十。。。 三四个的时候我的思路是还是不敢彻底蹲家。 因为不够diversified。 比如疫情对suburban single family homes vs. downtown high rise condos的影响很不一样。 一个朋友是40岁。 良好的教育，大学毕业研究生毕业，建筑师。 建筑师工作没啥钱，而且他觉得画了那么多图，90%都ended up not being built。。。 干脆32岁的时候回家乡小镇买房子，修房子。 现在在家乡小镇，大学城，有几个 4-5 bedroom的房子的租给大学生。 一个月5000的现金流。 车付清了。 自己现在的房子是五万块钱买的3 bedroom。 平时他啥事没有，早上发发呆，中午睡个觉，下午发发呆，晚上发发呆。。。 真正的工作量就是一年有俩仨星期特别忙-因为全镇所有的学生都在同一时间搬家。 偶尔什么东西坏了他要去修一下，一个月平均接一两个电话。 据说也不是都必须要修，有时候只是租客寂寞要聊天或者租客太不handy很简单的事情也不会。 攒钱攒够了他就买材料把现在的3bedroom house修一修和加盖。 修好了他就把现在这个房子租出去，搬到下一个房子里。 重复。 每天他都用5 gallon bucket给几十棵树浇水 我说你弄个hose不是能快点？ 他说他浇完水反正也没事干。 而且bucket是最原始的technology，他觉得他可以connect with his ancestors。。。 这泥马是什么境界啊 真是闲到一定程度了！！！ 特别羡慕！！！ （当然关键是无娃，有娃需要modify一下）
原帖确实有漏洞 理论上来说passive loss不能用来和active income (W2) 抵扣但是有exception。。。 AGI不超过某个上线的时候可以抵扣一定数额的passive loss AGI超过了某个上线的时候可以用passive loss抵扣passive income 具体数我有点忘了 每年或者每几年随着个人W2情况优化一下 看看买多少房什么样的房合适 很多医生啊律师啊的都是carry一个破房子用来抵税 挺常见的 另外补充一句，long term rental是schedule E passive loss 但是Airbnb可以用schedule C来报税 active loss。
原帖确实有漏洞 理论上来说passive loss不能用来和active income (W2) 抵扣但是有exception。。。 AGI不超过某个上线的时候可以抵扣一定数额的passive loss AGI超过了某个上线的时候可以用passive loss抵扣passive income 具体数我有点忘了 每年或者每几年随着个人W2情况优化一下 看看买多少房什么样的房合适 很多医生啊律师啊的都是carry一个破房子用来抵税 挺常见的 另外补充一句，long term rental是schedule E passive loss 但是Airbnb可以用schedule C来报税 active loss。
🔥 最新回帖
他们现在做的非常好啊 各种投资deal 讲座分享 都有 非常大的信息量
个人理解，交通好、安全的区最重要，学区不用好（好学区贵很多），当然好学区要是便宜自然好。
对的，la到las vegas 15号沿线很多城市，我家娃小时候最怕我们去open house，那阵儿我们真是有精力
没有这么便宜吧，10几万 SFH，南加州？
agent的说法是，房子一定要买在好区，升值打。实际是扯淡。
唯一的原因是，房子价格高，搞定一套房子，佣金是和房价成正比的，挣得多。
做房子投资，一定要自己对数字敏感，有主见。
🛋️ 沙发板凳
老吴又被鞭尸，拜托能再找出其他一个倒霉鬼说说吗？他是炒地，不是炒房
那年房市crash了。 如果撑下来发大了，真的应了“回头看都是deal”。
这种牛人见面要扑通跪地磕头的
哇被你说的释怀了
这几年涨起来房租能cover我们自己自住房的贷款。我俩有一个人可以退休了，和老公说好，如果呢， 年底我能成功升职他可以退休实现40岁以前退休的梦想。当然所谓退休不是啥都不做啦，而是可以只用一个人的w2，另一个人可以继续做点自己喜欢的事情。
你们5岁就开始买房啦？
握手。我也是娃妈爬过。。。 现在出租房每月现金流能有个几千块的样子。 因为出租房的现金流都是税后的，所以如果非要紧紧巴巴的退休了，其实也是可以的。 但是我想再拿几年的全职工资。 可以趁这几年把该大修的修了，用W2 income和一些修房子费用抵扣抵扣，优化一下出租房portfolio。 而且现在局势不稳，有工作就尽量先抱着。
我也是自己打理。 其实也是一个学习的过程。 十年前连drill vs. driver都分不清，现在可以干不少事了。 以后真退休了也不会说雇人人工太贵影响我收入，或者自己没事干闲的难受。
我觉得她说的是三五年，不是三十五年。哈哈
另外回楼主一句。。。看net worth increase是不对的。 net worth increase不能当饭吃。 要看现金流。 出租房牛的地方是可以抵税。。。 比如每月你的现金收入是1000块租金，按揭贷款还600。 剩下那400块是不用交税的，实实在在的现金进口袋，可以拿来吃饭用的。 net worth increase是虚的，不套现的时候毛用没有。
为什么400块不用交税呢？ 因为出租房有折旧。 每年可以把房子的总价的27.5分之一再从损益里扣除。 扣完了一般你持有出租房的前很多年都是loss的。 这个loss还能carry forward。。。
于是就实现了账面上赔钱不交税，现金流却是正的，这么一个情况。 未来折旧耗尽，账面上挣了钱该交税的时候，可以加盖可以大修，继续账面赔钱。 也可以做1031 exchange延迟交税。 甚至老老实实交税也不是坏事，因为多年过去了贷款已经基本还清，扣了税以后现金流还是正的。
我只盼望房市大跌一下，让我能买上好房，顺便抄底一下投资房。好房在市场好的情况下根本拿不到，只有在市场有点松动的情况下才有点机会，而且价格松动幅度不大。
买房也没办法time market，因为根本没人能抄到最低，当年的赢家都是从09-12年一路抄底，每年分批买几个的。当年一直观望等最底部的那波，最后全部踏空。
哈哈哈哈我第一遍读也吓一跳。
层主说的很好, 赞同.
特别现在自住房贷款利息和房产税有salt cap, 更显得出租房的税务优惠弥足珍贵,哈哈
请问multi family是什么意思
一个房子两个或者多户住户 比如duplex 左右或者上下楼两家人
你的partner 人家还是“夫妇”。 是我语文不好还是英文不好，竟然没看懂人物关系😂
可以是business partner dance partner 不一定非要是sexual partner
房子买了35年， 老公40岁不到。 这是5岁就开始买房子了哦。
是的。 人没法看到将来， 别说10年， 明天如何都看不到。 真的没办法操底， 但是就是在低谷的时段买就可以了。
其实无论股票还是房市， 都要看是哪个点进场的。 对了就对了。
工作上的partner啊， 很多的啊。
几个房子啦? 我现在只有一个，想在蹲家前再买3-4个。
但是一卖交税也要交晕呢。只能是出租房永远不卖，才能这样一直write off下去。
partner 是有些大公司的一种比较高级的职称。
下一轮暴跌的时候他已入的房产不也暴跌了吗？怎么个躺平法？
这是最好的情况，但是一旦遇到租霸，还不够扯皮闹心的呢
我business partner家，人家夫妻两个啊。这有什么看不懂！
十。。。 三四个的时候我的思路是还是不敢彻底蹲家。 因为不够diversified。 比如疫情对suburban single family homes vs. downtown high rise condos的影响很不一样。
一个朋友是40岁。 良好的教育，大学毕业研究生毕业，建筑师。 建筑师工作没啥钱，而且他觉得画了那么多图，90%都ended up not being built。。。 干脆32岁的时候回家乡小镇买房子，修房子。 现在在家乡小镇，大学城，有几个 4-5 bedroom的房子的租给大学生。 一个月5000的现金流。 车付清了。 自己现在的房子是五万块钱买的3 bedroom。 平时他啥事没有，早上发发呆，中午睡个觉，下午发发呆，晚上发发呆。。。 真正的工作量就是一年有俩仨星期特别忙-因为全镇所有的学生都在同一时间搬家。 偶尔什么东西坏了他要去修一下，一个月平均接一两个电话。 据说也不是都必须要修，有时候只是租客寂寞要聊天或者租客太不handy很简单的事情也不会。 攒钱攒够了他就买材料把现在的3bedroom house修一修和加盖。 修好了他就把现在这个房子租出去，搬到下一个房子里。 重复。
每天他都用5 gallon bucket给几十棵树浇水 我说你弄个hose不是能快点？ 他说他浇完水反正也没事干。 而且bucket是最原始的technology，他觉得他可以connect with his ancestors。。。 这泥马是什么境界啊 真是闲到一定程度了！！！ 特别羡慕！！！ （当然关键是无娃，有娃需要modify一下）
只能1031 exchange 不过交易费用还是挺贵的
请教，手特别笨的，有啥学习资源推荐？真心想要improve。
这个手动赞，说的清楚明白。
就是27。5年后，折旧耗尽时，人已经不知道在哪了，交不交税不重要了
呵呵，理解是三到五年
你太厉害了。。。。。。 真没想到你第一个背景。因为的确是老在论坛上看到你，就如你最后这句。哈哈。你真的好有精力，其实是好有能力。太佩服了。
留给孩子啊…… 孩子靠谱的，大学一毕业甩给他十个房让他自己捣鼓去。 孩子不靠谱的，我把房子卖了环游世界，交税也认了。 不要为了省税改变自己的生活方向或者死撑啊哈哈哈哈
牛。 我这里稍微看得上眼的学区房子，40-50万一个。我一直觉得，如果能*10，这么有钱，我还干啥地主婆啊。哈哈哈哈 然后一看别人有很多房子我又羡慕。
每天就在这种思绪中左右徘徊。
我最近买的房子9万，target market是bottom of the barrel那种。。。不追求房子高级，有现金流赚就行。自己也还在摸索sweet spot其实。
BTW不是首付9万哈。。。整个房子9万。
问题是他没有撑下来啊。所以还是那句老话，不要光看见贼吃肉，不看见贼挨揍。
炒房炒地有什么本质上的区别？我不知道那人是老吴还是老张，找出他来无非是他比较出名。炒房炒地血本无归的还少么？
这个简单，卖了1031换新的
这种区安全吗？
那个人当年买了房子被layoff了
这种垃圾房子操碎你的玻璃心
现实是无论什么时代，20来岁能一举挣下江山得少，多数还是边工作边积累。能工作投资俩不误，还是很赞的
我说挺安全的估计华人上的人也不信。。。 因为大家以为到处都是宇宙中心。
这个小房子900多尺，两卧室一浴室一厨房+den，good bones，我又花了点钱把厨房翻新了。 所在的位置在城市（郊区小城市哈）最高级的shopping mall后面，咖啡店小饭馆target都是走路到。 关键是城市砸钱扶植这个block，吹它的悠久历史，还建步行区小公园什么的。 周围都是安居乐业的普通人，日子悠闲，穷开心。
去年冬天在同一区还买了一个十万的房子，三卧室，现在经常有人打电话要13万买走。 房价12-15万的三卧室，状态不错的，现在涨价后这是很普遍的情况。
买投资房如果是正的现金流应该是生活的保障，而不是负担。好在虽然房价开始跌，但房租并没有向下跌，其实对地主没有什么影响。
最坏是房租跌，或空置造成的损失。做地主总要手里留些为了挺过低谷期，因为长期来看房子还是涨的。
听起来靠谱👍 可惜我们这儿不行，莫莫莫莫聚居不太安全的地方儿，townhouse 也要40万。
现在入市是不是超级晚了？房市在顶点
我专门为此搬家了。 有些城市linear market，房子便宜。 有些城市boom and bust market，房子贵。 后者买的早可以，但是这些年没有啥现金流机会了。 前者机会大大滴，去年满地都是，今年房价涨利率也涨以后需要看看。
我说的这个小房子现在按揭贷款500，租金1100。。。 前期投入9万x20% + 5千 closing cost + 花了快1万修了厨房还有其他乱七八糟的 （还不是自己修的因为天太热我懒） 约等于 33000 一年没有大修的话就收7200现金流
也不是什么天价收益率但是我觉得够了。 比所有钱都扔股市还是要稳当些。
对普通人来说，投资股市房市最大的区别，是房市自然有leverage。你付25%首付买房，房价涨幅自然就x4。但是股市一般人谁敢上这么高leverage？
另外楼上也有人详细解释了税收，房市投资的现金流，因为depreciation，很大程度上不用交税。但股市只要你卖掉股票，有capital gain，马上要考虑交税。
并不是说股市房市哪个就绝对更好，毕竟投资要diversified，还要看个人具体情况。
这个model挺好的，赞。
唯一的问题是不太好scale，因为每买一个，做贷款的overhead，需要把所有已有的房产，都溜一遍。也不是不能做，但越滚雪球，再继续买的overhead就越大。
另外你买够十个之后，贷款是要改commercial loan了吗？
我还没有买下一个。。。所以不知道。 跟本地银行聊的是，可以把手上的贷款整合一下，也可以直接上commercial loan。 还有说实话有的贷款金额实在太小了，比如房价只有9万那个。。。 还清了也不是不可以。 具体哪种方式最划算我要敲到excel里才能算清帐LOL
最近所有的贷款都是本地同一个银行贷的，所以贷款程序还算轻松。
这两年的计划是把现有的房子运营好。 我还在做Airbnb，在计算和长租比，到底能多赚多少钱vs.需要多花多少时间。 有的房子还想加盖厨房改成Duplex。。。
一边捣鼓一边观望吧。
哦，对了，我的理解是结了婚的人有俩social security number可以挂20个贷款。
“房租收入要先交重税再pay mortgage。说正现金流对高边际税率人群不适用。” 这句说实话没有看懂。。。
瞎说。房租— mortgage interest— maintenance—insurance — property tax— depreciation —其他expenses 后如果还有剩余，才会对剩余这部分按ordinary income交税
真爽！
主要是现金流崩了，工作也没了，撑不下去。是太aggressive了。但是，他房子如买在2000年和之前，躺平不上班也没问题。
用W2 income和一些修房子费用抵扣抵扣 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～ IRS没找上你，算你运气。你不是专职的房子professional, W-2的收入抵房子的费用了，IRS还怎么收税？
真是胆大啊！
你这完全不懂投资房的税收政策。。。离谱的不是一点半点。
赞👍 妹子真有精力和耐性。祝越来越好！
这都什么跟什么呀！贷款利息和地税不抵税是指自住房，出租房永远可以抵税，懂不懂？
原帖确实有漏洞
理论上来说passive loss不能用来和active income (W2) 抵扣但是有exception。。。
AGI不超过某个上线的时候可以抵扣一定数额的passive loss AGI超过了某个上线的时候可以用passive loss抵扣passive income 具体数我有点忘了
每年或者每几年随着个人W2情况优化一下 看看买多少房什么样的房合适 很多医生啊律师啊的都是carry一个破房子用来抵税 挺常见的
另外补充一句，long term rental是schedule E passive loss 但是Airbnb可以用schedule C来报税 active loss。
他当时买的主要是地皮，所以没有租金收入，靠自己工资每月付mortgage。这样一旦被裁，就无以为继。
请问提前还完的贷款还可以抵税吗？还是必须有贷款才可以抵税？谢谢。
前面有个公式。。。
房租 - mortgage interest - maintenance - property tax - depreciation 后如果还有剩余，才会对剩余这部分按ordinary income交税
你贷款还完了，只是mortgage interest这一项没有了 其他很多可以抵扣的项目啊 这个公式里还没有列全 比如你打广告的钱 或者去异地出租房照看时候的差旅钱（你懂的，也可以顺便带娃旅游了）
哇哦 学问好深哦！
买房买地区别大了，房子可以租出去有正现金流 地就算全款买也是负现金流因为要交税，想挣钱只能靠升值 像老吴买地还是贷款，风险绝对大的，比上杠杆买股票好不了多少
Mark Mark 学习一下， 谢谢！
真到那个时候，靠多元化来保全资产总量和利用多种手段避税也许会提上议题。income producing real estate 仍然是为数不多的好工具。
旧房子折旧折到零了，然后再买个1031换新的，新房又可以重新折旧了？ 还是说上一个房子的折旧额也得carry over
不少中高收入的家庭也买出租房，不只是现金流，还有房价升值的部分。房子好的话，打理基本不费什么时间。
如果不值得做的话，就不会有那么多华人家庭买投资房了。
哈哈 3/5年 后面有聪明的妹子帮忙回答了 谢谢
工作和出租房并不互相排斥呀！两个都搞，积累到几百万不是更快些。出租房选好的话，事情并没有那么多。
都不耽误。能力和努力不同，你做不到不代表人家做不到