天天说些悲惨的故事，让人高兴高兴？
太多负能量的人，最好屏蔽了，特别是动辄吼网友的，动不动就说他人得瑟耀富
这些人根本不懂，如果没有某些东西，在世界某些角落，你连租房子住都没有资格（hard to qualify)
LOL
算是比较差的区，当时是跌的太厉害了。 还买过一个好区的condo， 学区好交通好价格也高多了，涨幅还不及这个的一半，后者是平均水平。
我觉得如果没孩子生活每月五、六千足以（有房贷的情况下），没房贷就更低了。
我们12年左右在南加蓝领区看过sfh，只要十几万，还是觉得租客管理可能费劲，放弃了，现在涨到了四十几万，不过南加其他地方很多也有两、三倍的涨幅。
你觉得再过十年能再翻两三倍么？ 那真是太疯狂了！！！ 新长大的小朋友（现在高中十年后28岁结婚该生孩子了）怎么能负担的起呢？ 我老觉得应该出40 year fixed rate mortgage了。。。 政府也不可能不让资产价格上涨，因为还得收税。。。 真是头大！！！
幸亏我只需要管好我自己的孩子。。。
我觉得肯定不会了，而且未来几年价格应该回调，十年后可能会稍微高一些。不过我们03年看房时知道，和七十年代相比房价是十倍，现在差不多20年房价比那时涨了两、三倍。
你买房子一般离自己住的地方多远就不买了？
agent的说法是，房子一定要买在好区，升值打。实际是扯淡。
唯一的原因是，房子价格高，搞定一套房子，佣金是和房价成正比的，挣得多。
做房子投资，一定要自己对数字敏感，有主见。
没有这么便宜吧，10几万 SFH，南加州？
对的，la到las vegas 15号沿线很多城市，我家娃小时候最怕我们去open house，那阵儿我们真是有精力
个人理解，交通好、安全的区最重要，学区不用好（好学区贵很多），当然好学区要是便宜自然好。
他们现在做的非常好啊 各种投资deal 讲座分享 都有 非常大的信息量