感觉最近奥斯汀房租在回落，可能出租房太多了。 ecnanif 发表于 2022-04-03 08:21
回复 4楼cigna的帖子 嘿嘿 投资客都想租给牛公司来的高层？ 可惜那么多high tech 说要搬来，来的大都是年薪十几万上下的，完全撑不起奥斯汀的市场😜 大辣椒 发表于 2022-04-03 08:39
这话说的，在房价涨幅面前，其他的都不算什么 heartone 发表于 2022-04-03 08:31
回复 7楼cigna的帖子 那就只好看看这些机构/个人能耐心等多久—-每个月负现金流500-1000, 看看他们有多少钱烧吧。 💰烧完了就该抛弃了。 大辣椒 发表于 2022-04-03 09:02
最近大家陆续收到了county appraisal result. 一个投资房，前年county appraisal 28万， 去 年33万，今年54万。 投资房房产税%appraisal 是没有cap 的。 同时，大量的投资房在市场上等待出租。你想涨租金，房客就搬到租金低一些的房子去了。因为相比之下，在市场上的待租投资房数量惊人。 这个投资房的负现金%将继续变大。 接下来会发生什么🤔 贴个实例吧， 这个房子差不多就是这样。57万的房子（ 应该是cash 买的，也许买到手比57万还要高，加价了，我懒得查），一个月租金只叫2694， 一个月支出要3800多（没算HOA）。 还没计算空置和其他支出。 * 房产税率我放了3%， 普通新房都是这个税率吧。绝大部分。 大辣椒 发表于 2022-04-03 06:58
你洋洋洒洒写的几百个字都是 irrelevant的。投资房唯一重要的就是预期5年10年后的房价升值是多少。上海1000万的公寓月租也就1万多吧，有人care吗？不都是预期它变成2000万？ 789 发表于 2022-04-03 09:29
Austin地税那么高，房价还能涨多少啊？上海又没地税 yangff 发表于 2022-04-03 09:39
回复 1楼的帖子 这个房产税咋算的？不是assess value乘以房产税吗？ 我们这里assess value都会比成交价低很多的呀 成交价57w的房子 可能town assess value才30多万啊 你咋直接按照57*3% 了？ paul2018 发表于 2022-04-03 09:33
回复 17楼789的帖子 😂 感谢你继续看涨奥斯汀目前的房市。快来买呀，这样bubble 破的快一点哈哈 大辣椒 发表于 2022-04-03 10:43
楼主自相矛盾啊，都说那个57万房子是现金买的，怎么会没有cashflow？ TOR123 发表于 2022-04-03 11:11
什么唯一重要就是涨幅？投资房还有一个重要指标是每月的现金流，两者赚到一个都算不错，两个都赚到就是完美 zlf 发表于 2022-04-03 11:23
你查查什么叫做cash flow。 happy3001 发表于 2022-04-03 11:36
我不用查，你自己去查查，你是来搞笑的吧 TOR123 发表于 2022-04-03 11:47
服了。。。。 happy3001 发表于 2022-04-03 12:09
呵呵，除了放嘴炮你给点实锤吗，我就让你真心服一下 这个房子57万cash买的，没有mortgage，cost只有property tax，insurance和HOA，再加上维修，每个月收入房租2600一年31000，你说有没有cashflow？ 你这种还真是来搞笑的。 TOR123 发表于 2022-04-03 12:14
照你说法投资房200万现金买的，一个月租3000也是正现金流。这是好投资吗？就算全款买投资房也有算现金流的方法来验证是不是好的投资。而不是这么简单粗暴。毕竟有机会成本问题。算了，别争了没意思了。 happy3001 发表于 2022-04-03 12:21
回复 25楼的帖子 是的，为什么大家觉得涨2年就会一直涨上去 还动不动拿中国十年前房价和现在比 除了这两年 美国十年在水下的房子太多了吧 虽然我不觉得房子会像08那样开始crash但是我肯定不相信房子想这样一根直线的往上涨了 paul2018 发表于 2022-04-03 11:36
你算算每年回报率多少再说去现金流吧。即使有现金流也是连苍蝇肉都算不上。 德州以前那么多年房价不涨就是因为房产税，看好明年投资房，手上现金多，而且不在意5年之内回报率的可以入场买了。在德州做房地产就是准备好了只是为了Diversify，不能鸡蛋都放在股市，分散风险用的。 Geofan 发表于 2022-04-03 12:26
同意你的，投资回报率是不高，但是现金流就是这个公式吧。 而且你觉得57万cash是个big deal人家说不定就觉得是pocket money多大点事儿，不亏就好了 TOR123 发表于 2022-04-03 12:31
楼主这个例子。明显是亏了。不能说现金买投资房都是赚得。 wacxg 发表于 2022-04-03 12:49
一年后如果涨了20%你就不会这么说了。 TOR123 发表于 2022-04-03 12:53
租金不涨还是亏的。地税涨了.亏的更多。 wacxg 发表于 2022-04-03 12:54
随便吧，看你投资的目的 TOR123 发表于 2022-04-03 13:01
投资当然看投资回报率。赌房价一定大涨那是玄学。 wacxg 发表于 2022-04-03 13:04
问题这根本不是赌是必然，投资有保守的有激进的，不用说服别人，选适合自己的就好了，谁都不比谁smarter TOR123 发表于 2022-04-03 13:07
市场自动调节 还有大把好现金流的地方 Jay2020PA 发表于 2022-04-03 07:05
楼主不是说了德州投资房value是按市值算的。只有自住房交房产税才能享受升值上限的。 enkaka 发表于 2022-04-03 09:55
这个房回报率危险 假设是2.3%的税，税就是13100一年，保险起码2000、 请人出租2600的commission，hoa 再1000、这就18700没了。随便修点啥2000就没了，万一运气不好空置2个月，5200又没了。德州的房子十年换空调，20年换屋顶，每年至少2000$要打进预算的。把这些都扣完，这房子一年净现金流也就31000-28000=3000$，折合0.5%，值得么？ lavinder1 发表于 2022-04-03 18:10
希望这些机构能早点儿弃，让普通人能住得起，现在已经短时间内翻了一倍了，应该已经赚足了。 cigna 发表于 2022-04-03 09:19
才2。3…..我们这边税比德州高 房子比德州的破 还卖的比德州贵 还一堆人人抢。。。收入跟德州一样 这是为什么。。。。。。 keylerc 发表于 2022-04-03 18:36
所以下面会凉下来的，房产税真是一个伟大的设计。前面两年房产税没涨，大家没感觉到，一群人手上就一点闲钱，拼命的Bid。下面利息加房产税会凉下来的。 本来德州买个投资房非常容易的事情，去年今年都成了很难的事情，市场确实却有很多不理智的行为而已。 Geofan 发表于 2022-04-03 18:54
这个57万的房子几个月如果涨了20%你再回头看是不是好投资。想赚钱都是有风险的，私下认为Austin market 现在中位价50万还是有潜力的，你去glassdoor看看工资增长幅度从去年到今年很大，而且大厂分布也有RSU的 现在的Austin市场，downpay 25%不可能有现金流。我觉得不差钱又看涨的话还是可以买的。 不是reatlor也不在当地，轻砸。 TOR123 发表于 2022-04-03 12:53
这个投资房的负现金%将继续变大。 接下来会发生什么🤔
贴个实例吧， 这个房子差不多就是这样。57万的房子（ 应该是cash 买的，也许买到手比57万还要高，加价了，我懒得查），一个月租金只叫2694， 一个月支出要3800多（没算HOA）。 还没计算空置和其他支出。 * 房产税率我放了3%， 普通新房都是这个税率吧。绝大部分。
太多了，而且都是在最好的学区。挺搞笑的。
嘿嘿 投资客都想租给牛公司来的高层？ 可惜那么多high tech 说要搬来，来的大都是年薪十几万上下的，完全撑不起奥斯汀的市场😜
但未来如果这里的tech 工资涨了，形势就会变的。目前有几个大厂不是开始升package了吗。我听说虽然是少于总部的，但谁知道未来呢。目前大家明显跟不动的。
对啊，又要房价涨又要现金流涨没那么容易，房子毕竟不是印钞机。
炒房的原理，必须的短期或不太长的周期内，价格上涨接近一倍，这样才能用杠杆炒房，月供是租客来承担
你可以找本论坛的炒房专家，绿苹果很健康，交流下
那就只好看看这些机构/个人能耐心等多久—-每个月负现金流500-1000, 看看他们有多少钱烧吧。 💰烧完了就该抛弃了。
希望这些机构能早点儿弃，让普通人能住得起，现在已经短时间内翻了一倍了，应该已经赚足了。
在加州运营好的，也都是为了避税，假装搬过来一部分。
你洋洋洒洒写的几百个字都是 irrelevant的。投资房唯一重要的就是预期5年10年后的房价升值是多少。上海1000万的公寓月租也就1万多吧，有人care吗？不都是预期它变成2000万？
这个房产税咋算的？不是assess value乘以房产税吗？
我们这里assess value都会比成交价低很多的呀
成交价57w的房子 可能town assess value才30多万啊
你咋直接按照57*3% 了？
Austin地税那么高，房价还能涨多少啊？上海又没地税
国内房东收租都不用交税
发问前请先看题。
我说投资房看升值。我没预言Austin会升值或者不会升值。
是的，town里的估值比市价低很多，我也不知道他们怎么计算的
楼主不是说了德州投资房value是按市值算的。只有自住房交房产税才能享受升值上限的。
自住房有cap, 投资房没有啊， 人家county 收的就是这个💰呀。你投资嘛，这是你的成本啊
上海公寓持有成本很低的，跟Austin的税能一样吗。真不知道德州这样计算出租房地税的，幸好没买。一个地方好不好租，特别特别看供给。
这是德州独有的吗
我们这里的投资房和自住房的property tax都是按照assessment算的，都是一样的。
如果按照成交价段算 太黑了😂😂😂😂
😂 感谢你继续看涨奥斯汀目前的房市。快来买呀，这样bubble 破的快一点哈哈
这是典型的只看到贼吃肉，没看到贼挨打，房价就涨了两年，就忘记了房市crash的历史。
什么唯一重要就是涨幅？投资房还有一个重要指标是每月的现金流，两者赚到一个都算不错，两个都赚到就是完美
华人大妈素质堪忧。我说了一句投资房要看升值，然后好几个跳出来说我看涨Austin。我根本没评价Austin，也没讨论房产税，请华人大妈不要造谣。
是的，为什么大家觉得涨2年就会一直涨上去
还动不动拿中国十年前房价和现在比
除了这两年 美国十年在水下的房子太多了吧
虽然我不觉得房子会像08那样开始crash但是我肯定不相信房子想这样一根直线的往上涨了
你查查什么叫做cash flow。
我看到的实际情况是华人大妈千算万算现金流，买了30万公寓出租。N年后，公寓贬值到20万，现金流更好了。
我不用查，你自己去查查，你是来搞笑的吧
服了。。。。
呵呵，除了放嘴炮你给点实锤吗，我就让你真心服一下
这个房子57万cash买的，没有mortgage，cost只有property tax，insurance和HOA，再加上维修，每个月收入房租2600一年31000，你说有没有cashflow？
你这种还真是来搞笑的。
照你说法投资房200万现金买的，一个月租3000也是正现金流。这是好投资吗？就算全款买投资房也有算现金流的方法来验证是不是好的投资。而不是这么简单粗暴。毕竟有机会成本问题。算了，别争了没意思了。
你算算每年回报率多少再说去现金流吧。即使有现金流也是连苍蝇肉都算不上。 德州以前那么多年房价不涨就是因为房产税，看好明年投资房，手上现金多，而且不在意5年之内回报率的可以入场买了。在德州做房地产就是准备好了只是为了Diversify，不能鸡蛋都放在股市，分散风险用的。
我们不是在谈cashflow吗？对两亿现金买的cahsflow也是这么算的。
你想跟我谈什么是好的投资？转移话题你最强，自以为是的什么人都有
别不信，放眼未来20年，房子一定肯定是会看涨的，也许不会这样暴涨，但总趋势一定会涨
同意你的，投资回报率是不高，但是现金流就是这个公式吧。
而且你觉得57万cash是个big deal人家说不定就觉得是pocket money多大点事儿，不亏就好了
楼主这个例子。明显是亏了。不能说现金买投资房都是赚得。
这个57万的房子几个月如果涨了20%你再回头看是不是好投资。想赚钱都是有风险的，私下认为Austin market 现在中位价50万还是有潜力的，你去glassdoor看看工资增长幅度从去年到今年很大，而且大厂分布也有RSU的
现在的Austin市场，downpay 25%不可能有现金流。我觉得不差钱又看涨的话还是可以买的。
不是reatlor也不在当地，轻砸。
租金不涨还是亏的。地税涨了.亏的更多。
随便吧，看你投资的目的
投资当然看投资回报率。赌房价一定大涨那是玄学。
问题这根本不是赌是必然，投资有保守的有激进的，不用说服别人，选适合自己的就好了，谁都不比谁smarter
这里就你一直想说服别人吧。楼主例子这么明显的坏投资.你全方位洗白。我真是搞不懂，也不想搞懂了。
我的第一个房子
16年买的 第二任房主
第一任是07年买的，我的购买价是他的7折不到，
这就是我说的十年在水下的例子
20年这个时间段钱的价值本身不一样
如果每个人都抱着20年后房价肯定上涨来买房不考虑其他因素
那房价肯定不会降了就是
能透露在哪里吗？感觉现在很难啊
你自己说cash flow, 又转移话题说什么好投资。
我没贴地址，就是想举个例子而已。我也没提这个房子是condo，大家都知道condo 不如single family 保值。 就聊个大致情况，我没打算较真儿。
德州的自住房cap 是10%、 跟没有一样 涨个两三年就赶上市值了 你以为像加州2%的cap 那么美？ 德州房价便宜是有原因的 德州很多房子的assess value比市值还高呢 你找谁哭诉去？
中国的房子可以涨涨涨就是因为持有成本低啊。。看房产税讨论了几回了都下不来就知道房产税加一加对房价有多大的杀伤力。。
这个房回报率危险 假设是2.3%的税，税就是13100一年，保险起码2000、 请人出租2600的commission，hoa 再1000、这就18700没了。随便修点啥2000就没了，万一运气不好空置2个月，5200又没了。德州的房子十年换空调，20年换屋顶，每年至少2000$要打进预算的。把这些都扣完，这房子一年净现金流也就31000-28000=3000$，折合0.5%，值得么？
才2。3…..我们这边税比德州高 房子比德州的破 还卖的比德州贵 还一堆人人抢。。。收入跟德州一样 这是为什么。。。。。。
+1 活该，本地不少人想买第一套房被price out。这些speculators就等着租给他们想象中人傻钱多的加州码农吧。真以为自己是湾区了。大厂搬过来的大都是非核心部门的中老年码农。
所以下面会凉下来的，房产税真是一个伟大的设计。前面两年房产税没涨，大家没感觉到，一群人手上就一点闲钱，拼命的Bid。下面利息加房产税会凉下来的。
本来德州买个投资房非常容易的事情，去年今年都成了很难的事情，市场确实却有很多不理智的行为而已。
现在很多是跨州的投资客
感觉你想说的是cap rate不够好 现金流如果全cash买房确实是正的，但不一定是个好投资
负责的告诉你LZ贴的这个房子保险应该是$1200左右 修点啥最多500 看着房子的状态 绝对没那么多东西要修 而且是condo 外面的东西 没什么是自己要负责的 LZ贴的房子这个地理位置也不会空置2个月 屋顶一般也都是Hail打坏走保险 付deductible 奥斯丁的房子 现金流的确不好 不过拿LZ贴的这个房子来说 涨幅胜过一切 有钱去买很多房子的人 都不是傻子 也不是瞎忽悠一下就能忽悠住的 两年翻了一倍 总价那么便宜 当地热点那么多 不要说正3K 负3K都一堆人要买 实话实说
现在57万在Austin 已经是starter home, 不会拿Rsu看的起的
嘿嘿 既然你觉得这个57万的condo 两年要再翻一倍，快来买一个吧，这钱比股市容易多了