过去十年真的该买投资房吗？faang的股票已经涨了8-10倍了，哪个地方投资房涨了这么多呢？求解惑

过去十年真的该买投资房吗？faang的股票已经涨了8-10倍了，哪个地方投资房涨了这么多呢？求解惑
周围的同事朋友版上的网友都在讨论投资房，吹嘘自己买了很多，后悔自己入场太晚，讨论怎么入场哪里投资等等。话题越来越热。
可是我随便看看发现过去十年2012-2022期间faang的股票普遍涨了8-10倍，版上所谓成功案例的房子顶多涨了3-4倍。这样算下来在faang卖自己公司的rsu去买投资房显然亏了，不在faang的没去买股票而去买房的也没赚多少。如果考虑到买房管房造成的各种麻烦辛苦白发就更不值了吧？

投资房不上杠杆赚的少，上了杠杆风险大，而且会有需要修房，deal with烂房客等等麻烦，买卖过程损失6%的agent fee。

大家怎么想的呢？

有个概念叫杠杆。

如果算的是房子首付的投资回报率的话，房子翻3-4倍，现金部分也能翻8-10倍。

过去不能代表未来。

买股票你得选股啊，而且也有风险，你这里面的F和N家股票最近都腰斩了。其次买投资房你可以杠杆四五倍买，而且还风险极低因为有大量现金流支撑。买股票你敢杠杆四五倍买？

但是房子有杠杆啊，一年4%的涨幅，按20%downpay，也是一年20%左右的return了，更何况弯曲房子涨幅可不是一年4%这么点儿。
另外自住房还有50万免税额

问题是, 过去10年，有多少人慧眼识珠选中了这支faang？有多少地主在过去10年赚钱了?

十年前买房买faang的都后悔死了，如果当初全部买比特币，现在已经进富豪榜了

股市房市都投了的表示，过去10年，投资房我当存cd保本用的，赚钱主要靠股市。目前我家个案看来股市回报比投资房要好，但我觉得，过去10年，只要投资了，不管放在房市还是股市了，有点common sense 不头脑发热太激进的，都可以看到投资成果。这两种都比cash存银行好。鸡蛋别都放一个篮子里，不放心的，和我家一样，两个篮子都放点呗。其实篮子也不止这两个......

回复 1楼jacketdog的帖子
buy and hold 好股票才是真正的被动投资，不需要擦玻璃，不需要修马桶，不需要换屋顶，也不需要找警察驱逐房客。

股市房市都投了的表示，过去10年，投资房我当存cd保本用的，赚钱主要靠股市。目前我家个案看来股市回报比投资房要好，但我觉得，过去10年，只要投资了，不管放在房市还是股市了，有点common sense 不头脑发热太激进的，都可以看到投资成果。这两种都比cash存银行好。鸡蛋别都放一个篮子里，不放心的，和我家一样，两个篮子都放点呗。
iammaja 发表于 2022-02-21 13:46

mm说得好实在，真是这样子的

回复 2楼dingdang8467的帖子
杠杆是把双刃剑

股市房市都投了的表示，过去10年，投资房我当存cd保本用的，赚钱主要靠股市。目前我家个案看来股市回报比投资房要好，但我觉得，过去10年，只要投资了，不管放在房市还是股市了，有点common sense 不头脑发热太激进的，都可以看到投资成果。这两种都比cash存银行好。鸡蛋别都放一个篮子里，不放心的，和我家一样，两个篮子都放点呗。其实篮子也不止这两个......
iammaja 发表于 2022-02-21 13:46

但是买股票hold比买房maintain房子什么的容易太多了。有绞尽脑汁选房抢房贷款租房找pm公司什么的时间真的可以多睡会儿

股市房市都投了的表示，过去10年，投资房我当存cd保本用的，赚钱主要靠股市。目前我家个案看来股市回报比投资房要好，但我觉得，过去10年，只要投资了，不管放在房市还是股市了，有点common sense 不头脑发热太激进的，都可以看到投资成果。这两种都比cash存银行好。鸡蛋别都放一个篮子里，不放心的，和我家一样，两个篮子都放点呗。其实篮子也不止这两个......
iammaja 发表于 2022-02-21 13:46

这个很同意。风险分散，别走极端，长期投资效果明显

有个概念叫杠杆。
dingdang8467 发表于 2022-02-21 13:37

杠杆买几十个房子万一腰斩死的更惨

股票不卖就只是纸上的数字，而且有风险，如果赶上股市下跌的时候，个股跌成零都有可能

杠杆买几十个房子万一腰斩死的更惨
jacketdog 发表于 2022-02-21 13:50

房价腰斩，你又不卖房子，房租照样涨，有什么关系吗？
从来只见过腰斩的房价，没有见过腰斩的房租，如果是我见识少，麻烦你给提供个案例?

回复 16楼liumajia的帖子
上杠杆买房房子的价值一样可以跌成0的，你是没有看到08年的时候多少房子foreclosure, 对于房主来说，真是一文不值了。

回复 16楼liumajia的帖子
上杠杆买房房子的价值一样可以跌成0的，你是没有看到08年的时候多少房子foreclosure, 对于房主来说，真是一文不值了。
irs123 发表于 2022-02-21 13:54

房价可以跌成０，房租可以跌成０任由白住吗？你给个反例?
房子不卖，继续由房客给付着，涨跌有什么关系吗?

回复 17楼蕾神之锤的帖子
当年吴京华走投无路的时候可不会像你这么想，整个房子的市价都比贷款低了，有哪些房租有什么用呢？还不如直接把房子还给银行。

回复 16楼liumajia的帖子
上杠杆买房房子的价值一样可以跌成0的，你是没有看到08年的时候多少房子foreclosure, 对于房主来说，真是一文不值了。
irs123 发表于 2022-02-21 13:54

上杠杆买房和买股票，在我看来都是赌博，不是投资

回复 15楼jacketdog的帖子
问题是你是成年人有脑子的话你会all in到房产吗？你不留现金也贷不到款。我想问你真的在这个game里吗？

回复 17楼蕾神之锤的帖子
当年吴京华走投无路的时候可不会像你这么想，整个房子的市价都比贷款低了，有哪些房租有什么用呢？还不如直接把房子还给银行。
irs123 发表于 2022-02-21 13:57

那就要谈到概率问题了，你觉得是炒股跳楼的多，还是地主想不开的多？什么事情做到太极端，都会有风险

回复 20楼irs123的帖子
搞这种链式投资房地产的，一旦现金流断了，就什么都失去了。

请问楼主今后可以涨十倍的股票有那几只？ 不能事后诸葛亮啊

回复 25楼yimiyangguang的帖子
那请问你今后十年房地产走势如何？
别说十年了，就说2005，2006年时候，有几个人看见两年后房地产要大崩盘？

回复 23楼蕾神之锤的帖子
你说是有股票的股东多还是有房子的房东多？ 反正现实生活中炒股跳楼的我没见过，当年房子foreclosure的都是比比皆是。

回复 27楼irs123的帖子
是啊，当年那个房子腰斩导致破产后去公司爆头老板的华人是谁来着？

回复 25楼yimiyangguang的帖子
那请问你今后十年房地产走势如何？
别说十年了，就说2005，2006年时候，有几个人看见两年后房地产要大崩盘？
风轻雨 发表于 2022-02-21 14:02

我当然不知道啊，所以才来抛砖引玉啊
股票流动性好，不上杠杆不买put call也不会死的太惨。 房子不好买不好卖而且hold期间麻烦多多，到底好处在哪里？

回复 28楼jacketdog的帖子
你说的是老吴吧？著名的吴三枪。链式投资了19个房子还是多少，被layoff之后，资金链断了，回公司开枪打死老板和HR总监。

上杠杆买房和买股票，在我看来都是赌博，不是投资
liumajia 发表于 2022-02-21 13:58

通货膨胀预期下，借贷是划算的。正常通胀年3%，这两年说5%不过分吧。我三十年fix利率是3%（这个是2020年5月的自住房，不应该放投资房讨论，但是当年低息，谷底价格买房才让我开始那么嘚瑟）， 3.6%。是拿工资单，银行贷的。有现金流，房价还上涨。你就说这个疯狂的市场吧。 所以低薪但稳定的铁饭碗，还是有点保障的，不至于破产。 我六年前，没房子的时候，认识的前辈政府工，公立大学教授的夫妻，贷款有个 十套八套的房子。就自己经营，没找PM。用了杠杆，扛过09年那段，根本没啥问题。

回复 16楼liumajia的帖子
上杠杆买房房子的价值一样可以跌成0的，你是没有看到08年的时候多少房子foreclosure, 对于房主来说，真是一文不值了。
irs123 发表于 2022-02-21 13:54

对，我家也有房子在水下过，卖房的话还得贴钱😅 房市垮了的时候，市场租金也不会高。如果还有positive cash flow的还好，那还能挺过去。万一cash flow也是负的，或者有段时间干脆租不出去的话，绝对是欲哭无泪啊。我家次贷危机房市垮了的时候，当时还好只有一个房子在水下，虽然还是雪上加霜negative cash flow，但总体还能贴得起钱，所以也就挺过去了，后来房价不光涨回去还"赚"了，cash flow随着房租的上涨也变positive 了。不过当年如果出租房摊子铺的太大，都是水下+negative cash flow 的话，我觉得得破产。

对，我家也有房子在水下过，卖房的话还得贴钱😅 房市垮了的时候，市场租金也不会高。如果还有positive cash flow的还好，那还能挺过去。万一cash flow也是负的，或者有段时间干脆租不出去的话，绝对是欲哭无泪啊。我家次贷危机房市垮了的时候，当时还好只有一个房子在水下，虽然还是雪上加霜negative cash flow，但总体还能贴得起钱，所以也就挺过去了，后来房价不光涨回去还"赚"了，cash flow随着房租的上涨也变positive 了。不过当年如果出租房摊子铺的太大，都是水下+negative cash flow 的话，我觉得得破产。
iammaja 发表于 2022-02-21 14:07

是啊、尤其加州（假设华人分布在纽约加州华州的是大部分）这种保护租客的地方，租客一年半载不交房租房东没任何办法只能欲哭无泪啊

回复 23楼蕾神之锤的帖子
你说是有股票的股东多还是有房子的房东多？ 反正现实生活中炒股跳楼的我没见过，当年房子foreclosure的都是比比皆是。
irs123 发表于 2022-02-21 14:03

我可以说一句么
吴京华跳楼是因为失业家里老婆没工作还生了三个小小娃。
一个人家最大的风险其实是一个不工作还使劲生孩子的老婆。男的一旦失业，天就塌了。
偏偏女人最爱这样盘算，找个收入不错的男人，多生几个孩子，碍于赡养费抚养费，男人也就不敢离婚了。没算着男的会失业。

回复 32楼iammaja的帖子
是啊，那是因为你家上的杠杆还不够大。隔壁有个帖子，说是自己挣82k, 然后利用自己所有的resource, 一个接一个的买房子，能买多少就买多少，来证明自己的投资如何英明。这个就是完全是赌博了，稍微有个风吹草动，很可能就和老吴一样，破产的命，完全就是豪赌，只不过这些年来fed放水，相当于豪赌一把赌对了，一般人这样穷凶极恶，在股票上杠杆，方向对了的话只会赚更多？08年的时候我知道两人，股市狂跌后都用自己的首府抄底银行的股票，一个炒了Citi, 一个炒了lehman brother, 一摸一样的骚操作，结果天上地下，这里面就是在赌，没有道理可讲的，一般人家，睡睡便便上杠杆all in， 就是在找死，里面是有幸运儿，撞上了，但谁能保证那个幸运儿就是你的？

十年前买房买faang的都后悔死了，如果当初全部买比特币，现在已经进富豪榜了
50cents 发表于 2022-02-21 13:46

十年前买比特币的都后悔死了，如果知道彩票号码买一注中头彩就行

我可以说一句么
吴京华跳楼是因为失业家里老婆没工作还生了三个小小娃。
一个人家最大的风险其实是一个不工作还使劲生孩子的老婆。男的一旦失业，天就塌了。
偏偏女人最爱这样盘算，找个收入不错的男人，多生几个孩子，碍于赡养费抚养费，男人也就不敢离婚了。没算着男的会失业。
HappyHappyLife 发表于 2022-02-21 14:15

一个人家最大的风险 难道不是成家本什么？一个人吃饱全家不饿是最保险的，神马结婚生小孩都是高风险的活动

一个人家最大的风险 难道不是成家本什么？一个人吃饱全家不饿是最保险的，神马结婚生小孩都是高风险的活动
shjzxz 发表于 2022-02-21 14:21

No 双职工分散风险，俩人一起失业的概率到底是要低得多。
一人吃饱全家不饿，万一失业了呢？万一生病了呢？有个另一半也可以依靠着度过难关啊。

回复 32楼iammaja的帖子
是啊，那是因为你家上的杠杆还不够大。隔壁有个帖子，说是自己挣82k, 然后利用自己所有的resource, 一个接一个的买房子，能买多少就买多少，来证明自己的投资如何英明。这个就是完全是赌博了，稍微有个风吹草动，很可能就和老吴一样，破产的命，完全就是豪赌，只不过这些年来fed放水，相当于豪赌一把赌对了，一般人这样穷凶极恶，在股票上杠杆，方向对了的话只会赚更多？08年的时候我知道两人，股市狂跌后都用自己的首府抄底银行的股票，一个炒了Citi, 一个炒了lehman brother, 一摸一样的骚操作，结果天上地下，这里面就是在赌，没有道理可讲的，一般人家，睡睡便便上杠杆all in， 就是在找死，里面是有幸运儿，撞上了，但谁能保证那个幸运儿就是你的？
irs123 发表于 2022-02-21 14:17

是的, "all in"的说法(特别是还上杠杆的)，开玩笑可以，现实生活中真这么干，风险太大了，普通人不能承受失败的风险的话，还是要悠着点。

我可以说一句么
吴京华跳楼是因为失业家里老婆没工作还生了三个小小娃。
一个人家最大的风险其实是一个不工作还使劲生孩子的老婆。男的一旦失业，天就塌了。
偏偏女人最爱这样盘算，找个收入不错的男人，多生几个孩子，碍于赡养费抚养费，男人也就不敢离婚了。没算着男的会失业。
HappyHappyLife 发表于 2022-02-21 14:15

他老婆在sun工作，但是比他早几个月被layoff
他当年敢上这么多贷款做chain，也是因为觉得自己是双职工比较稳

回复 34楼HappyHappyLife的帖子
当年单职工家里几个小孩失业的多了去了，不是每个人都走投无路的。他老婆也不是没有工作，自己在做房地产经济。他家的问题就是完全不考虑风险，所谓链式炒房大法，上杠杆上到了极限，中间也是赚过一些钱的，只不过这种方法抗风险能力很低，一旦赌错了，几十年的老本就全赔回去了。

高杠杆率总是高风险，无论房市还是股市
挣钱的时候是xN，雪崩下来，亏的也是xN

回复 34楼HappyHappyLife的帖子
当年单职工家里几个小孩失业的多了去了，不是每个人都走投无路的。他老婆也不是没有工作，自己在做房地产经济。他家的问题就是完全不考虑风险，所谓链式炒房大法，上杠杆上到了极限，中间也是赚过一些钱的，只不过这种方法抗风险能力很低，一旦赌错了，几十年的老本就全赔回去了。
irs123 发表于 2022-02-21 14:25

我又去搜了一下，他家买了好多地，砸手里了。

他老婆在sun工作，但是比他早几个月被layoff
他当年敢上这么多贷款做chain，也是因为觉得自己是双职工比较稳
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:23

老吴还是因为打击太大钻了牛角尖了，layoff算最后一根稻草，太可惜了。其实资金链断了，game over也就大不了申请破产。生活方面，申请福利也不至于活不了吧，挨过那段时间总会好起来的，两人不可能永远找不到工作，不是没有东山再起的机会。

我又去搜了一下，他家买了好多地，砸手里了。
HappyHappyLife 发表于 2022-02-21 14:27

都有，他房子和地都买了
就是杠杆加太满了，加到了极限，然后他lp先被雷，他靠信用卡来补亏空。等他意识到这场危机不会那么快结束的时候，他想卖房，打很大折扣都已经卖不掉了。他自己被雷是彻底崩溃的最后一步

老吴还是因为打击太大钻了牛角尖了，layoff算最后一根稻草，太可惜了。其实资金链断了，game over也就大不了申请破产。生活方面，申请福利也不至于活不了吧，挨过那段时间总会好起来的，两人不可能永远找不到工作，不是没有东山再起的机会。
iammaja 发表于 2022-02-21 14:28

他胆子太大了，人太贪，杠杆要加到最满，娃要生3个，做什么事都不留余地，追求极致
这种人，运气好，就是人生赢家，运气走坏了，会彻底崩盘

他老婆在sun工作，但是比他早几个月被layoff
他当年敢上这么多贷款做chain，也是因为觉得自己是双职工比较稳
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:23

wow
sun那个时候还算翘楚吧？那块地是不是风水太好了

都有，他房子和地都买了
就是杠杆加太满了，加到了极限，然后他lp先被雷，他靠信用卡来补亏空。等他意识到这场危机不会那么快结束的时候，他想卖房，打很大折扣都已经卖不掉了。他自己被雷是彻底崩溃的最后一步
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:29

真的是命啊，要是时机对了，老吴家和隔壁楼里那位一样赌对了，很可能早就财富自由了，然后今天可以在华人论坛给大家介绍财富自由经验了......年轻网友没准也可以赞老吴是果敢的投资大牛

wow
sun那个时候还算翘楚吧？那块地是不是风水太好了
CleverBeaver 发表于 2022-02-21 14:33

已经过了最火的时候，但是还多少有点余粮，经济危机一来，裁人特别狠，再后面就彻底不行了

都有，他房子和地都买了
就是杠杆加太满了，加到了极限，然后他lp先被雷，他靠信用卡来补亏空。等他意识到这场危机不会那么快结束的时候，他想卖房，打很大折扣都已经卖不掉了。他自己被雷是彻底崩溃的最后一步
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:29

哎 这种事最后都是底层人民最可怜

真的是命啊，要是时机对了，老吴家和隔壁楼里那位一样赌对了，很可能早就财富自由了，然后今天可以在华人论坛给大家介绍财富自由经验了......年轻网友没准也可以赞老吴是果敢的投资大牛
iammaja 发表于 2022-02-21 14:33

隔壁在哪里？求🔗

回复 48楼iammaja的帖子
老吴当然也是尝到甜头后才敢这么大干快上的，中间也肯定给周围人介绍过成功经验，谁会知道几年后房地产会崩盘呢？

已经过了最火的时候，但是还多少有点余粮，经济危机一来，裁人特别狠，再后面就彻底不行了
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:34

谢科普

对，据说也是加了一个朋友群，一堆人在一起炒房炒地皮
那波人很多破产的，但现在年轻人只看到了他们之中运气好的挺过来的那些赢家。老吴只不过是冲动了出了大事，才被公众知道

对，据说也是加了一个朋友群，一堆人在一起炒房炒地皮
那波人很多破产的，但现在年轻人只看到了他们之中运气好的挺过来的那些赢家。老吴只不过是冲动了出了大事，才被公众知道
fitfitfit 发表于 2022-02-21 14:37

嗯 有幸存者偏差

过去十年真的该买投资房吗？faang的股票已经涨了8-10倍了，哪个地方投资房涨了这么多呢？求解惑


周围的同事朋友版上的网友都在讨论投资房，吹嘘自己买了很多，后悔自己入场太晚，讨论怎么入场哪里投资等等。话题越来越热。
可是我随便看看发现过去十年2012-2022期间faang的股票普遍涨了8-10倍，版上所谓成功案例的房子顶多涨了3-4倍。这样算下来在faang卖自己公司的rsu去买投资房显然亏了，不在faang的没去买股票而去买房的也没赚多少。如果考虑到买房管房造成的各种麻烦辛苦白发就更不值了吧？

大家怎么想的呢？
jacketdog 发表于 2022-02-21 13:32

因为买房上杠杆了。 如果你买一个房子，1米，放20% down pay 就是20万。 现在房子值2米。也就是说你用20万挣了1米。

回复 54楼fitfitfit的帖子
是的，当年还有弯曲地产经纪组织大家集资到Florida去买房的，结果危机一来成烂尾楼了，很多人都亏了不少钱，好像直到今天都没有到当初的房价。

回复 56楼ReesWitherspoon的帖子
一个是杠杆，中间其实隐藏了风险，一个是房租，中间其实隐藏了额外工作时间的工资。

十年前买房买faang的都后悔死了，如果当初全部买比特币，现在已经进富豪榜了
50cents 发表于 2022-02-21 13:46

但是如果是faang员工的话
一个是牢牢hold住公司发的rsu，下班后刷剧看娃吃零食睡美容觉 另一个是卖掉本可以涨8-10倍的rsu、起早贪黑找房买房做贷款找租客修房子担惊受怕生怕租客祸祸房子不交租。

回复 17楼蕾神之锤的帖子
当年吴京华走投无路的时候可不会像你这么想，整个房子的市价都比贷款低了，有哪些房租有什么用呢？还不如直接把房子还给银行。
irs123 发表于 2022-02-21 13:57

吴在一年之中买了19个垃圾盘。这种魄力和一般人不一样，没有什么参考价值。

我觉得炒房适合完全不会投资的人吧？不会亏的太惨而已。赚钱肯定是股市啊

回复 54楼fitfitfit的帖子
是的，当年还有弯曲地产经纪组织大家集资到Florida去买房的，结果危机一来成烂尾楼了，很多人都亏了不少钱，好像直到今天都没有到当初的房价。
irs123 发表于 2022-02-21 14:45

现在当然有水下的房子，现在还有清零的股票呢，说明买股票不好？

吴在一年之中买了19个垃圾盘。这种魄力和一般人不一样，没有什么参考价值。
789 发表于 2022-02-21 15:01

垃圾盘也禁不住一堆人嚷嚷future upside

都是马后炮，又不是人人都熟悉科技股，也不是买了就能hold 10年的。现在回头看觉得买科技股好，但在某时间点⬆️做决策，就一下子不确定了。买房也一样，都觉得早买房好，但真买房时又下不定决心了。无论投资什么，长期下来有收获就是成功。

都是马后炮，又不是人人都熟悉科技股，也不是买了就能hold 10年的。现在回头看觉得买科技股好，但在某时间点⬆️做决策，就一下子不确定了。买房也一样，都觉得早买房好，但真买房时又下不定决心了。无论投资什么，长期下来有收获就是成功。
还是太胖胖 发表于 2022-02-21 15:08

嗯 无论干啥都要控制风险

回复 1楼jacketdog的帖子
没有杠杆赚不多

回复 28楼jacketdog的帖子
你说的是老吴吧？著名的吴三枪。链式投资了19个房子还是多少，被layoff之后，资金链断了，回公司开枪打死老板和HR总监。
风轻雨 发表于 2022-02-21 14:06

那个据说是买了地囤着等涨价

你这叫马后炮，十年前买房子出租稳赚不赔，当时谁能知道股票会怎么样？有几个买了股票放得住十年？

回复 1楼jacketdog的帖子
谁那么厉害能买到只涨不跌的股票呢？

十年前我们买了婚后第一个自住房。中间买过点投资房又卖了，算是赚到了点钱。反正买自住房的时候借了三十年的贷款，当时觉得这辈子还完它就退休了。现在是换了那个房两倍大（原来那个也不很小）的校区房几乎没有贷款。不折腾投资房，贷款不能这么快还上，而且现在这个房子的市值是最早我们贷款的六倍以上。十年前的物价大概是现在的一半。我们的净资产现在是十年前的二十倍左右，因为我们是俩从来不攒钱的月光族，够穷。这十年里有七年我没上班，在家带小孩，加研究房子。不过，一天到晚跟房客较劲鸡飞狗跳那种日子我是没法过的，房子并不是任何时候都赚钱的，我现在没有投资房也很开心。不理解有些人对当包租公包租婆的执着。我过两年应该还会买，买了也不会持有太久，赚到就跑，落袋才是你的钱。其实跟炒股一样，看波段跟大市，买指数。普通人精力有限不能天天研究个股。

有个概念叫杠杆。
dingdang8467 发表于 2022-02-21 13:37

看隔壁炒房团都是现金加价好几万抢房啊

房价可以跌成０，房租可以跌成０任由白住吗？你给个反例?
房子不卖，继续由房客给付着，涨跌有什么关系吗?
蕾神之锤 发表于 2022-02-21 13:56

当然可以，没人租不就是0嘛？我之前租的房子旁边那个房子，租客搬走了以后，修了一番，挂上市场很久都没租出去，空了快半年才租出去。这期间又陆陆续续修修补补，都是钱啊。

你这是没看到班上股神去年年初高喊all in CLA、BFT、RMO 房子再怎么不涨，不会跌去90%

过去十年真的该买投资房吗？faang的股票已经涨了8-10倍了，哪个地方投资房涨了这么多呢？求解惑


周围的同事朋友版上的网友都在讨论投资房，吹嘘自己买了很多，后悔自己入场太晚，讨论怎么入场哪里投资等等。话题越来越热。
可是我随便看看发现过去十年2012-2022期间faang的股票普遍涨了8-10倍，版上所谓成功案例的房子顶多涨了3-4倍。这样算下来在faang卖自己公司的rsu去买投资房显然亏了，不在faang的没去买股票而去买房的也没赚多少。如果考虑到买房管房造成的各种麻烦辛苦白发就更不值了吧？

大家怎么想的呢？
jacketdog 发表于 2022-02-21 13:32

现金流，杠杆，税务
搞明白这三点怎么影响你滚雪球，就不会问出这么小白的问题了

现金流，杠杆，税务
搞明白这三点怎么影响你滚雪球，就不会问出这么小白的问题了
helloterran3 发表于 2022-02-21 15:43

大牛给点hint让小白入个门吧，我的确是小白。

回复 1楼jacketdog的帖子
都是马后炮，楼主能说下下一个10年，哪些股票能涨8-10倍呢？楼市和股市，各有利弊，不必用一个去否定另一个。本质上，无论股市还是楼市，都取决于美国的经济发展，赌的是美国的国运。

房价腰斩，你又不卖房子，房租照样涨，有什么关系吗？
从来只见过腰斩的房价，没有见过腰斩的房租，如果是我见识少，麻烦你给提供个案例?
蕾神之锤 发表于 2022-02-21 13:54

有个东西叫持有成本。房子有地税，有维护开销。你有见过腰斩的地税和维护，即使房子都没租的出去？或者房客半夜打电话来说地下室漏了冰箱不work了，你说给个半价？

好奇楼里的地主们都没遇到过拖欠房租的房客或者为了省水故意反复破坏sprinkler，为了自己方便故意违反hoa规定养宠物破坏社区景观之类的房客吗？

感觉投资房的钱真的不好赚。即使有pm公司，光是听到这些恶心事情就烦的要死

我可以说一句么
吴京华跳楼是因为失业家里老婆没工作还生了三个小小娃。
一个人家最大的风险其实是一个不工作还使劲生孩子的老婆。男的一旦失业，天就塌了。
偏偏女人最爱这样盘算，找个收入不错的男人，多生几个孩子，碍于赡养费抚养费，男人也就不敢离婚了。没算着男的会失业。
HappyHappyLife 发表于 2022-02-21 14:15

他老婆也是大厂工程师被裁了。三娃是之前生的，追女娃生了一对双胞胎男娃。人又没有前后眼，不要blame the victims.

过去不能代表未来。
chillywind 发表于 2022-02-21 13:37

对，大多数人对投资理财的期望都是通过观察过去来估算，但是市场的一些变化并非线性。不能够单凭历史的发展来预判未来的走向

基本上就是个风险管理和投资仓位管理的问题，风险小的可以多投，风险大的投的少。

他老婆也是大厂工程师被裁了。三娃是之前生的，追女娃生了一对双胞胎男娃。人又没有前后眼，不要blame the victims.
meimei12 发表于 2022-02-21 16:19

其实申请破产就可以了。大不了吃福利

还是要看各人擅长什么领域和具体情形。

上个周末买了两个投资房，非常痛苦的经历，一个19万的listing price我们加到了22万，另外一个29万的cash offer, waive所有的要求。
近两个星期几乎每天都在看房，主要原因是我们必须在3月底之前用完1031账户里面的所有钱，否则卖房的盈利就必需交税。我们卖房的原因一个是远程管理不方便，任何小的问题都被property management公司搞成不小的bill，另外一个原因就是那个投资房已经涨了50万，房价高的让我们担心这个市场会随着加息等一系列操作垮下来。
现在这个市场没有看到冷的迹象，任何一个破房子都有很多的offer，不加价几乎没有可能拿到房子。在这个疯狂的市场面前不敢用杠杆去赌这个市场，现在只需要快点把1031里面的钱用完。等今年夏天之后观察市场的变化再决定后面该怎么做。

上个周末买了两个投资房，非常痛苦的经历，一个19万的listing price我们加到了22万，另外一个29万的cash offer, waive所有的要求。
近两个星期几乎每天都在看房，主要原因是我们必须在3月底之前用完1031账户里面的所有钱，否则卖房的盈利就必需交税。我们卖房的原因一个是远程管理不方便，任何小的问题都被property management公司搞成不小的bill，另外一个原因就是那个投资房已经涨了50万，房价高的让我们担心这个市场会随着加息等一系列操作垮下来。
现在这个市场没有看到冷的迹象，任何一个破房子都有很多的offer，不加价几乎没有可能拿到房子。在这个疯狂的市场面前不敢用杠杆去赌这个市场，现在只需要快点把1031里面的钱用完。等今年夏天之后观察市场的变化再决定后面该怎么做。
hunxing 发表于 2022-02-21 16:38

1031后用来买Delaware statutory trust 可不可以继续延迟交税？虽然回报率不一定和出租房一样好 但是省下来很多麻烦 以后可以考虑的方向

1031后用来买Delaware statutory trust 可不可以继续延迟交税？虽然回报率不一定和出租房一样好 但是省下来很多麻烦 以后可以考虑的方向
Jay2020PA 发表于 2022-02-21 16:55

1031太复杂了，因为有时间的限制，实在没有精力去研究其它的途径。45天的时间努力一下还是可以找到房子的，我们这次10几天的时间下了10几个offer，拿到了2个offer，准备再拿一个offer把钱用完了就收手。不想交税的原因是税率太高，交完税之后现金还是没有什么好的投资渠道，投资房buy and hold即使买在高点，10几年之后肯定成本是回来了，关键是将来退休之后有一个额外的收入。

回复 28楼jacketdog的帖子
你说的是老吴吧？著名的吴三枪。链式投资了19个房子还是多少，被layoff之后，资金链断了，回公司开枪打死老板和HR总监。
风轻雨 发表于 2022-02-21 14:06

没看懂，投资的这19个房子，应该都是出租房吧？租金应该差不多可以cover月供，那为什么会有资金链问题？？

没看懂，投资的这19个房子，应该都是出租房吧？租金应该差不多可以cover月供，那为什么会有资金链问题？？
chickenrib 发表于 2022-02-21 17:12

这个老吴的事情不清楚，但是房子租不出去，不可以驱赶不交租的房客，房租各种降价就在2020啊。。

总结了一下帖子里的argument加到一楼了

这就马后炮了，我还后悔当初没买彩票头奖号码呢，两块钱变一个亿

回复 17楼蕾神之锤的帖子
当年吴京华走投无路的时候可不会像你这么想，整个房子的市价都比贷款低了，有哪些房租有什么用呢？还不如直接把房子还给银行。
irs123 发表于 2022-02-21 13:57

他当时买的是没有房子的地，完全没有房租收入，全靠自己工资去填。

上个周末买了两个投资房，非常痛苦的经历，一个19万的listing price我们加到了22万，另外一个29万的cash offer, waive所有的要求。
近两个星期几乎每天都在看房，主要原因是我们必须在3月底之前用完1031账户里面的所有钱，否则卖房的盈利就必需交税。我们卖房的原因一个是远程管理不方便，任何小的问题都被property management公司搞成不小的bill，另外一个原因就是那个投资房已经涨了50万，房价高的让我们担心这个市场会随着加息等一系列操作垮下来。
现在这个市场没有看到冷的迹象，任何一个破房子都有很多的offer，不加价几乎没有可能拿到房子。在这个疯狂的市场面前不敢用杠杆去赌这个市场，现在只需要快点把1031里面的钱用完。等今年夏天之后观察市场的变化再决定后面该怎么做。
hunxing 发表于 2022-02-21 16:38

房价如果掉下来，你做1031一个换几个并不能hedge啊，你还是in the market, expose to the same risk不是吗？

过去十年真的该买投资房吗？faang的股票已经涨了8-10倍了，哪个地方投资房涨了这么多呢？求解惑
周围的同事朋友版上的网友都在讨论投资房，吹嘘自己买了很多，后悔自己入场太晚，讨论怎么入场哪里投资等等。话题越来越热。
可是我随便看看发现过去十年2012-2022期间faang的股票普遍涨了8-10倍，版上所谓成功案例的房子顶多涨了3-4倍。这样算下来在faang卖自己公司的rsu去买投资房显然亏了，不在faang的没去买股票而去买房的也没赚多少。如果考虑到买房管房造成的各种麻烦辛苦白发就更不值了吧？

投资房不上杠杆赚的少，上了杠杆风险大，而且会有需要修房，deal with烂房客等等麻烦，买卖过程损失6%的agent fee。

大家怎么想的呢？
jacketdog 发表于 2022-02-21 13:32

这种比较是比较理想化的 但事实是绝大部分人不可能all in一只或几只faang然后hold 10年，而且买入的成本和房子的首付相当 所以涨起来不管是%还是绝对value最后都可观
我是觉得都能挣到钱 但十年10倍是过于理想化的结果 或者不应该把它作为benchmark去衡量不同的投资手段
各有各的优点缺点 每个人也可能更适合一种而不适合另一种
我个人感觉投资房子魄力要更大一点，毕竟交易成本高，纠错成本高，试错机会少，但是规模化后真的是可以“躺赢”。 股票对新手比较友好，可以从小资金一点点积累，学习，试错，还可以定投，积累资产不错，但从generate passive income角度来看，不如房子。

看隔壁炒房团都是现金加价好几万抢房啊
jacketdog 发表于 2022-02-21 15:22

自己不试水，光看别人说，总是不能真知道市场的。

回复 1楼jacketdog的帖子
过去十年一直把所有的钱拿来买FANGG的没抛的有多少？过去十年买房refinance再空手套白狼再买房的拿到现在的有多少？

回复 15楼jacketdog的帖子
房子腰斩只要有房租有场外资金不抛就可以 银行不会强行你卖房 股票腰斩只要你投的对不抛也会有回来的一天 除非你加杠杆炒股那就肉包子打狗了
风险都一样 有没有杠杆就是关键差别了

空虚的话就买着玩儿呗，闲着也是闲着。~

没看懂，投资的这19个房子，应该都是出租房吧？租金应该差不多可以cover月供，那为什么会有资金链问题？？
chickenrib 发表于 2022-02-21 17:12

他买了一堆地等升值，没有多少租金收入。他其实是个flipper，对这里说的买投资房收房租的投资方式实际上没有什么参考意义。