年初买的新建房子现在正在建筑中，现在的利率一直在涨，板上的姐妹帮忙出出主意

年初买的房子， 现在还没建好，当时利率很低，现在利率一直涨不停，即使现在lock也很高。我现在脑袋转不过来，想问下班上的姐妹们， 首付在这种情况下是出的越多越好，还是只出20%， 剩下的钱留下来？

Update:
楼歪了， 谢谢大家的讨论和回复，请大家不要focus 能提前多少天lock rate上了。 想请问下这种情况下要尽可能多付首付，还是只付20%？

不懂，开始建的时候不就lock了吗

不懂，开始建的时候不就lock了吗
凤凰台上凤凰游 发表于 2022-04-24 21:07

没有lock，当时 lock270天360天利率也不低， 没想到现在涨到这样了

挖坑请用脑。

挖坑请用脑。
蔓蔓茵茵 发表于 2022-04-24 21:10

为什么是挖坑？我也有朋友有相同的情况，她的LOCK了半年左右，但是到那时候房子还没建好。

现在的情况我觉着先把现金留下来。因为现在你把现金用光了，再贷款如果彼时利率高不合算。现金要是没用的话可以随时还贷款。主要是看利率走向和未来对现金的需求。

挖坑请用脑。
蔓蔓茵茵 发表于 2022-04-24 21:10

真的不是坑，为什么是坑啊？

不能walk away 吗？顶多就是损失点定金

为什么是挖坑？我也有朋友有相同的情况，她的LOCK了半年左右，但是到那时候房子还没建好。
每天笑一笑 发表于 2022-04-24 21:12

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

不是你说的这样的。你估计没买过期房。期房是快要修好的时候，才会开始lock rate . 之前下订金是conditional approval.

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

又不是我，你问LZ啊。

不一定是挖坑，我家去年年底订的房子，交了百分之十的定金，贷款咨询了一圈，贪图builder家提供的credit，在他家贷的款，当时他家就说close前一个月才能锁利率，结果几个月过去利率暴涨，定金交了也没办法walk away

不是你说的这样的。你估计没买过期房。期房是快要修好的时候，才会开始lock rate . 之前下订金是conditional approval.
Happysheep 发表于 2022-04-24 21:39

是的这样的，拿到了conditional approval, 没有被要求lock rate

回复 10楼Happysheep的帖子
这个回复是对的。新房排队的时候不需要LOCK RATE，就是一个大概的CONDITIONAL APPROVAL。 房子建好交付前，开始正式在各大银行LOCK。几家大的银行一般最多LOCK 90天。

不一定是挖坑，我家去年年底订的房子，交了百分之十的定金，贷款咨询了一圈，贪图builder家提供的credit，在他家贷的款，当时他家就说close前一个月才能锁利率，结果几个月过去利率暴涨，定金交了也没办法walk away
艾薇兰琪 发表于 2022-04-24 21:42

和mm同样的情况， 也是为了builder preferred lender credit， 选了他们指定的lender

不能walk away 吗？顶多就是损失点定金
tiffanylee 发表于 2022-04-24 21:26

contract上面写back out不止损失定金， builder 有权来让buyer承担legal responsibility，我也不是很懂

contract上面写back out不止损失定金， builder 有权来让buyer承担legal responsibility，我也不是很懂
healthyhappy 发表于 2022-04-24 21:46

我问了一圈loan agent ,几乎都没好办法，我们订金还非常高。 walk away 损失很多。 只能先close 盼望以后低下来再refi

我问了一圈loan agent ,几乎都没好办法，我们订金还非常高。 walk away 损失很多。 只能先close 盼望以后低下来再refi
Happysheep 发表于 2022-04-24 21:50

这种情况首付越多越好，还是cash is King, 只付20%首付， 剩下钱留着？ 我想不明白的的是，简单数学上首付越高，利息就越少，但是现在这个房价和利息形式下，又觉得不是这么简单算的？

挖坑请用脑。
蔓蔓茵茵 发表于 2022-04-24 21:10

为什么挖坑，有一个YouTuber 就是说这个情况会发生，好多人最后会不要房子，所以建商的股票狂跌。

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

你自己无知，还这样理直气壮？！

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

我们没有，是close 前一个月才锁的利率。

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这个回复是对的。新房排队的时候不需要LOCK RATE，就是一个大概的CONDITIONAL APPROVAL。 房子建好交付前，开始正式在各大银行LOCK。几家大的银行一般最多LOCK 90天。
whocares2008 发表于 2022-04-24 21:44

有的银行可以锁120天

你自己无知，还这样理直气壮？！
大飒蜜 发表于 2022-04-24 22:02

真是看笑了，真是太无知了，可见板上的喷子都是什么素质的人

有的银行可以锁120天
大飒蜜 发表于 2022-04-24 22:03

建商給credit, 所以我们用建商的贷款。

这种情况首付越多越好，还是cash is King, 只付20%首付， 剩下钱留着？ 我想不明白的的是，简单数学上首付越高，利息就越少，但是现在这个房价和利息形式下，又觉得不是这么简单算的？
healthyhappy 发表于 2022-04-24 22:00

我准备20%。 留现金在手。

我们现在就是这样的情况，还没有Lock。想用ARM等过段时间再refi

没什么办法，多留现金吧。过几年看机会refi

房子修好前好像30天还是60天才贷款锁利率。不会一开始建房子就锁的。

跟LZ有类似的问题，是要多付首付还是要多借钱，看看大家怎么说。

先用arm吧

目前我也是这个状况，估计还要半年才能close.打电话问问有没有银行可以lock一年的

回复 1楼healthyhappy的帖子
还有多久建好？有银行可以lock半年的。就是利率高一点点

你自己无知，还这样理直气壮？！
大飒蜜 发表于 2022-04-24 22:02

你这人莫名其妙人身攻击。是你自己无知。 BOA, citi, chase 应该都能lock 270-360天的，今年利率一直持续上升，从年初到现在这么多时间可以锁利率，买期房有延期可能当然应该锁

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这个回复是对的。新房排队的时候不需要LOCK RATE，就是一个大概的CONDITIONAL APPROVAL。 房子建好交付前，开始正式在各大银行LOCK。几家大的银行一般最多LOCK 90天。
whocares2008 发表于 2022-04-24 21:44

排队的时候是pre approval 不需要lock rates, 拿到房子当然要lock in rates

楼歪了， 谢谢大家的讨论和回复，请大家不要focus 能提前多少天lock rate上了。 想问下这种情况下尽可能多付首付，还是只付20%？

回复 35楼healthyhappy的帖子
看你有多少钱，工作稳定与否吧。 要不20% 15年fixed?

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看你有多少钱，工作稳定与否吧。 要不20% 15年fixed?
shirley951951 发表于 2022-04-25 00:02

就是普通的工薪， 把股票都卖了， 父母帮些，就不用像银行借太多了， 但是不知道现在这种情况要不要这样少借钱多付首付

就是普通的工薪， 把股票都卖了， 父母帮些，就不用像银行借太多了， 但是不知道现在这种情况要不要这样少借钱多付首付

healthyhappy 发表于 2022-04-25 00:14

看你25% 和40%的首付利率，月付差多少，付太多首付会不会没有留下足够的应急资金，你的财务状况只有自己清楚

我们就是closing date 一直拖一直拖，最后我们lock的rate都过期了，extend都不行，最后的rate涨了很多，因为不想多交利息，也没有更好的比房贷了利率高的稳妥投资，我们直接把房贷还了。

期房好像是先付点定金，建成后才贷款，我有了解过。当然自己建房那就需要现在贷款，这个我清楚。

先付订金，建好后再贷款。楼主没挖坑。我的状况和楼主一样。二月去买房，要等到6月才能建好(还可能因为爱迪生的电表不足，排队等电表造成延期)。这期间就看着利率蹭蹭往上涨。但是刚需自住房，没办法，利率再高也得买。银行锁定利率不能锁那么久，延期的话每天付一百五延期费，超级贵。这个时候只能尽量堆高首付来减少损失。我是找了亲戚和家长借了一堆钱来堆首付。

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不是这样的，贷款公司不傻，我当时问的贷款经济说新房得造好了要交房的时候才能知道给多少利率，我就是怕利率涨了吃不消，所以没买新房.

疫情前的几年，FED的利率比现在高多了，房贷利率没现在高，现在FED的利率才0.25，房贷利率怎么就那么高了。有没有懂行的来解一下我的疑惑

疫情前的几年，FED的利率比现在高多了，房贷利率没现在高，现在FED的利率才0.25，房贷利率怎么就那么高了。有没有懂行的来解一下我的疑惑
aoiqa 发表于 2022-04-25 05:41

同楼上 我也感觉利率是虚高呢？ 我们打算先多付一些A RM 过段时间再refinance了

没有lock，当时 lock270天360天利率也不低， 没想到现在涨到这样了
healthyhappy 发表于 2022-04-24 21:09

不是不懂行，是不懂经济。 fed 都喊了多少次要升息了，还不赶紧锁利率。 首付多付些呗，inflation 这么高，钱拿手贬值，股市也不好。

同楼上 我也感觉利率是虚高呢？ 我们打算先多付一些A RM 过段时间再refinance了
GoldenKiwi 发表于 2022-04-25 08:05

难讲，70年代Inflation， 利息涨到了双位数， 过了十几年才降下来。

不懂的请不要回了好吗 浪费大家的时间

一样的情况，是去年10月开始建的，估计今年10月才完工。现在我们用的是一年的construction loan， 房子交付才转为mortgage。问过能不能锁利率，也是说如果锁了，但是房子没有在规定的时间交付，就得重新交钱申请。我只是估计，也不确定，FED 如果一下子加的太狠出现反效益，也许又得往回走，几个月的变化会很大，滑到哪里是哪里。。这几个月我们这里出现foreclosure, 去年都是没有的。foreclosure 和去年同比，全国好像是增加了40%。

这个可真的 唉 祝福 楼主你这个 别人不好给你出主意的 不知道你家的现金流怎么样 你只有到时候自己比较两个极端的情况 但是不管怎么说 如果是国内打钱的情况 尽量打出来 越早越好

我也有同样的情况，去年12月下定金，今年年底才建好。建好前一个月左右lock rate。如果去年12月lock 360天，利率可能比现在还高。我想到时候我会用heloc买，不再贷款了。现在为的heloc利率是3.25%，，希望到时候heloc利率不会升太多

看你是不是刚需了，如果是的，先买了，以后再refinance也行；如果不是，就walk away

不懂，但是通胀这么高，如果有闲钱，没有好投资渠道也是贬值了。单独就歪楼的锁利率问题，新房就是交房30之内锁的。至少我知道的样本是这样的。

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

无知没关系 上来就说人挖坑是什么道理

你这人莫名其妙人身攻击。是你自己无知。 BOA, citi, chase 应该都能lock 270-360天的，今年利率一直持续上升，从年初到现在这么多时间可以锁利率，买期房有延期可能当然应该锁
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 23:32

建房不一样，反正我知道的就是只能在close日期提前60-90天锁利率。

楼歪了， 谢谢大家的讨论和回复，请大家不要focus 能提前多少天lock rate上了。 想问下这种情况下尽可能多付首付，还是只付20%？

healthyhappy 发表于 2022-04-24 23:54

如果利率是5那就看你剩下的钱能否赚超过这个。

要是我的话可能会多交首付，因为现在留钱在手里也没有好的投资渠道，股市也跌。贷款少了还款压力小，生活轻松一些。

就是普通的工薪， 把股票都卖了， 父母帮些，就不用像银行借太多了， 但是不知道现在这种情况要不要这样少借钱多付首付

healthyhappy 发表于 2022-04-25 00:14

我个人觉得，lz家里如果不是特别多cash在手里怕贬值，没必要为了降一点利率多付首付。以后如果利率继续涨，你现在多借点就赚到了，手上cash多了也随时可以prepay。以后利率跌，你过几个月可以refi，只要你的loan amount不是特别低。

回复 3楼healthyhappy的帖子
我们当时1个月之内必须lock,估计州规定不一样?

说实话，没辙。我们是自建房，房子盖好前是construction loan, 只付利息不付本金。房子建好交钥匙立刻转成普通贷款，按当时利率算。我们是去年入住的，转成普通贷款以后又refinanced了一次锁定利率。 你现在至少不用付利息，我们付了两年利息的。

MM你这个是手里现金opportunity cost的问题。 假设你要做fixed，不是ARM，你要搞清楚如果首付多于20%，利率能低多少。不变的话就还做20%，若能低的话低多少，是不是比你现有的投资回报合算。 以后利率低了你永远可以refi，或是钱松动又不想给那么多可以提前还款。

疫情前的几年，FED的利率比现在高多了，房贷利率没现在高，现在FED的利率才0.25，房贷利率怎么就那么高了。有没有懂行的来解一下我的疑惑
aoiqa 发表于 2022-04-25 05:41

因为房价涨得太凶 fed 专门减少针对房贷的购买 精准打击

因为房价涨得太凶 fed 专门减少针对房贷的购买 精准打击
lavinder1 发表于 2022-04-25 15:10

缩表，那就是精准打击房贷。

你就先放20%，以后你不管什么原因想多还钱，随时可以把钱放进去减低贷款额。这边的普通房屋贷款，都没有prepay penalty。
现金先放手里，比较灵活一些。一旦你放到房子里，再拿出来需要refi，比较麻烦。

我是去年年初签的新房合约 结果要今年夏天才能close 现在只能硬着头皮上了 毕竟去年买的时候价格低

我是去年底买的期房，今年年初lock rate 很低，交了$6000 locking fee。 现在利率这么高，银行应该不会反悔吧？

我们现在有可以lock up 268天的program，适用于97万以下的贷款， 还可以有一次调整机会，需要的可以联系我咨询以下具体利率情况

我好几个朋友在涨之前就锁了，好像可以半年的

挖坑，你年初买的房5天之内必须贷款申请，30天之内就得拿到conditional approval, 怎么可能没有锁利率？
CrystinaAlex 发表于 2022-04-24 21:37

5天30天都没有发生在我身上，真是太搞笑了。 提前锁利率都是有catch的。

利率高就得多付点首付才算合算吧

用ARM比较合算。付20%和30%down， 利率也不一样。如果有余钱又没啥投资途径，我会多付点downpay。我自己付了30%的。

疫情前的几年，FED的利率比现在高多了，房贷利率没现在高，现在FED的利率才0.25，房贷利率怎么就那么高了。有没有懂行的来解一下我的疑惑
aoiqa 发表于 2022-04-25 05:41

房贷前些年一直是Fed买单，银行贷给你没有风险，只负责赚钱，所有房贷Fed直接买单。所以可以给的利息很低，因为没有风险嘛。

我前几年买builder的期房遇到了同样的问题，交房的时候比我下订单的时候利率高了1%，提前大半年锁利率没必要也不值得。 后来还是20%首付，贷款7 year ARM, 然后在去年的时候做了refi. 虽然的确白交了几年利息，可是看到邻居们在去年和今年都是花了2倍的价格才能买到和我一模一样的房子，心里也平衡了。

房子都没建好，怎么会有正式的loan， 一般都是提前一个月lock的。这个取决于你手头上的钱紧不紧，如果紧就少放点首付，如果有能力多付首付，那就多付呗。 我估计明年后年利率会降下来，所以都可以的，大不了refinance。

相同的情况，准备付20%首付，多拿现金在手上，一般工薪族，现在的经济状况怕万一失业撑不下去，手里有现金心里才踏实。

我才锁了个120天的利率 虽然比锁30天高多了 但估计比实际120天以后去锁要低

mark

跟楼主同样的问题，用了建商的Lender，可以提前6个月锁利率，但是每个月要加CAP，我们锁了6个月，虽然很高，但至少有个保底

我也有同样的情况，去年12月下定金，今年年底才建好。建好前一个月左右lock rate。如果去年12月lock 360天，利率可能比现在还高。我想到时候我会用heloc买，不再贷款了。现在为的heloc利率是3.25%，，希望到时候heloc利率不会升太多
NewID2017 发表于 2022-04-25 09:27

heloc是啥？

20%，然后五年或年arm

如果选ARM，万一7年后利率更高了怎么办？

如果选ARM，万一7年后利率更高了怎么办？
calrose 发表于 2022-04-25 22:04

我锁7年，是觉得7年之内利率会降下来 而且有可能6年以后会卖房 万一利率更高，又不卖的话，只好到尽量还清，还不清也不剩多少

我几个月前差不多同一时间排到了新建房和抢到二手房offer，新建房秒杀二手房，但考虑到利率要进入上涨周期，纠结之后还是选择退出了新建房名额，买了二手房。

如果选ARM，万一7年后利率更高了怎么办？
calrose 发表于 2022-04-25 22:04

七年里任何时候只要利率低都可以refi啊！真要是碰上从今以后利率连长7年的场景，那就庆幸至少享受了7年的低利率吧

回复 12楼艾薇兰琪的帖子
同病相怜

我问了一圈loan agent ,几乎都没好办法，我们订金还非常高。 walk away 损失很多。 只能先close 盼望以后低下来再refi
Happysheep 发表于 2022-04-24 21:50

如果预测将来利率会降的话 可以先选利率低的arm 将来再refi

如果选ARM，万一7年后利率更高了怎么办？
calrose 发表于 2022-04-25 22:04

根據過去20年的經驗 一個物件 平均三年refi 一次 過去兩年就refi三次

lz你要不到时候弄7 year ARM 把前7年降下来撑过去 然后期间想办法refinance

contract上面写back out不止损失定金， builder 有权来让buyer承担legal responsibility，我也不是很懂
healthyhappy 发表于 2022-04-24 21:46

有没有realtor ? 问一下你们的realtor 吧