求问LA买房（Encino，Sherman Oaks，Studio City）

请教下版上比较懂的mm，想买个比较满意的漂亮房子，但因为现在时间点不好，怕买在最高位站岗，所以预算没有设太高，希望控制在$3.5M以下。现在narrow down了三个区域重点关注，Encino，Sherman Oaks，和Studio City，希望住在那边的mm来分享一下：
1. 如果以去UCLA的交通为例，从这三个地方过去，实际堵车高峰期需要多少时间？ 2. 这三个地区的受欢迎程度“鄙视链”是怎么排列的呢？是Studio City》Encino〉Sherman Oaks这样么？ 3. 我中介现在还在让加价，我对他失去了信任，毕竟这三个地区房子市场不是湾区和西雅图，觉得这个时间点加价很多怕被中介忽悠了。想听听local们的看法，你们觉得这三个地区的买房市场是不是slow down了？
如果还有我没有想到的问题，也欢迎mm们分享，人在外地一点不了解，非常感谢！

Encino山上 > sherman oaks > encino > studio city
Btw这个预算不该买这几个地方
炎热和堵车，如果不是本地人还是可以来这边看一两个星期自己考察一下
为什么要去UCLA是你以后要在那附近上班么？Brentwood, San Vicente附近， Bel Air, UCLA北边在sunset附近的SFH区不好么？如果单纯要买非常大非常豪的豪宅的话，那可以考虑valley区

Encino山上 > sherman oaks > encino > studio city
Btw这个预算不该买这几个地方
炎热和堵车，如果不是本地人还是可以来这边看一两个星期自己考察一下
纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 18:35

这个预算应该买哪里呢？我看其他地区很贵根本不敢买😭😭😭不想住小黑屋
炎热和堵车具体是到什么程度？

Encino山上 > sherman oaks > encino > studio city
Btw这个预算不该买这几个地方
炎热和堵车，如果不是本地人还是可以来这边看一两个星期自己考察一下
为什么要去UCLA是你以后要在那附近上班么？Brentwood, San Vicente附近， Bel Air, UCLA北边在sunset附近的SFH区不好么？如果单纯要买非常大非常豪的豪宅的话，那可以考虑valley区
纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 18:35

不懂就问： 为什么不应该买这些地方呀？ 那应该买哪里啊？ 洛杉矶好像不是是基本哪里都堵车吗？ 炎热有空调呀？ 谢谢

不懂就问： 为什么不应该买这些地方呀？ 那应该买哪里啊？ 洛杉矶好像不是是基本哪里都堵车吗？ 炎热有空调呀？ 谢谢
半个马和甲 发表于 2022-04-17 18:40

同问，我考虑这三个地方是因为看到google map每天commute可以在18分钟之内，觉得可以接受，但打算明天下午四点再看看google map堵车情况
另外就是我几乎都在看有游泳池的房子，不知道能对付夏天热吗？Santa Monica到房子一开始也考虑过，但基本地都太小了，泳池也是不可能，感觉快赶上湾区小黑屋

回复 3楼妆的帖子
去valley要走405，堵车蛮严重的，在commute hour可能时速20-25左右吧。valley那边也是这附近比较干热的地方，基本就是越靠近woodland hills越热。夏天不小心就100,110了。
华人略少，华人超市饭店略少，但是neighbood不错。如果喜欢可以看看Encino山上,或者royal woods区域，算是那附近很好的区啦。如果需要commute的话，405, 110交界一带我叫它死亡路口，因为真的很堵。

回复 3楼妆的帖子
去valley要走405，堵车蛮严重的，在commute hour可能时速20-25左右吧。valley那边也是这附近比较干热的地方，基本就是越靠近woodland hills越热。夏天不小心就100,110了。
华人略少，华人超市饭店略少，但是neighbood不错。如果喜欢可以看看Encino山上,或者royal woods区域，算是那附近很好的区啦。如果需要commute的话，405, 110交界一带我叫它死亡路口，因为真的很堵。


纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 18:45

请问你推荐哪些区域呢？首先解释下情况South Pasadena/San Marino/Arcadia这些华人多的地方基本不可能考虑，对我们个人情况来说太远了。Bel Air/Brentwood买不起，就没剩下几个选择了

回复 5楼妆的帖子
18分钟？有点难啊，如果去UCLA。
LA到处都堵，但是405 north尤为严重。因为住在valley的人全部要通过405, 101, sunset几条大道回家。
热是很热，我作为北方人，我在夏天去valley，有时候会热晕，就是头晕那种感觉。Encino犹太人很多，Sherman oaks应该是白人更多。studio city比较杂。

回复 7楼妆的帖子
这个真要看个人啦。我们在Santa Monica那边上班，从来没有考虑过华人区SFV，开车单程一个半小时打不住。
还有有没有孩子啊，LA的学区基本都不行，只有Beverly hills和Santa Monica学区较好。别的地方都要上私立。 还要看你是愿意住在海边气候好，还是要“高大上”location，还是要大大的房子大大的院子带泳池等等。每个人的选择差的太多了。

但是看了Westwood有一大片墓地不喜欢，Culver City房子也不喜欢，不知道这个预算还有啥可以看的

Encino山上 > sherman oaks > encino > studio city
Btw这个预算不该买这几个地方
炎热和堵车，如果不是本地人还是可以来这边看一两个星期自己考察一下
为什么要去UCLA是你以后要在那附近上班么？Brentwood, San Vicente附近， Bel Air, UCLA北边在sunset附近的SFH区不好么？如果单纯要买非常大非常豪的豪宅的话，那可以考虑valley区
纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 18:35

才看到你推荐Bel Air和Brentwood，引用脱口秀的话，我不买这两个区域是因为不喜欢么🤪🤪🤪买不起啊！这个预算顶多能买到个三居室小房子

回复 11楼妆的帖子
嗯嗯 如果对房子本身要求比较高，在LA市区就难以选到。因为市区的房子真的很小。
如果想要买5-6房，一个acre lot，带泳池，房子状况还要很好，那样的话确实可以看看Encino， Sherman oaks吧。LA这里的房子真的都太旧了，房价和房子状况严重脱钩
Palisades， PV应该能买到，但是那就更更远了。

目前中介给我们说的情况就是，市场还很hot，要加价，但是我又看别人都在说slow down了，怕被忽悠。另外就是中介给我们看的数据来看，我们这个预算就别想买啥豪宅了，就买个比较新的能接受的，所以想多听听不同的看法，和好中介推荐，谢谢🙏

回复 11楼妆的帖子
嗯嗯 如果对房子本身要求比较高，在LA市区就难以选到。因为市区的房子真的很小。
如果想要买5-6房，一个acre lot，带泳池，房子状况还要很好，那样的话确实可以看看Encino， Sherman oaks吧。LA这里的房子真的都太旧了，房价和房子状况严重脱钩
Palisades， PV应该能买到，但是那就更更远了。
纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 19:00

不是这个要求，是4 bedroom，0.25 acres就行

回复 13楼妆的帖子
嗯嗯 我不是中介，其实我也不太知道市场怎样了，房子好久之前就买了，现在都不怎么关注。我只是住在附近，平时到处“游窜”溜达，所以对附近稍有了解。
也可以问问别的agent看看。我自己的观察是，没房的朋友们去年都买了，今年买的没了😅

大家有没有这附近的买房群呀？求拉

Sherman oaks和Encino可以看看，studio city去ucla太远了。除了405还可以走Beverly glen, 不过我不明白为什么3.5m不能在bel air或Brentwood 买。 如果你非要大房子，Sherman oaks和encino应该有不少。

Encino到UCLA上下班时间40分钟单程很正常，405和101都是出名的堵。走山上的话也好不到哪里去，因为很多地方都是只有一条lane, 一旦有什么事，更是堵个半死。公立小学有两所还不错，初中高中都不行。

Sherman oaks和Encino可以看看，studio city去ucla太远了。除了405还可以走Beverly glen, 不过我不明白为什么3.5m不能在bel air或Brentwood 买。 如果你非要大房子，Sherman oaks和encino应该有不少。
捣蛋鬼 发表于 2022-04-17 19:41

推荐这个预算Bel Air的能求个链接吗？我看到的真买不到啊 https://www.redfin.com/CA/Los-Angeles/1132-Chantilly-Rd-90077/home/6829703?600390594=copy_variant&231528114=control&1778901559=variant&utm_source=ios_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&utm_campaign=share_sheet
像前面回复的，顶多三居室。刚需买个四居室房子，不是“非要大房子”

https://www.redfin.com/CA/Los-Angeles/2264-Beverly-Glen-Pl-90077/home/6832189?600390594=copy_variant&231528114=control&1778901559=variant&utm_source=ios_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&utm_campaign=share_sheet 这个呢？房子有点旧

Bel Air。孩子上学去过。环境很好。除了贵没毛病。太贵买小一点嘛。

https://www.redfin.com/CA/Los-Angeles/2264-Beverly-Glen-Pl-90077/home/6832189?600390594=copy_variant&231528114=control&1778901559=variant&utm_source=ios_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&utm_campaign=share_sheet 这个呢？房子有点旧
捣蛋鬼 发表于 2022-04-17 19:52

嗯嗯这套我们去看过，1923年的老房子确实问题比较多，38天还没有卖出去是有原因的。不过大家都这么建议location我觉得可以再看看，能不能自己装修搞一搞，也是个思路

Bel Air。孩子上学去过。环境很好。除了贵没毛病。太贵买小一点嘛。
winonay 发表于 2022-04-17 20:02

一个问题是三居室确实不够住，第二个问题是这个预算买去Bel Air全地区最老破小的房子真的好吗🤔我一般原则是买一个地区中间不上不下的房子，不做街上最靓的仔，但也不能是街上最破的，在中间比较舒服

３.５Ｍ都有了，直接买个凤凰城１ｍ的房字退休得了。

Redondo beach, el segundo也可以看看，学区还行

从这些地方到UCLA 你会疯掉的。 上下班时候，走出UCLA 附近两 Mile 都会耗掉一个小时。

我觉得这个预算可以看bel air了。encino这个预算买个大豪宅真的成了山头最靓的仔了。 encino south of the boulevard传统好区，我觉得两百多万也打住了

从这些地方到UCLA 你会疯掉的。 上下班时候，走出UCLA 附近两 Mile 都会耗掉一个小时。
猪名野 发表于 2022-04-17 20:24

如果能时间上稍微flexible一点点 就也还好 8:30-9:30 最差 稍微错开一点点就🆗很多
这几个地方生活便利程度和环境综合我非常喜欢，如果不是朝九晚五的严格打工族。不知道现在LA的公司是不是恢复严格回公司制度了。

我觉得这个预算可以看bel air了。encino这个预算买个大豪宅真的成了山头最靓的仔了。 encino south of the boulevard传统好区，我觉得两百多万也打住了
amberhoho 发表于 2022-04-17 20:31

看到你们本地人这些回复我要哭了，真的，只能说是目前涨价了太多，我盼着房价拐点到来。Encino山上的房子现在8M 10M都不少，我们这个预算是很实际的

看到你们本地人这些回复我要哭了，真的，只能说是目前涨价了太多，我盼着房价拐点到来。Encino山上的房子现在8M 10M都不少，我们这个预算是很实际的
妆 发表于 2022-04-17 20:40

那您看得得是我们平时仰视晃瞎眼的大豪宅啦！😂

https://www.redfin.com/CA/Encino/17030-Strawberry-Dr-91436/home/4947028 比如这个？
最近房源不多，encino放出来的看起来确实比较humble

从这些地方到UCLA 你会疯掉的。 上下班时候，走出UCLA 附近两 Mile 都会耗掉一个小时。
猪名野 发表于 2022-04-17 20:24

同意 UCLA附近真的非常难开车， westwood那片真的很难开，只能在surface road各种蹭。早晚高峰附近的几大blvd一个比一个堵，不比405好多少 😅😅
其实，在LA的早晚高峰，基本也没有什么不堵的地方。只有往Santa Monica开的方向才against traffic。

同意 UCLA附近真的非常难开车， westwood那片真的很难开，只能在surface road各种蹭。早晚高峰附近的几大blvd一个比一个堵，不比405好多少 😅😅
其实，在LA的早晚高峰，基本也没有什么不堵的地方。只有往Santa Monica开的方向才against traffic。
纷纷大土豆 发表于 2022-04-17 21:01

405由南往北开也很堵吗？

对啊，为什么不看看el segundo，气候比valley好，交通也过得去。

https://www.redfin.com/CA/Encino/17030-Strawberry-Dr-91436/home/4947028 比如这个？
最近房源不多，encino放出来的看起来确实比较humble
amberhoho 发表于 2022-04-17 20:45

嗯嗯这套也看了：）这套在待定里面，不算太差，优点是小区环境还行，客厅有一点点view还不错，但缺点很多，主要是结构上的，我不知道需要花多少钱装修，比如进门是一个吧台（中介说六七十年代流行，现在不好卖），然后左手边下两级台阶是客厅，房子被奇怪的格局格出很多房间，没有利用好空间，感觉装修需要打掉墙

对啊，为什么不看看el segundo，气候比valley好，交通也过得去。
捣蛋鬼 发表于 2022-04-17 21:07

谢谢 我去看看

回复 34楼捣蛋鬼的帖子
我在Redfin翻了一下，el segundo房源很少。价格其实在楼主的区间。

405由南往北开也很堵吗？
ciwawa 发表于 2022-04-17 21:05

早高峰的时候，大家都从valley往LA开去上班，所以405 south (从北往南开）堵。反方向不堵。
晚高峰的时候，大家都从LA往valley开着回家，所以405 north (从南往北开）堵，而且比早上的堵更堵。反方向不堵。
因为大家都住在valley，但是都到LA去上班。上班的去LA westside堵 （比如santa monica，其实不是west LA, west LA是在sawtelle附近一个homeless很多的pocket)，去LA downtown也堵。
如果住在LA南部，比如torrance也是一样的。基本就是早上的时候，几百万人从四面八方往LA走，晚上的时候几百万人从LA往四面八方回家。
所以晚上去santa monica吃饭约会跑步，都非常宽敞，根本没什么人。

回复 34楼捣蛋鬼的帖子
我在Redfin翻了一下，el segundo房源很少。价格其实在楼主的区间。

捣蛋鬼 发表于 2022-04-17 21:10

刚刚看了，目前搜索结果为零😭😭

嗯嗯这套也看了：）这套在待定里面，不算太差，优点是小区环境还行，客厅有一点点view还不错，但缺点很多，主要是结构上的，我不知道需要花多少钱装修，比如进门是一个吧台（中介说六七十年代流行，现在不好卖），然后左手边下两级台阶是客厅，房子被奇怪的格局格出很多房间，没有利用好空间，感觉装修需要打掉墙
妆 发表于 2022-04-17 21:10

你说的这些点都对 这套确实装修方面needs work

El segundo 看着乱七八糟的不是各种高压线就是机场的各种路和飞机擦着飞。三米多根本不会考虑那边吧。 encino有不错的私校。去Westwood没啥问题。要么你考虑下marina del rey。century city有一片sfh。或者去manhattan beach。社区环境佳。

El segundo 看着乱七八糟的不是各种高压线就是机场的各种路和飞机擦着飞。三米多根本不会考虑那边吧。 encino有不错的私校。去Westwood没啥问题。要么你考虑下marina del rey。century city有一片sfh。或者去manhattan beach。社区环境佳。
橙色天空 发表于 2022-04-17 21:34

说得有道理

回复 21楼winonay的帖子
那你们中学和高中是怎么解决的啊？ 搬家还是私校？ 听说那里私校竞争狠狠激烈啊！

我们去年买到了Valley Village，住的也不错！就是的确华人很少。房子和社区都很满意的，附近的私校非常厉害，最厉害的哈佛西湖也就几分钟距离。我们家通勤需要去Culver City，但是通勤时间稍微灵活一些 一周只需要去几天 不是天天都去就还好。

Encino到UCLA上下班时间40分钟单程很正常，405和101都是出名的堵。走山上的话也好不到哪里去，因为很多地方都是只有一条lane, 一旦有什么事，更是堵个半死。公立小学有两所还不错，初中高中都不行。
zyskywalker 发表于 2022-04-17 19:44

这种预算买房子的，干脆上私校算了

我们去年买到了Valley Village，住的也不错！就是的确华人很少。房子和社区都很满意的，附近的私校非常厉害，最厉害的哈佛西湖也就几分钟距离。我们家通勤需要去Culver City，但是通勤时间稍微灵活一些 一周只需要去几天 不是天天都去就还好。
Maomao5253 发表于 2022-04-18 00:03

谢谢分享！

推荐这个预算Bel Air的能求个链接吗？我看到的真买不到啊 https://www.redfin.com/CA/Los-Angeles/1132-Chantilly-Rd-90077/home/6829703?600390594=copy_variant&231528114=control&1778901559=variant&utm_source=ios_share&utm_medium=share&utm_nooverride=1&utm_content=link&utm_campaign=share_sheet
像前面回复的，顶多三居室。刚需买个四居室房子，不是“非要大房子”
妆 发表于 2022-04-17 19:44

这个好啊，走路都可以到UCLA。这么大的地，自己加建一个房间不难吧？

回复 46楼妆的帖子
多看看Sherman Oaks那边， 那边几个社区环境其实很不错的，有几个私校也很厉害。

回复 46楼妆的帖子
多看看Sherman Oaks那边， 那边几个社区环境其实很不错的，有几个私校也很厉害。
Maomao5253 发表于 2022-04-18 01:19

谢谢啊！所以Sherman Oaks社区还不错是吧？我队友是觉得Studio City好过Sherman Oaks，但现在看起来SO还不错？

谢谢啊！所以Sherman Oaks社区还不错是吧？我队友是觉得Studio City好过Sherman Oaks，但现在看起来SO还不错？
妆 发表于 2022-04-18 01:29

Studio city 很好啊， 也更贵吧

请教下版上比较懂的mm，想买个比较满意的漂亮房子，但因为现在时间点不好，怕买在最高位站岗，所以预算没有设太高，希望控制在$3.5M以下。现在narrow down了三个区域重点关注，Encino，Sherman Oaks，和Studio City，希望住在那边的mm来分享一下：
1. 如果以去UCLA的交通为例，从这三个地方过去，实际堵车高峰期需要多少时间？ 2. 这三个地区的受欢迎程度“鄙视链”是怎么排列的呢？是Studio City》Encino〉Sherman Oaks这样么？ 3. 我中介现在还在让加价，我对他失去了信任，毕竟这三个地区房子市场不是湾区和西雅图，觉得这个时间点加价很多怕被中介忽悠了。想听听local们的看法，你们觉得这三个地区的买房市场是不是slow down了？
如果还有我没有想到的问题，也欢迎mm们分享，人在外地一点不了解，非常感谢！



妆 发表于 2022-04-17 18:30

这个Bel Air 3.19M 看着还不错啊？ https://www.zillow.com/homedetails/11805-Bellagio-Rd-Los-Angeles-CA-90049/20528713_zpid/?utm_campaign=iosappmessage&utm_medium=referral&utm_source=txtshare

这个Bel Air 3.19M 看着还不错啊？ https://www.zillow.com/homedetails/11805-Bellagio-Rd-Los-Angeles-CA-90049/20528713_zpid/?utm_campaign=iosappmessage&utm_medium=referral&utm_source=txtshare

lavinder1 发表于 2022-04-18 08:54

哇这个确实不错啊，谢谢mm，不知道为啥这套一百多天了没卖出去，是高速噪音吗，可以去看看

回复 49楼妆的帖子
其实studio city也很不错 但是离你需要通勤的地方可能会更远一点，Sherman oaks稍微好一丢丢这个样子。可以都看看，这一片区域有非常漂亮又新的3000尺大平层，现在这种房子别的区域可能不是太好找了。

首先跟楼主说一下，encino, Sherman Oaks, studio city当地人一般以valley的moorpark street甚至venture blvd为界，以南的部分（包括平地和山上）更贵，以北要便宜些。以北的部分$3.5m这个预算买房不难，但位置不是当地人preferred。以南的部分这个预算要买个相对没有硬伤的房子选择不多，比如在studio city可以买到3000尺左右的新房，lot 5500到6500尺这样。这三个地方的新房基本在平地，山上比较少。
bel air$3.5m这个预算基本不可能买到像样的房子，bel air是豪宅区中的战斗机，elon musk以前的房子就在那里。即使看到这个价位房子基本也都有硬伤。那里有个比较affordable的neigborhood叫bel air ridge，很多ucla的教职工住在那里，去ucla方便。但那里的房子都是70年代开发商建的，有hoa，对房子有些要求的恐怕看不上。

除了West LA，这三个地区之前是我看房重点。 交通上看的话，Sherman Oaks最方便，往南可以穿山，也可以走405或Sepulveda。Encino只能走405或Sepulveda。Studio City只能穿山，而且会比Sherman Oaks时间长。目前穿山路中第一名的Beverly Glen已经恢复到疫情前水平，早上Sherman Oaks如果从Valley Vista附近去UCLA要20-30分钟。从Studio City或Encino更长一些了。当然本地人还有其它穿山路选择，住了就知道了。 吃饭娱乐上，Studio City好过Sherman Oaks好过Encino。Ventura大街越往东饭馆越多越热闹。Studio City往好莱坞那边去更近。 居住环境上，三个地方如果住在Ventura南边的山上，都不错。Encino更豪更安静，但是房子普遍更丑更没品位，有些土豪感觉。当然也有翻修的特别漂亮的。三个地方房子价位基本一样。如果需要住Ventura北边的谷里平地上，就别考虑了。 另外Bel Air不全是千万上的豪宅，沿着Roscomare往北快到穆赫拉大道那半边，有很多亲民价格的房子。价位和环境和上面三个地方的山上类似，温度上更凉快些(游泳池可能需要长年加热)，最大优势当然是去UCLA时间缩短到10-15分钟。 学区上，公立小学的话Roscomare (Bel Air和部分Sherman Oaks), Lanai(Encino)和Dixie Canyon(Sherman Oaks)在LA都算不错的公立。私立小学和中学选择更多，这几个地方大概是在LA私立最集中的区域了，包括西湖。去Brentwood或者Santa Monica的私立也是可行的。 最后的最后，同样是山谷里路边的房子，Roscomare上的和Benedict Canyon上的可以买，车少，尤其前者。千万千万别买Beverly Glen边上的，高峰时候堵死，出个门非常不方便，尤其垃圾日。Beverly Glen靠近穆赫兰大道那边倒是有道理宽敞的小区(Bel Air Glen)，可是房子都是郊区那种千篇一律的丑房，还有每月比较多的HOA，感觉不值。

另外跟Culver City和Mar Vista的房子比，上面几个地方好像这一两年又吃香了，涨幅趋势超过West LA。之前West LA因为离海近和科技公司涌入，几年内房价翻倍。而上面三个地方算是传统比较富裕的区域，一直涨幅缓慢。但去年开始估计big lots更值钱了，涨得比West LA还快了。

我以前住valley porter ranch, 觉得早上去Santa Monica 完全不可能。后来房子卖给了一家中国夫妻，结果男的就是Santa Monica工作的

我以前住valley porter ranch, 觉得早上去Santa Monica 完全不可能。后来房子卖给了一家中国夫妻，结果男的就是Santa Monica工作的
sundra_shi 发表于 2022-04-18 13:14

有人比较能扛 我还认识住Valencia commute到santa Monica的……

除了West LA，这三个地区之前是我看房重点。 交通上看的话，Sherman Oaks最方便，往南可以穿山，也可以走405或Sepulveda。Encino只能走405或Sepulveda。Studio City只能穿山，而且会比Sherman Oaks时间长。目前穿山路中第一名的Beverly Glen已经恢复到疫情前水平，早上Sherman Oaks如果从Valley Vista附近去UCLA要20-30分钟。从Studio City或Encino更长一些了。当然本地人还有其它穿山路选择，住了就知道了。 吃饭娱乐上，Studio City好过Sherman Oaks好过Encino。Ventura大街越往东饭馆越多越热闹。Studio City往好莱坞那边去更近。 居住环境上，三个地方如果住在Ventura南边的山上，都不错。Encino更豪更安静，但是房子普遍更丑更没品位，有些土豪感觉。当然也有翻修的特别漂亮的。三个地方房子价位基本一样。如果需要住Ventura北边的谷里平地上，就别考虑了。 另外Bel Air不全是千万上的豪宅，沿着Roscomare往北快到穆赫拉大道那半边，有很多亲民价格的房子。价位和环境和上面三个地方的山上类似，温度上更凉快些(游泳池可能需要长年加热)，最大优势当然是去UCLA时间缩短到10-15分钟。 学区上，公立小学的话Roscomare (Bel Air和部分Sherman Oaks), Lanai(Encino)和Dixie Canyon(Sherman Oaks)在LA都算不错的公立。私立小学和中学选择更多，这几个地方大概是在LA私立最集中的区域了，包括西湖。去Brentwood或者Santa Monica的私立也是可行的。 最后的最后，同样是山谷里路边的房子，Roscomare上的和Benedict Canyon上的可以买，车少，尤其前者。千万千万别买Beverly Glen边上的，高峰时候堵死，出个门非常不方便，尤其垃圾日。Beverly Glen靠近穆赫兰大道那边倒是有道理宽敞的小区(Bel Air Glen)，可是房子都是郊区那种千篇一律的丑房，还有每月比较多的HOA，感觉不值。
cheshirekat 发表于 2022-04-18 12:57

这位说得真的非常全面了 lz可以参考

另外跟Culver City和Mar Vista的房子比，上面几个地方好像这一两年又吃香了，涨幅趋势超过West LA。之前West LA因为离海近和科技公司涌入，几年内房价翻倍。而上面三个地方算是传统比较富裕的区域，一直涨幅缓慢。但去年开始估计big lots更值钱了，涨得比West LA还快了。
cheshirekat 发表于 2022-04-18 13:09

这几个地方好像特别抗跌 我记得08年09年都还好

回复 55楼cheshirekat的帖子
赞同！住在Sherman oaks去下面commute真的还好。我们一开始也是重点看的Sherman oaks，但是后面买到了VV，可能过几年再换房的时候还是会往so那边挪的。

有人比较能扛 我还认识住Valencia commute到santa Monica的……
amberhoho 发表于 2022-04-18 13:20

大洛杉矶地区能扛的人多了去了，我司还有很多人住palmdale呢

405/101以前被评为全美交通最差的高速路段，反正那里不管高速还是local都很慢，我朋友家放弃西湖就是因为交通受不了，所以理论上来说这几个地方距离上在不堵车时时间差别不大，堵车时也都差不多

楼主这三个问题不大，但是如果开始看bel air的话，注意一下山火和山火保险，我们看到过一个bel air的房子，每年火险4.5万，挂了很久卖不出。
另外santa monica和pacific palisades也不错呀。LA不能看距离，能开sunset blvd的比从北往南开405肯定时间短

回复 63楼l4528的帖子
嗯嗯 不能看google map 楼主自己如果开过405/101就了解了 周五的时候大概下午2-3点过后，traffic就起来了
我以前就沿着venice-sunset-sepulveda commute过，苦不堪言，晚高峰60-80分钟打不住，如果不介意开车那另说

回复 62楼l4528的帖子
我有同事从Santa Clarita commute到Santa Monica
疫情以前一个礼拜只来三次，现在一个礼拜来一次，每次都是早上5点出发6-7点到公司，下午3点下班5点到家，真的辛苦

回复 63楼l4528的帖子
嗯嗯 不能看google map 楼主自己如果开过405/101就了解了 周五的时候大概下午2-3点过后，traffic就起来了
我以前就沿着venice-sunset-sepulveda commute过，苦不堪言，晚高峰60-80分钟打不住，如果不介意开车那另说
纷纷大土豆 发表于 2022-04-18 13:55

嗯，我commute了十几年，各种路都试过，我还是工作时间自由能避开高峰期的，结果最后是疫情解放了我：）

回复 62楼l4528的帖子
我有同事从Santa Clarita commute到Santa Monica
疫情以前一个礼拜只来三次，现在一个礼拜来一次，每次都是早上5点出发6-7点到公司，下午3点下班5点到家，真的辛苦
纷纷大土豆 发表于 2022-04-18 13:58

晚来晚走交通能好一些，不过我家队友以前因为我回家晚抱怨了很多，晚上需要管孩子（按说我也有两天在家，已经管了五分之二）

回复 67楼l4528的帖子
是的
很多时候google maps navigate的时候会让避开405, Sepulveda，从bel air的山上拐来拐去，减少堵车。但是最后的区别都很少。因为google maps把大家都navigate到bel air的山上了，然后那里很多都是single lane，所以也没有移动的很快。

Manhattan Beach不错的呀， 学区也可以， 楼主不怕多开点路的话， 可以再往南点买到PV, 那里又是海边学区又赞
300万的预算， 只要你把搜寻地理范围再放宽一点， 还是有很多不错的选择的

回复 68楼l4528的帖子
嗯嗯 如果时间flexible就好很多啦 我自己的观察是，只有住在santa monica， ocean park之类的附近，上下班才基本都是against traffic。其他的地方包括MDR，playa vista等等都要堵一下。 不堵的地方真是不多😂 😂 只有做好commute准备
上班族的痛苦啊

谢谢啊！所以Sherman Oaks社区还不错是吧？我队友是觉得Studio City好过Sherman Oaks，但现在看起来SO还不错？
妆 发表于 2022-04-18 01:29

是啊，studio city去UCLA肯定就不走405啦，直接从比佛利山中穿过去就到了。

有人比较能扛 我还认识住Valencia commute到santa Monica的……
amberhoho 发表于 2022-04-18 13:20

很多人在洛杉矶也是无奈，尤其UCLA附近的高房价很。知道有人从Palmdale或Long Beach这样commute过来佩服得五体投地！

回复 72楼wssca的帖子
😭。比弗利山穿的时候时间真的是无限拉长。超级超级难受。感觉比405还让人难受。

405/101以前被评为全美交通最差的高速路段，反正那里不管高速还是local都很慢，我朋友家放弃西湖就是因为交通受不了，所以理论上来说这几个地方距离上在不堵车时时间差别不大，堵车时也都差不多
l4528 发表于 2022-04-18 13:46

个人觉得这两年west LA那边的405交通比101和405交接处还差，从10号往南的405基本一天都堵得死死的。然后还有Culver City这种奇葩操作，把local仅有两条车道中的一条改成公交道。。。加上那片大量建公寓，交通上肉眼可见地越来越差。而楼主想买的三个地方，如果住在Ventura南边，可以完全不碰405和101，Sepulveda最高峰的时候车还是动的。

回复 75楼cheshirekat的帖子
sepulveda & sunset 是从不堵到堵的分界点 😭😭
culver city那边又堵大家开车又“狠”
10&405我最近去SM吃晚饭在5-6点左右至少路过3次，肉眼可见基本不动，速度10-15不能再多了

回复 72楼wssca的帖子
😭。比弗利山穿的时候时间真的是无限拉长。超级超级难受。感觉比405还让人难受。
橙色天空 发表于 2022-04-18 14:56

开山路的确弯弯绕绕，但是住studio city就是喜欢这个调调啊，出门无论那个方向都会这样。

首先跟楼主说一下，encino, Sherman Oaks, studio city当地人一般以valley的moorpark street甚至venture blvd为界，以南的部分（包括平地和山上）更贵，以北要便宜些。以北的部分$3.5m这个预算买房不难，但位置不是当地人preferred。以南的部分这个预算要买个相对没有硬伤的房子选择不多，比如在studio city可以买到3000尺左右的新房，lot 5500到6500尺这样。这三个地方的新房基本在平地，山上比较少。
bel air$3.5m这个预算基本不可能买到像样的房子，bel air是豪宅区中的战斗机，elon musk以前的房子就在那里。即使看到这个价位房子基本也都有硬伤。那里有个比较affordable的neigborhood叫bel air ridge，很多ucla的教职工住在那里，去ucla方便。但那里的房子都是70年代开发商建的，有hoa，对房子有些要求的恐怕看不上。
爱吃烤鱼片 发表于 2022-04-18 11:28

我觉得你说的是正解，确实是你说的这个情况

除了West LA，这三个地区之前是我看房重点。 交通上看的话，Sherman Oaks最方便，往南可以穿山，也可以走405或Sepulveda。Encino只能走405或Sepulveda。Studio City只能穿山，而且会比Sherman Oaks时间长。目前穿山路中第一名的Beverly Glen已经恢复到疫情前水平，早上Sherman Oaks如果从Valley Vista附近去UCLA要20-30分钟。从Studio City或Encino更长一些了。当然本地人还有其它穿山路选择，住了就知道了。 吃饭娱乐上，Studio City好过Sherman Oaks好过Encino。Ventura大街越往东饭馆越多越热闹。Studio City往好莱坞那边去更近。 居住环境上，三个地方如果住在Ventura南边的山上，都不错。Encino更豪更安静，但是房子普遍更丑更没品位，有些土豪感觉。当然也有翻修的特别漂亮的。三个地方房子价位基本一样。如果需要住Ventura北边的谷里平地上，就别考虑了。 另外Bel Air不全是千万上的豪宅，沿着Roscomare往北快到穆赫拉大道那半边，有很多亲民价格的房子。价位和环境和上面三个地方的山上类似，温度上更凉快些(游泳池可能需要长年加热)，最大优势当然是去UCLA时间缩短到10-15分钟。 学区上，公立小学的话Roscomare (Bel Air和部分Sherman Oaks), Lanai(Encino)和Dixie Canyon(Sherman Oaks)在LA都算不错的公立。私立小学和中学选择更多，这几个地方大概是在LA私立最集中的区域了，包括西湖。去Brentwood或者Santa Monica的私立也是可行的。 最后的最后，同样是山谷里路边的房子，Roscomare上的和Benedict Canyon上的可以买，车少，尤其前者。千万千万别买Beverly Glen边上的，高峰时候堵死，出个门非常不方便，尤其垃圾日。Beverly Glen靠近穆赫兰大道那边倒是有道理宽敞的小区(Bel Air Glen)，可是房子都是郊区那种千篇一律的丑房，还有每月比较多的HOA，感觉不值。
cheshirekat 发表于 2022-04-18 12:57

感谢感谢

我也正在看这三个区的房子。去UCLA比较建议走local。但是感觉明年房子会slowdown，没有那么crazy，还是先租房看看情况吧。

楼主这三个问题不大，但是如果开始看bel air的话，注意一下山火和山火保险，我们看到过一个bel air的房子，每年火险4.5万，挂了很久卖不出。
另外santa monica和pacific palisades也不错呀。LA不能看距离，能开sunset blvd的比从北往南开405肯定时间短

每天都 发表于 2022-04-18 13:53

非常有用的信息！感谢

我也正在看这三个区的房子。去UCLA比较建议走local。但是感觉明年房子会slowdown，没有那么crazy，还是先租房看看情况吧。
forever_21 发表于 2022-04-18 19:01

今天利率涨到7%了，太疯狂！

我觉得你说的是正解，确实是你说的这个情况
妆 发表于 2022-04-18 18:46

嗯。再跟你分享一点，valley虽然比city side夏天要热些，但如果家里有泳池的话，其实夏天热些是加分项。你这个价位在valley应该可以买到带泳池的房子。studio city hiking的好去处很多，是个更时尚的地方.
疫情之后这三个地方涨幅 for single family house排序：encino > sherman oaks>studio city. 疫情之前涨幅studio city>sherman oaks>encino
santa monica, west LA, westwood疫情开始之后涨幅有限。我说不清楚到底为什么，可能跟homeless泛滥有关。Manhattan beach位置更好，治安和homeless情况也好很多，但过去这十年涨疯了，疫情之后依然涨势不减吗，你这个价位基本买不到没有硬伤的了。parlos verdes疫情之前的十年涨幅有限，疫情之后也是大涨，但位置太偏，出来到cityside太麻烦。

回复 82楼妆的帖子
还没有哈，别太激动🤣

回复 82楼妆的帖子
我就住在附近，可以帮你参考一下。

嗯。再跟你分享一点，valley虽然比city side夏天要热些，但如果家里有泳池的话，其实夏天热些是加分项。你这个价位在valley应该可以买到带泳池的房子。studio city hiking的好去处很多，是个更时尚的地方.
疫情之后这三个地方涨幅 for single family house排序：encino > sherman oaks>studio city. 疫情之前涨幅studio city>sherman oaks>encino
santa monica, west LA, westwood疫情开始之后涨幅有限。我说不清楚到底为什么，可能跟homeless泛滥有关。Manhattan beach位置更好，治安和homeless情况也好很多，但过去这十年涨疯了，疫情之后依然涨势不减吗，你这个价位基本买不到没有硬伤的了。parlos verdes疫情之前的十年涨幅有限，疫情之后也是大涨，但位置太偏，出来到cityside太麻烦。
爱吃烤鱼片 发表于 2022-04-18 22:53

谢谢mm热心真诚的回复！

今天利率涨到7%了，太疯狂！
妆 发表于 2022-04-18 19:15

利率这么个涨法，恐怕房价很难能撑得住。