美国房价不是泡沫

转发文学城投资理财老版主，著名十年一千万口号创始人Bay Family最近大作：
2022年该买房么？加州50年房价、按揭利率、通胀回顾      如果有一个时光穿梭机，把你带到1970年代的某个时刻，那么你面临的困境和今天购房者两难的情况是一样的。    一方面你想买房，因为房租和房价都在上涨，另外一方面你又担心联储局提高利率之后会提升按揭贷款，而按揭贷款利率提升之后，却会抑制房价。同时我们也知道联储局提高利率之后，会造成经济衰退，你会担心你的工作不保。就业变坏，房地产价格会崩盘。    70年代越战之后美国巨大的政府赤字，导致了通货膨胀抬头，通货膨胀从60年代的2%~4%，到1973年的时候已经达到了9.4%。政府出台一系列的加息政策，试图抑制通货膨胀，但是接踵而来的1979年，第2次石油危机把通货膨胀一路推高到14%。随着通货膨胀的提升，联储局开始提高利率, 按揭贷款利率从7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升并没有办法阻止房价上升的势头, 以加州的平均房价为例，从24000美元的中位价一路涨到1980年的10万美元，整整涨了5倍。10万美元在今天看来是dirty，cheap的，但是在当时，房价整整涨了5倍。 与此同时，美元购买力仅仅跌了一半。所以如果你回到那时，也会来回犹豫，你可能一口气犹豫了十年，到了1981年的时候，是否还应该买房呢？     当你最终受不了的时候，在1981年买了房，之后房价开始从快速上升期进入温和的调整期，从1981年到1985年，5年的时间，房价仅仅上涨了10%左右。为了更好的回看这段历史，我把1960年到2022年加州每年的房价增长比，贷款利率和当时的通货膨胀率全部整理出来，让大家可以看到三者的关系。    我们的直观感觉是利率会影响到房价，例如这一次房价暴涨就是因为之前超低的利率导致的，那我们会直觉的认为，现在利率的快速抬升可能会引发房价的暴跌，然而现实不见得会是这样，因为决定房价的更多是预期，就是人们对未来房价的预估，而人们的预期变化其实是非常复杂的。    首先我们看对通货膨胀的预期，如果我们认为通货膨胀在未来是一路高涨的，或者会在比较高的水平维持相当长一段时间，那么房价就会继续暴涨。比如去年2021年房价整整涨了25%，人们觉得这个比例非常高了，但是这个比例放到70年代来看，根本不算什么，基本上从1974年到1978年，每年平均上涨都在20%左右。房价是否合理，除了受按揭贷款利率的影响也会受到房租的影响，而房租又受通货膨胀的影响，通货膨胀如果居高不下房租那肯定也是会成长的，居高不下的房租也会推动房价的上涨。事实上到了1981年之后，房价基本稳定下来，不见得是因为贷款利率提高到17%，可能是因为通货膨胀水平降到了3.7%，人们对房租的成长预期下降了。在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。     我们从历史中寻找规律，今天和70年代有很多相似的地方，但又不完全一样，最大的不同就是油价和大宗商品的上涨远远不如70年代来的强烈，在70年代从1973年到1974年，油价整整涨了4倍，从1979年到1980年油价又涨了两倍，所以到1980年，相比1973年而言，油价几乎整整涨了10倍。现在由于乌克兰战争引起的油价上涨，远没有那么剧烈，我们也没有看到在加油站门口，人们用大号的油箱，购买汽油到家里储存起来。    其次我觉得今天的联储局可能很难有80年代那样的决心和勇气, 不顾失业率和经济危机，把通胀作为单一控制目标，不惜一切代价把通胀拉下来。整个60年代的通货膨胀率是很低的，一直维持在联储局设定的2%左右的目标，到了70年代一开始, 抬头到5.5，后来一路到达14%。在当时，人们没有从供应端去解决问题，而是一味的在需求端通过抬升利率去解决问题，虽然问题解决了，但是付出了巨大的代价。    今天的联储局似乎比那个时候更加成熟一些。事实上在过去的20年里，美国的通胀水平一直控制的比较好, 仅仅是到了2021年的时候，第一次出现超过5%的通货膨胀, 与此同时, 人们知道改善供应端同样重要，无论是油价还是粮食，都会想办法。欧佩克产能在提升，最终不会任由通胀一路抬升到10%。 用历史去预测未来是很难的，现在我们看到的这段历史是70年代的历史，我同样我们可以换到另外一段历史，就是1992-1996年这个时代。我自己感觉70年的历史不见得适用于今天，因为那个时候似乎世界经济还处在蛮荒时代，各种指数的变动都会来得比较剧烈。90年代初，由于第1次海湾战争的爆发导致了油价的上升，1993年的时候出现了第1次的衰退，当时由于消费者对未来失去了信心，所以导致经济衰退，房价下跌，这点和乌克兰战争导致油价上升的激烈程度几乎差不多，远远要低于70年代的石油禁运。      如果你在1989年买了一个房子，那到1999年的时候，整整十年过去了。干了十年的掏粪工，房价基本没有怎么涨，但这10年通货膨胀也没有什么变化，通货膨胀在整个90年代一直在维持在2%左右，按揭贷款利率也没有什么变化，整个90年代是房东最无聊的年代。    回看历史，我们可以得出如下的总结:   1. 房地产投资从长期来看肯定是好的。以加州的平均房价为例，从1968年的2万美元，一直到今天的80万美元，整整成长了40倍, 在这期间只要你持有房产超过10年以上，在大部分情况下你的资产都可以做到翻番，也就是说从过去这40年的数据里，你任取两个相隔10年的节点，房价基本上涨幅都在一倍左右。无论是高通货膨胀期或者是利率的下降期，房价都会上涨。 当然只有极个别的情况，就是从1989年到1998年这个阶段，你需要足够倒霉，才能够碰上这样不好的运气。   2. 如果你有一定的资产规模，可能定期买入房地产是一个最稳健的办法。买入一个房子，当现金流打平的时候，再贷款出来买下一个房子。定投的时候不要把子弹都打光，当市场出现比较大的correction，比如1984,1994, 2008年这样的事情出现的时候，可以大举买入。   3. 实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的。如果把1968年的1美元按照逐年通货膨胀的购买力，就相当于2022年的8.24美元，也就是说美元几乎购买力减少了8倍左右，可是同时期房价却增长了将近40倍，房价反应的是名义GDP的增长。而美元购买力通货膨胀只是反应在物价上，并没有办法反应财富的增长，随着社会的进步，社会财富的增长肯定是超过了物价的增长，这也是为什么要长期持有房地产的原因，持有房地产，你就能够享受一个国家或者地区GDP带来的增长的红利。   4. 历史数据表明，如果进入通胀期，通胀并不会在几个月甚至一两年内就回到联储局2%的目标，通常会在高位上运行，3~10年的时间才能回到正常的水平。所以指望通胀明天就能够降低到2%，利率同时就能够下来，这是不现实的。从长周期看，贷款利率进入一个长周期的上升过程，但是利率的长周期上升过程并不意味着房价就肯定会跌， 从历史数据上看，房价持续上涨的概率远远超过下跌的概率, 也就是说我们有可能会复现70年代末的场景，通胀比较高，房租也在持续增长，贷款利率也在持续增长，但是房价从1975年到1980年也涨了一倍。     5. 不要因为2021年的房价上涨，而认为我们现在处在房价的泡沫之中。从历史数据上来看，25%的上涨的确在历史上是比较高的水平，但是如果拿最近5年，从2017年到2022年逐年的累计上涨，房价是在合理的区间里。2008年次贷危机之前，房价曾经连续4年都有20%左右的上涨。也许我们现在的房价有一定的泡沫，但这个泡沫一点都不大，我们后面可能会有correction. 但是不应该有崩盘一样的价格调整。 我自己认为后面的调整和90年代的调整可能幅度差不多。    回到文章的开头，现在应该买房吗？房地产投资是一个特别无聊又磨耐性的买卖，只要是现金流能够打平，你就持续不断的买入吧，最终可以变成大地主。而每一次的价格调整，无论什么原因，无论是升息还是失业变高，都是建仓的好机会。高通胀，催涨房租，即使按揭利率高，房价一样会涨。 普通老百姓不要被各种宏观经济指标绕晕了，只要那个地区的长期经济和GDP是看涨的，你的房地产投资就会成功。  https://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1608358.html

房子属于民生， 这个政府应该控制一下比较好。 比如买第二栋房子多收税之类的。

房子属于民生， 这个政府应该控制一下比较好。 比如买第二栋房子多收税之类的。

gokgs 发表于 2022-06-11 09:13

买房子不是民生，可以租房，可以啃老，可以合租，钱不够的时候就不要太讲究生活质量了

文学城的地主们目测是有点恐慌了。😅

不用看宏观经济闭眼买，简直是胡说八道，这是卖房子的人忽悠吧，扯了这么多都不是重点，其实最主要的原因是现在房子供给不足。但是房地产投资是看长期，供给这个随着时间是会变的

这篇说的是不错，最症结的地方在于，你能不能熬到出头的日子，类似可参见的是股市，十年浩劫，等等。房子长期的确收益但收益人不一定是你

房事房市，别无大事。

这两年有一部分的住房需求是covid 搞出来的，长期困在家，大家想要upsize，upgrade，和父母分家等。再加上股市连续几年很猛，给买家创造条件。但是住房需求会慢慢随着WFH 政策改变，股市也不再是大家的提款机。

房子属于民生， 这个政府应该控制一下比较好。 比如买第二栋房子多收税之类的。

gokgs 发表于 2022-06-11 09:13

美国是联邦制国家，如果在不同州买二房三房，各州不可能统一收税。你看各地地税，收入税都不一样。联邦的杠杆就是贷款利率，不过现在投资房利率已经比自住高很多了。

买房子不是民生，可以租房，可以啃老，可以合租，钱不够的时候就不要太讲究生活质量了
HappyHappyLife 发表于 2022-06-11 09:14

除了吃的， 房子是第二民生需求。 就连动物也需要个窝。 投资导致房价攀升， 直接后果是把低收入者赶出家门。

美国是联邦制国家，如果在不同州买二房三房，各州不可能统一收税。你看各地地税，收入税都不一样。联邦的杠杆就是贷款利率，不过现在投资房利率已经比自住高很多了。
kominu 发表于 2022-06-11 09:36

跟控枪禁枪一样， 只要想做， 办法总是有的。 关键是想不想做。

回复 1楼Fgg1234的帖子
房价出现下行趋势，投资房主也想套现离场，尤其是多套投资房的

除了吃的， 房子是第二民生需求。 就连动物也需要个窝。 投资导致房价攀升， 直接后果是把低收入者赶出家门。


gokgs 发表于 2022-06-11 09:37

有个窝，租房也是个窝，租小点的窝，不至于露宿街头

回复 1楼Fgg1234的帖子
房价出现下行趋势，投资房主也想套现离场，尤其是多套投资房的
letgogogo 发表于 2022-06-11 09:41

房价一旦下行，多套房产在手如果underwater的花就是2008重现。 文章也说了整个90年代房市就没有赚头，最近这些年房市股市的asset bubble都和这些年的QE有关，一旦QT了，这些bubble都要破，也许破的timing不是眼面前

有个窝，租房也是个窝，租小点的窝，不至于露宿街头
HappyHappyLife 发表于 2022-06-11 09:52

房价猛涨，房租难道不涨？

回复 1楼Fgg1234的帖子
房价出现下行趋势，投资房主也想套现离场，尤其是多套投资房的
letgogogo 发表于 2022-06-11 09:41

很多投资房年初都卖掉了。房主买了几十年了

这篇我觉得说的有道理。现阶段房价高涨很大程度上是美元贬值造成的。房地产投资还要看location，人口流入地区可以如楼主文章里说的定期投资，出租房总能租出去就是减少风险。但如果是人口流出区域，就别投了，降价也不能碰。

只要人口在增长，周边地区在发展，地产就会增值。快慢和涨幅问题。当然期间会高高低低的，总体是trending up。

回复 1楼Fgg1234的帖子
看文学城的老掏粪工吼出出高房价永不跌就知道房价要跌了。

回复 18楼珊璞的帖子
基本扯淡。你怎么知道人口会一直增长，地区会一直发展？这些都是拍脑袋的假设。

这个得看买入时间段吧， 比如07年50.5万， 08年31.8万，跌去近40%。 2011 年30.6万，期间持续4年价格在30万徘徊。 08-2011年之间买入，2015年50.2万就是40%左右利润。 07年买入，2015年才出水。如果计算利润，肯定是负。毕竟支付了8-9年利息。 那么07年就是泡沫。如果07买入，2011前卖出，那么还要亏损不少。 经济衰退往往伴随而来的是失业等一些列问题。能在这期间持有房屋的不会是100%。 所以是不是泡沫要看时间。

有个窝，租房也是个窝，租小点的窝，不至于露宿街头
HappyHappyLife 发表于 2022-06-11 09:52

那是，屁民就不配有民生需求，
不被饿死、冻死，
就应该感恩戴德才是。

文学城地主手握十几套房产以上，屁股决定脑袋啊。

那是，屁民就不配有民生需求，
不被饿死、冻死，
就应该感恩戴德才是。
dayu2020 发表于 2022-06-11 10:37

不是每个人都希望政府分配一套房。你们连其他人都说服不了。 安了。

房子属于民生， 这个政府应该控制一下比较好。 比如买第二栋房子多收税之类的。

gokgs 发表于 2022-06-11 09:13

美国有大量二三十万的房子，民生没有问题。 版上哭嚎的二三百万房子不是民生，是选择。

美国房价在发达国家里真不算高的

70年之后那十年虽然inflation涨的厉害，但是同样快速增长的是美国中产的收入。当年的中产一个人在工厂上班就可以负担一个大房子，妻子和几个孩子的生活教育甚至大学，这才是美国梦。这才能支撑起房价百分之十几二十的增长。 现在美国中产每年工资增长20%？购买力增长？可能吗？如果加息，股票大跌，油钱大涨，人们哪来的钱买房子？没人买，怎么每年涨20%？

房价猛涨，房租难道不涨？
bigmoney 发表于 2022-06-11 10:04

可以合租，不想着怎么多挣钱你还想怎样？
每个人都想住豪宅，豪宅就那么多
大锅饭结果就是大家都没饭

房价猛涨，房租难道不涨？
bigmoney 发表于 2022-06-11 10:04

湾区2020-2022， 房价涨上天，房租跌到地 房价是金融资产， 随股市 房租就是单纯看人口，人口下降，你就是房价涨上天，它也涨不动 简单的逻辑： 空置率越来越高的市场，房东想租多少根本不算，房客想付多少才算，有个投资房出租的人都能感受到
San Jose 人口流出1.5% As of 2021, San Jose — still the Bay Area’s largest city — had an estimated population of 976,500. The U.S. Census official report released in 2020 had placed San Jose’s population at 1.01 million people.
https://www.siliconvalley.com/2022/05/03/californias-population-drops-for-second-straight-year/

这个文章真是不知道说什么好了，Affordability是不是也要考虑？在网上Google了一下这些年的工资变化（不一定完全准确啊，但差别不会太大），早些年的California median household income 没找到，知道的朋友可以提一下，还有2021的income数据是不是还没有出? median house price 用了主楼的数据。 (Year) (U.S median household income) (California median house price) 1968 $7,700 $23,210 1980 $21,020 $99,550 2020 $67,521 ($77,358 in CA) $660,000 2021 NA $826,500
加州收入中位数会比全美高一些，如果按照2020的数据大概高15%，就以此为参数回算1968和1980年的加州收入中位数好了，1968年房价中位数是收入中位数的3倍不到，1980年是5倍不到，2020年已经接近9倍，2021至少10倍，因为median income涨幅不大。在这种情况下还说房价短期继续飞涨，任何时候都可以买房是不是太不合理？通胀这么高，房价affordability这么低，钱从哪里来？

美国有大量二三十万的房子，民生没有问题。 版上哭嚎的二三百万房子不是民生，是选择。
789 发表于 2022-06-11 10:51

当然要考虑 location 了。湾区哪里找 二三十万的？ 一个好的政府要保证底层大约 10% 人口的衣食住行医基本无忧才行， 也就是说政府要差不多有能力无条件养得起底层大约 10% 的人口才行， 至少是 5% 吧。
当然， 这个主要基于道义的成分。 人类不是弱肉强食的动物世界， 一般不会看着最底层的那些人自生自灭。

按照房价收入比和国内比简直是弱爆了，翻倍都嫌便宜。

这个文章真是不知道说什么好了，Affordability是不是也要考虑？在网上Google了一下这些年的工资变化（不一定完全准确啊，但差别不会太大），早些年的California median household income 没找到，知道的朋友可以提一下，还有2021的income数据是不是还没有出? median house price 用了主楼的数据。 (Year) (U.S median household income) (California median house price) 1968 $7,700 $23,210 1980 $21,020 $99,550 2020 $67,521 ($77,358 in CA) $660,000 2021 NA $826,500
加州收入中位数会比全美高一些，如果按照2020的数据大概高15%，就以此为参数回算1968和1980年的加州收入中位数好了，1968年房价中位数是收入中位数的3倍不到，1980年是5倍不到，2020年已经接近9倍，2021至少10倍，因为median income涨幅不大。在这种情况下还说房价短期继续飞涨，任何时候都可以买房是不是太不合理？通胀这么高，房价affordability这么低，钱从哪里来？
WYCL 发表于 2022-06-11 12:34

都给华人买，六个钱包加起来这点房价太便宜了

当然要考虑 location 了。湾区哪里找 二三十万的？ 一个好的政府要保证底层大约 10% 人口的衣食住行医基本无忧才行， 也就是说政府要差不多有能力无条件养得起底层大约 10% 的人口才行， 至少是 5% 吧。
当然， 这个主要基于道义的成分。 人类不是弱肉强食的动物世界， 一般不会看着最底层的那些人自生自灭。


gokgs 发表于 2022-06-11 12:43

Location不是民生

回复 1楼Fgg1234的帖子
看过这个bay版的书，最成功的投资就是在手上几乎没有存款的情况下在10年借钱杠杆拉满一口气在弯曲抄了八套房。其风险偏好一般人比不了。

回复 1楼Fgg1234的帖子
看过这个bay版的书，最成功的投资就是在手上几乎没有存款的情况下在10年借钱杠杆拉满一口气在弯曲抄了八套房。其风险偏好一般人比不了。
momosun 发表于 2022-06-11 14:01

资产翻特别多倍的都是风险承受力特别强的，也就是抄底上杠杆那批人。当然，也有人因为杠杆破产的。

回复 30楼WYCL的帖子
affordability不能只看房价收入比，还要看到利率 事实上80年代affordability并不好，因为利率太高，最高不止15% 还有加州是人口净流入的地方，房价和收入比起来是偏高的

当然要考虑 location 了。湾区哪里找 二三十万的？ 一个好的政府要保证底层大约 10% 人口的衣食住行医基本无忧才行， 也就是说政府要差不多有能力无条件养得起底层大约 10% 的人口才行， 至少是 5% 吧。
当然， 这个主要基于道义的成分。 人类不是弱肉强食的动物世界， 一般不会看着最底层的那些人自生自灭。


gokgs 发表于 2022-06-11 12:43

很多地方有30万的房子，蓝领5，6万。卡车司机能有10万。夫妇两人收入还要再多一些。 不要拿中国的情况来看美国。 你竟然操心美国本地人住不上房子？美国有的是工作找不到人干，好吧。院子fence刷个漆4，5千刀，就一天的活，8小时就能挣到。

是不是泡沫还得看股市和利率，股市如果跌去80%，或者利率涨到6%，房价肯定是立竿见影。

湾区2020-2022， 房价涨上天，房租跌到地 房价是金融资产， 随股市 房租就是单纯看人口，人口下降，你就是房价涨上天，它也涨不动 简单的逻辑： 空置率越来越高的市场，房东想租多少根本不算，房客想付多少才算，有个投资房出租的人都能感受到
San Jose 人口流出1.5% As of 2021, San Jose — still the Bay Area’s largest city — had an estimated population of 976,500. The U.S. Census official report released in 2020 had placed San Jose’s population at 1.01 million people.
https://www.siliconvalley.com/2022/05/03/californias-population-drops-for-second-straight-year/
Silverwing 发表于 2022-06-11 11:43

房租跌到地从何说起。 从2020 到现在2022湾区租房市场至少涨了50%

扯了这么一大堆，就是不说这么贵的房租租客去哪里搞。

扯了这么一大堆，就是不说这么贵的房租租客去哪里搞。
yuntangpin 发表于 2022-06-11 19:36

我最近有个房子，四室，房租不算便宜，四个小年轻合租，四个人一摊就不贵了
其中两个人原来是自己租公寓的，公寓涨价改合租了

“在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。”
这是什么奇葩conclusion. 整个房贷行业从四月中到现在，跌了1/3的生意都不止

回复 1楼Fgg1234的帖子
看过这个bay版的书，最成功的投资就是在手上几乎没有存款的情况下在10年借钱杠杆拉满一口气在弯曲抄了八套房。其风险偏好一般人比不了。
momosun 发表于 2022-06-11 14:01

难怪 看这个分析投资的文章，还是要多想想作者的skin in the game

湾区房价不跌直播吃shit

“在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。”
这是什么奇葩conclusion. 整个房贷行业从四月中到现在，跌了1/3的生意都不止
红豆汤 发表于 2022-06-11 19:56

这个是因为房价被史无前例的低利率拉上了天，现在叠加高利率真的是无法负担的起了。等房价稳定调整完毕，真的进入高利率高通胀时代，人们会逐渐适应，可能还是要买房。我觉得短期会下跌的，长期还要涨

我最近有个房子，四室，房租不算便宜，四个小年轻合租，四个人一摊就不贵了
其中两个人原来是自己租公寓的，公寓涨价改合租了
HappyHappyLife 发表于 2022-06-11 19:44

合租是肯定的，还可以搬回父母家，住帐篷，想问的是，合租后，空出来的rental units凭空消失原地爆炸吗？

合租是肯定的，还可以搬回父母家，住帐篷，想问的是，合租后，空出来的rental units凭空消失原地爆炸吗？
yuntangpin 发表于 2022-06-11 22:38

房租涨导致租客合租降低成本，导致一些屋子空置，导致房租下降
成本不是决定价格的因素，供需比才是

合租是肯定的，还可以搬回父母家，住帐篷，想问的是，合租后，空出来的rental units凭空消失原地爆炸吗？
yuntangpin 发表于 2022-06-11 22:38

不会，所以不应该买condo啊。SFH 才是美国梦

不会，所以不应该买condo啊。SFH 才是美国梦
Summer_Breeze 发表于 2022-06-11 23:15

合租sfh比合租condo apartment 便宜？万物贵没米下锅心中还有美国梦。

同时期的标普指数也涨了40倍，加上分红远超房子。

纯个人意见，只谈加州. 有没有泡沫？有！ 但大吗？ 结合通胀和收入，最多也就20-30% over valued.

合租sfh比合租condo apartment 便宜？万物贵没米下锅心中还有美国梦。
yuntangpin 发表于 2022-06-11 23:31

你在美国吗？当然合租划算。东西再贵也比你个韭菜的日子爽

文学城的地主们目测是有点恐慌了。😅
ReesWitherspoon 发表于 2022-06-11 09:15

哈哈哈，手动点赞，精准定位

Inventory climbs as buyers back off. More sellers are dropping their price in response. The share of listings with a price reduction is approaching a record high.

Redfin 昨天的新闻

当然有泡沫。。但有泡沫不等于会马上破掉。。

标题是博眼球的 每个人对泡沫定义不一样
最后一句话是关键 经济，国力，GDP能在短期停滞或衰退后继续向上，就不用担心长期。但是这是个假设，事实与否看个人判断，或者只能交给时间了。

回复 3楼HappyHappyLife的帖子
还能睡马路边，凭什么打地主们的主意？对了不想住马路边还可以去死,死了就不用住房子了

回复 3楼HappyHappyLife的帖子
还能睡马路边，凭什么打地主们的主意？对了不想住马路边还可以去死,死了就不用住房子了
majiamajia128 发表于 2022-06-12 03:10

办福利有政府，你想房子想疯了？地主就是个小生意，没义务承担政府的责任。房价是供需关系决定的，跟地主有什么关系，有点常识好不好。 还有，美国穷人过得好着呢。翻墙过来的？

Inventory climbs as buyers back off. More sellers are dropping their price in response. The share of listings with a price reduction is approaching a record high.

Redfin 昨天的新闻
angelina81 发表于 2022-06-12 00:56

auction，foreclore已经出来了，5-10万一套。再花可能1万打理一下。能买上一般30-40万的。

回复 1楼Fgg1234的帖子
楼主就是玩数字游戏
美国国力不在 生产能力消失 政府税收高启
美国老百姓根本养不起这么贵的房子 别忽悠人了

转发文学城投资理财老版主，著名十年一千万口号创始人Bay Family最近大作：
2022年该买房么？加州50年房价、按揭利率、通胀回顾      如果有一个时光穿梭机，把你带到1970年代的某个时刻，那么你面临的困境和今天购房者两难的情况是一样的。    一方面你想买房，因为房租和房价都在上涨，另外一方面你又担心联储局提高利率之后会提升按揭贷款，而按揭贷款利率提升之后，却会抑制房价。同时我们也知道联储局提高利率之后，会造成经济衰退，你会担心你的工作不保。就业变坏，房地产价格会崩盘。    70年代越战之后美国巨大的政府赤字，导致了通货膨胀抬头，通货膨胀从60年代的2%~4%，到1973年的时候已经达到了9.4%。政府出台一系列的加息政策，试图抑制通货膨胀，但是接踵而来的1979年，第2次石油危机把通货膨胀一路推高到14%。随着通货膨胀的提升，联储局开始提高利率, 按揭贷款利率从7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升并没有办法阻止房价上升的势头, 以加州的平均房价为例，从24000美元的中位价一路涨到1980年的10万美元，整整涨了5倍。10万美元在今天看来是dirty，cheap的，但是在当时，房价整整涨了5倍。 与此同时，美元购买力仅仅跌了一半。所以如果你回到那时，也会来回犹豫，你可能一口气犹豫了十年，到了1981年的时候，是否还应该买房呢？     当你最终受不了的时候，在1981年买了房，之后房价开始从快速上升期进入温和的调整期，从1981年到1985年，5年的时间，房价仅仅上涨了10%左右。为了更好的回看这段历史，我把1960年到2022年加州每年的房价增长比，贷款利率和当时的通货膨胀率全部整理出来，让大家可以看到三者的关系。    我们的直观感觉是利率会影响到房价，例如这一次房价暴涨就是因为之前超低的利率导致的，那我们会直觉的认为，现在利率的快速抬升可能会引发房价的暴跌，然而现实不见得会是这样，因为决定房价的更多是预期，就是人们对未来房价的预估，而人们的预期变化其实是非常复杂的。    首先我们看对通货膨胀的预期，如果我们认为通货膨胀在未来是一路高涨的，或者会在比较高的水平维持相当长一段时间，那么房价就会继续暴涨。比如去年2021年房价整整涨了25%，人们觉得这个比例非常高了，但是这个比例放到70年代来看，根本不算什么，基本上从1974年到1978年，每年平均上涨都在20%左右。房价是否合理，除了受按揭贷款利率的影响也会受到房租的影响，而房租又受通货膨胀的影响，通货膨胀如果居高不下房租那肯定也是会成长的，居高不下的房租也会推动房价的上涨。事实上到了1981年之后，房价基本稳定下来，不见得是因为贷款利率提高到17%，可能是因为通货膨胀水平降到了3.7%，人们对房租的成长预期下降了。在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。     我们从历史中寻找规律，今天和70年代有很多相似的地方，但又不完全一样，最大的不同就是油价和大宗商品的上涨远远不如70年代来的强烈，在70年代从1973年到1974年，油价整整涨了4倍，从1979年到1980年油价又涨了两倍，所以到1980年，相比1973年而言，油价几乎整整涨了10倍。现在由于乌克兰战争引起的油价上涨，远没有那么剧烈，我们也没有看到在加油站门口，人们用大号的油箱，购买汽油到家里储存起来。    其次我觉得今天的联储局可能很难有80年代那样的决心和勇气, 不顾失业率和经济危机，把通胀作为单一控制目标，不惜一切代价把通胀拉下来。整个60年代的通货膨胀率是很低的，一直维持在联储局设定的2%左右的目标，到了70年代一开始, 抬头到5.5，后来一路到达14%。在当时，人们没有从供应端去解决问题，而是一味的在需求端通过抬升利率去解决问题，虽然问题解决了，但是付出了巨大的代价。    今天的联储局似乎比那个时候更加成熟一些。事实上在过去的20年里，美国的通胀水平一直控制的比较好, 仅仅是到了2021年的时候，第一次出现超过5%的通货膨胀, 与此同时, 人们知道改善供应端同样重要，无论是油价还是粮食，都会想办法。欧佩克产能在提升，最终不会任由通胀一路抬升到10%。 用历史去预测未来是很难的，现在我们看到的这段历史是70年代的历史，我同样我们可以换到另外一段历史，就是1992-1996年这个时代。我自己感觉70年的历史不见得适用于今天，因为那个时候似乎世界经济还处在蛮荒时代，各种指数的变动都会来得比较剧烈。90年代初，由于第1次海湾战争的爆发导致了油价的上升，1993年的时候出现了第1次的衰退，当时由于消费者对未来失去了信心，所以导致经济衰退，房价下跌，这点和乌克兰战争导致油价上升的激烈程度几乎差不多，远远要低于70年代的石油禁运。      如果你在1989年买了一个房子，那到1999年的时候，整整十年过去了。干了十年的掏粪工，房价基本没有怎么涨，但这10年通货膨胀也没有什么变化，通货膨胀在整个90年代一直在维持在2%左右，按揭贷款利率也没有什么变化，整个90年代是房东最无聊的年代。    回看历史，我们可以得出如下的总结:   1. 房地产投资从长期来看肯定是好的。以加州的平均房价为例，从1968年的2万美元，一直到今天的80万美元，整整成长了40倍, 在这期间只要你持有房产超过10年以上，在大部分情况下你的资产都可以做到翻番，也就是说从过去这40年的数据里，你任取两个相隔10年的节点，房价基本上涨幅都在一倍左右。无论是高通货膨胀期或者是利率的下降期，房价都会上涨。 当然只有极个别的情况，就是从1989年到1998年这个阶段，你需要足够倒霉，才能够碰上这样不好的运气。   2. 如果你有一定的资产规模，可能定期买入房地产是一个最稳健的办法。买入一个房子，当现金流打平的时候，再贷款出来买下一个房子。定投的时候不要把子弹都打光，当市场出现比较大的correction，比如1984,1994, 2008年这样的事情出现的时候，可以大举买入。   3. 实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的。如果把1968年的1美元按照逐年通货膨胀的购买力，就相当于2022年的8.24美元，也就是说美元几乎购买力减少了8倍左右，可是同时期房价却增长了将近40倍，房价反应的是名义GDP的增长。而美元购买力通货膨胀只是反应在物价上，并没有办法反应财富的增长，随着社会的进步，社会财富的增长肯定是超过了物价的增长，这也是为什么要长期持有房地产的原因，持有房地产，你就能够享受一个国家或者地区GDP带来的增长的红利。   4. 历史数据表明，如果进入通胀期，通胀并不会在几个月甚至一两年内就回到联储局2%的目标，通常会在高位上运行，3~10年的时间才能回到正常的水平。所以指望通胀明天就能够降低到2%，利率同时就能够下来，这是不现实的。从长周期看，贷款利率进入一个长周期的上升过程，但是利率的长周期上升过程并不意味着房价就肯定会跌， 从历史数据上看，房价持续上涨的概率远远超过下跌的概率, 也就是说我们有可能会复现70年代末的场景，通胀比较高，房租也在持续增长，贷款利率也在持续增长，但是房价从1975年到1980年也涨了一倍。     5. 不要因为2021年的房价上涨，而认为我们现在处在房价的泡沫之中。从历史数据上来看，25%的上涨的确在历史上是比较高的水平，但是如果拿最近5年，从2017年到2022年逐年的累计上涨，房价是在合理的区间里。2008年次贷危机之前，房价曾经连续4年都有20%左右的上涨。也许我们现在的房价有一定的泡沫，但这个泡沫一点都不大，我们后面可能会有correction. 但是不应该有崩盘一样的价格调整。 我自己认为后面的调整和90年代的调整可能幅度差不多。    回到文章的开头，现在应该买房吗？房地产投资是一个特别无聊又磨耐性的买卖，只要是现金流能够打平，你就持续不断的买入吧，最终可以变成大地主。而每一次的价格调整，无论什么原因，无论是升息还是失业变高，都是建仓的好机会。高通胀，催涨房租，即使按揭利率高，房价一样会涨。 普通老百姓不要被各种宏观经济指标绕晕了，只要那个地区的长期经济和GDP是看涨的，你的房地产投资就会成功。  https://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1608358.html
Fgg1234 发表于 2022-06-11 09:07

总结一下就两个字：快买！

现在市场明显放缓，房价上涨变慢，主要是demand 还在，但房子inventory 少，原材料价格依旧高。等疫情好转，房价一定会下来

这人就是在bay area 上次垮的时候买了10套。然后投资比特币去了，号称财富自由。10million。

回复 59楼何小花的帖子
我只是反驳那个所谓的买房子不是民生问题的观点。不要转移话题对我个人身上。

回复 59楼何小花的帖子
还有你说我想房子想疯了，那我也可以说你想钱想疯了。

这种分析都是用前事论断后事，问题是整个美国经济和世界经济都那么多变量，比AI推断还难，这个人又是加上了太多个人经历得总结，bias太严重

其实我看最近这么多分析房价走势的文章，有一点似乎没人说，就是看看各个地产股的走势，Redfin Zillow 这些已经比疫情前还低了，还有建商像Toll Brothers 这些都跌回一两年前了。按说华尔街是最精明的一群人，这些人都不看好未来房产走势，为何还有这么多大吹地产的人？

房价是跌定了，房价不跌，就说明降通胀的手段失败了，联储和政府就又要出新招，直到把通胀干下来为止。
现在供应链问题把物价（通胀）问题卡住了，联储又解决不了供应链，就盯着利率干，干到通胀受控制为止。供应链问题虽然也在托着房价，但最终会被联储干通胀的大棒给一起打下来。

房价是跌定了，房价不跌，就说明降通胀的手段失败了，联储和政府就又要出新招，直到把通胀干下来为止。
现在供应链问题把物价（通胀）问题卡住了，联储又解决不了供应链，就盯着利率干，干到通胀受控制为止。供应链问题虽然也在托着房价，但最终会被联储干通胀的大棒给一起打下来。
mtwash 发表于 2022-06-13 03:21

供应链问题早就解决了。 是油价高，导致最后东西的价钱贵，因为油价影响一切，transportation etc. 油价非常sensitive to打仗这样的事，一打仗，就窜上天。不打仗了就会掉下去。