一个简单的数学问题表明房价还要继续飙涨

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！

嗷

租金和房价，升幅这三者没有任何必然联系。
举一个反例即可。找一个房价下降城市里现在价值50万的内部发霉旧房，租金基本为零。这样房子普遍存在，完全反驳了楼主的逻辑。

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！
twocents88 发表于 2021-12-20 17:14

绝大多数人想什么， 你没概念

现在不是个租房的好时候，尤其大house, 拖家带口的谁想大过节的搬家啊

回复 3楼789的帖子
这是好房子啊，这不是一个房子，现在一片一片的出租饭，价格当然不便宜，但相对于买太便宜了。

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！
twocents88 发表于 2021-12-20 17:14

这房东是雷锋吗？开支5500的房子愿意4000出租给别人？别人要相信他是雷锋才会租个这么贵的房子。
要是买就不同了，买好了是自己的。

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！
twocents88 发表于 2021-12-20 17:14

買家貸90% 得貸一百五十萬 這不是中產階級貸的到!

这房东是雷锋吗？开支5500的房子愿意4000出租给别人？别人要相信他是雷锋才会租个这么贵的房子。
要是买就不同了，买好了是自己的。


CK 发表于 2021-12-20 17:37

跟雷锋有什么关系，市场价格。 你觉得哪个价格不真实？

这房东是雷锋吗？开支5500的房子愿意4000出租给别人？别人要相信他是雷锋才会租个这么贵的房子。
要是买就不同了，买好了是自己的。


CK 发表于 2021-12-20 17:37

房东不是雷锋，房东只是坚信房价还会涨📈

回复 3楼789的帖子
这是好房子啊，这不是一个房子，现在一片一片的出租饭，价格当然不便宜，但相对于买太便宜了。
twocents88 发表于 2021-12-20 17:34

反例否定理论。理论否定了，与理论相符的证据也只是巧合。

回复 10楼fitfitfit的帖子
就是如此，房东持有成本低，4000对他们是正现金流，既然很多人稀售，房子必然继续上涨。

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！
twocents88 发表于 2021-12-20 17:14

绝大多数人? 楼主可能没意识到，绝大多数普通美国人根本不会考虑买1.6米的房子。

这是西雅图东区三室两卫以上，房租$5000以下的SFH出租房 和同样地区2M以下的出售房子，现在的市场不是没房子，而是没人卖房子，房子被大量的房东或投资客持有。

回复 14楼chuckle的帖子
难道西雅图的房子都是卖给了中国人和印度人？

单纯想问“去掉Equity”是什么意思？

回复 17楼Missfruit的帖子
刨开mortgage里面本金的部分。算是资产积累。

回复 18楼huangleboluo的帖子
谢谢解答

特别好奇，如果美国房子涨到和中国人买房一个难度，美国社会会变成什么样，是不是和中国一样戾气横行

认真如我啊～～～～
Total Price $1,600,000 Down Payment Percentage 10% Mortgage Amount $1,440,000 Mortgage Rate 2.75% 30Y Interest Portion $‎ (3,300.00) Principal Portion$‎ (2578.67) Total Monthly Payment$‎ (5878.67) Rental Income $4,000 去掉Mantenance, property tax, insurance, repairs... 每月现金流预计-2800到3000. 出售的时候，年增值5%，5年后1944810。 因为是高杠杆，90%贷款，所以年利润能达到23.76%。（以10%本金为基数计算）
前提是房价一直涨，买家能拿到90%贷款。房屋顺利出租。

只是5年才涨这么点，虽然利润到了23%，总量不够。楼主可以考虑拿10套，贷款1400万，这样利润更大。

租金和房价没有必然关系，有些地方就是不好租，流动人口少，family型定居人口多。但是房子可以卖出去，因为定居人口一般都只买不租。

认真如我啊～～～～
Total Price $1,600,000 Down Payment Percentage 10% Mortgage Amount $1,440,000 Mortgage Rate 2.75% 30Y Interest Portion $‎ (3,300.00) Principal Portion$‎ (2578.67) Total Monthly Payment$‎ (5878.67) Rental Income $4,000 去掉Mantenance, property tax, insurance, repairs... 每月现金流预计-2800到3000. 出售的时候，年增值5%，5年后1944810。 因为是高杠杆，90%贷款，所以年利润能达到23.76%。
前提是房价一直涨，买家能拿到90%贷款。房屋顺利出租。
Ann2021 发表于 2021-12-21 14:33

24%复利是股神级啊

24%复利是股神级啊

789 发表于 2021-12-21 14:52

为此专门做了个表格计算啊～～～我太认真了。。。 顺便说一下，利率到达6%时，年亏损2% 利率7%，年亏损10% ，哪怕房屋每年增值5%。
整体说来，要保证拿到低利率，房屋稳定增值。房地产一般18年一个大周期。 所以持有20年，稳赚。

特别好奇，如果美国房子涨到和中国人买房一个难度，美国社会会变成什么样，是不是和中国一样戾气横行
CalSuk 发表于 2021-12-21 14:23

那还早

不过还有一个风险，不动产不动产，就是你需要钱的时候，赶上卖家市场，运气好转手快。 遇到买家市场，他会稳如泰山，一动不动。。。

认真如我啊～～～～
Total Price $1,600,000 Down Payment Percentage 10% Mortgage Amount $1,440,000 Mortgage Rate 2.75% 30Y Interest Portion $‎ (3,300.00) Principal Portion$‎ (2578.67) Total Monthly Payment$‎ (5878.67) Rental Income $4,000 去掉Mantenance, property tax, insurance, repairs... 每月现金流预计-2800到3000. 出售的时候，年增值5%，5年后1944810。 因为是高杠杆，90%贷款，所以年利润能达到23.76%。（以10%本金为基数计算）
前提是房价一直涨，买家能拿到90%贷款。房屋顺利出租。
Ann2021 发表于 2021-12-21 14:33

首付10%，投资房，还能拿到2.75% 的固定利率？

Bellevue和Seattle房子主要是靠涨。房租只是bonus，不要太在意。

大多数人都相信涨的话，不是应该就是马上要崩了，就像股市，不炒股的人都下场了就是股市崩盘之时

買家貸90% 得貸一百五十萬 這不是中產階級貸的到!
renren2 发表于 2021-12-20 17:39

工作3-5年的一线码农轻轻松松贷160万

一个价值1.6M的房子出租$4000，一个多月没租出去。但卖的话几天就可出手，就算买家出10%的首付，2.75%的利率，月供也需要8100，去掉Equity，真实的支出也要$5500。看来绝大多数人相信房价会继续飙升的！
twocents88 发表于 2021-12-20 17:14

房租肯定会涨的呀，物价都涨那么厉害，工资都涨20%了，跳槽的轻松涨50%-100%，别刻舟求剑啊

回复 31楼me2me2的帖子
年薪20万出头就可贷160万啊，现在可以贷到工资的50%

Bellevue的房价中位数1.9M，家庭收入中位数只有区区12万，房价收入比大于15。

房租好便宜

为此专门做了个表格计算啊～～～我太认真了。。。 顺便说一下，利率到达6%时，年亏损2% 利率7%，年亏损10% ，哪怕房屋每年增值5%。
整体说来，要保证拿到低利率，房屋稳定增值。房地产一般18年一个大周期。 所以持有20年，稳赚。
Ann2021 发表于 2021-12-21 14:54

你的基本设定就是错的。利率为什么会到7%？因为各种涨价啊。
70年代那次大升息的时候，房价可是在飞涨。利率7%，房价涨10%-20%

Bellevue的房价中位数1.9M，家庭收入中位数只有区区12万，房价收入比大于15。
twocents88 发表于 2021-12-21 21:24

亚洲人扎堆的地方都涨。

回复 37楼不娶何撩的帖子
确实，住房拥有率在60%以下，40%多的人也是买不起