报税 两套房,没出租,房贷利息和房产税贷款问题

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lelejill
楼主 (北美华人网)
LZ 去年8月买了套房子 (房2),加上之前一套 (房1),2021年都没有出租。 Tubortax 报税的时候,虽然去年 房产税和利息都比 2020年交的多了,但是tubortax 的建议 从 2020年的itemlized deduction 变成了standard deduction($25,100), 比之前deduct的还少了。请大伙帮忙看看我哪里弄错了。
在提交房产利息的时候: 房1 选的是 primary home, 利息$12,000, 2020 年refinance 房2 选的是 second home, 利息 $5,000
房2 没有出租,买到后搬进来住了,房1 今年才出租。
在提交地税信息的时候: 同样房1 作为 main home: 地税 $11,000 房2 作为 additional home 地税 $5,000
算下来 房产利息总共 $17,000 地税 $16,000。 去年报税的时候只有一个房子的时候,也能按照 itemlized deduction。现在交的多,能deduct 的反而少了。肯定是我哪里弄错了啊。 我是应该把房1 和2 都作为 primary home么? 或者是什么别的问题。。。
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SwanLulu
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alanbeil
You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case
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dingd
property+state income tax 有cap 单身5000 MFJ 10,000.
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lelejill
You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case
alanbeil 发表于 2022-03-14 13:49

多谢. 应该是我还没弄明白,房产利息那一块,我交的远比去年多啊。去年 报税用的 itemlized dudection 去deduct 数额高于 今年standard 的 $25100。

华人马甲
房产贷款也是有cap的。 Signed in 2017, the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) changed individual income tax by lowering the mortgage deduction limit and putting a limit on what you can deduct from your home equity loan debt.
Before the TCJA, the mortgage interest deduction limit was $1 million. Today, the limit is $750,000. That means this tax year, single filers and married couples filing jointly can deduct the interest on up to $750,000 for a mortgage if single, a joint filer or head of household, while married taxpayers filing separately can deduct up to $375,000 each.
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dingd
LZ 基于你给的信息:
你如果是MFJ 你能itemized 是17000+10000=27000 > standard deduction 25000 如果是MFS 你能itemized是17000+5000=22000 > 12550.
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dingd
另外>750000 的贷款利息不能抵税了
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YTD1Smore
2nd home自用的话,贷款利息也可以抵税,但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息,但如果利率很低比如2%以下的话,那是超过总额85万的贷款,有一部分利息是不能抵税的。自己算一下,能抵多少,SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity, 小于 25100,肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次,有几个1098表,填表时只有第一个填年初总额,其他refiance的都要填年初总额为0, 不然软件会认为你有几个独立的贷款,总额加起来就超过75万,不能抵税了。
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lelejill
LZ 基于你给的信息:
你如果是MFJ 你能itemized 是17000+10000=27000 > standard deduction 25000 如果是MFS 你能itemized是17000+5000=22000 > 12550.

dingd 发表于 2022-03-14 14:11

多谢。 我是MFJ。
我觉得也应该是 17000 + 10000 = 27000 > standard deduction 25100.
但是根据我填入的信息,tubortax 建议我用standard deduction。 所以觉得不太对啊
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dingd
回复 10楼lelejill的帖子
你的贷款可能有超过750,000的部分,那部分的贷款利息不能抵税了。
所以实际贷款利息抵税部分可能小于17000
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awesomeiris
多谢。 我是MFJ。
我觉得也应该是 17000 + 10000 = 27000 > standard deduction 25100.
但是根据我填入的信息,tubortax 建议我用standard deduction。 所以觉得不太对啊
lelejill 发表于 2022-03-14 14:17

按照mortgage允许的额度算一下就知道了。
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lelejill
2nd home自用的话,贷款利息也可以抵税,但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息,但如果利率很低比如2%以下的话,那是超过总额85万的贷款,有一部分利息是不能抵税的。自己算一下,能抵多少,SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity, 小于 25100,肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次,有几个1098表,填表时只有第一个填年初总额,其他refiance的都要填年初总额为0, 不然软件会认为你有几个独立的贷款,总额加起来就超过75万,不能抵税了。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:13

2nd home自用的话,贷款利息也可以抵税。
请问房2 我应该选 primary home 还是second home 呢?可以同时两个 primary home 么?谢谢
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YTD1Smore
2nd home自用的话,贷款利息也可以抵税。
请问房2 我应该选 primary home 还是second home 呢?可以同时两个 primary home 么?谢谢
lelejill 发表于 2022-03-14 14:31

IRS allows only one primary residence for tax purposes.
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lelejill
回复 10楼lelejill的帖子
你的贷款可能有超过750,000的部分,那部分的贷款利息不能抵税了。
所以实际贷款利息抵税部分可能小于17000
dingd 发表于 2022-03-14 14:23

啊,是的。
房1 贷款51w,房2贷款92w。那房2 贷款利息能抵掉的部分应该是 (75w - 51w) / 92w * 房 2 的贷款利息么?
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lelejill
IRS allows only one primary residence for tax purposes.
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:41

收到。多谢。
我房1 贷款 51w,房2 贷款92w。 2021年都没有refinance。 应该就是贷款总额太高了,所以房2 只有部分利息能抵税哈?
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YTD1Smore
收到。多谢。
我房1 贷款 51w,房2 贷款92w。 2021年都没有refinance。 应该就是贷款总额太高了,所以房2 只有部分利息能抵税哈?

lelejill 发表于 2022-03-14 14:45

10000 + 12000 + 24/92*5000 =23304 如果没有其他credit, 远小于25100了。有捐款的话,超过2500才值得itemize。去年捐款 MFJ 即使standard deduation也有600块可减。
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lelejill
10000 + 12000 + 24/92*5000 =23304 如果没有其他credit, 远小于25100了。有捐款的话,超过2500才值得itemize。去年捐款 MFJ 即使standard deduation也有600块可减。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:55

明白了,捐款有500多,child and dependent care credit 有200多, dmv car registration 300 多。
这样加起来没有 25100.
我发现对比去年, 有一项 Child and Other Depenent Tax Credit, 去年是4000,今年只有1300,这个是因为去年收到了check么?
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iq136man
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茶花果酱
2nd home自用的话,贷款利息也可以抵税,但是1+2房的贷款总额只能在75万以下的才能利息抵税。你付了17000利息,但如果利率很低比如2%以下的话,那是超过总额85万的贷款,有一部分利息是不能抵税的。自己算一下,能抵多少,SALT 10000 + 75万以内贷款利息 + charity, 小于 25100,肯定 standard deduction. 有一个注意点就是如果一年内refinace数次,有几个1098表,填表时只有第一个填年初总额,其他refiance的都要填年初总额为0, 不然软件会认为你有几个独立的贷款,总额加起来就超过75万,不能抵税了。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 14:13

求问贷款额度超过75万的refi怎么报税呢?turbotax有bug. 比如在原银行贷款100万,refi的时候本金还剩余95万,在新的机构refi贷款90万(为了得到好利率自己口袋拿出5万还本金),现在超过75万的部分不能抵扣利率,那折换分母到底算哪个?75/100,75/95,75/90 还是75/某个平均数? 我自己觉得可抵扣利息应该算当月利息*每个月的75/当月实际剩余本金(12次相加),但似乎没人这么算,至少软件不会这么算,头大的不行。谢谢!
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YTD1Smore
明白了,捐款有500多,child and dependent care credit 有200多, dmv car registration 300 多。
这样加起来没有 25100.
我发现对比去年, 有一项 Child and Other Depenent Tax Credit, 去年是4000,今年只有1300,这个是因为去年收到了check么?
lelejill 发表于 2022-03-14 15:27

child credit 不属于 itemized deduction, standard 同样可以报的。哪些属于itemized deductions, 你的软件都有详细介绍的,详读一下tips 明年报税可能用得上。
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changheruhailiu
You may deduct up to $10,000 ($5,000 if married filing separately) for a combination of property taxes and either state and local income taxes or sales taxes, standard deduction is way better than itemized deduction in your case
alanbeil 发表于 2022-03-14 13:49

这个是正确的解释。
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new_bie
你还有一种报法。
2020你搬家以后,房1就按出租房报。有没有租客没关系,你报loss就是了。只要你招租了就行。搬家后,primary residence 房1就被converted to 出租房了. 这样,2020房的一部分利息,房产税,为出租进行的装修,清洁,等等,都是expenses。
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lxlmmmmm
我也有一样的问题。新旧房子都可以算做primary residency吧,旧房一直都是吧。新房从买入开始算的。我试了一下turbo tax可以有两个primary residence。 不过我的旧房租出去了,至少在出租之前的房贷利息应该都是可以抵税的。
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MA2020
dmv car registration, 这是啥?也能报税?
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MA2020
请问捐款是怎么算呢?给学校的捐款?
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lelejill
child credit 不属于 itemized deduction, standard 同样可以报的。哪些属于itemized deductions, 你的软件都有详细介绍的,详读一下tips 明年报税可能用得上。
YTD1Smore 发表于 2022-03-14 16:16

是的, 多谢多谢。 我在 Deductions & Credits page上看到了。
我发现 Child and other Dependent Tax Credit 这一项,去年是4000, 而今年是0. 倒是有个additional 1300 child credit,这是因为说 Child and other Dependent Tax Credit = 1300 + 收到的simulate check么?

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lelejill
请问捐款是怎么算呢?给学校的捐款?
MA2020 发表于 2022-03-14 18:20

对的,我给学校捐过款。
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lelejill
我也有一样的问题。新旧房子都可以算做primary residency吧,旧房一直都是吧。新房从买入开始算的。我试了一下turbo tax可以有两个primary residence。 不过我的旧房租出去了,至少在出租之前的房贷利息应该都是可以抵税的。
lxlmmmmm 发表于 2022-03-14 18:03

如果两个primary home,这样的退税会多点么? 我看irs 网站上说只能有一个。。。。
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kisssanta
关注,两套房报税