除非家里有人不工作且能出去独当一面，否则万一碰到个不靠谱的租户，搞得你头大。我一朋友就是顺利出租20年，最后碰到个无赖租户，上法庭，驱逐，一堆烂事，身心疲惫。 calrose 发表于 2022-04-05 16:21
你朋友花了多少时间和钱把人赶出去了？ lastunas 发表于 2022-04-05 16:25
抢房区小地主，不是中介，骂中介的随便，反正骂不到我。 20年趁着低价低息又买了两套房，都有着不错的cash flow，最近看着fed逐渐转鹰，外加利率狂飙，有种18年重现的感觉，所以前一阵联系自己的中介说考虑卖一套房，手里多攒些cash准备抄底。但是经过一个月的思考，决定还是不卖了，说说自己的想法，希望能提供另一个视角的思考。 首先，想卖房的动机无非就是想time market，高抛低吸。其实房市和股市大盘还是比较容易time market的，跟着fed走就好了。这次最大的担心还是fed缩表，准备金利率那点加息其实没什么，毛毛雨。最可怕的还是缩表，fed balance sheet上面1/3 mbs， 2/3的国债。要缩表肯定是保国债，那才是美国的根本。如果fed卖mbs，那么低的利率除了fed根本没人接盘，那利率还得接着暴涨，房价肯定好不了。 08年还有中国接盘，现在中国政府也不当这冤大头了。当然，美国还可以找机会把小弟割了，割日本，割欧洲，也是无奈的选择。所以，总体上，我觉得房价的局部顶端已经到了，所以产生了卖房的想法。 但是为什么不卖了呢，原因是利率，通胀，手续费，和税收。手里的投资房都有不错的cash flow，这得益于在利率最低点买的房子，和重做的贷款，目前手里几百万的低息贷款，伴随着通胀，是抵御通胀最好的asset，然后卖房之后，要被中介和地方政府抽一刀，然后再被irs宰一刀，关键是之前借的低息贷款，再也回不来了，低价再买的房子，不一定有，但是低息锁的贷款，是肯定没有了。然后伴随着高通胀，之前的房租今年一看已经水下了，涨了房租之后cash flow就更好了。 所以我的风险在哪里，风险就是经济衰退，股票暴跌，很多人失业，然后付不起房租。所以我最后的选择，是几乎清空了股票账号，虽然通胀很高，但是这部分cash衰退来了可以用来保命，另外可以下回看fed脸色再入场抄底。 kriswu 发表于 2022-04-05 16:15
恰好和你相反，我前段时间出了一套。那套房子在异地，管理起来不方便，虽然是交给管理公司，但是管理公司的新manager不是很靠谱，一年下来维修费用相比较以前的manager多了很多。其次那个城市属于这几年房价上升很快，但是租金并没有什么显著上升的城市。第三个就是房子是上个世纪50年代的，确实是非常老了，后面问题只会越来越多。 卖了之后在本地换了三套小投资房，租金差不多是以前的二倍半，房子也新了很多，而且这些小投资房后面还有一定的升值潜力，用了1031 exchange，目前暂时没有让IRS割一刀，卖房卖房让两个中介高兴得合不拢嘴。 hunxing 发表于 2022-04-05 16:34
也在犹豫卖不卖。虽然买价不高，去年到今年税基涨了60%，但是房租只涨10%，保险和HOA都通货膨胀，cashflow 大缩水。 TOR123 发表于 2022-04-05 16:58
就纯羡慕一下,可以很容易的股市+房市都time the market。多少炒股多年的人都看不清大盘呢。 saynomore 发表于 2022-04-05 17:11
涨60%，是不是因为出租房的缘故？自住房要涨那么多，老百姓得造反了 calrose 发表于 2022-04-05 17:09
自住房不是到处都涨了这么多，2年翻倍是也不少见 kriswu 发表于 2022-04-05 17:30
层主 新换的小投资房能保持正现金流么 skyfi 发表于 2022-04-05 17:52
为什么都是我朋友，我亲戚这种？有没有真的地主来说一下实际经历？ 我发现一说起租客就如洪水猛兽般的，基本都是自己不当房东，然后听了某个个案，就对这一行产生了极大的恐惧。接着就在各种讨论出租房利弊的帖子里面宣传这种四大神人的经历，说得有鼻子有眼， pigluo 发表于 2022-04-05 20:25
回复 25楼bplus的帖子 我做过。找1031 公司叫律师看文件。 非常后悔，如果我不卖掉只买新的多赚点钱 cloudymind 发表于 2022-04-05 21:16
忽然想到乌克兰的房东 战争爆发，房子是唯一带不走的，炸烂了就分分钟没啦dandan2012 发表于 2022-04-05 22:03
战争的时候股票也是跌成shi啊，除非你家里随时备着金条？到时候保命要紧，钱财房产都是身外之物了 3kingdom 发表于 2022-04-05 22:42
所以金价最近猛涨啊 angelina81 发表于 2022-04-05 22:57
正因为看到身边有这样的不好例子，所以对是否要投资出租房报更谨慎态度。既然是讨论投资出租房，为什么只能说好的一面，却不能说不好的一面？ calrose 发表于 2022-04-06 00:14
MM 说说1031 ,需要特别的律师吗？ bplus 发表于 2022-04-05 20:40
就像你引的层主说的，说出租房有麻烦的大部分是自己没房的，都是我朋友我亲戚什么什么 对大部分真正有出租房的，这点麻烦跟回报比算个啥 我当时也差点被这类我朋友我亲戚的帖子吓得不敢买房，还好看了一些地主自己分享的帖子才下了决心 ysyyrps 发表于 2022-04-06 01:03
请教lz为啥抢房区2020买的可以有正现金流？我看西海岸几个抢房区头几年几乎没有现金流 未注册 发表于 2022-04-06 12:13
正现金流是个伪命题。如果把首付提高到50%以上甚至无贷款，任何房子都可以做到正现金流，问题是值得吗？多付出去的首付都可以再入一套了，而涨幅多的房子，一年之后refinance出来十几万，多少负现金流都是可以弥补的。大部分地区，升值和正现金流只能选一个，看你偏重哪一样了 3kingdom 发表于 2022-04-06 12:39
凡是在上次经济危机大跌的地方，这次都要小心，德州，拉斯维加斯，奥兰多等等。事实上，这些地方一是现在市场上投资房已经供大于求，租金上升空间小，影响现金流。二是涨价太多，未来升值空间很小。三是面临地税大涨影响现金流。 Halahi 发表于 2022-04-05 20:53
看看这些说得头头是道的所谓技术分析，觉得非常可笑 不要光看你眼前那点东西，要看大趋势，放眼看看周围和世界其他地方的形势。 这是一个比烂了世界，只要你比别的国家强就行，你自己不需要完美。 意识到这点才是关键。 现在世界的钱会投资哪里？以前世界所有投资都去中国，现在中国能投吗？另一个地方欧洲在打仗，你说钱去哪里？只能去美国 你想明白了这个道理，就能明白大部分现在所有经济乱象。 终于明白什么叫：人类一思考，上帝就发笑py45084508 发表于 2022-04-06 11:49
楼主清了股票留着房子，感觉楼主这个策略的逻辑是：楼主看好房市（在利用了杠杆的前提下）大于股市。但是这个和楼主第一段的叙述又自相矛盾：fed要控制通胀，必然要控制房价和房租（这两个是重要的测量通胀的因素）。所以读下来一头雾水。所以呢，楼主其实是想劝其他房主都hold住不卖是吗。 atsumivest 发表于 2022-04-06 13:36
扯那么多淡，原因就一个，现在都不买房了，卖家挂上去根本卖不出去 50cents 发表于 2022-04-06 14:45
那是因为你认为的全美国抢房区只有西岸，除了文学城老朽那样赶上2010年的南加了，记住，现在还能赚钱的投资房都在中(西)部，佛州，俄亥俄，亚利桑那，亚特兰大，科罗拉多这些也已经没什么油水了，最新潜力热点，我就不说了 大飒蜜 发表于 2022-04-06 13:47
我来说，只要不是烂区，租客素质根本没问题，做好背景调查，最重要是信用分，收入 大飒蜜 发表于 2022-04-05 20:50
20年趁着低价低息又买了两套房，都有着不错的cash flow，最近看着fed逐渐转鹰，外加利率狂飙，有种18年重现的感觉，所以前一阵联系自己的中介说考虑卖一套房，手里多攒些cash准备抄底。但是经过一个月的思考，决定还是不卖了，说说自己的想法，希望能提供另一个视角的思考。
首先，想卖房的动机无非就是想time market，高抛低吸。其实房市和股市大盘还是比较容易time market的，跟着fed走就好了。这次最大的担心还是fed缩表，准备金利率那点加息其实没什么，毛毛雨。最可怕的还是缩表，fed balance sheet上面1/3 mbs， 2/3的国债。要缩表肯定是保国债，那才是美国的根本。如果fed卖mbs，那么低的利率除了fed根本没人接盘，那利率还得接着暴涨，房价肯定好不了。 08年还有中国接盘，现在中国政府也不当这冤大头了。当然，美国还可以找机会把小弟割了，割日本，割欧洲，也是无奈的选择。所以，总体上，我觉得房价的局部顶端已经到了，所以产生了卖房的想法。
但是为什么不卖了呢，原因是利率，通胀，手续费，和税收。手里的投资房都有不错的cash flow，这得益于在利率最低点买的房子，和重做的贷款，目前手里几百万的低息贷款，伴随着通胀，是抵御通胀最好的asset，然后卖房之后，要被中介和地方政府抽一刀，然后再被irs宰一刀，关键是之前借的低息贷款，再也回不来了，低价再买的房子，不一定有，但是低息锁的贷款，是肯定没有了。然后伴随着高通胀，之前的房租今年一看已经水下了，涨了房租之后cash flow就更好了。
所以我的风险在哪里，风险就是经济衰退，股票暴跌，很多人失业，然后付不起房租。所以我最后的选择，是几乎清空了股票账号，虽然通胀很高，但是这部分cash衰退来了可以用来保命，另外可以下回看fed脸色再入场抄底。
你朋友花了多少时间和钱把人赶出去了？
好像是半年以上，然后租户临走还恶意毁房子
恰好和你相反，我前段时间出了一套。那套房子在异地，管理起来不方便，虽然是交给管理公司，但是管理公司的新manager不是很靠谱，一年下来维修费用相比较以前的manager多了很多。其次那个城市属于这几年房价上升很快，但是租金并没有什么显著上升的城市。第三个就是房子是上个世纪50年代的，确实是非常老了，后面问题只会越来越多。
卖了之后在本地换了三套小投资房，租金差不多是以前的二倍半，房子也新了很多，而且这些小投资房后面还有一定的升值潜力，用了1031 exchange，目前暂时没有让IRS割一刀，卖房卖房让两个中介高兴得合不拢嘴。
这种时候还是需要用租金支撑一下基本面的，我觉得你的选择不错。
涨60%，是不是因为出租房的缘故？自住房要涨那么多，老百姓得造反了
同羡慕，懒人笨人只能弄房市省心
对啊，这里都是在谈rental house，自住房不算投资
自住房不是到处都涨了这么多，2年翻倍是也不少见
跟着fed走，不要看fed说什么，看资产负债表
能不能展开说说，想学习一下，谢谢🙏
层主 新换的小投资房能保持正现金流么
我们这里房价都翻倍了，但只要没放在市场上交易过，property tax没怎么涨，一旦交易过了，property tax就和市场价一样了
为什么都是我朋友，我亲戚这种？有没有真的地主来说一下实际经历？
我发现一说起租客就如洪水猛兽般的，基本都是自己不当房东，然后听了某个个案，就对这一行产生了极大的恐惧。接着就在各种讨论出租房利弊的帖子里面宣传这种四大神人的经历，说得有鼻子有眼，
一个房子基本持平，另外一个房子全款抢的，还有一个房子首付占了2/3，后面两个房子现金流太多了，准备过半年后看一下房市，如果没那么疯狂抢房了，就cash out refinance再买两个房子。
MM 说说1031 ,需要特别的律师吗？
我来说，只要不是烂区，租客素质根本没问题，做好背景调查，最重要是信用分，收入
我做过。找1031 公司叫律师看文件。
非常后悔，如果我不卖掉只买新的多赚点钱
确实，投资房最好的策略就是只买不卖，找机会refinance，来回交易即使是1031也会损失，而且1031有窗口期，逼着你必须在规定时间内找好房子，这也会降低拿好deal的机会
我朋友是律师 近和这些人打交道 都是给钱倒贴请走的
因为怕租客而不搞出租房真是因噎废食，有各种方法管理控制租客，杂事可以全丢给PM，赶人可以用律师。相比于房产上的回报率，这都是小到可以忽略的glitch
战争的时候股票也是跌成shi啊，除非你家里随时备着金条？到时候保命要紧，钱财房产都是身外之物了
我朋友的乌克兰公公就只有一个人来投奔在美国的儿子，啥也没有了
所以金价最近猛涨啊
这么低的30 years fixed mortgage 也是蛮难得的。以后市场谁知道怎么样？也许跌了一两年，又开始涨。那你卖了就很难买回。
然而过去20年金价远远赶不上美股涨幅，作为一个美国人，你是应该投美股还是买金条？然而这两者还不如买比特币呢。
正因为看到身边有这样的不好例子，所以对是否要投资出租房报更谨慎态度。既然是讨论投资出租房，为什么只能说好的一面，却不能说不好的一面？
因为不好的一面实在是太少了，不值一提，就跟你炒股见到几个破产赔光跳楼的？难道你就不炒股了吗？
就像你引的层主说的，说出租房有麻烦的大部分是自己没房的，都是我朋友我亲戚什么什么 对大部分真正有出租房的，这点麻烦跟回报比算个啥 我当时也差点被这类我朋友我亲戚的帖子吓得不敢买房，还好看了一些地主自己分享的帖子才下了决心
不需要专门的律师，有这样专门办理1031的公司，我这次总的费用是800多块钱，会帮助你管理所有卖出所得的收入，相当于在那里建了一个存款帐号。买到新的房子，授权他们付款，基本上和自己的钱一样。只是说因为税务的原因这个钱不能自己经手，45天内必需指定要买的房子，180天以内结束买房，如果超过了这个期限，那么就只能交税了。
同意每一个字，非常感谢当年觉得破产房遥不可及超级麻烦的时候，一个朋友真心帮我科普买投资房，一个上手之后，马上想撞墙，后悔自己错过了2010年百年不遇的投资房好时机
我这里也拍着大腿和大家说句掏心窝子的话，谁要是劝你别买投资房，立马绝交，一定是见不得你发财的良人
应该找一个property management 打理，一个月也没多少钱，省心
正现金流是个伪命题。如果把首付提高到50%以上甚至无贷款，任何房子都可以做到正现金流，问题是值得吗？多付出去的首付都可以再入一套了，而涨幅多的房子，一年之后refinance出来十几万，多少负现金流都是可以弥补的。大部分地区，升值和正现金流只能选一个，看你偏重哪一样了
别说2020年，就是今年买的房也有现金流啊。热门城市又不是只有西海岸几个城市。
所谓的正现金流是默认25%首付的情况下。
那是因为你认为的全美国抢房区只有西岸，除了文学城老朽那样赶上2010年的南加了，记住，现在还能赚钱的投资房都在中(西)部，佛州，俄亥俄，亚利桑那，亚特兰大，科罗拉多这些也已经没什么油水了，最新潜力热点，我就不说了
你这是抬杠，现金流是默认25%首付，30年贷款
太同意了。我是去年在郊区又买了自住房。原先城里的房子因为跌价卖了不划算，不得不先出租。出租前胆战心惊，就怕碰上坏租客。也是细心筛选，看了信用报告和工作收入，选了大学毕业5年，在大公司上班的2个好朋友。结果不要太省心，规定的1号交房租，他们都是准时提前一天交，都不要提醒的。目前租了快一年了，从来没有麻烦我们一次。那么省心，弄得我都想再入一个投资房了。
所以你是人类还是上帝？
20年利息那么低，外加房价小跌了几个月。我在西海岸抢房区，搞到25%首付的正现金流的房子很容易。不过窗口期很短就是了
清了股票因为需要cash控制风险和抄底。本来是想卖一套房来腾cash的。控制通胀是说涨少了，不是说不涨了。我觉得房租很难跌，过去几十年没跌怎么过，尤其是通胀高的时候更是暴涨。但是房价可能会跌，因为利息太高了，所以也留钱准备抄底
现在其实还很好卖，大概还有几个月窗口期可以卖房。我觉得下半年开始才会不好卖
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也不一定 我们在最好的区
第二个租户就碰到烂人
租期到了就消失 联系不上 家里一团糟 连衣柜里衣服都没拿走
虽然deposit一个月的租金没拿走 但3k块钱收拾他们留下的破烂真不够的
这样的烂人我也遇到过，还不够恶心人的
不是说不能说坏的，只能说好的。而是需要有实际经验的房东，那种遇到好的，也遇到坏的，来提供真正发生在他们身上的案例。说一下好与坏的比例。那种没有当过一天房东，就听到“我朋友，我亲戚，我同事”这种闲聊，说不定夹杂了很多添油加醋的臆想在里面，而且有些故事，多传几遍，就和最初的样子背道而驰了。