这完全是过户公司的责任！ 我猜也是过户公司通知你还需要certificate吧。他们应该是去county 登记deed的时候被要求提供certificate, 不然deed不能登记，才又回来找你。你现在的重点不是go after agent, 而是go after title company. 过户公司是疏忽了还是故意的我们先不讨论（大概率是疏忽，不觉得过户公司会为了一个case把自己套进去）， 不管怎样，是title company的流程出了问题，让不该过户的交易过户，title company需要承担责任，我认识是他们应该付100%的责任。或者去估计一下修理要多少钱，买卖双方, agents, title company 分摊一下，把这事了了。 buyer也无辜，buyer都不一定知道close 之后还有这么多事情。
我有点没看懂。 我们这里卖房前，要通过city 的 point of sale inspection。Inspection 会指出哪些地方不和city的要求，即violation。 卖家可以不修，但卖房时，买卖双方可以在价格上negociation，合同上写明谁来take care of the violations。 过户后，买家再和city打交道，什么时候完成correct the violations。没有钱，没有时间，其他理由，都可以要求extention 来慢慢修理。 如果双方agent 都没有提到city inspection 和 有没有violation，这是他们的错。买家居然也没有问有没有violations，这很奇怪，除非inspec是你们city的新规定，还没有人知道。 几年前，我邻居老头死了，他女儿来处理房产，listing 上面就写明，买家修理violation。 后来一对夫妇买了，狠狠地杀了价。搬进来后，我和新邻居聊天，我说你们拿到一个好deal。他们说他们要修理30几个violations，包括换房顶，修sidewalk，等等。 new_bie 发表于 2022-07-15 21:36
这个要看local township或者county是怎么规定的，以前我住过一个town，它是要求有Certificate of Occupancy才能transfer deed. Title company和agent大概出了问题。如果已经close了，买家肯定也不干。估计最后Title company或者Agent掏钱settle这个 case，我觉得修也就是几千，不值得为这么点钱打官司。而且，如果现在walk away，那整个 closing 过程中的 cost 又要打官司。还有buyer 的 earnest money，等等。
这完全是过户公司的责任！ 我猜也是过户公司通知你还需要certificate吧。他们应该是去county 登记deed的时候被要求提供certificate, 不然deed不能登记，才又回来找你。你现在的重点不是go after agent, 而是go after title company. 过户公司是疏忽了还是故意的我们先不讨论（大概率是疏忽，不觉得过户公司会为了一个case把自己套进去）， 不管怎样，是title company的流程出了问题，让不该过户的交易过户，title company需要承担责任，我认识是他们应该付100%的责任。或者去估计一下修理要多少钱，买卖双方, agents, title company 分摊一下，把这事了了。 buyer也无辜，buyer都不一定知道close 之后还有这么多事情。
新房主有什么权？ 房地产的基本规则就是所有的责任跟地不跟人 我敢保证楼主city的ordinance里面绝对有一条写的responsibility of compliance runs with the land 或者 transfer to the tranferree什么的 楼主是没有follow procedure犯法了不假 misdemeanor. city可以给她开罚单 除此之外no other remedies. whats done is done. 一个人闯红灯了除了开罚单难道还能用time machine把闯红灯的事情抹掉吗？ 再说一遍 新房主要告楼主 只能基于合同 比如说楼主有重大缺陷没有告知呀， 或者合同里楼主保证这个房子sewer符合compliance啊什么 楼主犯了misdemeanor不是新房主可以告楼主的正当理由
新房主有什么权？ 房地产的基本规则就是所有的责任跟地不跟人 我敢保证楼主city的ordinance里面绝对有一条写的responsibility of compliance runs with the land 或者 transfer to the tranferree什么的 楼主是没有follow procedure犯法了不假 misdemeanor. city可以给她开罚单 除此之外no other remedies. whats done is done. 一个人闯红灯了除了开罚单难道还能用time machine把闯红灯的事情抹掉吗？ 再说一遍 新房主要告楼主 只能基于合同 比如说楼主有重大缺陷没有告知呀， 或者合同里楼主保证这个房子sewer符合compliance啊什么 楼主犯了misdemeanor不是新房主可以告楼主的正当理由
回复 173楼的帖子 逻辑性很强也make sense 的解说。看来比较懂。 我prepare for every sense stand back of policy rules 哈： 我这个会不会是一个continuing action required by this project, 意思是 检查了 不是就完成了，有问题 修了，修后 通过了 City 的检查 拿到了证书 才算最后完成。那么问题来了：City现在给我证书 上面写什么地址呢？ 写我的旧地址 不是我的名字，写我的新地址，不是这个房子。从严格的逻辑上讲，这个修 就不能进行！！ 我到时候就会给City 麻烦，我掏钱 你就得写我的名字. 你为难我，我就为难你。
首先你得明白一个事情， 极少的东西能阻止一个房产的交易，连最基本occupancy permit都没有，住户基本安全和健康都没有保证的房子都可以交易。 楼主缺一个sewer compliance更是可以交易. 说白了你就是违法交易， 但违法交易也是有效的。 然后重点来了， city法规要求卖家怎样怎样，这个法规本身不能成为买家提告的理由，因为这是city和卖家之间的事情， city可以开罚单甚至把楼主定罪关起来，但买家根本没有任何standing 而为什么某些city的法规可以成为买家close后发现房子问题然后提告的理由呢？ 比如说unpermitted work。 因为一般情况下买家是合理假设卖家已经按照city法规做了。买家在这种合理假设下签订和执行的合同，如果事后发现不符是可以提告的，提告的理由是基于fail to disclose material defect. 记住重点在于卖家fail to disclose导致买家做出错误决定而遭受损失， 所以买家提告的理由不在于卖家是否违反city法规而在于卖家违反city法规后是否disclose 现在进入提问环节，你觉得楼主在这个纠纷里fail to disclose了吗
Wanfeiche 发表于 2022-07-16 17:44
我认为楼主fail to let the other party know that he/she did not intend to fix it. 对方知道楼主的房子inspection如果有这个问题，楼主有义务修、那么自然会assume楼主会按照city的规定做。那么在close之前，楼主有没有明确告知对方她不打算修这个呢？
我认为楼主fail to let the other party know that he/she did not intend to fix it. 对方知道楼主的房子inspection如果有这个问题，楼主有义务修、那么自然会assume楼主会按照city的规定做。那么在close之前，楼主有没有明确告知对方她不打算修这个呢？
什么站在法庭上，谁告谁，你搞没搞懂状况？
你跟city之间是一码事
你跟新房主之间是另一码事
这两码事之间不相干
你没有sewer certificate就卖房了 是你和新房主都违法了。 但大多数jurisdictions对这种事的处理一般是轻轻打一下closer的屁股，卖房交易是完全有效的，而且根本没有对前房主的事后追责条款, 少数规定可以给前房主开罚单。但根本就是not enforcable。 最常见的措施就是获取sewer certificate 的责任完全转移到新房主头上。
新房主不能因为你违法了来告你让你修。新房主想告你只能基于合同 比如说你知道有重大缺陷没有披露 或者你合同里保证由你来获取sewer certificate
那就不卖,
明白人。lz你能不能告，会不会被告取决于你合同上怎么写得。如果你咨询了律师，律师认为你需要修，不修打官司的赢面不大，你想想看是不是有什么事没说全
Title company基本没责任
因为大多数jurisdiction只是要求title company 检查和提醒，这个事情完全不block房产交易
不是法律专业人士，我只是觉得title company基本没责任这个说法不合常理。 title company作为房产交易重要的独立的第三方机构，必须做到due diligence确保房子的交割是没有问题的。如果因为不可抗力导致交易出现的问题，那么buyer 花钱买的title insurance 应该就有用了。 如果因为人为的错误，title insurance不保的话，title company 自己有error&ommission 的保险，应该能用。
这么说吧 大多数地方其实没有规定有这个证书是close的必要条件 local法规基本都专门有一条明确写清楚虽然没有证买卖双方都犯法了，但是没有证这个房产交易也是完全有效的 要不然你真以为title company有那么大胆子？ lol
检查结果是close之后出来的，你管它呢。买主自己做好了。
他说啥你就信？你最大的问题就是太好忽悠了。
人家bluffing 你就信了。你就不给钱，买家能把你怎么样？告你要找律师不花钱吗？几千块的事儿，买家为啥不会破财免灾？
我要是你，我管律师怎么说呢？我就先去agent board 告agent，这个也没啥花费。谁让我不痛快，我就让谁不痛快。
自己做功课，找律师，把这块儿法规琢磨透了。
如果真如你所说证书不是必要条件，那就完全没有lz的事儿了。 lz 不应该被搞得这么焦虑。
就是这么奇妙 lol
法律一方面明确规定买卖双方shall获取证书 不然就是违法
一方面又明确规定没有证书也不影响房产交易的有效性
理论上说楼主唯一的危险是可以被罚款 但她好像更担心新房主告她
楼主打不赢
等LZ 现身说法现在是谁在追着要certificate。
真是奇怪，sigh disclosure 时，不都是要注明sold as is where is吗。
说得好。 这个律师的一套说辞我感觉完全没有站在客户（你）的角度帮你思考问题，就想把你摆平了。我感觉他就是嫌这个case赚的一点苍蝇肉还不够他麻烦的，所以不想花时间。
我身边一个例子，一个朋友找了一个律师帮他打离婚官司，结果律师忽悠他签了不平等条约快快结案了，一直以来的说辞也是这样说他赢面不大，签那个条约是他最好的机会啦什么的，然后我朋友很信律师就从了。基本上和那些agent一个货色，客户的利益不是他们的首要考虑，在最短时间内快快结案拿到佣金才是他们的根本出发点。
第一人家开始不知道 第二人家说了不休 第三close后不是人家的了。
说楼主要输官司的基本是agents 吧。。 黑心黑肺的
买不了保险都办不了贷款吧。 现在房子都交易了，证明保险不是问题。
哦哦
你心里是不爽，其实你有责任。你现在这么懊恼，一定程度也是因为你在这个过程中你没处理好。
这是你自己的交易，你应该以负责任的态度处理。可是你不知为啥却种种逃避。
1.只给你的经纪人发了“我不修”三个字。然而对方甚至根本没回应，对吧？你应该把话说清楚，确保对方理解。
更不能主观假设你的经纪已经告诉买家。你根本没确认，为何想象买家已经知道你的态度？
而且你不修，和买家修，中间差太多。
2.你已经知道没有这个不能合法过户，你还纵容，接受这个房子带着这个隐患过户。怎么想的？是觉得/希望买家会负责？可是市里明明规定你手里没这个凭证不能过户，和买家根本没关系（close之前买家也不可能修房）。
你这个责任能推给谁呢？
你不想修，应该当时就拒绝close，可是你没有。你有十天时间拒绝close的。
或者你不想修，至少取得买家的书面认可，你也放纵逃避，没去要。
现在，你怪closer应该没啥用。因为你明知一切还要卖房，而且你是这个close行为的受益者（你当时以为close了就可以逃这个责任）。
问题可以简化成这样：
你把一个你明知不符合法律规定的房子卖给了买家。
你说买家
。
这个很有意思啊，这种法规就是准备让买家卖家没事儿打官司的吗？
这个要看local township或者county是怎么规定的，以前我住过一个town，它是要求有Certificate of Occupancy才能transfer deed. Title company和agent大概出了问题。如果已经close了，买家肯定也不干。估计最后Title company或者Agent掏钱settle这个 case，我觉得修也就是几千，不值得为这么点钱打官司。而且，如果现在walk away，那整个 closing 过程中的 cost 又要打官司。还有buyer 的 earnest money，等等。
我也是这个感觉，所以所有人一起给楼主施加压力。看楼主好忽悠就忽悠楼主。
其实楼主钱在自己手里，房子无论deed 在自己这边儿，还是买家那边儿，都没有损失。楼主绝对是这个博弈里最有利的位置。
楼主现在就咬死了不出钱。说卖不了还我房子，不出钱。
直接去agent board 告seller agent。让seller agent 闭嘴就是了。所有纠纷都要在close前解决，close了关卖家啥事儿？
具体房子在谁手里，自己去county查一下不就完了，都不是秘密。
出钱的话，可能双方agent，closing company ，各自吐一部分钱出来比较合理。几千块没必要打官司，都不够律师费的。
我怀疑要换管子 不会是简单的几千元
City 那一项的doc 与房子交易的document 是独立的两套 doc， county 里大大小小可能10+ City，哪个City 要什么，county 不会帮City enforce。所以 City 要求的doc，City 自己 花人力 完成。
法庭不会扩大事态，找一个责任最大的修了就息事宁人了。
完全没有通知我，所有email 我都留着呢。只agent text 过，口头 说过，我明确表示我不查 也不修，但是3 天后 我退一步 去交了钱，查了。我然后text agent 到此为止，我不会修。title 是绝对知道不应该给我close 的。这是我唯一可以argue 的地方。
美国也不是鼓励打官司的地方。再想深一点，“你卖了房子，有钱，你现在就是时时间差上占了高地。你出吧，” 谁会同情我 不想卖了？
卖我的房子 本来我有主动权，现在完全被几家牵着走 变成被迫一方了。
谢谢。我现在就是这样耗着。也准备这样耗到买家去告我。我就在法庭上 r把你们互相勾结，不遵守法规的事全抖出来，让所有courtroom里的人都听听。可是 可是，我卖房子是有原因的，我要搬离这个州哎。再过一两个月，我自己都不会愿意打了。
律师说的话 我不全信，他跟那一帮一个颜色。但是他鼓动我去打官司 最后我满盘皆输，也不是什么好事。
星期三 City email 给我的 result（星期三，离我pre sign 已经5 天了，正式closed 已经 三天）。我十分钟后回的email，告诉City 我已经不是屋主了。
这个帖子说到点子上了。我lg 怕吵架，一直不管，我一个头脑不清醒 不冷静的弱女子，任人骗呗。现在我能出气的地方是法庭上 抖落 狼狈为奸。
你不理又如何？
搬到外州法庭咋处理你？
别给联系地址
别指望老公，男人靠不住。你也不是弱女子，是大女人！
大家都是慢慢学习的，加油！
我签的不是as is 。我现在回忆 可以从一开始被agent PUA 到现在，打自己15-20 个耳光 都不多。agent 为了 grab 这个lusting， 给我发他三岁儿子的照片，真漂亮的小男孩。如实说 50% 原因我是为了这个漂亮小男孩签的listing 单。我lg 当时出差，跟他text 了一下，就完全我做主了。他的原话： 为几万块钱 他不会愿意惹我不高兴，但是 为他开车绕路了 .50 油费 我会跟他生气”
！！ 赞 👍
我不是agent。我买卖房产次数比较多，我用得agent都还不错。 我说楼主输是基于楼主自己说的她city有规定了卖家inspection并修理的义务，她在交易过程中得知这个义务，她当时是有选择的：她可以履行义务，也可以终止交易，楼主既然既然交了钱，并签字close了房子，就说明她选择履行义务。 楼主在处理自己房产交易的心态上是有问题的，楼主没有把房产交易中的各方，买家、中介、city、county，看成是独立的，而是把自己之外的各方看成了一个整体。比如楼主跟自己agent说不修是没有的，要买家同意不修才算数。 另外我判断楼主输的时候，楼主没有明确说inspection的结果是在closing之后到的，这个点也许有得搞。
正确，我只能承认。
嗯，看起来就是，原则上买方应该有权要求你（出钱）修。你最多只能想办法证明你的agent在这个问题上有失误 ，来要求他们出钱，但- 这个比较难举证。其他几方（对方agent，title company），对你这个没啥责任。
房地产的基本规则就是所有的责任跟地不跟人 我敢保证楼主city的ordinance里面绝对有一条写的responsibility of compliance runs with the land 或者 transfer to the tranferree什么的
楼主是没有follow procedure犯法了不假 misdemeanor. city可以给她开罚单 除此之外no other remedies. whats done is done. 一个人闯红灯了除了开罚单难道还能用time machine把闯红灯的事情抹掉吗？
再说一遍 新房主要告楼主 只能基于合同 比如说楼主有重大缺陷没有告知呀， 或者合同里楼主保证这个房子sewer符合compliance啊什么
楼主犯了misdemeanor不是新房主可以告楼主的正当理由
我再看看 ordinance
我准备在courtroom做一个presentation。开头结尾都想好了怎么写。大家记得回来帮我改改
你要在哪个court room做presentation? 是city公诉你misdemeanor的court room? 还是新房主告你让你赔钱的court room?
你不是应该更怕city告你吗 你轻罪罪成榜上钉钉没跑了
city 给她开罚单了? zhishao 目前没有吧。
city有规定这样的violation的处罚是什么？ 我觉得lz就跟没有permit 加建的房子类似。现在房子卖了，city 难道会找那个加建的前屋主开罚单？我好像没听说过。
从你贴的文件看，我认为city不会告你，根据第五条city只会问现在的住户要钱。而买家告你是他最好的选择。
对，拖上你的agent. 看subd1， 两边的agent， title 公司都有责任。
你还是等。 如果City有什么动作应该会事先通知的。 我的出租房房客不剪草HOA都会说最后期限是哪天，不剪罚款多少。我打电话去，人家态度好得很，还给延期。
我觉得City不会为这点破事上法庭的。他们别的事情还忙不过来呢。
我还是认为就跟没有permit卖房一样，卖了就卖了，你不用管了。LZ让买家告你呗。 把你agent 拖上。
发现不能心软，就不该被agent 忽悠，付那个inspection 的钱。 我也犯过类似的错误。也不能保证以后都不犯。这些人都能骗就骗。
这一段应该是为了防止双方agents为了促成交易向买家隐瞒notice，而你的notice是在closing之后拿到的，我认为你很难hold your agent responsible。但我不是律师，我只是在这边读书的时候选过法律课而已。你还是再找个律师问问，如果两个律师说得差不多，你就有底了。
谢谢，谢谢，你的回复一直暖我心。谢谢
你说说新房主告楼主的依据是什么？新房主可不是执法机构
这与是不是执法机构没关系吧？如果city要求卖家的房子满足某些要求才能出售，那么买家发现卖家并没有完成这些要求，当然有权要卖家解决啊。
这就是“city要求房子如何如何”与“city要求房子如何如何才能出售”的差别。前者，如果已经卖了，除非是欺骗隐瞒，否则自然是新房主的责任。后者，是前房主的责任。
我不太明白你的意思。你是不是分不清civil court和crimal court?
你都看不懂问题 那还有什么好说的呢？
這個好像是老房子存在的問題，我家賣的也是要把basement的pipe通到路邊curb外。這個賣房一定要用，不賣可以一直不用。
首先你得明白一个事情， 极少的东西能阻止一个房产的交易，连最基本occupancy permit都没有，住户基本安全和健康都没有保证的房子都可以交易。 楼主缺一个sewer compliance更是可以交易. 说白了你就是违法交易， 但违法交易也是有效的。
然后重点来了， city法规要求卖家怎样怎样，这个法规本身不能成为买家提告的理由，因为这是city和卖家之间的事情， city可以开罚单甚至把楼主定罪关起来，但买家根本没有任何standing
而为什么某些city的法规可以成为买家close后发现房子问题然后提告的理由呢？ 比如说unpermitted work。 因为一般情况下买家是合理假设卖家已经按照city法规做了。买家在这种合理假设下签订和执行的合同，如果事后发现不符是可以提告的，提告的理由是基于fail to disclose material defect. 记住重点在于卖家fail to disclose导致买家做出错误决定而遭受损失， 所以买家提告的理由不在于卖家是否违反city法规而在于卖家违反city法规后是否disclose
现在进入提问环节，你觉得楼主在这个纠纷里fail to disclose了吗
逻辑性很强也make sense 的解说。看来比较懂。
我prepare for every sense stand back of policy rules 哈： 我这个会不会是一个continuing action required by this project, 意思是 检查了 不是就完成了，有问题 修了，修后 通过了 City 的检查 拿到了证书 才算最后完成。那么问题来了：City现在给我证书 上面写什么地址呢？ 写我的旧地址 不是我的名字，写我的新地址，不是这个房子。从严格的逻辑上讲，这个修 就不能进行！！
我到时候就会给City 麻烦，我掏钱 你就得写我的名字. 你为难我，我就为难你。
你解释的很清楚
我认为楼主fail to let the other party know that he/she did not intend to fix it.
对方知道楼主的房子inspection如果有这个问题，楼主有义务修、那么自然会assume楼主会按照city的规定做。那么在close之前，楼主有没有明确告知对方她不打算修这个呢？
我给我的realtor 说了（text 为证）他有没有让buyers agent know 我控制不了。我说了 我的企图 就算完成了我应该的责任。至于不是正规email 或正规信，这是我的错。
还有 City ordain subd 5 最后一段 岂不是把我和我的realtor 绑一起了，他如果没责任，我就没责任，因为我俩的责任是一样的 the same sentence (statement )！ 在同一段statement 里。
我在想 如果City 的结果在close 7/11 之前进来了，又会怎么样呢？ closer 还敢给我close 吗？现在我好希望把我的房子拿回来，梦想各种各样的场景。
你知道transferee是什么意思吗？指的的买家
wow，应该是买家吧。所以现在看City 怎么解释它自己的 ordinance 吧
我早看见了 transferee 啊。但是现在连我的律师都劝我 去修了吧，打架不值得。我不愿意相信 律师就是单纯向着他没见过面的人（买家），他这样劝我 也是为我好。他看得出来我不缺钱。 架打起来 杀敌1000 自损800 是肯定的。律师是我15+ 年前 认识的。他就住我们隔壁City。我当时让他帮忙写了个合同。后来我们也没有什么business需要用他。有15+年没见过他了。他还清楚地记得我俩。他好像对我lg 印象特好，夸我lg一点没变化，不显老。City到底怎么解释它的政策？ 他说还没有人打过这个，他也不知道。他很熟悉我们City这个 ordinance 啦，估计没少听见抱怨。我俩星期五 跟他聊了一小时 就收我$75。 他不像是在乎钱的人。我lg 也总说我 你手里 多个一万 两万的 能干嘛？我目前还不想退，我就是气我的realtor 忽悠我太过份了。我如果被迫去了 court room 我必须把他 揪出来 说一说。
这个说的比较清楚 说了有问题，买方还要买，跟隐瞒不说，是不一样的，如实披露是卖方的法律责任 当然也有可能楼主确实不知道是否合规，事后才知道的 买方要告，大概率是连带卖方经纪一起告，所以楼主不用担心拽不上她，她当然希望楼主掏钱息事宁人了 上庭去辩吧
我知道不说 也不能让realtor 6/20 多号 （我要查他的cell 进来 或是text）才bring out 这个题目 无责任 无罪. 何况我根本不知道，从来不看City flier。