大妈不解，从tax角度讲，出租房不如买股票划算吧？

这里不谈股市房市，就说一样的gain，出租房算作income，股票算作capital gains。先天税率就比股票高啊！

股票没有折旧费，折旧费在卖房时算在总capital gain里交税，是税率15%-20%的long term capital gain， 当初抵除的可是税率25%-30%的income。股票可没有折旧费去抵除同年的分红income
而且炒股可没什么expense去抵income，在这点上投资房的可操作空间大多了，平常的衣食住行，如果操作合理都可以不少都折进去，这些是合理避税，而不是偷税漏税。我不仅从未为租金交过税，还用每年积攒下来的rental loss去抵除将来卖房时的一部分capital gain。rental loss 也可以直接抵W2的income，可惜上限太低，收入不能超过15万，所以大多数业余地主都没法用。

可能投资股票难度大一些吧。

tax是一方面，买房从金融角度最大的好处是普通人能最大程度上“撬动杠杆”

买股票会赔，有些地区的房产最近这些年是单边看涨的
股票盈利卖掉，差价也会产生所得税，但股票并不是单边看涨，涨跌过山车都很自然

回复 3楼avocado的帖子
对不同的人，难度不一样，房子简单些，热点地区最近这些年一直是单边看涨的，当然资产价格炒高了以后，不太好判断，看当地收入情况

租金收入等于股票分红，房产增值等于股票涨幅，先把这些最基本的搞清楚，再来瞎咧咧

房东不逃税吗？
我每个月房租都是zelle直接转房东的银行账户，根本没有收据，他们应该很容易逃税吧。

回复 7楼bear2012的帖子
新东方股价跌至不到1美元了，老板俞敏洪说他已经很长时间不看股价了，完全躺平了
但房子，在一般地区没有跌这么惨的，除非治安犯罪高发的地区，价格才会跌的非常狠

回复 8楼starrymorning的帖子
租赁收入资金只要过银行，没有逃税的空间，除非现金交易，这风险很大吧

回复 8楼starrymorning的帖子
租赁收入资金只要过银行，没有逃税的空间，除非现金交易，这风险很大吧
tgaa 发表于 2022-04-04 20:17

哪怕租客给我现金，我也从来不会逃税，原因一，没必要，我还想做大，没必要偷鸡摸狗的小不忍则乱大谋，原因二 ，做人底线里从来就没有逃税这两个字

出租房因为可以deduct depreciation, 账面上几乎很少有利润的， 一般都是报loss, 所以也没有 income tax, 当然到最后卖的时候这些depreciation 都要算回去， 但那就是capital gain了， 如果用1031的话， capital gain也可以延期。

出租房可以折旧吧， 抵掉一大笔收入， 交不了多少收入税吧

房东不逃税吗？
我每个月房租都是zelle直接转房东的银行账户，根本没有收据，他们应该很容易逃税吧。
starrymorning 发表于 2022-04-04 20:15

房东不用逃税， 也可以做到不交税。每个月折旧费， 还有， 我看到太多人把各种开销乱报一气了， IRS也不管。

回复 11楼zlf的帖子
金融资产的税制设计复杂，这不是一句话两句话就能说明白的
比如设置海外BVI公司持股构架，控制实体公司，交易的是时候只交易BVI持股公司，海外群岛公司是免税的
德勤等他们经常帮助跨国公司筹划这些，把交易放在低税率的国家，比如爱尔兰，FB的海外广告收款公司就设置在爱尔兰，资金屯在海外，苹果也是这样干，海外业务收入放在低税率的爱尔兰公司，资金屯放在海外
至于你说的，自然是很普通的那种情况，这些大家一般不会犯

回复 13楼kunpuring的帖子
房产税是少不掉的

有个词叫“跟风”，恰好是好多国人的特点。有多少人会真正去学习和比较哪种投资方式更合理呢？大多数人还是跟风吧。

有个词叫“跟风”，恰好是好多国人的特点。有多少人会真正去学习和比较哪种投资方式更合理呢？大多数人还是跟风吧。
junuylia 发表于 2022-04-04 20:43

跟风说得太对了，关于跟谁的风，股票跟房产有个重大区别，房产经纪可以直接通过客户交易房产获得大笔收益，但是如果有人主张投资股票，这个人不容易从别人的股票交易中获益，所以叫人买房的比叫人投资股票的多了去了

出租房因为可以deduct depreciation, 账面上几乎很少有利润的， 一般都是报loss, 所以也没有 income tax, 当然到最后卖的时候这些depreciation 都要算回去， 但那就是capital gain了， 如果用1031的话， capital gain也可以延期。
yemao 发表于 2022-04-04 20:25

对，而且就算以后卖房时要把折旧还回去，那也是很多年后的事了 相当于欠钱0利率n年后还，在钱快速贬值的大环境下太划算了

股票没有折旧费
bear2012 发表于 2022-04-04 19:59

买房要算回去的，你不懂

回复 8楼starrymorning的帖子
租赁收入资金只要过银行，没有逃税的空间，除非现金交易，这风险很大吧
tgaa 发表于 2022-04-04 20:17

现金交易风险在哪里？自己平时也要花现金，正好花出去了

房东不用逃税， 也可以做到不交税。每个月折旧费， 还有， 我看到太多人把各种开销乱报一气了， IRS也不管。
yemao 发表于 2022-04-04 20:28

哪有各种大头开销可以报？平时也修不了几次水管灯泡吧

这里不谈股市房市，就说一样的gain，出租房算作income，股票算作capital gains。先天税率就比股票高啊！
燕 发表于 2022-04-04 19:58

你见过几个纸面上租金报正的income的？利息地税修理保险管理费，还有最重要的折旧，纸面上妥妥做成负数。至于卖房的capital gain，那都是多少年后的事儿了。

不报租金做income,怎么用修理，管理费，地税做expense? 实际上租房的收入并不是很高。 但是很麻烦。你自己管理的时间都没算进去呢。

kankan

不报租金做income,怎么用修理，管理费，地税做expense? 实际上租房的收入并不是很高。 但是很麻烦。你自己管理的时间都没算进去呢。
Gracewish 发表于 2022-04-04 21:51

真相了

不报租金做income,怎么用修理，管理费，地税做expense? 实际上租房的收入并不是很高。 但是很麻烦。你自己管理的时间都没算进去呢。
Gracewish 发表于 2022-04-04 21:51

意思是cash flow纸面大多都能做成负的，管理有pm，自己一年也花不了俩小时。不过我买的几个appreciation都非常好，如果房价不涨的，不一定比定投SPY好。

回复 21楼文学城观光团的帖子
有句古话叫，要想人不知，还是己莫为，其实也省不了多少税钱
一般做经营或资产管理的人，肯定知道资产定价收益能覆盖税收，况且房产税也是省不掉的

这里不谈股市房市，就说一样的gain，出租房算作income，股票算作capital gains。先天税率就比股票高啊！
燕 发表于 2022-04-04 19:58

Cash out的钱和1031换房子，你不最后卖了就不交税。
房租的钱，都让折旧和各种运营支出给低掉了。
等退休了慢慢卖
股票，那就是百分之三十几的税，赚三万交一万的那种，当时那个季度就得交了。

买房要算回去的，你不懂
文学城观光团 发表于 2022-04-04 21:34

你一到处挖坑的，别现眼了，折旧费在卖房时算在总capital gain里，是long term capital gain， 当初抵除的可是实实在在的income。

Cash out的钱和1031换房子，你不最后卖了就不交税。
房租的钱，都让折旧和各种运营支出给低掉了。
等退休了慢慢卖
股票，那就是百分之三十几的税，赚三万交一万的那种，当时那个季度就得交了。
HappyHappyLife 发表于 2022-04-04 22:17

是的，等退休了，收入少了，税率低再卖，或者1031

tax是一方面，买房从金融角度最大的好处是普通人能最大程度上“撬动杠杆”
swedenice 发表于 2022-04-04 20:12

另外股票是一个信息充分的市场，常常一个消息刚出来甚至还没出来，市场就消化反应了，小投资人没有那么多信息渠道，信息过滤权重选择机制，连模型都做不了，所以根本没办法和大机构竞争。股票市场是一个信息充分竞争充分的市场。但房产不是，房子出来个，常常还需要人亲自去看，小投资人机会多很多。

是的，等退休了，收入少了，税率低再卖，或者1031
Dadoudou 发表于 2022-04-05 09:52

退休了还卖啥呢，作为遗产就给下一辈，下一辈拿到就是净值，卖也不需要交税。

目前从来没为租金交过税的飘过。。。LZ应该是没有出租房

手里一堆投资房的好处太多了。川普上台后又把折旧的rule 给放宽了。pass through detection 去可以detect 你20%的taxable income.收入的房租全抵掉。房子上涨再refinance 把equity 拿出来去买下一个。房子一直慢慢上涨的话根本不用卖。拿租金和cash out 贷款出来花就行了。 还有一个更大的好处是夫妻两人一个可以做full time real estate investor . 这样rental income 的loss可以用来deduct 另一方的w2 income. https://www.fortunebuilders.com/real-estate-investing-tax-benefits/

很多人有個錯誤觀念 以為出租屋在退休時賣了 是稅率很低的 (那是退休金收入低的老地主說的) 別忘了多數有PENSION/401K的華人 再加上兩人的社安金 一年光是社安金就是領個七八萬 如果你的出租屋不打算在死後給子女繼承 即使你退休賣 也是得交差不多的稅

看买的时间点。 房子和股票一样，买在暴涨前，能大赚。 买在暴跌前，硬抗或者割肉。 股市只是房市的缩小版本，或者是是快进版。

Mark

这里不谈股市房市，就说一样的gain，出租房算作income，股票算作capital gains。先天税率就比股票高啊！
燕 发表于 2022-04-04 19:58

我觉得是两种不同的投资，现在有工作的时候，401k买满，定投大盘，收益也不错。房子税收上面优势更多，可以折旧抵扣、各种开销也都是抵税的，最重要的是利用杠杆，基本上在用不多down payment的情况下实在资产的稳定增长，而且如果需要用钱也很简单，增长到一定的时候cash out refiance买更多的投资房。

炒股可没什么expense去抵income，在这点上投资房的可操作空间大多了，平常的衣食住行，如果操作合理都可以不少都折进去，这些是合理避税，而不是偷税漏税。我不仅从未为租金交过税，还用每年积攒下来的rental loss去抵除将来卖房时的一部分capital gain。rental loss 也可以直接抵W2的income，可惜上限太低，收入不能超过15万，所以大多数业余地主都没法用。

我觉得是两种不同的投资，现在有工作的时候，401k买满，定投大盘，收益也不错。房子税收上面优势更多，可以折旧抵扣、各种开销也都是抵税的，最重要的是利用杠杆，基本上在用不多down payment的情况下实在资产的稳定增长，而且如果需要用钱也很简单，增长到一定的时候cash out refiance买更多的投资房。
hunxing 发表于 2022-04-05 17:17

所以本来大家都是两手一起抓的，各有利弊，手里一把房子的人，股票也没少买。偏偏有些人非得把这两种投资对立起来，非要争个孰优孰劣。

出租房因为可以deduct depreciation, 账面上几乎很少有利润的， 一般都是报loss, 所以也没有 income tax, 当然到最后卖的时候这些depreciation 都要算回去， 但那就是capital gain了， 如果用1031的话， capital gain也可以延期。
yemao 发表于 2022-04-04 20:25

每年 出租房一般可以 claim 多少的depreciation?