关于投资房

投资房一直是版上热点之一。作为一个曾经有过投资房的人，说说我个人看法。 投资房是不错的长期投资手段，抵抗通胀能力强。现金流升值潜力这些，看地区，差异很大。 既然是投资，就有买入卖出。根据每个人的投资策略，需求，时机，酌情处理。但有些华人投资房产好像只能买不能卖，卖房就跟要老命一样？？ 现在的形势，不确定因素很多，谁也没法打保票说会继续涨或者衰退。但是不少realtor自己也在减轻资产。目前情况，轻资产，保持一定现金储备，我觉得是给自己和家庭增强抗压性的手段。这就和买保险一个道理，大多数情况下，保险用不上，但你会觉得保险就是打水漂吗？ 另外再说下出租房的管理。其实就是一个时间成本。你愿意自己每年花这么多小时去和租客打交道，应付突发事件，还是愿意花2-3k 每年让专业人士管理。甘蔗没有两头甜。

跟租客deal真的太累了，找property mgmt也很累不一定靠谱，靠谱不一定能靠多久。 但是作为有孩子的华人家庭，就是有一种得为孩子囤一套房的焦虑哎

回复 1楼chickenrib的帖子
是的呀，同意楼主。 我一不明白为啥大家舍不得卖。最近两年奥斯汀市场疯狂，大家的投资房都翻倍了。我就建议几个关系比较好的，卖了拿钱，等市场冷静下来再入。大家都觉得一出一进就没啥利润率。可是你明明赚了10%， 只需要出4% 手续费，买的及时还可以不上税，买的不及时也只是交联邦稅。

没有人可以timing the market，如果你是一个持续的investot的话。

几年前和朋友一起投资了个apt，找manager管理的， 确实很轻松， 只要你自己啥都ok， 不care manager怎么bill， 但是轻松的结果就是一分钱钢镚都没听到响虽然caprate能到10%+ 最后朋友受不了 想套现 就卖了

赞楼主～总结到位～

几年前和朋友一起投资了个apt，找manager管理的， 确实很轻松， 只要你自己啥都ok， 不care manager怎么bill， 但是轻松的结果就是一分钱钢镚都没听到响虽然caprate能到10%+ 最后朋友受不了 想套现 就卖了
媲 发表于 2022-05-02 15:06

这是怎么做到的？被charge了10%？

投资房要争取放个二十年 尽量不要卖 来回交易成本和税务成本太高 实在撑不住急需钱的另说 没那时间精力就干脆当初不要买 最好留作遗产或者1031 成dst 不要交税

这是怎么做到的？被charge了10%？
littlevivi 发表于 2022-05-02 15:23

我家到卖房子都没去拿账号的密码， 没去查过账。 应该就是manager知道贷款多少 房租多少 就能想尽办法的花， 因为他找的handyman公司是他兄弟开的 左手进右手那种， 应该都是legitimate的cost， 我朋友在看， 也就有精力对租客的标准把把关。 要想杀手掌柜 就肯定赚不到什么钱的， 没有不劳而获的收入
那种靠租金躺赚的房地产 你也就听听吧， 人家付出的 要么就是乐此不疲 要么就是天生就喜欢干这事 不觉得苦， 靠升值 那好地区是可以躺赚。
我有朋友 手上几十个房子 几乎每个月都要出庭的 都说小蛋糕， 当然一回生二回熟， 人家到后来连传票都自己去 不请人

投资房一直是版上热点之一。作为一个曾经有过投资房的人，说说我个人看法。 投资房是不错的长期投资手段，抵抗通胀能力强。现金流升值潜力这些，看地区，差异很大。 既然是投资，就有买入卖出。根据每个人的投资策略，需求，时机，酌情处理。但有些华人投资房产好像只能买不能卖，卖房就跟要老命一样？？ 现在的形势，不确定因素很多，谁也没法打保票说会继续涨或者衰退。但是不少realtor自己也在减轻资产。目前情况，轻资产，保持一定现金储备，我觉得是给自己和家庭增强抗压性的手段。这就和买保险一个道理，大多数情况下，保险用不上，但你会觉得保险就是打水漂吗？ 另外再说下出租房的管理。其实就是一个时间成本。你愿意自己每年花这么多小时去和租客打交道，应付突发事件，还是愿意花2-3k 每年让专业人士管理。甘蔗没有两头甜。
chickenrib 发表于 2022-05-02 12:42

1.如果你的判断是房市会大跌，比如回调50%，那当然卖。如果你觉得房市只是微调并且没有置换一套的打算，那么考虑到收益税，你卖房那刻比较确定的到手的钱就已经是市价的7-8折了，然鹅房价是不是降20-30%未知，你不做1031的话等于踏空甚至买不回现在的房子。很多realtor都是一套替换另一套，总数从来没有变化。 2. PM这个case by case，有些PM不亲自show房，就是挂一个contractor box在门口让有兴趣的租客自己去看房子内部，我认为风险极大，谁知道申请人是不是搞破坏，这和我自己挂个锁在门口没什么差别，租客有问题也是直接fwd给房东解决，看不出10%管理费和我自己管有什么差别。但有些PM都是亲力亲为，亲自带租客show房，后续修理/问题/欠房租都会帮你处理好，那管理费还是合理的。我的经验，如果不是异地，任何PM不如自己管的好。哈哈。

这是怎么做到的？被charge了10%？
littlevivi 发表于 2022-05-02 15:23

caprate是一年租金可以抵房子买价的10%
一般好几十个unit给management公司管 都是收flat rate。 个人出租一套两套那种 很多都是换一茬收一个月

跟租客deal真的太累了，找property mgmt也很累不一定靠谱，靠谱不一定能靠多久。 但是作为有孩子的华人家庭，就是有一种得为孩子囤一套房的焦虑哎
cqcq 发表于 2022-05-02 12:53

我以前租客很好 住了三年除了交房租从来不打扰我
还帮我装修了房子 当然我出了装修费和忽略不计的劳工费
换了个租客三天两下的老text我
烦死了
决定把它卖了。。。。。
我觉得投资房房客太重要了

自己管前期确实会累一些多花些时间啦，熟悉当地各种contractor啊，各种试错build team，赶走不靠谱的房客，坏的快坏的地方都修好，然后自己一个个面试新的，就跟面试新同事差不多，personality match，照这个标准招到的还没失过手，住进来也没啥drama，也不影响个人时间。 PM收10%管理费正常市场价格，但是有些PM也是神操作，见过有专业PM公司的listing连照片都没有，放了好几周没啥人理，也见过有PM找的plumber换个garbage disposal 都要$400+，这种额外cost加起来还是很影响利润的。正常北美phd manage properties应该都比这些PM强，好歹都是当年找coupon混出来的 my two cents

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是的呀，同意楼主。 我一不明白为啥大家舍不得卖。最近两年奥斯汀市场疯狂，大家的投资房都翻倍了。我就建议几个关系比较好的，卖了拿钱，等市场冷静下来再入。大家都觉得一出一进就没啥利润率。可是你明明赚了10%， 只需要出4% 手续费，买的及时还可以不上税，买的不及时也只是交联邦稅。

大辣椒 发表于 2022-05-02 14:36

为什麽买的不及时只是交联邦稅？

为什麽买的不及时只是交联邦稅？
似水流年986 发表于 2022-05-02 19:53

因为德州本来就没有州税？
投资房翻倍，为啥“明明赚了10%但是要出4%手续费”，手续费是6%吧，翻倍肿么可能只赚10%？

自己管前期确实会累一些多花些时间啦，熟悉当地各种contractor啊，各种试错build team，赶走不靠谱的房客，坏的快坏的地方都修好，然后自己一个个面试新的，就跟面试新同事差不多，personality match，照这个标准招到的还没失过手，住进来也没啥drama，也不影响个人时间。 PM收10%管理费正常市场价格，但是有些PM也是神操作，见过有专业PM公司的listing连照片都没有，放了好几周没啥人理，也见过有PM找的plumber换个garbage disposal 都要$400+，这种额外cost加起来还是很影响利润的。正常北美phd manage properties应该都比这些PM强，好歹都是当年找coupon混出来的 my two cents
茄子茄子 发表于 2022-05-02 19:39

PM也好，agent也好都不会给你用心干，当然了，学会delegate嘛要睁只眼闭只眼，否则没有领导船赚不了大钱自己还累