房子该卖还是出租

2年前因为工作变动全家回国了，以后回来的可能性有，但是不是很大； 有一套自住房SFH在加州，房子现在总值100万，过去几年房子增值了一些； 今年基本到顶了，今年所在区房价目前维持在去年的水平。 目前上一个租客刚刚搬走，家里弄得也挺乱的；

如果出租的话：
维护： 房龄现在50+年了，下水道一直有问题（city tree把管道扎破了）。应该还有一些其他的问题隐患； 中介：因为远程管理，得有中介PM，我们不会弄
收入：租金：
我们都是投资菜鸟，大概算了一下，如果一直连续租，没有gap; 每年租金收入差不多跟贷款加中介费差不多持平，没有正现金流，还有维护和地产税，这样算下来出租是不合算的，加上远程管理，我们都没经验，怕到时候不会弄。 现在唯一想留下这套房子的原因是在这里生活了好久，想着留个念想，但是有怕麻烦，尤其担心碰到不好的租客； 之前租过几年，租客都是各种龟毛，搞得我也很郁闷； 而且现在加州房价大概率要跌了，没有正现金流，跨国远程管理，真的没有信心，即使找中介； 怕有事情鞭长莫及，而且中介因为我们人在国内，维修也只找最贵的；有这些担心 诚心请教版上的地主婆们尤其是有远程管理经验的，这种情况是不是卖了省心一些谢谢啦！

赶快找个agent马上花点钱整理一下房子，上市卖掉

这么心累还留着图啥 赶紧打扫上市，有cash再找机会抄底

除非是增值快的area otherwise出租SFH尤其很多维护的简直是没事找事

怎么说呢 看你自己了 资产全球配备，这个概念可以了解一下。不过如果只是普通家庭，这100万拿回去可以有更好的用处，就卖吧。现在已经有点卖不动了。

赶快找个agent马上花点钱整理一下房子，上市卖掉
Cdwa 发表于 2022-05-19 09:47

想想18年。再拖几个月，更卖不出价了。

没正现金流又不在本地管理的还是卖了合算

回复 1楼tanke8586的帖子
卖！

卖！

加州也看在哪。加州总体是人口流出而且对房东不友好。但是如果你们想以后回美国，回加州，那就是另外一回事。如果确定不回就卖了好了。

只能说这点念想没那么值钱，卖了吧

赶紧卖吧 如果租客不付房租光住光糟蹋 你eviction人不在本地都很麻烦 想什么呢

你们现在卖的好处是50w以下的capital gains是免税的，当然如果你们没有绿卡我不知道是不是capital gains都是免税的。

卖

卖了 如果继续做出租房的话， 可以考虑买了新点的

回复 1楼tanke8586的帖子
包租婆都在卖房子

没正向现金流 人不在附近就卖吧。 不过 卖了的钱去哪里也是个问题。

你这种情况，当然是卖了，房子除了住就是投资，不要让感情做主。

卖了,一点都没看出来你持有这房子有啥用途

谢谢。我们全家未来4年 回美的 可能很小。最多我自己回来，但我自己回来我是不会自住这个SFH的，租个bedroom得了； 所以既然我全家未来4年 回美的 可能很小， 我觉得 Hold这个SFH 4年+的风险太大了 1） 丧失了capital gain 报税 2） 未来4年加州房价如何难说 3） 租出去4年，风险太大。碰到不好租客的概率大大增加。

有没有可能继续出租呢？ 出租的好处就是1） 赌未来几年房子还能升值 2） 保留一个房产 在美国。虽然回来的可能性不大 （尤其是全家都回来）

赶紧卖吧 如果租客不付房租光住光糟蹋 你eviction人不在本地都很麻烦 想什么呢
April4 发表于 2022-05-19 10:53

如果远程找property manager管理呢， 能避免这些麻烦吗

回复 17楼jqcozi2020的帖子
你说的有道理。我有别的靠谱保值渠道

回复 19楼dinglingling的帖子
虽然有 capital gain 能剩下一些税。 但是算了下，除去commission ,还是要交5-6W 的税费
唉，卖房子真是赔本生意啊，一卖 就要5% commission出去了

感觉现阶段卖比较好

如果远程找property manager管理呢， 能避免这些麻烦吗
tanke8586 发表于 2022-05-19 12:24

好的property management不好找，看运气 你本来都没有正cashflow了，找management需要倒贴钱，更不合算了

回复 26楼nickbear的帖子
感觉好房客 更难

回复 26楼nickbear的帖子
好的property management不好找，看运气 不好的property management 能有多差？

所以樓主你沒有PM 你心也夠大的 有執照的PM 才能代表你出庭
這房子 你是搬不回來的 因為幾年後 你財富更多 會看不上這舊房 賣了 省心

回复 29楼renren2的帖子
maybe

回复 25楼teadances的帖子
re

thanks

回复 1楼tanke8586的帖子
赶快卖了 中介吃死你。。。

回复 33楼hualihu的帖子
中介PM吃死我？ why ，报很多维修？

thank all

给孩子留着呢？跨国管理肯定辛苦，但现在做啥不辛苦？反正我知道的跨国搬家后把房子卖了，多年后想回那个国家养老的，都后悔当年把房子给卖了，留到退休的时候那增值不是一点半点

孩子还没影呢。。。hold 4年我觉得都很难。 hold 20年绝对不可能

回复 4楼SwanLulu的帖子
really

good nite

没正现金流，卖

我老公从十年前就想卖了以前的自住房，但是卖了也不知道干啥好，还得交税，就算了，十年下来房子double了。加州好在不管房子怎么涨，税不怎么涨，其实是适合长期持有的。

回复 41楼melodyw的帖子
谢谢！ 您说的有道理 就是hold 10年我是不行了，人长期不在； 远程管理 1年还行。时间长了，风险太大了； 而且之后 不能qualify 自住了 ； 现在想hold 多1年，但是担心1年后 房价下跌，而且到时候不知道租客走不走。想趁着现在房子空着，而且房市现在这个情况，赶紧卖 ；

回复 41楼melodyw的帖子
re

你这情况绝对卖掉好啊

回复 44楼patrickcp的帖子
为啥

可能还是有些舍不得房子。优柔寡断

大家觉得呢

你如果非常想留着这个房子，找个PM公司帮你全程打理着没啥问题，我自己几个本地的房子都交给PM管，这么多年了从来没去看过。 不过你这个现金流不是太好，而且就像你说的也许加州的房价到头了，所以你现在卖房是个好时机

回复 48楼Feifei6789的帖子
thanks! 你是异地打理房子吗？我是在国内，担心时差等问题，即使找了PM 有了紧急事情无法处理 （比如没有美国手机号，时差）

你如果非常想留着这个房子，找个PM公司帮你全程打理着没啥问题，我自己几个本地的房子都交给PM管，这么多年了从来没去看过。 不过你这个现金流不是太好，而且就像你说的也许加州的房价到头了，所以你现在卖房是个好时机
Feifei6789 发表于 2022-05-20 22:34

thanks! 你是异地打理房子吗？我是在国内，担心时差等问题，即使找了PM 有了紧急事情无法处理 （比如没有美国手机号，时差）

卖

thanks! 你是异地打理房子吗？我是在国内，担心时差等问题，即使找了PM 有了紧急事情无法处理 （比如没有美国手机号，时差）
tanke8586 发表于 2022-05-20 23:38

我的房子都在本地，但如果有要修的东西，房客会在他们网站开一个Ticket，如果PM判断是房东的责任就发给你，你可以决定是让他们修还是自己找人修。一般没啥紧急的，唯一一次是房客出门结果卫生间漏水他不知道一下到楼下了，这个时候PM就直接派人过去修了，事后再和你通气，然后上报保险啥的

回复 48楼Feifei6789的帖子
买房还贷的钱里有1/3是本金。三千房贷里有1千还到了你的equity上，负的现金流只要不超负1千块，房价即使不涨，你的回报就是正的。

回复 52楼Feifei6789的帖子
你在本地啊。。。那似乎好很多；
我怕PM 乱搞，找最贵的，最省事的repair.

卖了的钱你能做什么投资？想不出更好的投资就留下来。租客帮你还贷多好的事啊。稍微租金要低一点，租客好是最重要的。

回复 55楼aiwawa的帖子
可能在国内一线城市再卖个房子吧
我也想keep这个加州的房子，但是人长期不在，税方面马上不qualify 免税 而且关键是 远程管理，租客 ，即使有PM 也感觉怕怕的， 之前的租客租的几年 也不太省心。

还是租吧

晚安

看回帖你不想长期持有做投资，想按自住房卖，那如果选择是现在卖还是一年以后卖，好像还是现在卖更合适一点。

回复 59楼kebler的帖子
是因为今年房价 比明年要高吗

还是租吧 有些舍不得卖

谢谢。我们全家未来4年 回美的 可能很小。最多我自己回来，但我自己回来我是不会自住这个SFH的，租个bedroom得了； 所以既然我全家未来4年 回美的 可能很小， 我觉得 Hold这个SFH 4年+的风险太大了 1） 丧失了capital gain 报税 2） 未来4年加州房价如何难说 3） 租出去4年，风险太大。碰到不好租客的概率大大增加。
tanke8586 发表于 2022-05-19 12:18

你这情况当然是卖啦！老房子就是当地我都嫌烦，别说跨国远程管理，加上税收问题，加上房价在跌，还有啥犹豫的

现在找了个listing agent ，但是似乎爱答不理的，似乎他很忙。我在远程，所以一些需要维护的 比如喷漆等工作 需要LA来搞。感觉他不是很积极

thanks

没正现金流，卖
MO454 发表于 2022-05-20 01:19

同意，看有没有现金流，现金流好的话就留着

回复 65楼Water123的帖子
没正现金流