报税 两套房，没出租，房贷利息和房产税贷款问题

LZ 去年8月买了套房子 (房2)，加上之前一套 (房1)，2021年都没有出租。 Tubortax 报税的时候，虽然去年 房产税和利息都比 2020年交的多了，但是tubortax 的建议 从 2020年的itemlized deduction 变成了standard deduction($25,100)， 比之前deduct的还少了。请大伙帮忙看看我哪里弄错了。
在提交房产利息的时候： 房1 选的是 primary home, 利息$12,000， 2020 年refinance 房2 选的是 second home， 利息 $5,000
房2 没有出租，买到后搬进来住了，房1 今年才出租。
在提交地税信息的时候： 同样房1 作为 main home: 地税 $11,000 房2 作为 additional home 地税 $5,000
算下来 房产利息总共 $17,000 地税 $16,000。 去年报税的时候只有一个房子的时候，也能按照 itemlized deduction。现在交的多，能deduct 的反而少了。肯定是我哪里弄错了啊。 我是应该把房1 和2 都作为 primary home么？ 或者是什么别的问题。。。

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You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case

property+state income tax 有cap 单身5000 MFJ 10,000.

You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case
alanbeil 发表于 2022-03-14 13:49

多谢. 应该是我还没弄明白，房产利息那一块，我交的远比去年多啊。去年 报税用的 itemlized dudection 去deduct 数额高于 今年standard 的 $25100。

房产贷款也是有cap的。 Signed in 2017, the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) changed individual income tax by lowering the mortgage deduction limit and putting a limit on what you can deduct from your home equity loan debt.
Before the TCJA, the mortgage interest deduction limit was $1 million. Today, the limit is $750,000. That means this tax year, single filers and married couples filing jointly can deduct the interest on up to $750,000 for a mortgage if single, a joint filer or head of household, while married taxpayers filing separately can deduct up to $375,000 each.

LZ 基于你给的信息：
你如果是MFJ 你能itemized 是17000+10000=27000 > standard deduction 25000 如果是MFS 你能itemized是17000+5000=22000 > 12550.

另外>750000 的贷款利息不能抵税了

2nd home自用的话，贷款利息也可以抵税，但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息，但如果利率很低比如2%以下的话，那是超过总额85万的贷款，有一部分利息是不能抵税的。自己算一下，能抵多少，SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity， 小于 25100，肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次，有几个1098表，填表时只有第一个填年初总额，其他refiance的都要填年初总额为0， 不然软件会认为你有几个独立的贷款，总额加起来就超过75万，不能抵税了。

LZ 基于你给的信息：
你如果是MFJ 你能itemized 是17000+10000=27000 > standard deduction 25000 如果是MFS 你能itemized是17000+5000=22000 > 12550.

dingd 发表于 2022-03-14 14:11

多谢。 我是MFJ。
我觉得也应该是 17000 + 10000 = 27000 > standard deduction 25100.
但是根据我填入的信息，tubortax 建议我用standard deduction。 所以觉得不太对啊

回复 10楼lelejill的帖子
你的贷款可能有超过750,000的部分，那部分的贷款利息不能抵税了。
所以实际贷款利息抵税部分可能小于17000

多谢。 我是MFJ。
我觉得也应该是 17000 + 10000 = 27000 > standard deduction 25100.
但是根据我填入的信息，tubortax 建议我用standard deduction。 所以觉得不太对啊
lelejill 发表于 2022-03-14 14:17

按照mortgage允许的额度算一下就知道了。

2nd home自用的话，贷款利息也可以抵税，但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息，但如果利率很低比如2%以下的话，那是超过总额85万的贷款，有一部分利息是不能抵税的。自己算一下，能抵多少，SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity， 小于 25100，肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次，有几个1098表，填表时只有第一个填年初总额，其他refiance的都要填年初总额为0， 不然软件会认为你有几个独立的贷款，总额加起来就超过75万，不能抵税了。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:13

2nd home自用的话，贷款利息也可以抵税。
请问房2 我应该选 primary home 还是second home 呢？可以同时两个 primary home 么？谢谢

2nd home自用的话，贷款利息也可以抵税。
请问房2 我应该选 primary home 还是second home 呢？可以同时两个 primary home 么？谢谢
lelejill 发表于 2022-03-14 14:31

IRS allows only one primary residence for tax purposes.

回复 10楼lelejill的帖子
你的贷款可能有超过750,000的部分，那部分的贷款利息不能抵税了。
所以实际贷款利息抵税部分可能小于17000
dingd 发表于 2022-03-14 14:23

啊，是的。
房1 贷款51w，房2贷款92w。那房2 贷款利息能抵掉的部分应该是 (75w - 51w) / 92w * 房 2 的贷款利息么？

IRS allows only one primary residence for tax purposes.
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:41

收到。多谢。
我房1 贷款 51w，房2 贷款92w。 2021年都没有refinance。 应该就是贷款总额太高了，所以房2 只有部分利息能抵税哈？

收到。多谢。
我房1 贷款 51w，房2 贷款92w。 2021年都没有refinance。 应该就是贷款总额太高了，所以房2 只有部分利息能抵税哈？

lelejill 发表于 2022-03-14 14:45

10000 + 12000 + 24/92*5000 =23304 如果没有其他credit, 远小于25100了。有捐款的话，超过2500才值得itemize。去年捐款 MFJ 即使standard deduation也有600块可减。

10000 + 12000 + 24/92*5000 =23304 如果没有其他credit, 远小于25100了。有捐款的话，超过2500才值得itemize。去年捐款 MFJ 即使standard deduation也有600块可减。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:55

明白了，捐款有500多，child and dependent care credit 有200多， dmv car registration 300 多。
这样加起来没有 25100.
我发现对比去年， 有一项 Child and Other Depenent Tax Credit， 去年是4000，今年只有1300，这个是因为去年收到了check么？

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2nd home自用的话，贷款利息也可以抵税，但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息，但如果利率很低比如2%以下的话，那是超过总额85万的贷款，有一部分利息是不能抵税的。自己算一下，能抵多少，SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity， 小于 25100，肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次，有几个1098表，填表时只有第一个填年初总额，其他refiance的都要填年初总额为0， 不然软件会认为你有几个独立的贷款，总额加起来就超过75万，不能抵税了。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:13

求问贷款额度超过75万的refi怎么报税呢？turbotax有bug. 比如在原银行贷款100万，refi的时候本金还剩余95万，在新的机构refi贷款90万（为了得到好利率自己口袋拿出5万还本金），现在超过75万的部分不能抵扣利率，那折换分母到底算哪个？75/100，75/95，75/90 还是75/某个平均数？ 我自己觉得可抵扣利息应该算当月利息*每个月的75/当月实际剩余本金（12次相加），但似乎没人这么算，至少软件不会这么算，头大的不行。谢谢！

明白了，捐款有500多，child and dependent care credit 有200多， dmv car registration 300 多。
这样加起来没有 25100.
我发现对比去年， 有一项 Child and Other Depenent Tax Credit， 去年是4000，今年只有1300，这个是因为去年收到了check么？
lelejill 发表于 2022-03-14 15:27

child credit 不属于 itemized deduction, standard 同样可以报的。哪些属于itemized deductions, 你的软件都有详细介绍的，详读一下tips 明年报税可能用得上。

You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case
alanbeil 发表于 2022-03-14 13:49

这个是正确的解释。

你还有一种报法。
2020你搬家以后，房1就按出租房报。有没有租客没关系，你报loss就是了。只要你招租了就行。搬家后，primary residence 房1就被converted to 出租房了. 这样，2020房的一部分利息，房产税，为出租进行的装修，清洁，等等，都是expenses。

我也有一样的问题。新旧房子都可以算做primary residency吧，旧房一直都是吧。新房从买入开始算的。我试了一下turbo tax可以有两个primary residence。 不过我的旧房租出去了，至少在出租之前的房贷利息应该都是可以抵税的。

dmv car registration, 这是啥？也能报税？

请问捐款是怎么算呢？给学校的捐款？

child credit 不属于 itemized deduction, standard 同样可以报的。哪些属于itemized deductions, 你的软件都有详细介绍的，详读一下tips 明年报税可能用得上。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 16:16

是的， 多谢多谢。 我在 Deductions & Credits page上看到了。
我发现 Child and other Dependent Tax Credit 这一项，去年是4000， 而今年是0. 倒是有个additional 1300 child credit，这是因为说 Child and other Dependent Tax Credit = 1300 + 收到的simulate check么？

请问捐款是怎么算呢？给学校的捐款？
MA2020 发表于 2022-03-14 18:20

对的，我给学校捐过款。

我也有一样的问题。新旧房子都可以算做primary residency吧，旧房一直都是吧。新房从买入开始算的。我试了一下turbo tax可以有两个primary residence。 不过我的旧房租出去了，至少在出租之前的房贷利息应该都是可以抵税的。
lxlmmmmm 发表于 2022-03-14 18:03

如果两个primary home，这样的退税会多点么？ 我看irs 网站上说只能有一个。。。。

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