下了offer，inspection发现电路问题，现在能退出吗？

还没交earnest money。 电路不通。现在不想买了。 现在退出合同，有什么费用损失吗？谢谢大家

现在退出还来得及吗？

可以的

我们退过，就是 inspection 的钱拿不回来。但 deposit 拿回来了。
我那时是直接问我 agent，你可以问你的, 他可以告诉你更具体的。

现在退出还来得及吗？
manduka 发表于 2021-11-01 10:22

可以的，已经给的钱都不退了。另外可能还有一些，具体看合同。

可以的，已经给的钱都不退了。另外可能还有一些，具体看合同。
tracys0801 发表于 2021-11-01 10:27

好的非常感谢还没交deposit

电路问题其实是个小问题，很多老房子重铺电路的时候，有些开关，有些暖气控制器就断开了但是没取下来。
而且只要电容量够大，修电路不会太贵，几千块钱一般什么问题都可以拿下了。重铺电路也比较简单。
麻烦的问题是结构问题，漏水问题，霉菌问题。
而且你可以让房主修嘛。
如果你找房找得很辛苦，电路问题我觉得也就比外观问题严重一点点，对我来说不算deal breaker.

这要看你们的文件怎么写的 到这里来问问不出来什么 没准你还被卖家起诉

什么电路不通？难道卖主原始人不用电？

这卖家AGENT也太好说话了，EM都没交居然让你们验房。。。

可以退出

没交钱随时退

我卖房的时候，也是房检的时候查出有几个插座没电，找了电工过来看，其实就是跳闸了。推上就好了。

这卖家AGENT也太好说话了，EM都没交居然让你们验房。。。
南开阿飞 发表于 2021-11-01 10:36

what？我买房的时候，下offer前都可以验房啊。抢房区，下的都是clean offer，再不让下offer前验房，就太不讲道理了吧

什么电路不通？难道卖主原始人不用电？
华! 发表于 2021-11-01 10:35

楼主可能买的是investment property，就是卖家的投资房。一般这种对方不自住的都不会好好做维护，我买房时也遇到过几次。下offer之前就做inspection，结果基本上都不好

电路问题其实是个小问题，很多老房子重铺电路的时候，有些开关，有些暖气控制器就断开了但是没取下来。
而且只要电容量够大，修电路不会太贵，几千块钱一般什么问题都可以拿下了。重铺电路也比较简单。
麻烦的问题是结构问题，漏水问题，霉菌问题。
而且你可以让房主修嘛。
如果你找房找得很辛苦，电路问题我觉得也就比外观问题严重一点点，对我来说不算deal breaker.

gatobarb 发表于 2021-11-01 10:30

同意，电路大概率都是小问题。

电路不通是什么问题？这个inspector看来没有去仔细检查电路，或者不想花时间去检查，或者对电路了解不多，就写了了电路不通？
很多inspector其实就是大概表面上看一看，我以前买过一个房子，很多问题inspector就根本没有看出来。电路在配电箱那里很多链接是错误的，而且是很严重的错误连接，结果inspector根本就没提，反而提了一些不痛不痒的在我看来不是问题的问题。

我们退过，就是 inspection 的钱拿不回来。但 deposit 拿回来了。
我那时是直接问我 agent，你可以问你的, 他可以告诉你更具体的。
iceox 发表于 2021-11-01 10:27

好的谢谢

电路问题其实是个小问题，很多老房子重铺电路的时候，有些开关，有些暖气控制器就断开了但是没取下来。
而且只要电容量够大，修电路不会太贵，几千块钱一般什么问题都可以拿下了。重铺电路也比较简单。
麻烦的问题是结构问题，漏水问题，霉菌问题。
而且你可以让房主修嘛。
如果你找房找得很辛苦，电路问题我觉得也就比外观问题严重一点点，对我来说不算deal breaker.

gatobarb 发表于 2021-11-01 10:30

非常感谢。 我的冰箱接口以经烧黑了。屋内大部分插座不工作。
inspector让我问专业电工。我于是找电工估价，500刀800维修费用。
现在问题是接口都烧黑了，我担心修不好。就想退掉了。找房子真的是不容易。我还很生气的是冰箱不能用，卖家都不说我。检查才发现

楼主可能买的是investment property，就是卖家的投资房。一般这种对方不自住的都不会好好做维护，我买房时也遇到过几次。下offer之前就做inspection，结果基本上都不好
芝士年糕 发表于 2021-11-01 10:40

你猜到了，确实是investment property。确实维护不好。 我买来以后是自用的。下次我也下offer之前做inspection

电路不通是什么问题？这个inspector看来没有去仔细检查电路，或者不想花时间去检查，或者对电路了解不多，就写了了电路不通？
很多inspector其实就是大概表面上看一看，我以前买过一个房子，很多问题inspector就根本没有看出来。电路在配电箱那里很多链接是错误的，而且是很严重的错误连接，结果inspector根本就没提，反而提了一些不痛不痒的在我看来不是问题的问题。
elee555 发表于 2021-11-01 10:57

冰箱接口烧黑了，冰箱不工作

看你那里房子是否紧俏，房价是否高咯。房子紧俏，房价高的话，这点维修费和冰箱价值可以忽略不计。如果买方市场的话，当然你要挑更好的。

非常感谢。 我的冰箱接口以经烧黑了。屋内大部分插座不工作。
inspector让我问专业电工。我于是找电工估价，500刀800维修费用。
现在问题是接口都烧黑了，我担心修不好。就想退掉了。找房子真的是不容易。我还很生气的是冰箱不能用，卖家都不说我。检查才发现
manduka 发表于 2021-11-01 11:33

几百块的维修费用你就想退出 你的经纪不会恨死你吗？

电路问题其实是个小问题，很多老房子重铺电路的时候，有些开关，有些暖气控制器就断开了但是没取下来。
而且只要电容量够大，修电路不会太贵，几千块钱一般什么问题都可以拿下了。重铺电路也比较简单。
麻烦的问题是结构问题，漏水问题，霉菌问题。
而且你可以让房主修嘛。
如果你找房找得很辛苦，电路问题我觉得也就比外观问题严重一点点，对我来说不算deal breaker.

gatobarb 发表于 2021-11-01 10:30

其实买房的时候最好不要叫房主修，因为很多时候他们不会找负责的contractor来修，糊弄表面上看起来修好了，其实用一段时间还是会坏掉，不靠谱。最好是能把价钱降下来一些。我们买房子的时候就是发现电路问题和下水问题，卖家说他们修，当时我们也没有经验，等住进去一年发现问题还在，只是当时看不出来。

看你那里房子是否紧俏，房价是否高咯。房子紧俏，房价高的话，这点维修费和冰箱价值可以忽略不计。如果买方市场的话，当然你要挑更好的。
btbklgx 发表于 2021-11-01 11:41

是卖方市场抢房区。我加了10%才抢到。

几百块的维修费用你就想退出 你的经纪不会恨死你吗？
LLWF 发表于 2021-11-01 11:47

我的朋友屋内重新换铜线，花了一万多刀。 我现在就是盲盒，不知道到底要花多少钱才能修好。 电工给的都是估价而已。如果真的几百刀修好，我就不纠结了

电路问题其实是个小问题，很多老房子重铺电路的时候，有些开关，有些暖气控制器就断开了但是没取下来。
而且只要电容量够大，修电路不会太贵，几千块钱一般什么问题都可以拿下了。重铺电路也比较简单。
麻烦的问题是结构问题，漏水问题，霉菌问题。
而且你可以让房主修嘛。
如果你找房找得很辛苦，电路问题我觉得也就比外观问题严重一点点，对我来说不算deal breaker.

gatobarb 发表于 2021-11-01 10:30

霉菌问题怎么查？感觉不住个几年很难发现哪里发霉了

我的朋友屋内重新换铜线，花了一万多刀。 我现在就是盲盒，不知道到底要花多少钱才能修好。 电工给的都是估价而已。如果真的几百刀修好，我就不纠结了
manduka 发表于 2021-11-01 12:07

那么你上来问想得到什么答案？

那么你上来问想得到什么答案？

LLWF 发表于 2021-11-01 12:23

问大家这房子还买不买

其实买房的时候最好不要叫房主修，因为很多时候他们不会找负责的contractor来修，糊弄表面上看起来修好了，其实用一段时间还是会坏掉，不靠谱。最好是能把价钱降下来一些。我们买房子的时候就是发现电路问题和下水问题，卖家说他们修，当时我们也没有经验，等住进去一年发现问题还在，只是当时看不出来。
gloria1091 发表于 2021-11-01 12:04

agree

是卖方市场抢房区。我加了10%才抢到。

manduka 发表于 2021-11-01 12:05

卖方市场就不要多想了， 电路问题可以解决的。
只要location 好，大的结构不出问题， 其他问题都不是大问题， 都可以解决， 当然前提是卖方市场， 房子很少， 出一个， 抢一个。
我才买了一个老房子， 整个一层去asbestos, 换下水道，已经多花了5-6万不止了。 抢房区，老房子出一个，少一个， 卖家金贵。

我的朋友屋内重新换铜线，花了一万多刀。 我现在就是盲盒，不知道到底要花多少钱才能修好。 电工给的都是估价而已。如果真的几百刀修好，我就不纠结了
manduka 发表于 2021-11-01 12:07

所以一个懂行的经纪很重要。经纪不给力，只能自己琢磨了。你这样没有可靠懂行的经纪，电工或者handyman，基本只有退出一条路。我估计修理费不会超过5000，如果卖家愿意降5000，我认为可以上。

霉菌问题怎么查？感觉不住个几年很难发现哪里发霉了
IsabellaQ 发表于 2021-11-01 12:12

有专门仪器的，测霉菌湿度等等。很多捣糨糊Inspector啥都没有，表面看看就骗钱。

卖方市场就不要多想了， 电路问题可以解决的。
只要location 好，大的结构不出问题， 其他问题都不是大问题， 都可以解决， 当然前提是卖方市场， 房子很少， 出一个， 抢一个。
我才买了一个老房子， 整个一层去asbestos, 换下水道，已经多花了5-6万不止了。 抢房区，老房子出一个，少一个， 卖家金贵。
kunpuring 发表于 2021-11-01 12:39

我看的就一个小condo，10分学区房加交通房。所以一堆人抢。 结构没问题因为有好几层。

问大家这房子还买不买
manduka 发表于 2021-11-01 12:28

你都加了10% 还要问别人买不买吗？ 其实你非常想买对不对？

所以一个懂行的经纪很重要。经纪不给力，只能自己琢磨了。你这样没有可靠懂行的经纪，电工或者handyman，基本只有退出一条路。我估计修理费不会超过5000，如果卖家愿意降5000，我认为可以上。
steve888 发表于 2021-11-01 12:44

说得对 现在绝大多数经纪就会做广告 拉客户 让人加钱抢 对房子的状态屁都不懂 发现啥问题都说不要紧

霉菌问题怎么查？感觉不住个几年很难发现哪里发霉了
IsabellaQ 发表于 2021-11-01 12:12

我们有一次看中一个房子，担心hvac furnace那间房有霉，除了基本的验房还花钱专门查霉菌，他们去样本送实验室培养，出了一个很详细的报告，结果是我们无法接受，收回offer。损失的就是inspection fee，觉得那钱花得很值，家里有老有小，长期呼吸空气里的霉菌肯定会得病

我们有一次看中一个房子，担心hvac furnace那间房有霉，除了基本的验房还花钱专门查霉菌，他们去样本送实验室培养，出了一个很详细的报告，结果是我们无法接受，收回offer。损失的就是inspection fee，觉得那钱花得很值，家里有老有小，长期呼吸空气里的霉菌肯定会得病
frogette 发表于 2021-11-01 13:10

霉菌这玩意听着吓人，但其实也就是那房间湿度高，所以产生霉菌。如果湿度可以控制在 60 以下，只要清理掉以前的霉菌，就没事的。
北方的话，也就是春夏秋这三个季节，特别是夏天冷气制冷，还有外面下雨之类的。湿度高，如果室内冷气不漏，清理 (bleach) 掉已有的霉菌, drywall有的话，可以换成 mold resistant drywall, prime & paint, 外加这房间也许需要一个或者几个Damprid 4lb， or 除湿器, 如果哪个墙缝有漏水点，可以用 expoxy concrete repair （怎么用可以 Youtube）挤进缝里，过后那些 墙上也需要上或者补一两层 concrete & masonry waterproofing sealer like Drylok。
我去年自己修了我们家到下大雨就有可能湿地的洗衣房 （好些年漏水，但又不多，也就懒得弄，直到去年在家闲的慌），moisture meter 测出水源，用 expoxy 堵住洞口 + Drylok 补刷两层洗衣房的 Masonry blocks, 一年多了, 放一个 ThermoPro Humidity Monitor 在这小房间里，测到目前都还不错。

霉菌这玩意听着吓人，但其实也就是那房间湿度高，所以产生霉菌。如果湿度可以控制在 60 以下，只要清理掉以前的霉菌，就没事的。
北方的话，也就是春夏秋这三个季节，特别是夏天冷气制冷，还有外面下雨之类的。湿度高，如果室内冷气不漏，清理 (bleach) 掉已有的霉菌, drywall有的话，可以换成 mold resistant drywall, prime & paint, 外加这房间也许需要一个或者几个Damprid 4lb， or 除湿器, 如果哪个墙缝有漏水点，可以用 expoxy concrete repair （怎么用可以 Youtube）挤进缝里，过后那些 墙上也需要上或者补一两层 concrete & masonry waterproofing sealer like Drylok。
我去年自己修了我们家到下大雨就有可能湿地的洗衣房 （好些年漏水，但又不多，也就懒得弄，直到去年在家闲的慌），moisture meter 测出水源，用 expoxy 堵住洞口 + Drylok 补刷两层洗衣房的 Masonry blocks, 两年多了, 放一个 ThermoPro Humidity Monitor 在这小房间里，测到目前都还不错。
iceox 发表于 2021-11-01 13:35

对，霉菌也是小问题，主要是看霉菌的源头是什么，容不容易修复。只要产生霉菌的源头修复了，已有的霉菌清理起来很简单，都不是个事。

霉菌这玩意听着吓人，但其实也就是那房间湿度高，所以产生霉菌。如果湿度可以控制在 60 以下，只要清理掉以前的霉菌，就没事的。
北方的话，也就是春夏秋这三个季节，特别是夏天冷气制冷，还有外面下雨之类的。湿度高，如果室内冷气不漏，清理 (bleach) 掉已有的霉菌, drywall有的话，可以换成 mold resistant drywall, prime & paint, 外加这房间也许需要一个或者几个Damprid 4lb， or 除湿器, 如果哪个墙缝有漏水点，可以用 expoxy concrete repair （怎么用可以 Youtube）挤进缝里，过后那些 墙上也需要上或者补一两层 concrete & masonry waterproofing sealer like Drylok。
我去年自己修了我们家到下大雨就有可能湿地的洗衣房 （好些年漏水，但又不多，也就懒得弄，直到去年在家闲的慌），moisture meter 测出水源，用 expoxy 堵住洞口 + Drylok 补刷两层洗衣房的 Masonry blocks, 两年多了, 放一个 ThermoPro Humidity Monitor 在这小房间里，测到目前都还不错。
iceox 发表于 2021-11-01 13:35

真专业 学习了

我看的就一个小condo，10分学区房加交通房。所以一堆人抢。 结构没问题因为有好几层。
manduka 发表于 2021-11-01 12:55

交通房+10分学区,才加10%，这房子定价得多高

我的朋友屋内重新换铜线，花了一万多刀。 我现在就是盲盒，不知道到底要花多少钱才能修好。 电工给的都是估价而已。如果真的几百刀修好，我就不纠结了
manduka 发表于 2021-11-01 12:07

感觉楼主太纠结了
换个角度想想吧，所有买房子都是你所谓的盲盒，总会有各种各样的问题，退一步讲，即使今天没问题，明天说不定也会出问题；你能做得只能是相信专业人士的评估，你今天不相信电工的估价，那你凭啥能相信inspector做得inspect是完整的了？
再说光是插座烧坏真的是个小问题

如果是老房子，说实在的为了安全起见，买房之后也是要换的，我十年前买的房子是一九四几年建的，里面的电线都是旧的，买的时候钱都花光了，装修只是车库加建了两室一卫，换了总闸，楼下所有的电线插座都是新的，楼上实在没钱弄了，只换了厨房的线因为都是大功率的冰箱电炉什么的，包括加建(我是入了permit 的）一共花了五万左右。19年装修楼上就把能换的电路都换了，重装了一个更大功率的总闸，因为考虑到将来电车什么的可以够拉一条240伏的线，光是电路部分花了一万。所以看你自己喜欢不喜欢这个房子，bottom line 装修的几万块钱可以用home equity home loan之类的方法借出来，这个帮你做loan 的agent 门清

一个condo，即使全屋re-wire和re-pipe也花不了1万吧

如果是老房子，说实在的为了安全起见，买房之后也是要换的，我十年前买的房子是一九四几年建的，里面的电线都是旧的，买的时候钱都花光了，装修只是车库加建了两室一卫，换了总闸，楼下所有的电线插座都是新的，楼上实在没钱弄了，只换了厨房的线因为都是大功率的冰箱电炉什么的，包括加建(我是入了permit 的）一共花了五万左右。19年装修楼上就把能换的电路都换了，重装了一个更大功率的总闸，因为考虑到将来电车什么的可以够拉一条240伏的线，光是电路部分花了一万。所以看你自己喜欢不喜欢这个房子，bottom line 装修的几万块钱可以用home equity home loan之类的方法借出来，这个帮你做loan 的agent 门清
William_Zhu 发表于 2021-11-01 14:23

抓住问下，我也是看房子遇到这个问题，电路太老，想全部换掉，车库也要换成可以充电特斯拉的，这样需要一万块吗？房子只有一层200平左右

回复 45楼lalalago的帖子
不好意思，我對上一次裝修是19年，疫情之前。現在的原料都漲了很多，很難講要多少，sorry.

非常感谢。 我的冰箱接口以经烧黑了。屋内大部分插座不工作。
inspector让我问专业电工。我于是找电工估价，500刀800维修费用。
现在问题是接口都烧黑了，我担心修不好。就想退掉了。找房子真的是不容易。我还很生气的是冰箱不能用，卖家都不说我。检查才发现
manduka 发表于 2021-11-01 11:33

哎呀，从来没有这么觉得物理电路知识普及这么重要过
楼主这话说的，纯文科生吗？