关于buyer agent，求解惑

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢

seller agent也没必要，老实说。

因为你需要一个人给你写offer…交易必须是broker对broker.

因为你需要一个人给你写offer…交易必须是broker对broker.
jedi2006 发表于 2022-04-12 16:50

为什么不可以自己写？

为什么不可以自己写？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 16:52

这个过程，你不会省钱的， commission 是卖家出。不会省下给你的，你没有broker，人家卖家broker就全拿了，你有broker， 卖家的broker 分一半给他。

为什么不可以自己写？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 16:52

不同的州和地区要求不一样。 你写自己，很多地方不认可。

你可以自己递交。看你自己多大能耐吧。也有可能就错失这个房子。seller agent 这样做法算duet agent.只要你同意就可以。乖乖从，你拿下房子的把握比较大。不从，你拿现金砸死和你竞争的别的买家也未尝不可。我们用过duet agent，没什么好不好的。都是利益关系。

这个过程，你不会省钱的， commission 是卖家出。不会省下给你的，你没有broker，人家卖家broker就全拿了，你有broker， 卖家的broker 分一半给他。
lhu2006 发表于 2022-04-12 16:54

我不说钱的问题。就说可不可以自己写offer ？

为什么不可以自己写？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 16:52

楼主这个情况对方已经有seller agent了，只能再找个agent做buyer agent, 因为要broker 对broker交易。显然这个seller agent不愿意做dual啊， 所以人家才说给他找一个同公司的agent.
你想自己写offer,就找for sale by owner的房子吧。

这个过程，你不会省钱的， commission 是卖家出。不会省下给你的，你没有broker，人家卖家broker就全拿了，你有broker， 卖家的broker 分一半给他。
lhu2006 发表于 2022-04-12 16:54

卖家出钱他也会把这个算在房价里。羊毛出在羊身上

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢
hjxzll 发表于 2022-04-12 16:47

让专业的人干专业的事
我合作过若干个agent，有喜欢的有不喜欢的，遇到不喜欢的我就换人。现在这个长期合作的Agent，高效，人友善，替我着想，我只要买房卖房，就一率只找她。
自己不熟悉的领域，省小钱吃大亏的可能性很大。你不是天天干这个的，很容易有你没想周全的地方。

卖家出钱他也会把这个算在房价里。羊毛出在羊身上
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 16:57

你好像有点晕。

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢
hjxzll 发表于 2022-04-12 16:47

第一次买房，170万？

你自己递交，listing agent 就赚一份sell agent commission. 让你找他同事，他还可以拿一份referral fee

楼主这个情况对方已经有seller agent了，只能再找个agent做buyer agent, 因为要broker 对broker交易。显然这个seller agent不愿意做dual啊， 所以人家才说给他找一个同公司的agent.
你想自己写offer,就找for sale by owner的房子吧。
jedi2006 发表于 2022-04-12 16:55

不可以buyer直接对seller agent？

让专业的人干专业的事
我合作过若干个agent，有喜欢的有不喜欢的，遇到不喜欢的我就换人。现在这个长期合作的Agent，高效，人友善，替我着想，我只要买房卖房，就一率只找她。
自己不熟悉的领域，省小钱吃大亏的可能性很大。你不是天天干这个的，很容易有你没想周全的地方。
HappyHappyLife 发表于 2022-04-12 16:57

关键是专业的人她要是不好好干呢？我们拿她也没办法是不是

不可以buyer直接对seller agent？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:01

嗯 至少在加州不可以。

让专业的人干专业的事
我合作过若干个agent，有喜欢的有不喜欢的，遇到不喜欢的我就换人。现在这个长期合作的Agent，高效，人友善，替我着想，我只要买房卖房，就一率只找她。
自己不熟悉的领域，省小钱吃大亏的可能性很大。你不是天天干这个的，很容易有你没想周全的地方。
HappyHappyLife 发表于 2022-04-12 16:57

我不是专业干这个的，会有很多考虑不全的地方。但是专业的人忽悠我咋办，我小脑瓜子没有专业知识，真的不够她忽悠的

我不是专业干这个的，会有很多考虑不全的地方。但是专业的人忽悠我咋办，我小脑瓜子没有专业知识，真的不够她忽悠的
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:04

你卖房卖了一半不想卖了？说出来你的agent怎么忽悠你了，大家给你出出主意？

是不是有的地方有规定？ 我们这里不用。我上次买房时就没有agent。

是不是有的地方有规定？ 我们这里不用。我上次买房时就没有agent。
new_bie 发表于 2022-04-12 17:06

嗯。这个问题要搞清楚。到底是哪里明文规定了只能agent对agent 不能buyer对seller agent。

因为你需要一个人给你写offer…交易必须是broker对broker.
jedi2006 发表于 2022-04-12 16:50

请问能给个source吗？谢谢！

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢
hjxzll 发表于 2022-04-12 16:47

It is totally ok to buy a house without buyer agent. See here: https://www.forbes.com/advisor/mortgages/is-buying-a-house-without-a-realtor-a-good-idea/

因为你需要一个人给你写offer…交易必须是broker对broker.
jedi2006 发表于 2022-04-12 16:50

这样误导别人不太好吧。哪里规定了必须agent对agent？it is totally ok to buy a house without a buyer agent.

请问能给个source吗？谢谢！
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:10

没有法律规定必须要有buyer agent, 但是broker只愿意跟broker交易，不然遇到一个啥都不懂瞎来的买家，deal can’t go thro, 那就坑了卖家。加州这么多地主/地主婆，再想省钱也没看到哪个是自己直接写合同的，最多就是用dual agent. 这是我基于我自己买了几套房的经验，也许有说的不对的地方，先声明我不是agent啊，没有相关的专业知识。。。

这样误导别人不太好吧。哪里规定了必须agent对agent？it is totally ok to buy a house without a buyer agent.
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:20

你可以自己去试试，没人拦着你啊。我只是分享我的经验。

seller agent也没必要，老实说。
蔓蔓茵茵 发表于 2022-04-12 16:49

顶这个。买房卖房都可以没有agent。没有什么必须agent对agent这种说法

顶这个。买房卖房都可以没有agent。没有什么必须agent对agent这种说法
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:23

好吧 既然你这么觉得，那就让楼主move on吧，换个愿意直接跟他打交道的卖家。不就是个房子嘛 不至于这么纠结，买的心里舒服最重要。

楼主很有意思，就算法律没规定你必须有buyer agent,人家明确告诉你只接受有 buyer agent的offer,你要么就找buyer agent,要么就换房子。问那么多为什么有什么意义呢？你自己会写offer吗？后续还有好多paperwork,你自己都会弄吗？

楼主很有意思，就算法律没规定你必须有buyer agent,人家明确告诉你只接受有 buyer agent的offer,你要么就找buyer agent,要么就换房子。问那么多为什么有什么意义呢？你自己会写offer吗？后续还有好多paperwork,你自己都会弄吗？
babolucia 发表于 2022-04-12 17:28

那是另外一回事。楼主就是想搞清楚自己的知识盲点。为什么这么多人拦着人家。

没有法律规定必须要有buyer agent, 但是broker只愿意跟broker交易，不然遇到一个啥都不懂瞎来的买家，deal can’t go thro, 那就坑了卖家。加州这么多地主/地主婆，再想省钱也没看到哪个是自己直接写合同的，最多就是用dual agent. 这是我基于我自己买了几套房的经验，也许有说的不对的地方，先声明我不是agent啊，没有相关的专业知识。。。
jedi2006 发表于 2022-04-12 17:21

我不这样认为。如果没有buyer agent，那么seller agent可以独吞6%的中介费，何乐不为？

那是另外一回事。楼主就是想搞清楚自己的知识盲点。为什么这么多人拦着人家。
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:29

上面已经有人解释了啊，人家不愿意和你个人一个非专业人士打交道啊，除非房子没人要，否则浪费人家很多时间精力还不一定能顺利办好。你硬要自己提交offer,人家就算接到手上，也可以不接受啊。人家是出于好心提醒你，免得你提交一个offer也是白费。

我不这样认为。如果没有buyer agent，那么seller agent可以独吞6%的中介费，何乐不为？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:32

你说的这个情况就是dual agent啊，就是seller agent既是代表seller,也是buyer agent. 你要是买过房子看过合同就知道了（感觉你都没见过合同的样子。。。），这种情况下也是broker 对broker。 broker和agent的区别不需要我解释了吧？楼主遇到的这个seller agent不愿意自己做dual, 因为有conflict of interest (这也是个很大的风险，很多agent不愿意做dual, 而是交给同一个broker下面的别的agent来做，这样他也拿一部分buyer commission, 还能规避风险）。本质上还是dual, 因为是同一个broker.

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢
hjxzll 发表于 2022-04-12 16:47

你的想法没有错。没有buyer agent的话，seller agent可以独吞5%的中介费，对于seller agent来说何乐不为。

没有法律规定你必须有agent。 有的州法律规定你必须有律师。这是为了保护消费者权益，也为了减少纠纷。 你是不是不但不想要agent，还不想要attorney? 那卖家agent 很可能认为你不是真心想买房。买家和卖家都有很多权利的，你的agent 和 attorney理论上义务告诉你那些权利，了解市场，帮你一起看seller''s disclosure （很多州法律对这个有要求，agent或律师可以帮你把关或者指出什么动东西没有披露），可以帮你看买房交易的条款，等等。 你没有专业人士帮你把关，到时候稀里糊涂签个合同，后面有反悔，很容易产生麻烦和纠纷。 不是说这样的事情一定有，但从seller agent的 角度，没有agent和律师的买家肯定risk 很大，不愿意跟你打交道。

关键是专业的人她要是不好好干呢？我们拿她也没办法是不是
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:03

换人，换到你自己满意为止

因为你需要一个人给你写offer…交易必须是broker对broker.
jedi2006 发表于 2022-04-12 16:50

胡说

楼主很有意思，就算法律没规定你必须有buyer agent,人家明确告诉你只接受有 buyer agent的offer,你要么就找buyer agent,要么就换房子。问那么多为什么有什么意义呢？你自己会写offer吗？后续还有好多paperwork,你自己都会弄吗？
babolucia 发表于 2022-04-12 17:28

我的个天 线如今还有这样的realtor? ???? 把九九乘法表当高数？？？买过N个房的人告诉LZ 买房找个好律师即可 realtor就是开门加下载一张格式化买房合同 P一样的服务 P一样的存在

我的个天 线如今还有这样的realtor? ???? 把九九乘法表当高数？？？买过N个房的人告诉LZ 买房找个好律师即可 realtor就是开门加下载一张格式化买房合同 P一样的服务 P一样的存在
forestraindrop 发表于 2022-04-12 17:55

对的。同搞不懂realtor存在的意义是什么。关键问题是定了agent，她要是不干活，不好好干活，或者各种忽悠。顾客只有自认倒霉，没有任何办法。想不通怎么会有这样一个服务行业的存在。

对的。同搞不懂realtor存在的意义是什么。关键问题是定了agent，她要是不干活，不好好干活，或者各种忽悠。顾客只有自认倒霉，没有任何办法。想不通怎么会有这样一个服务行业的存在。
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 18:03

你可以换人的啊，大姐，换到你满意的为止啊
就像有人说，搞不清楚清洁工存在的意义是什么，我的清洁工总弄不干净。换个清洁工，总有干的好的。
结婚都可以离婚，又不是大学教授，终身制的。

你可以换人的啊，大姐，换到你满意的为止啊
就像有人说，搞不清楚清洁工存在的意义是什么，我的清洁工总弄不干净。换个清洁工，总有干的好的。
结婚都可以离婚，又不是大学教授，终身制的。
HappyHappyLife 发表于 2022-04-12 18:08

这跟清洁工能一样吗？试错成本多大呀？

这跟清洁工能一样吗？试错成本多大呀？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 18:10

你事先付钱了？一天没成交，你就一分钱不用付的呀
除了个水电维护月供，还有什么成本？

你的想法没有错。没有buyer agent的话，seller agent可以独吞5%的中介费，对于seller agent来说何乐不为。
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 17:37

dual agent 卖家可能会不乐意的，让自己同事做，怎么分配利益就是他们公司里的事。好多agent都号称不做dual，让同事做buyer agent，但是其实就是dual

我的个天 线如今还有这样的realtor? ???? 把九九乘法表当高数？？？买过N个房的人告诉LZ 买房找个好律师即可 realtor就是开门加下载一张格式化买房合同 P一样的服务 P一样的存在
forestraindrop 发表于 2022-04-12 17:55

那你去告诉楼主喜欢的房子的这个卖方agent，看他听你的不。 每个州情况也不一样，有的州有律师参与，有的州根本没有。你用你自己的经验不能说明问题。我们州就不用律师。

我们这里不少房子都是sale by owner，这种就没有seller agent,中介费就只付买家那一部分就行了，省一半佣金呢

你可以让seller agent 当你的dual agent,这样他少收一点卖家的钱，卖家给你降一点价，三赢的局面

最近看了一个open house，非常喜欢。 价格在170万。准备下offer，seller agent给我们sign一个他们公司的buyer agent。 我问可以不可以自己递交offer， seller agent说我必须要有buyer agent。有点不解，我以为没有buyer agent可以给seller省下这笔2.5%的费用。为啥必须要有buyer agent？求帮忙解惑。多谢
hjxzll 发表于 2022-04-12 16:47

我买自住房的时候接触过几个for sale by owner的，基本都是胡来，漫天要价一方面，房子disclosure不规范不完整，交易过程到处异想天开。总之体验很差
买卖双方是零和博弈。房子这么复杂这么多坑，必须要有利益无关（相对）的持证人员来给双方把关。否则大家交易成本都会更高。）

回复 25楼jedi2006的帖子
加州法律规定必须要有有license的人写offer，所以这个人最容易找到的就是agent。这就是为啥加州人找agent，不然就这点儿技术含量哪儿需要找，必定是有法律约束的自由

你自己写的目的是？ 佣金又不可能给你

省钱是虚的，找个agent买拿1%的回馈是实的

回复 25楼jedi2006的帖子
那么多off market交易可以under market price成交 你以为seller傻么？省的哪里的钱自己琢磨一下

不是技术上需不需要buyer agent的问题 而是卖家要你follower their rule. 你要想做成这笔生意，既要跟它的规则走，他提出要求就是在把不好沟通不听吆喝的filter out，之后好进一步讲价。楼主不愿意找agent就拜托卖方经纪人做dual agent好了，或者请卖方经纪人给你推荐一个。对着干challenge对方的要求 傻子才这么做

买房一定需要买方代理，要不然你怎么买？

买房一定需要买方代理，要不然你怎么买？
Yolo 发表于 2022-04-13 13:56

胡说。完全不需要buyer agent

我不说钱的问题。就说可不可以自己写offer ？
woshimajiano111 发表于 2022-04-12 16:55

你会自己写吗？会写不怕出错不怕被对方坑就自己写

你会自己写吗？会写不怕出错不怕被对方坑就自己写
yottacom 发表于 2022-04-13 14:33

我会不会写那是另外一回事。上面说买房一定需要buyer agent就是误导别人。