要不要cashout自住房，钱拿出来把两个出租房的loan付清

拿出来60万就够了。
出租房的现有利率比自住房refinance高1%。出租房loan小，refinance的cost比较高。
值得做吗

只要有正现金流就没必要

只要有正现金流就没必要
wellerism 发表于 2021-12-16 12:18

刚好打平要不要做？

1% 看起来还是不少的区别了，帐算下来如果是赚钱的话，如果不是特别麻烦，没有不做的道理

1% 看起来还是不少的区别了，帐算下来如果是赚钱的话，如果不是特别麻烦，没有不做的道理
flyingforce 发表于 2021-12-16 12:19

嗯，不麻烦倒是

看cashflow 但错过去年到今年初的low rate 感觉什么都要再细算了

出租房收入可以抵税，但是自住房抵税是有上限的。如果都可以抵税，那是不是自住房贷款好一点?出租房抵的税卖的时候还要还的?等高人来解答一下?

楼主别忘了把抵税的因素考虑进去

楼主别忘了把抵税的因素考虑进去
zhengxumaomao 发表于 2021-12-16 12:23

考虑了，都抵不了。
standard deduction抵不了自住房的贷款利息。出租房就是没有mortgage做出来也是负的
如果做了每年可以省三千，但动了pay清的自住房，risk是不是比较大？

出租房收入可以抵税，但是自住房抵税是有上限的。如果都可以抵税，那是不是自住房贷款好一点?出租房抵的税卖的时候还要还的?等高人来解答一下?
lxlmmmmm 发表于 2021-12-16 12:21

出租房27.5年的depreciation卖掉的时候要吐出来，mortgage利息抵税部分不用吐。

看cashflow 但错过去年到今年初的low rate 感觉什么都要再细算了
hioka 发表于 2021-12-16 12:21

年初就想做，但是行动力不行磨磨蹭蹭一直拖着，明年要涨息了，想着要不就做了？

似乎原则是尽量付掉自住房，借钱买投资房，等于用杠杆投资。

出租房收入可以抵税，但是自住房抵税是有上限的。如果都可以抵税，那是不是自住房贷款好一点?出租房抵的税卖的时候还要还的?等高人来解答一下?
lxlmmmmm 发表于 2021-12-16 12:21

出租房的mortgage interest 卖的时候，不用付税。但你每年的deprecating 会要recapture.
收入很低的时候， rental house loss (after deprecation expense ) go offset your income . 这个福利大概到你个人赚十几万就没了（马工就不要想了）. 从那以后，loss is carried indefinitely.
好像是这样。不教税务好多年。你可以irs网站复查下。

一般总是先付清rate 高的那个。 除非你准备近几年都付清或卖方。 1%的差价30年非常高啦啦啦。

出租房的mortgage interest 卖的时候，不用付税。但你每年的deprecating 会要recapture.
收入很低的时候， rental house loss (after deprecation expense ) go offset your income . 这个福利大概到你个人赚十几万就没了（马工就不要想了）. 从那以后，loss is carried indefinitely.
好像是这样。不教税务好多年。你可以irs网站复查下。
半个马和甲 发表于 2021-12-16 12:48

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？
awesomeiris 发表于 2021-12-16 13:00

天啊。 赶紧加上去啊。因为卖房子是会以你每年都有报的来算的。

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？
awesomeiris 发表于 2021-12-16 13:00

研究过，答案是YES
IRS就是吃人不吐骨头的主儿

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？
awesomeiris 发表于 2021-12-16 13:00

如果你没有报Depreciation，当然卖房时就不交这部分税了。不过我的疑问是没有depreciaion据然expense还正好抵消房租，你的expense也太高了，Cashflow是正的吗？

如果你没有报Depreciation，当然卖房时就不交这部分税了。不过我的疑问是没有depreciaion据然expense还正好抵消房租，你的expense也太高了，Cashflow是正的吗？
winnieyan 发表于 2021-12-16 13:05

我的理解你没报是你的失误，卖的时候一律要吐出来
高房价地区是不追求cashflow的，这个没啥好疑问的

cashout出来为什么不再买房呢？ 差百分之一你用杠杆再买房，轻松挣回来 出租房refinance的rate能有多少

做一次贷款至少5000的费用吧？能抵消吗？

cashout出来为什么不再买房呢？ 差百分之一你用杠杆再买房，轻松挣回来 出租房refinance的rate能有多少
kangqiao 发表于 2021-12-16 13:08

你说的都对，问题是我不想再买了，一没有cashflow，二是目前涨跌不明朗，三是累。
出租房因为本金不大refinance的利率不值得做

做一次贷款至少5000的费用吧？能抵消吗？
believeicanfly 发表于 2021-12-16 13:10

所以要loan大一些才能抵消cost。出租房抵消不了

做一次贷款至少5000的费用吧？能抵消吗？
believeicanfly 发表于 2021-12-16 13:10

可以拿lender credit，no loan cost 我正在做second home

你说的都对，问题是我不想再买了，一没有cashflow，二是目前涨跌不明朗，三是累。
出租房因为本金不大refinance的利率不值得做
郁闷星期三 发表于 2021-12-16 13:12

那就可以弄一下，然后这两天利率不错，可以抓紧搞一下

那就可以弄一下，然后这两天利率不错，可以抓紧搞一下
kangqiao 发表于 2021-12-16 13:14

嗯，那就搞

我觉得自住房可以用少一点杠杆，投资房可以用多一些。这是我的原则。

完全没必要啊！这么好的利率可是等于赚钱了，所以根本没必要付清啊

Cash out 再买两套出租房

如果你没有报Depreciation，当然卖房时就不交这部分税了。不过我的疑问是没有depreciaion据然expense还正好抵消房租，你的expense也太高了，Cashflow是正的吗？
winnieyan 发表于 2021-12-16 13:05

好像不是这样，报不报最后都算

理論上 有了equity 都應該繼續擴張 不還低息貸款 錢得繼續投資買房
但是因為個人年紀 和其他因素 是有不同的作法 如果你覺得 不需再擴張 要走保守路線 是可以還清loan (尤其是arm) 但是cashout 的cost 得算進去 才知是否划算

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？
awesomeiris 发表于 2021-12-16 13:00

报税不先问清楚就直接瞎搞，CPA花不了几个钱

如果你没有报Depreciation，当然卖房时就不交这部分税了。不过我的疑问是没有depreciaion据然expense还正好抵消房租，你的expense也太高了，Cashflow是正的吗？
winnieyan 发表于 2021-12-16 13:05

如果你不是CPA，千万别误人子弟

Cash out自住房是什么操作 home equity loan吗 这个利率和mortgage利率比很高吧

问一下，投资房每年的expense正好抵消房租。没有报depreciation。卖房时需要交这个depreciation的税吗？
awesomeiris 发表于 2021-12-16 13:00

赶紧改一下，可以挽救前3年损失

Cash out自住房是什么操作 home equity loan吗 这个利率和mortgage利率比很高吧
atreeoflight 发表于 2021-12-17 08:33

就是套现出来，投资房可以做到appraisal price的75%。 比如lz已经付清了两个投资房，但是趁着利率低，想要套现出来做别的投资，30万的房子可以贷款22.5万出来。

mark一下学习

无法理解 付着利息把自己的钱借出来转头就免费还给银行让他们拿去借给其他人继续吃利息的行为